بازار مسکن در سالهای اخیر مانند بسیاری از بازارهای دیگر، افت و خیزهای زیادی را پشت سر گذاشته است. این نوسان در بسیاری از مواقع خارج از تصور و همچنین دور از تحلیلهای کارشناسان بوده است. در ادامه این مقاله به وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 و پیش بینی بازار مسکن در زمستان 1400 می پردازیم.
برای کسب اطلاعات مختلف در بازار مسکن و یا نیاز داشتن مشاوره در حوضه ساخت و ساز ساختمان و یا خرید و فروش خانه و آپارتمان و یا تهاتر کافی است به سایت املاک داران مراجعه کنید و از مشاوران حقوقی مسکن استفاده کنید.
همانطور که در بازارهای دیگر نیز شاهد بودیم، قیمتهای دستوری، اقدام به جذب سرمایه از کلیه بازارها برای جبران کسری بودجه دولت، دقیقا همان بلایی که بر سر بازار بورس و ارز آمد، قوانین اقیم مانده، دولت بی تدبیر و سایر موارد از این دست، اجازه وقوع پیش بینیها را نداد و باعث تغییر روند شد. همچنین هیچکدام از بازارها از روند نمودار طبیعی خود پیروی نکردند.
این تغییرات در صنعت املاک باعث شد تا بسیاری از خریداران، نتوانند انتظارات خود را در این بازار برآورده ساخته و عملا ارزش پولشان برای خرید در بازارهای دیگر نیز کافی نباشد. همچنین انتظارات افراد از سرمایه گذاری در این بازار نیز تغییر کرده است. تا قبل از این یکی از پرسود ترین سرمایه گذاریها در بازارهای ایران، حوزه مسکن بود، ولی اکنون این موضوع نیز با تردید روبه رو شده است.
به همین دلیل پیش بینی بازار مسکن در زمستان 1400 متفاوت از بازارمسکن در آینده وجود دارد. لذا در ادامه همگام با وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 به پیش بینی وضعیت بازار در زمستان نیز خواهیم پرداخت تا از مزایا و معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاعات بیشتری کسب نمایید.
همانطوریکه هر صنعت و یا بازاری دارای افت و خیزهای زیاد است و یا بطور فصلی ممکن است با افزایش و کاهش تقاضا مواجه باشد، روند تغییرات قیمت در بازار مسکن نیز بدین صورت است که، بعد از یک مدت طولانی رکود تقریبا یک سال با رونق و افزایش قیمتها مواجه هستیم و سپس بازار به رکود شدید فرو میرود. نمودار قیمت مسکن در 50 سال اخیر همیشه نشانگر این روند صعودی و نزولی بوده است. اما از انتهای سال 98 تاکنون بازار به وسیله محرک های دیگری همچون سیاست و روابط خارجی، از حالت عادی خارج شده و عملا نمودار آن نیز تغییر جهت داده است.
از آنجائیکه تقریبا تمامی فعالان اقتصادی و مخصوصا فعالین حوزه مسکن از نیمه سال 98 رکود بازار را پیش بینی میکردند، تقریبا هیچ کس فکر نمیکرد که یک سری سیاستهای غلط ارزی و یا روابط خارجی بتواند نمودار با سابقهای که همیشه یکی از پایههای تحلیل املاکیها بوده را، به یک باره تغییر دهد. و آن هم نه یک تغییر جزئی و کوتاه مدت بلکه تغییری عظیم که اثرات آن تا به هنوز یعنی وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 نیز لمس میشود.
از تحرکات دولت بی تدبیر دهم و یازدهم مشخص است که نمیتواند از عهده مخارج دولتی برآید و در مقاطع زمانی گذشته دست به دامان بازارهای بورس و ارز شده تا بتواند نقدینگی فراهم نماید و هزینه های گزاف خود را جواب بدهد. در این زمان که دیگر دستش از همه این بازارها عملا کوتاه شده است و نمیتواند کسب درآمد نماید، دست به دامان سایر راهکارها میشود.
اوضاع سیاسی با سوء مدیریت دولت، آنقدر به هم ریختگی دارد که بسیاری از بازارها به همین تناسب در رکود عمیق به سر میبرند و شاید بسیاری از سیاست مداران فکر میکنند که راهکار خروج از این بن بست نگاه به خارج از کشور است. همچنان آغاز شیوع کرونا در جهان، بیماری با آینده نامعلوم، نیز بر این نگاه مزید بر علت شده و باعث تغییرات زیادی می شود.
هیجانات قیمتی که از آبان 98 شروع شدهاند نیز، تاثیرات تورمی زیادی دارد. تا حدی که کارشناسان حوزه مسکن اعتقاد به آغاز رکود بازار دارند، اما هیچکس گمان نمیبرد که قیمت ها شروع به افزایش کنند.
