آشنایی با قوانین

تعریف جامع انواع سند ملکی

از جمله مهم ترین و شاید باارزش ترین دارایی های هر فردی خانه و یا آپارتمان است. این موضوع باعث شده‌است تا سند مالکیت در این مورد از اهمیت ویژه ای برخوردار باشد. انواع این اسناد از بنچاق های قدیمی تا سندهای تک برگ امروزی به جهت مشخص‌کردن این حق مالکیت درنظر گرفته‌شده اند. البته در این اسناد بجز حق مالکیت موارد بسیاری از جمله حدودات ملک، مشخصات کامل ملک و متعلقات آن نوشته‌شده است. از آنجائیکه در مورد سند ملکی، دعوی حقوقی بسیاری در دادسرها وجود دارد، مجموعه “ املاک داران“بر خود لازم می داند تا این مسئله را از جنبه حقوقی برررسی نماید.

شناخت کافی از مسائل حقوقی باعث می شود تا احتمال کلاهبرداری نیز در خرید و فروش ها کمتر شود. پس وقتی وارد معامله‌ای می‌شویم یا اقدام به خرید و فروش خانه می کنیم، در مورد نوع سند و اعتبار آن باید تحقیق کنیم و بعد از آگاهی و اطلاعات کامل، سند آن ملک را امضا کنیم. پس با ما همراه باشید تا مروری بر معرفی انواع سند ملکی داشته باشیم.

در ادامه این مقاله می توانید از فایل صوتی آن نیز استفاده کنید.

تعریف سند ملکی

سند به نوشته ای گفته می‌شود که طبق ماده 1284 قانون مدنی در مقام دعوا یا دفاع قابلیت استناد داشته‌باشد. این اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند. اسناد رسمی اسنادی هستند که یا در اداره ثبت، یا در دفاتر اسناد رسمی و یا در حضور مامورین دولتی تنظیم می شوند. و هر سندی بجز این سه دسته، سند عادی محسوب می شود. این اسناد می توانند برای اثبات حق مالکیت بر ملک و خودرو کاربرد داشته باشند.

اسناد اگر دارای مهر، امضا و اثر انگشت شخصی باشند به ایشان تعلق دارند. همچنین سند می تواند به درخواست شخصی و یا وکیل ایشان صادر شده باشد. بعضی از اسناد نیز تنها حق و یا عملی را به اثبات می رسانند که از این دسته می توان به سند ازدواج و طلاق و شناسنامه اشاره کرد. اما اسناد تعهد آور مانند سند ملک و یا برات، برای اشخاص الزام آور هستند.

 انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

سند ملک توافق نامه‌ای است که در آن شرایط توافق شده میان خریدار ملک و فروشنده ملک نوشته شده است. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  • مشخصات ملک مورد نظر
  • نقشه
  • موارد و نکات حقوقی
  • محدودیت در انتقال

موارد بالا به صورت جزئی در سند ثبت شده‌است. البته این سند ملک باید توسط مامورین دارای صلاحیت، یا دفاتر ثبت اسناد و یا اداره ثبت اسناد محل سکونت شما تنظیم گردد.

انواع سند ملکی

براساس ماده 1284 قانون مدنی، و با توجه به انواع سند، در واقع سند نوشته ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

اسناد به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می شوند. علاوه بر این موارد در قانون تجارت، اسناد دیگری تحت عنوان اسناد تجاری وجود دارند که عبارت اند از:

اسناد مالی و اسناد بهادار معرفی شده که شامل : برات ، چک و سفته هستند.

قانون برای تنظیم سند رسمی در ماده 1287 قانون مدنی سه مرجع را معرفی کرده است.

  • اداره ثبت اسناد و املاک کشور؛ سند مالکیت، صورت مجلس تفکیکی
  • دفترهای اسناد رسمی؛ وکالت، سند ازدواج و طلاق، مشارکت، وقف
  • در نزد مامورین دولتی به لحاظ وظیفه قانونی آن ها و در حین انجام وظیفه؛ شناسنامه، گواهینامه، گذرنامه

پس همان طور که گفته شد، اسنادی که در سه مرجع بالا تنظیم شوند، رسمی به حساب می‌آیند. در غیر این صورت مابقی اسناد عادی هستند.

همچنین سند رسمی در نزد طرفین، وراث و مقام قانونی معتبر است.

 انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

انواع سند ملکی شامل چه مواردی است :

1. سند شش دانگ

به سندی که به صورت کامل تعلق به یک شخص داشته باشد سند شش دانگ می گویند. در واقع شش دانگ به معنای این است که مالک این ملک از شش جهت صاحب آن ملک است که آن جهت‌ها عبارت‌اند از :

  • از شمال و جنوب ملک
  • شرق و غرب ملک
  • بالا و پایین ملک

یکی از رایج ترین و معتبرترین اسناد سند شش دانگ است. این سند علاوه بر ملک می تواند به خودرو نیز تعلق گیرد. در ادامه ذکر خواهیم کرد که این اسناد به سند منگوله دار قدیمی و سند تک برگ جدید تبدیل می شوند.

2. سند عرصه و اعیان

در قوانین حقوقی ملک، به زمینی که در آن یک ملک ساخته‌شده عرصه و به آن خانه یا بنای ساخته‌شده اعیان می‌گویند.

در موضوع آپارتمان هم به زمینی که آپارتمان در آن احداث‌شده عرصه و سندی که به واحدهای ساخته‌شده تعلق دارد سند اعیان می گویند. اکثر واحد های آپارتمانی در شهرهای بزرگ دارای سند عرصه و اعیان هستند.

3. سند بنچاق

سند بنچاق که در ایام گذشته دارای اعتبار بود، یک نمونه دیگر از انواع سند است. در این نوع سند افراد با سواد در آن زمان متن سند را نوشته سپس علمای دینی یا افراد معتبر آن شهر این سند را امضا و مهر می کردند و سند بنچاق برای اثبات مالکیت صاحب ملک استفاده می شد. اما امروزه سند بنچاق به سندی اتلاق می شود که در کنار سند رسمی تک برگ ملک، حاوی مشخصات فروشنده و خریدار و همچنین مشخصات امتیازات گاز، آب و برق به طور کامل بوده، صادر می شود.

مطالعه این مقاله   نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت که بهتر است بدانید

در اصل سند بنچاق اصالت مالک و ملک را با ذکر مشخصات چند فروشنده پیشین تعیین می کند.

اگر می خواهید که یک ملک با سند بنچاق دار خریداری کنید، حتما تمام موارد ریز و درشت در بنچاق را مورد برررسی و مطالعه قرار دهید. این نمونه سندهای ملکی امروزه زیاد مورد استفاده قرار نمی گیرند و حتما قبل از وارد شدن به یک معامله با سند بنچاق، دریافت تاییدیه از طرف مراجع قانونی الزامی است. مخصوصا زمانی که قصد خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان را دارید، حتما با مشورت مشاوره حقوقی املاک در املاک دارن، سندقدیم و یا بنچاق را بررسی نمایید.

 انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

4. سند منگوله دار ملک

سندهای منگوله دار، همان سندهای دفترچه ای هستند که با یک نخ و سرب پلمپ شده اند. این پلمپ به معنای اعتبار کافی برای سند است. این اسناد بین 12 تا 32 صفحه داشتند که در مصرف کاغذ هم بسیار زیاده روی می شد. تقریبا از زمان ثبت املاک در سازمان ثبت از این نوع سند استفاده می شده است ولی امروزه به دلیل احتمال جعل و یا بروز کلاهبرداری از این نوع سند کمتر استفاده شده و یا به سندهای تک برگ تبدیل می شوند.

بدخطی و بعضا ناخوانا بودن مطالب داخل سند به علت دستنویس بودن آن ها نیز می توانست از مشکلاتی باشد که این قبیل اسناد در گذشته ایجاد می کردند.

تنها مزیتی که می توان برای اینگونه اسناد ملکی به شمار آورد همان ثبت نام مالکان مختلف در سند بود. تعداد صفحات زیاد این اسناد باعث می شد که طی معاملات متعدد بتوان از آن استفاده کرد و شاید یکی از پشتوانه های اثبت مالکیت نیز محسوب می شد.که البته این مورد امروزه به مدد بنچاقی که دفترخانه ثبت اسناد صادر می نماید، حل شده است.

5. سند تک برگ

همان طور که از اسم این سند مشخص است، این سند تنها یک برگ دارد و از سمت نهادهای رسمی کشور طراحی و به تصویب رسیده است در سند تک برگ همه اطلاعات اولیه‌ی ملک را به راحتی می توانید مشاهده کنید. این اطلاعات در روی برگه شامل مشخصات ملک و مشخصات مالک و نقشه جانمایی ملک در منطقه به اضافه نقشه حدودات ملک است. این اطلاعات به طور کامل می تواند نیمی از محتویات اسناد چند برگی را در خود داشته باشد.

