عناوین اصلی مقاله:

• مقدمه

• نکات مهم در خرید زمین و خانه کلنگی

• چه عواملی در قیمت گذاری ملک کلنگی موثر است

• مزایای ملک کلنگی

• نکات حقوقی خرید خانه‌های کلنگی

• خرید زمین

 

مقدمه

شهرهای تاریخی مانند اصفهان دارای بافت قدیمی در نقاط مختلف شهر هستند. اما این مطلب بسیار مهم است که آیا به تمام این خانه‌های قدیمی، بافت فرسوده شهری می‌گویند؟ برای رسیدن به جواب ادامه‌ی مقاله‌ی راهنمای خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را مطالعه کنید. بسیاری از این خانه‌های کلنگی به علت ارزش تاریخی و قدمتی که دارند، تحت نظارت سازمان میراث فرهنگی هستند و بقیه این املاک به علت مناسب بودن قیمتشان نسبت به سایر املاک مشابه، بیشتر مورد توجه سازندگان هستند. همچنین امکان بازسازی در بسیاری از این خانه‌ها، باعث می‌شود تا مدت دیگری برای زندگی ساکنین مناسب سازی شوند.

راهنمای خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان از مجله املاک داران در نظر دارد مخاطبان عزیز را با مزایای خرید این نوع از املاک و قوانین مربوط به آن آشنا نماید. در ادامه مهمترین نکات خرید و فروش خانه کلنگی توضیح داده خواهد شد.

نکات مهم در خرید زمین و خانه کلنگی

خانه‌های کلنگی از جمله املاکی هستند که خرید و فروش آن‌ها با مسائل متفاوت حقوقی روبه رو است بنابراین در انجام معاملات این گونه املاک یا باید به طور کامل قوانین مربوطه را بدانید، و یا با استفاده از مشاوره حقوقی املاک در وب سایت املاک داران دست به اقدام بزنید. از جمله مسائلی که در هنگام خرید باید به آن توجه کرد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

1- چه عواملی در قیمت گذاری ملک کلنگی موثر است

بسیاری از کسانی که ملک کلنگی را برای خرید انتخاب می‌کنند قصد تخریب و ساخت و ساز مجدد را دارند. مسئله مهم برای این دسته از افراد که به طور شخصی و یا شرکتی دست به ساخت و ساز می‌زنند، سود ناشی از ساختن آپارتمان است. این سود زمانی بیشتر می‌شود که ملک اولیه به قیمت مناسب خریداری شود و همچنین مشخصات خوبی برای ساختمان سازی داشته باشد. از جمله این مشخصات می‌توان موارد زیر را نام برد:

• تعیین میزان عقب نشینی ملک؛ مطمئنا هرچه قدر میزان عقب نشینی کمتر باشد، متراژ باقی مانده بیشتر زیر ساخت رفته و سود بیشتر می‌شود.
• بررسی امکان تغییر کاربری ملک؛ ممکن است شما ملکی را بر خیابان خریداری نمایید و مشتاق باشید کاربری آن را از مسکونی و یا کارگاهی به تجاری تغییر دهید که این امکان نیز باعث بالاتر رفتن قیمت واحدهای ساخته می‌شود.
• نورگیری خوب و حتی چند بر بودن ملک؛ اگر ملک کلنگی از یک یا دو طرف نور بگیرد و یا بر دو یا تعداد بیشتری کوچه باشد، از مزیت بیشتری برای خرید برخوردار است. چون هم از لحاظ نور و هم دسترسی موقعیت عالی خواهد داشت.