مهم بودن نتیجه یک انتخابات در آن سر دنیا در سال 99، مدیران را از کار اصلی واداشته تا ببینند هزینههای خارجیشان چقدر جواب میدهد. تقریبا تمام کارهای مملکت زمین گذاشته شده و آنقدر که از اوضاع دولت آمریکا خبر داریم از اخبار کشور خودمان غافل ماندهایم. این همه اتفاقات عجیب و غریب، خود کافیست تا قطار اقتصاد آنچنان از ریل خود خارج شود که بازگرداندنش به مسیر اصلی شاید سالها زمان ببرد.
مذاکرات برجامی نه تنها در این مدت گرهی از مشکلات کشور باز نمیکند، که هر روز حلقه فشارهای اقتصادی را تنگتر میکند. از طرفی دولتمردان اعتقادی به تولید داخلی ندارند و طی این سال ها نه تنها بسیاری از کارخانه ها تعطیل شدهاند بلکه رواج واردات بی رویه و گران قیمت کمر ذخیره ارز کشور را شکسته است.
حال کشوری با دنیایی از مشکلات مانده است و چاره بی چاره این همه مشکل که، از 40 سال پیش تاکنون هیچکس فکر اساسی برای آن نداشته است. آن هم بازار مسکن و یا تامین مسکن به تناسب جمعیت است.
یکی دیگر از دلایل به هم ریزی بازار عدم اطمینان مردم به تصمیمات یا بهتر گفته شود، وعده و وعیدهای دولت است. مردمی که به چشم خود دیدهاند دولت در هر بازاری که پا میگذارد نه تنها خلاف وعدههایش عمل میکند بلکه میخواهد سود خود را کسب نماید و خارج شود و در این وانفسا آن که متضرر میشود کسی نیست جز عامه مردم.
این عدم اعتماد از سرمایه گذاری باعث میشود که مردم یک کشور از نقدینگی بالایی برخوردار باشند و نمیدانند که آن را به کدام بازار بسپارند. پس افزایش پول در دست افراد تورم زایی را به دنبال دارد. چون قدرت خرید و میزان تقاضا در قسمتهای بدون کاربرد و عملا تنش زای بازار زیاد میشود.
تقریبا میتوان گفت که تنها دولتی که اندکی به موضوع مسکن در کشور پرداخته است دولتهای نهم و دهم هستند. آن هم نه یک برنامه ریزی بلند مدت و چاره ساز بلکه شروع پروژههایی که اگرچه در یک مقطع زمانی بسیاری از افراد را صاحب خانه کرد، اما دولتهای بعدی اعتقادی به ادامه این روند نداشتند و همچنین کیفیت پایین بعضی از این خانهها باعث نارضایتی بسیاری از مردم شده است.
اگرچه این سیاست خانه سازی برای عموم به قیمت ارزان موقتی بود ولی اگر با دید بلند مدت تر به آن نگاه میشد، باز هم میتوانست تاثیرات بهتری را از خود به جای بگذارد. ویا اگر در انجام این پروژهها دقت و نظارت بیشتری بکار میرفت و یا از نیروی متخصص استفاده میشد، همچنین اگر جانمایی انجام شده برای ساخت و ساز مسکن مهر بهتر انجام میشد، تا ساکنین از فضا و امکانات بهتری برخوردار باشند، اکنون بهترین مستند برای شروع
ساختمان سازی برای اقشار کم درآمد همین موفقیت مسکن مهر بود.
پس از طی مسیر سیاسی و اقتصادی سال 99، در سال 1400 با اما و اگرهایی روبه رو میشویم که بیشتر آنها درباره انتخابات و تاثیر آن بر اقتصاد، به صورت کلی است. وعدههای انتخاباتی خبر از ایجاد تغییراتی ژرف در بازارها مخصوصا حوزه مسکن میدهد.
پس از پیروزی رئیس جمهور جدید، آغاز سیاست خانه دار کردن مردم، با ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن، کلید میخورد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که این نهضت میتواند بازار را به ثبات برساند و بسیاری دیگر عملا این کار را ناممکن میدانند (در ادامه و در قسمت پیش بینی بازار مسکن در زمستان1400 بیشتر به این موضوع خواهیم پرداخت).
در سال 1400 همچنان با افزایش قیمتها مواجه بودیم، اما نه به مقدار سال 99. با این حال تا شهریور ماه افزایش قیمت ها با شیب ملایم ادامه داشت. اما در پاییز به ناگاه با کم شدن تقاضا در حوزه مسکن مواجه هستیم. کاهش قیمتی در حد 5 تا 10 درصد که به چند دلیل اتفاق افتاده است. یکی از این دلایل پایان فصل جابجایی و کاهش تقاضای مسکن با شروع فصل سرما است که البته هر ساله با این موج مواجه هستیم.
بار روانی شروع نهضت ملی مسکن نیز میتواند کمی بازار را به ثبات و آرامش برساند و همچنین بیشتر خریداران و یا فروشندگان را به تماشاچیان بازار تبدیل میکند. همچنین کاهش تقاضا توانسته است قیمت را تا حد بیشتری کاهش دهد و در این صورت عرضه کننده واقعی، قیمت را تا حد بیشتری کاهش میدهد تا بتواند به هدف فروش خود دست یابد.