در پشت برگه سند مشخصات ملک، حقوق ارتفاقی، حدودات ملک به طور کامل و… نوشته شده است. همچنین اگر ملک در رهن باشد در این قسمت مشخص شده است. متعلقات ملک همچون انباری و پارکینگ با حدودات و متراژ دقیق نیز در این قسمت ثبت شده است.

از دیگر مزایای این اسناد نسبت به سند منگوله دار و چند برگی آن است که هر شخص می تواند به میزان سهم خود از ملک، سند مجزایی را در اختیار داشته باشد. از چند سال پیش که سندهای منگوله دار جای خود را به تک برگی ها دادند، امنیت در معاملات بیشتر شده‌است.

به دلیل اینکه سندهای منگوله دار و دفترچه ای قدیمی به شدت قابلیت جعل وکلاهبرداری را داشتند. اسناد تک برگی به صورت مکانیزه طراحی‌شده و مورد دست نویسی در آن ها وجود ندارد. همچنین هولوگرام روی اینگونه اسناد قابلیت جعل را به شدت کاهش می دهد.

همچنین از زمانی که اداره ثبت و شهرداری ها شزوع به استفاده از نقشه های هوایی برای املاک نمودند، اشکالاتی که می توانست در زمینه حد و حدودات ملک و یا مساحت آن ایجاد شود، دیگر عملا بوجود نمی آیند. قبلا ممکن بود مقداری از زمین همسایه و یا دیوار، حتی مقداری از گذر عمومی داخل ساختمان شخص قرار گیرد. اما به لطف وجود اسناد تک برگ دیگر این اتفاقات نخواهد افتاد.

یکی دیگر از مزیت های این اسناد کاهش تردد و مراجعه به ادارات ثبت و غیره است، چون سند تک برگ به صورت مکانیزه و بذون دخالت دست، چاپ شده و صفر تا صد آن در دفترخانه و اداره ثبت انجام می گیرد. در نهایت این اسناد با پست به دست مالک می رسند و هیچ دردسر دیگری برای ایشان ندارند.

در زمان انتقال سند و یا انجام معاملات خرید و فروش، استعلام سند یک امر عادی است. لذا در سندهای تک برگ تنها کافیست که کد ملکی مالک را در سایت سازمان ثبت املاک و اسناد کشور وارد نموده و استعلام را دریافت نمایید. این عمل از بسیاری از ترددها و مراجعات غیر ضروری خواهد کاست و به پیاده سازی دولت الکترونیک کمک بسیاری خواهد کرد.

مطالعه این مقاله   استعلام سند ملک با کد ملی یا پلاک ثبتی

با ذکر دلایل مختلف حتما توانسته‌اید با تفاوت های این دو نوع سند آشنا شوید و به لزوم تبدیل اسناد منگوله دار به تک برگ پی ببرید. لذا لازم است کسانی که بعد از سال 1390 معاملات خرید و فروش انجام داده اند برای تبدیل سند خود اقدام نمایند. در غیر این صورت و معاملات قبل از 1390 می توانند با همان سندی که در دست دارند یا برای انجام معاملات اقدام نمایند و یا سند خود را به تک برگ تبدیل کنند.

بهتر است جهت مشاهده و دریافت اطلاعات بیشتر در مورد چگونگی تبدیل سند منگوله دار به تک برگ در املاک داران به این آدر س مراجعه فرمایید.

6. سند مشاع

معنی لغوی مشاع یعنی شراکت، پس زمانی که ملک دارای چندین مالک باشد به سند آن، سند مشاع می گوییم. در ملک هایی که دارای سند مشاع هستند، تمامی قسمت های ملک متعلق به همه شرکا است. یعنی هیچ یک از شرکا نمی توانند بخش خاصی از ملک را تحت تصرف خود بدانند و برای تحقق این موضوع باید درخواست تفکیک سند را به اداره ثبت بدهند. پس بهتر است در خرید و فروش ملک با سند مشاع تمامی موارد حقوقی را با کمک یک مشاور املاک باتجربه، بررسی کنیم.

در بسیاری از موارد مانند زمانی که ملک به ارث می رسد، قرارداد مشارکت در ساخت در میان است، ملک بیشتر از یک مالک داشته باشد و… سند ملک به صورت مشاع است. در این صورت هر دو نفر باید در ملک دخل و تصرف داشته باشند و بدون رضایت تمامی شرکا امکان خرید و فروش و یا هیچ عمل دیگری بر روی ملک وجود ندارد.