• تعیین ضریب سطح اشغال؛ ضریب سطح اشغال همان مقداری از زمین است که در آن اجازه ساخت داده می‌شود. در اینجا هرچه قدر زیربنا بیشتر باشد باز هم به سود سازنده است و تمایل بیشتری برای خرید این گونه املاک دارد.
• میزان تراکم املاک در منطقه؛ هرچه میزان تراکم در منطقه بالاتر باشد سازندگان تمایل بیشتری به خرید در آن محله دارند. البته این مورد بیشتر در مورد زمین مناطق پرتراکم صدق می‌کند و چون خانه‌های کلنگی عملا در محله‌های قدیمی هستند، کمتر تحت پوشش این قانون قرار می‌گیرند.
• تعداد طبقات؛ تعداد طبقات تعلق گرفته به یک ملک یکی از مهم ترین مزیت‌های ملک است. مثلا اگر در پروانه ساختمانی زمینی قید شده باشد، 5 طبقه روی پیلوت( طبقه هم کف یا پارکینگ)، مطمئنا موقعیت خوبی نسبت به ملک مشابه با اجازه ساخت 2 یا 3 طبقه روی پیلوت دارد.
• عرض کوچه‌ها و یا خیابان‌های اطراف زمین؛ هرچه عرض کوچه‌ها و خیابان‌های اطراف ملک کلنگی بیشتر باشد، هم به لحاظ عقب نشینی و هم از نظر شکست آخرین طبقه و همچنین ساخت رمپ بسیار بهتر است.
• تعیین مقیاس زمین؛ املاک کلنگی با عرض و طول تقریبا مشابه، یعنی به شکل مربع، برای کشیدن نقشه و تعبیه قسمت‌های مختلف ساختمان بهتر هستند اما در غیر این صورت اگر عرض زمین بیشتر باشد، نورگیری بیشتر و نقشه بهتر خواهد بود. از طرفی در نظر داشته باشید که زمین‌های دارای قناس بیشترین آسیب را نقشه وارد می‌کنند. در این صورت توصیه می‌شود در صورت امکان از املاک اطراف زمین متراژی برای رفع قناسی خریداری شود.

• تعیین جهت زمین؛ جهت خانه‌های کلنگی به سمت شمال و جنوب را اصطلاحا با نام خانه شمالی و یا جنوبی عنوان می‌کنند. خانه‌های جنوبی نور بیشتر و مطلوب‌تری دارند و از طرفی چون از یک سمت به حیاط و از سمت دیگر به کوچه راه دارند، امکان پیشروی برایشان محتمل‌تر است. پس این گونه املاک بیشتر مورد توجه خریداران هستند و سود بیشتری را عایدشان می‌کنند.

از طرفی خانه‌های شمالی با نور از یک سمت وجود حیاط و کوچه در یک طرف، هم امکان پیشرفت از یک طرف برایشان محتمل است و هم طرفداران کمتری را برای خرید دارند. نکات بالا در مقاله‌ی بنابراین هنگام خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان باید حتما نکات بالا در نظر گرفته شوند. در ادامه  در مورد مزایای این املاک توضیحات بیشتری داده خواهد شد.

2. مزایای ملک کلنگی

املاک کلنگی به املاکی گفته می‌شود که بیش از سی سال از عمر ساخت آن‌ها گذشته باشد. اگر چه در کشورهای دیگر این سن تا 70 سال هم می‌رسد، اما در ایران به دلیل رعایت نکردن بسیاری از اصول ایمنی ساختمان سازی، عمر مفید به زیر 30 سال کاهش پیدا کرده است. بعد از طی این عمر، ساختمان یا باید بازسازی شود و یا کاملا به نوسازی آن بپردازیم. ولی نباید از این مطلب که خانه‌های کلنگی مزایای زیادی دارند نیز صرف نظر کرد. این املاک هم از نظر قیمت و هم موقعیت شهری بسیار مناسب هستند. از آنجائیکه بیشتر این ساختمان‌ها در بافت قدیمی شهر و مرکز هستند از امکانات و دسترسی خوبی نیز برخوردارند. از جمله این امکانات نزدیکی به مراکز درمان، بازار و خدمات رفاهی، مدارس و بوستان‌ها است. تخصیص وام برای نوسازی خانه‌های فرسوده نیز از جمله مزایای این املاک است. اگرچه ممکن است کوچه‌های کم عرض و قدیمی این محله‌ها کار نوسازی را با مشکلاتی نیز مواجه کند.

نکات حقوقی خرید خانه‌های کلنگی

اگرچه خرید خانه‌های کلنگی یکی از بهترین گزینه‌های ممکن برای پیمانکاران و شرکت‌های ساختمان سازی است، اما در بسیاری از جهات نیز خالی از اشکال نیست و دردسرهای زیادی را به دنبال دارد. به این جهت توصیه می‌شود برای خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان با مشاوره حقوقی املاک در املاک داران مشورت نمایید. به نکات زیر توجه کنید:

• قبل از امضا قرارداد خرید خانه‌های کلنگی بهتر است استعلامات کمیسیون‌های مربوطه را دریافت نمایید. در این حالت استعلام کمیسیون 5 و 7 شهرداری در مورد تعیین نوع کاربری و کاربری‌های فضای سبز و باغ بسیار مهم هستند. از این دست به کمیسیون 12 زمین شهری که مربوط به تعیین دایر، بایر و یا متروکه بودن زمین است تیز مراجعه کنید. کمیسیون ماده 100، که به احتمال بیشتر قبلا نام آن را شنیده‌اید نیز برای تعیین وضعیت ابنیه، تخلفات، تغییر کاربیر و پروانه ساخت است.
• برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در مورد تعداد طبقات و مواردی از این دست، لازم است قبل از خرید دستور تهیه نقشه را دریافت نمایید.
• صحت سنجی هویت مالک یا فروشنده نکته بسیار مهمی است. در این صورت اگر ملک سند رسمی دارد، می‌توان استعلام قانونی گرفت و در صورت داشتن قباله عادی، حتما تحقیقات کامل را در این باره انجام دهید.
• ممکن است خانه کلنگی دارای دو و یا تعداد بیشتری مالک باشد و یا حتی ملک موروثی باشد. در این صورت نیز حتما امضا و رضایت یک یک ایشان را داشته باشید.
• اگر ملک کلنگی که تصمیم به خرید آن را دارید، در وضعیت تخلیه است نیز حتما در مورد مالکین آن و علت تخلیه از فروشنده و یا مشاور املاکتان جویا شوید.
• به غیر از استعلامات گفته شده از اداره اوقاف ، مسکن و شهرسازی، دادگاه و سازمان میراث فرهنگی استعلامی را در مورد ساخت و ساز بلا اشکال یا موقعیت ملک دریافت نمایید.
• در صورتی که قصد خرید خانه تاریخی را دارید که تحت نظارت میراث فرهنگی است، آگاه باشید که تنها می‌توانید آن را بازسازی نموده و به جهت سکونت و یا راه اندازی خانه مسافر، بوم گردی، رستوران سنتی و مانند اینها از آن استفاده نمایید.

 

موارد فوق جزع مهم ترین راهنمای خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان هستند که بسیار دیده شده بعد از خرید فرد دچار مشکل شده و غیر از آن که سرمایه‌ی خود را از دست داده است کار به مراجع قانونی هم کشیده شده، برای جلو گیری از بروز این نوع مشکلات حتما با مشارین املاک مورد اعتماد یا مراجعه مشاوران حقوقی املاک مراجعه کنید. نکات غیر حقوقی مهم در خرید خانه کلنگی قبل از اقدام به خرید لطفا به موارد زیر که در ادامه‌ آمده توجه فرمایید؛

• میزان رشد منطقه را در نظر بگیرید.
• میزان امنیت منطقه و همچنین خوشنامی محله را بررسی نمایید.
• با توجه به کاربری مورد نظر خود، کاربری منطقه را نیز بررسی نمایید.
• بررسی این موضوع که بافت محله قدیمی است یا جدید.

خرید زمین

بسیاری از موارد یاد شده در مورد خانه کلنگی، درباره زمین نیز مصداق دارند و باید همان اصول را رعایت کرد. اما باید در نظر داشت که اغلب زمین‌ها در مناطق روبه رشد و جدید شهر هستند. از طرفی این یک مزیت محسوب می‌شود چون در این صورت دیگر نگران میزان تراکم ویا تعداد طبقات نیستید. ولی از مزیت نزدیکی امکانات رفاهی برخوردار نیستند. خرید زمین و خانه کلنگی به هر نیتی که اتفاق بیافتد می‌تواند مزایای بسیاری را برای خریدار به دنبال داشته باشد. از جمله این مزایا قیمت پایین‌تر و متراژ زیاد این گونه از املاک است. اما خطرات زیادی را هنگام خرید ممکن است به دنبال داشته باشند. این اتفاقات که ممکن است گاهی خسارات مالی زیاد به همراه داشته باشند و یا مدت‌ها در دادگستری‌ها وقت افراد را تلف کند با تدبیر قابل پیشگیری هستند. لذا توصیه می‌شود جهت استفاده از مشاوره حقوقی املاک به کارشناسان مجموعه املاک داران مراجعه نمایید.