دست یابی به ثبات نسبی و فرو رفتن بازار در رکودی که حداقل دو سال پیش باید عملی میشد، اکنون توانسته کنترل بازار را به دست بگیرد اما، هنوز هم نمیتوان به قطعیت راجع به آینده صحبت کرد. چون کشور ما از جمله نقاط جهان است که متاسفانه همیشه تحت تاثیر تصمیمات ناگهانی و قوانین یک شبه قرار میگیرد. با این وجود در ادامه این نوشتار تحلیلی از آینده بازار ارائه خواهیم داد.
با توجه به موارد یاد شده در تحلیلهای پاییز 1400، میتوان آینده نگری و پیش بینی بازار مسکن در زمستان 1400 به موارد زیر اشاره کرد:
در این زمان به نیروی کار بیشتر و همچنین مصالح ساختمانی نیاز داریم. این مقدار از نیروی انسانی ماهر در کشور ما وجود ندارد که یا باعث شروع آموزش به تعداد بیشتری نیروی کار جوان میشود و یا دستمزدهای کارگران را به شدت افزایش میدهد.
از طرفی تامین مصالح ساختمانی در این حجم برای کارخانههای داخلی امکان ندارد و میتواند وابستگی به کشورهای دیگر را باعث شود. به علاوه پیش بینی میشود که شروع پروژههای ساختمانی در نهضت ملی مسکن، با افزایش قیمتها، هم در حوزه ساختمان و هم در مسکن همراه باشد.
شاید دولت تصور کند که با قراردادن تسهیلاتی مانند وام مسکن یک میلیارد تومانی جوانان که بعد از 15 سال سرمایه گذاری به آنان تعلق میگیرد، میتواند از پس تقاضای مسکن جوانان در 15 سال آینده برآید اما تاریخ ثابت کرده است که هیچ گاه قیمتها به شدت ریزش نکرده و همیشه با شیب ملایمی هم که شده در حال افزایش است. در این صورت در پانزده سال آینده نمیتوان با یک میلیارد تومان حتی یک متر خانه تهیه کرد چه برسد به خرید یک خانه کامل. موارد بسیار مهم که در مقالهی وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 ،که در حوضه مسکن تاثیر زیادی دارند.
در این صورت یا روند ساخت و ساز باید آرام تر صورت گیرد و همزمان با کشش بازار باشد و یا باید از کشورهای دیگر در راه تامین مصالح کمک گرفت. همچنین بهترین سیاست در این زمینه استفاده از مصالح ساختمانی پیش ساخته و نوین است تا روند ساخت و ساز با سرعت بیشتری ادامه پیدا کند.
ارائه تسهیلات بانکی هدفمند با سود کم، به جای تزریق پول از طرف دولت به بخش ساختمان نیز میتواند راهکار بهتری باشد. اگر این تسهیلات تنها به بخش مسکن و ساختمان تعلق بگیرد و آن هم تحت شرایط خاص، بسیار بهتر از افزایش نقدینگی در جامعه و به دنبال آن افزایش تورم است.
اگر دولتها بازار بورس را جذاب و عمق دار میکردند میتوانست اثر بسیار خوبی بر روی جذب اضافه سرمایه داشته باشد، به پیشرفت صنایع و تولید داخل کمک کند و همچنین به علت وجود بسیاری از کالای ساختمانی همچون آهن آلات و سیمان در بورس، کمک شایانی به صنعت ساختمان هم میشد. اگر این اتفاق بیفتد وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 بسیار متفاوت خواهد بود.
از طرفی با افزایش تولید داخل، هم بخش صادرات رشد بیشتری داشت و به دنبال آن ورود ارز به کشور افزایش مییافت و هم از واردات بی رویه جلوگیری میشد. در این صورت نحوه قیمت گذاری ساختمان به میزان زیادی نسبت به اکنون متفاوت میشد.
افزایش اعتماد برای سرمایه گذاری در بازارهای موازی میتواند سوداگری در حوزه املاک و مستغلات را به حداقل رسانده و مصرف کننده واقعی را به بازار بکشاند. این سرمایه گذاریهای هدفمند باعث متعادل تر شدن قیمتها نه تنها در املاک که در سایر کالاهای مصرفی نیز میشود.
در نهایت می توان یادآوری کرد که با توجه به قوانین و همچنین تصمیمات دولت، در ادامه سال شاهد ثبات بیشتری در قیمت ها باشیم. البته که جریانات ساسی می تواند باز هم قاعده بازی را عوض کند، ولی پیش بینی ها حاکی از آرامش و حتی کاهش قیمت ها درباره بساری از کالاهای مصرفی است. برای اطلاعات بیشر در باره وضعیت بازار مسکن در آبان 1400 با مجومعهی املاک داران تماس بگیرید و از مشاوران مجوعه استفاده کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی مسکن به سایت املاک داران مراجعه کنید. برای خرید و فروش خانه کلنگی در اصفهان و یا تهاتر به سایت املاک داران مراجعه کنید.