تفاوت این اسناد با سند تفکیکی آن است‌که گاهی مالکیت مانند ملک مشاع برای چندین نفر است. اما در سند ذکر شده‌است که هر کدام چه سهمی دارند و یا مالک کدام قسمت هستند. اما در سند مشاع این تفکیک قدر السهم وجود ندارد. اگر شخصی سند مشاعی را در دست داشت و نیاز به دریافت سند مجزا داشت باید به اداره ثبت اسناد مراجعه نموده و در این باره اقدام نماید.

اگر تفکیک سند با مسالمت و مصالحه شرکا انجام پذیر نباشد، می توان به دادگستری دادخواست تفکیک و افراز را تقدیم نمود.

7. سند قولنامه ای

سند قولنامه ای در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و رسمی به حساب نمی آید. این نوع سند ، نوشته ای است که با توافق طرفین معامله ( خریدار و فروشنده ) توسط مشاور املاک و در دفتر املاک نوشته‌شده است. قولنامه باید توسط یک فرد سرشناس و مورد اعتماد نوشته شود تا از لحاظ قانونی مورد قبول واقع باشد. همچنین افرادی که شرایط شهادت را داشته باشند هم، به عنوان شاهد باید قولنامه را امضا کنند. فراموش نکنید که سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامه ای وجود ندارد .

قولنامه ها تا زمانی که به بیع نامه تبدیل نشوند از شرایط قانونی خیلی محکمی برخوردار نیستند. قولنامه همانطور که از نامش مشخص است، تنها یک قول و قرار بین خریدار و فروشنده است و می توان به راحتی از آن قول عدول کرد.

بنابراین حتما قبل از معامله و امضا کردن قولنامه در مورد وضعیت ملک به درستی تحقیق و همه ی شرایط را بررسی کنیم. همچنین می توانید استعلامی را در مورد وضعیت ملک به شهرداری بفرستید. با این استعلام از میزان بدهی ، وضعیت سال ساخت، تخریب و … اطلاعات لازم از ملک را به دست می‌آوریم. چون در مورد سندهای غیر رسمی احتمال وقوع کلاهبرداری وجود دارد لذا توصیه می شود نوشتار انواع کلاهبرداری در معامله املاک در املاک داران را مطالعه فرمایید.

8. سند وقفی ملک

به املاکی که صاحب ملک، آن را وقف کرده است، ملک وقفی می‌گوییم. در این بین اداره اوقاف مسئول واگذاری این زمین‌ها است که آن ها را به صورت اقساط 99 ساله به اشخاص دیگر واگذار می‌کند. به سند این املاک، سند وقفی گفته‌می‌شود. سند اوقافی به شما اختیار تام نمی‌دهد و شما باید با اجازه سازمان اوقاف ، نقل و انتقال آن را انجام دهید. همچنین سالانه مبلغی هم باید به اداره اوقاف پرداخت کنید . همچنین به جهت اطلاع، ملک وقفی و شرایط معامله و انتقال سند آن را بهتر بشناسید در املاک داران را بررسی نمایید.

بجز سامان اوقاف، ممکن است وقف در محل های دیگری نیز قابل ثبت باشد. لذا این گونه املاک تابع قوانین محل وقف خود هستند. به عبارتی از این دسته املاک می توان به موقوفه های آستان قدس رضوی اشاره کرد، این املاک برای واگذاری و یا خرید و فروش به قوانین آستان قدس رضوی، پایبند هستند.

مطالعه این مقاله   مراحل اخذ سند برای املاک قولنامه ای

9. سند رهنی

از دیگر انواع سند ملکی می توان به سند رهنی اشاره نمود، این سند به دلیل  تنظیم در دفاتر ثبت اسناد رسمی به عنوان یک سند رسمی شناخته می‌شود. سند رهنی مربوط به ملک هایی است که در زمان خرید آن ، مالک از بانک درخواست وام و تسهیلات بانکی می کند. سند رهنی ملک توسط بانک و موسسات مالی وام دهنده ، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم و صادر می‌شود . همچنین صاحب ملک پس از اتمام قسط ها می‌تواند، تقاضای آزاد سازی سند در رهن بانک را بدهد.

گاهی سند املاک در وثیقه دادگستری و یا وثیقه شخصی است که بهتر است در هنگام انجام معاملات به این مورد نیز توجه ویژه ای نمایید.

10. سند تفکیکی

سندی است که برای یک ملک برای تقسیم بندی آن به چند قسمت صادر می‌شود. این املاک دارای چند قسمت هستند که هر قسمت در اختیار یک مالک است. قسمت های تقسیم‌شده هر ملک دارای یک سند جداگانه است. ضمناً هر کدام از سند های صادر شده از نظر حقوقی کاملا معتبر هستند.( در قسمت سندهای مشاعی توضیح داده‌شد).

11. سند ورثه ای

در تعریف انواع سند ملکی اگر مالک یک ملک فوت کند طبق قوانین تمامی املاکی که به نام شخص متفوی بود به وراث انتقال داده خواهد شد که، در مقاله ای در مورد شرایط کامل انحصار وراثت املاک توضیح داده ایم، پس با توجه به موارد گفته شده به این ملک، ملک های ورثه ای می گویند.

اکثرا این نوع املاک دارای سند مشاعی هستند. و قوانین یاد شده در مورد این اسناد، در رابطه با این افراد نیز صدق می کند.

12. سند شورایی ملک

سند شورایی، یک سند مالکیت عادی است که شورای محلی آن را مهر کرده است. این سند اعتبار لازم را ندارد اما، برای تبدیل کردن آن به سند رسمی می توان اقدامات قانونی را انجام داد .

13. سند شورایی مجعول

سندی که به هر شکلی ( مادی یا معنوی ) جعل شده‌باشد، سند مجعول است. در موارد بالا با انواع سند ملکی و کاربردهای آن آشنا شده‌ایم. به خاطر داشته باشید در زمان انجام هر معامله،  به خوبی سند و تمام شرایط حقوقی آن را بررسی نمایید تا در آینده با مشکلی برخورد نکنید .

 انواع سند ملکی
انواع سند ملکی

چگونه اموال بدون سند را، سند دار کنیم ؟

خب تا این جای مقاله با انواع سند ملکی آشنا شده‌اید در ادامه نحوه سند دار کردن املاکی است که سند ندارند، این موضوع یکی از مشکلات بزرگ حقوقی است که در ادامه این متن برای شما توضیح می‌دهیم.

پس از تصویب قانون ثبتی۱۳۱۰، مقرر شد که تمام املاک در کشور باید به ثبت برسند و برای اموال غیر منقول نیز سند رسمی صادر شود. بنابراین املاکی که مطابق قانون به ثبت نرسیده باشند، پس از این تاریخ دارای اعتبار و قابل استناد در مراجع و محاکم نخواهند بود.

پس می توان نتیجه گیری کرد که، هنوز در کشور، املاک و اموال غیر منقولی که با توجه به قانون فوق هنوز به ثبت نرسیده اند که سنددار نیستند. پس باید یک سری مراحل را طی کرد :

با توجه به ماده 1 لایجه “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌ های فاقد سند رسمی ” و به منظور صدور انواع سند برای ساختمان هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی احداث شده اند که منشا تصرفات متصرفان، قانونی به حساب می آید.  در ادامه روند سند دار کردن زمین های بدون سند یک جلسه هیات داوری با حضور یک قاضی و با توجه به کاربری زمین (کشاورزی، مسکونی) رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد كشاورزی یا قائم مقام رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، تشكـیل می شود.  که پس از بررسی مدارک شما در این هیات و انجام تحقیقات برای زمین شما دستور صدور رای را می دهند.

جمع بندی انواع سند ملکی :

قبل از اقدام به خرید و فروش ملک باید با انواع سند ملکی آشنایی داشته و از معتبر بودن آن‌ها اطمینان پیدا کنید.

در ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در تعریف سند آمده‌است که سند عبارت‌است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

به سندی که به صورت کامل به نام و در اختیار یک شخص قرار بگیرد، سند شش دانگ گفته‌می‌شود. که رسمی ترین ومعتبر ترین اسناد در بین اسناد ملکی است.

مزیت سند تک برگ در مقابله با سندهای قدیمی چند صفحه ای در نکته اول اصالت و در نکته‌ی دوم خوانا بودن و شفاف بودن موارد سند است.

سند ملک ‌رهنی، اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

وارثان می‌توانند با تسلیم نمودن مدارک به اداره ثبت مربوطه، به اندازه سهم الارث خود درخواست صدور سند مالکیت کنند.

مشاهده بیشتر

املاک داران

ما در تیم تولید محتوای املاک داران در تلاش هستیم تا بهترین مقالات آموزشی در زمینه مشاورین املاک، مسائل حقوقی و سرمایه گذاری در بازار مسکن را برای شما فراهم کنیم.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا