آشنایی با قوانین

متداول ترین سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان که باید بدانید

طی سالهای طولانی منشا بسیاری از اختلافات و دعاوی ملکی، نبود قوانین مناسب در این زمینه بوده است. چرا که در طول حدود 80 سال گذشته قانون مدنی مصوب مجلس شورای ملی و زمان پادشاهی احمد شاه بر دعاوی ناشی از خرید و فروش املاک حاکم بود و قوانین ملکی تغییر نکرده بود تا سال 1399 که قانون فروش ساختمان که با تمام کاستی ها و نواقص تصویب شد. در این مقاله می خواهیم به مهمترین سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان بپردازیم، پس تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.

سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان
سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان

تحلیل قانون پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان و آیین نامه اجرایی آن با تمام کاستی ها و نواقص و ابهاماتی که دارد کور سوی امیدی به عزم شکل گرفته درخصوص به روزسانی ها و قاعده مند کردن قوانین و مقررات بر معاملات املاک است.

حقوق دانان و وکلای دادگستری متخصص دعاوی ملکی و قراردادها و قضاوت محاکم عمومی ضرورت وضع قوانین جدید در این خصوص را به خوبی درک می کنند چرا که قانون مدنی در باب قراردادهای خرید و فروش ملک بسیار کهنه و غیر کاربردی و ابتدایی بود.

تنظیم نگارش قرارداد به طور کلی و قراردادهای خرید و فروش املاک به طور خاص از نظر فنی و حقوقی واجد حساسیت و اهمیت فراوان بوده است و خارج از حوزه تخصص مشاوران املاک و دلالان معاملات ملکی است و ضروری است که یک وکیل دادگستری با تجربه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها به روند انعقاد قرارداد تنظیم محتوای آن نظارت داشته باشد.

چه بسا مواردی که با تنظیم اصولی یک قرارداد و تحت نظر یک وکیل متخصص قراردادها طرفین در آینده از مراجع به محاکم و دادگاههای حقوقی بی نیازشده و یا در صورت ضرورت و مراجعه هم، حقوق آنان به خوبی تامین می شود.

چرا که در صورت مبهم بودن قرارداد، قانون گذار تحلیل و تشخیص و تفسیر قرارداد را به قاضی و سلیقه و میل وی سپرده و هیچ تضمینی نیست که تشخیص قاضی هم سو با قصد طرفین قرارداد و منافع آنها باشد.

متداول ترین سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان
متداول ترین سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان

نکات مهم تحلیل، بررسی و تفسیر قانون پیش فروش ساختمان

  1. مفهوم قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده 1 قانون تعریف شده و به نظر می رسد که پیش فروش صرفا از جانب کسی که مالک رسمی زمین است ممکن باشد و نه از جانب سازنده که مالک نیست برای فروش ملک قدر سهم. همچنین در مورد فروش ملک توسط وکیل مالک اشکالی به نظر نمی رسد.
  2. سازنده در صورتیکه سرمایه گذار هم باشد و مشمول تعریف بند یک ماده 1 آن قانون بشود امکان پیش فروش دارد.
  3. مواردی که باید در قرارداد پیش فروش تصریح شود درماده 2 قانون آمده است و سطر ماده 2 و از نحوه نگارش آن بر می آید که ذکر این موارد اجباری است.
  4. به جز بند 10 ماده 2 اشاره به سایر موارد منطقی و معقول است. شرط داوری گاهی فقط راهی است برای فرار طرف متخلف از انجام تعهد و رای و تصمیم داور لزوما موافق عرف و منظور قانون گذار نیست و ضرورتا فصل خصومت نمی کند. البته شاید این مشکل تعیین داور در سیستم قانونی ما باشد که به نوعی بسیاری از اختیارات قاضی جهت صدور حکم به داور داده شده باشد.
  5. از بند 4 ماده 4 بر می آید که برای پیش فروش عملیات پی ساختمان باید خاتمه یافته باشد. قبل از آن و به اصلاح روی خاک تا قبل از بنای قدیمی پیش فروش ممکن نیست.
  6. قرارداد پیش فروش مثل انتقال قطعی به موجب سند رسمی انجام می شود ولی سند رسمی پیش خرید ساختمان به معنی مالکیت قطعی نیست.
  7. در صورتی که طرفین برای انجام تعهد خسارتی در نظر گرفته باشند مطابق همان عمل می شود و در صورت سکوت طرفین میزان خسارت مطابق ماده 6 قانون تعیین خواهد شد.
  8. ماده 7 قانون تکلیف افزایش و کاهش متراژ و ملاک محاسبه قیمت را مشخص کرده که به طرز پررنگی به ضرر مالک و سازنده نگاشته شده و البته به نفع خریدار چراکه مالک در طول انجام پروژه باید به نرخ روز مصالح خریداری نماید ولی خریدار برای محاسبه قیمت متراژ اضافه باید ملاک زمان عقد را رعایت کند.
  9. ماده 8 به روشنی و برخلاف اصول و قواعد به ضرر فروشنده است و به صرف خرید خریدار را قربانی فرض کرده.
مطالعه این مقاله   قانون پیش فروش آپارتمان فوت و فن‌ هایی که نمی‌ دانید!
نکات مهم در قانون پیش فروش ساختمان
نکات مهم در قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش آپارتمان

ماده 1 هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب می شود.

پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی آن
پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی آن

سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان

یک واحد پیش فروش آپارتمان خریداری نموده ام، تعاونی با تخلفات بسیار و خرید باغ شهر پول ما را هدر داد و باغ شهر هم بخشی اوقافی و بخشی منابع طبیعی در آمد بعد از کلی شکایت و… تعاونی برای پرداخت هزینه ها، خارج از قرارداد نسبت به تهیه صورت جله داخلی و اعلام میزان بهای تمام شده با قیمت خود نمود و برای من و سایر اهالی به میزان 8 میلیون تومان مابه التفاوت صادر کرد.

با گذشت زمان به میزان دلخواه خود جریمه تعیین کرده و این مبلغ به 20 میلیون تومان رسید. شکایتی در اتاق داوری ایراد شد و بر اساس رای هیئت کارشناسی که در قرارداد نوشته بود متقاضی مکلف است نسبت به پرداخت جرایم و معوقه اقدام نماید.

مبلغ تاخیر تادیه را 183 میلیون تومان برآورد کرده، البته نوشته این رقم غیر معقول و نامتعارف است و کلمه درصد بعد از یک صدم جا افتاده است و با محاسبه این کلمه 18 میلیون و سیصد است.

مطالعه این مقاله   ملک وقفی و شرایط معامله و انتقال سند آن را بهتر شناسید

داور هم این مطلب را نادیده گرفته و برای شکایت 20 میلیونی، 183 میلیون محکوم کرده. سوالم این است با توجه به اینکه جمله بالا در قرارداد ذکر شده آیا می شود به آن اعتراض کرد؟

نیازمند بررسی مدارک و مشاوره تلفنی است. اگر بعد از پایان مدت رای صادر شده موضوع نیاز به بررسی است، مستندات و مدارک شما باید بررسی شود و نیاز به بررسی دارد.

رای داوری معتبر است فقط اگر طبق قانون نباشد می توانید درخواست ابطال آن را داشته باشید. رای داور ابطال خواهد شد ولی حتما از وکیل استفاده کنید. رای داور قابل ابطال است ولی نیازمند بررسی بوده و مدارک باید جهت اظهار نظر بررسی شوند.

چنانچه فروشنده آپارتمان پیش فروش شده به صورت قولنامه ای، قبل از اتمام کار ساختمان فوت کند تکلیف خریداران چیست؟

ورثه متوفی مسئول انجام تعهدات مورث خود هستند. شما می توانید برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی علیه وراث دعوا مطرح کنید. تمام شرایط به وراث منتقل می شود. وراث فروشنده، مکلف هستند ساختمان را تکمیل کنند و تحویل دهند.

می توانید نسبت به وراث آن مرحوم اقدامات قانونی انجام دهید. برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی علیه وراث دعوا مطرح کنید.

وراث فروشنده، مکلف هستند ساختمان را تکمیل کنند و تحویل بدهند. از طریق اموال او باید مطالبه خسارت شود. می توانید برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند علیه وراث اقدام فرمایید.

فروردین سال 99 واحد آپارتمانی پیش خرید نمودم، مبلغی به عنوان پیش نقدی پرداخت و بقیه را به سه قسط تقسیم کردیم. تعهد فروشنده تحویل آپارتمان در تیر ماه 1400 بود که چند ماه گذشته و ساختمان حدودا 30 درصد پیشرفت داشته، بنده به خاطر سلب اعتمادی که شده بود اقساط را پرداخت نکردم و با اصرار ایشان فقط سقف ها را تمام کرده و حالا مدام تهدید می کند.

اگر دو قسط بعدی را ندهم، فسخ قراداد می کند، در حالی که اقساط ما بعد از هر سقف بوده ولی با وجود اتمام سقف ها عنایت نمایید هیچ سقفی را در موعد خود نزده و حالا که سقف ها را تمام کرده، شروع به تهدید می کند، آیا عدم تعهد ایشان به وظایف خود در موعد مقرر، بنده را مختار نمی کند که بقیه وجه را بعد از اتمام واحد به ایشان پرداخت کنم؟

مطالعه این مقاله   برگه استحکام بنا چیست؟

هیچ اعتماد دیگری ندارم، هیچ یک از مراحل را طبق قولنامه انجام نداده، آیا حق فسخ را دارد؟

شما باید همان موقع تامین دلیل می دادید، حالا اقساط خود را پرداخته اید و اگر سازنده به موقع به تعهدات عمل نکرد همان زمان در دادگاه اقدام کنید.

قرارداد باید بررسی گردد، از طریق اظهار نامه مراتب را اعلام کنید. باید اسناد و قرارداد را دید. نیاز به بررسی دارد. تا بررسی نگردد نمی توان پاسخ داد.

محکوم به تکمیل و تحویل مورد معامله ( آپارتمان پیش فروش) شده ام، اجرای محکومیت بنده مشمول کدام ماده از اجرای احکام مدنی است؟

موضوع نیاز به بررسی دارد بهتر است موضوع از طریق پنل مشاوره تلفنی مطرح شود. هزینه تکمیل از محکوم علیه دریافت می شود.

یک واحد آپارتمان از سازنده پیش خرید کردم، زمین برای بنیاد مستضعفان بوده و در قرارداد ذکر شده طبق قرارداد مشارکت بنیاد آپارتمان تحویل داده شود. سال 93 آپارتمان با پارکینگ و انباری تحویل داده شده اما سازنده از سند زدن پارکینگ امتناع می کند.

طبق قرارداد شما باید عمل شود اگر در قرارداد پارکینگ درج نشده به شما تعلق نمی گیرد طبق قرارداد شما باید عمل شود. باید در قرارداد پارکینگ قید میشد.

اگر در قرارداد پیش فروش ساختمان تعداد طبقات مشخص شده باشد و سازنده تخلف کند اگر مالکین شکایت کنند تکلیف طبقه اضافه چه می شود؟

بستگی به متن قرارداد پیش خرید یا مبایعه نامه شما دارد و باید متن آن بررسی گردد. در صورت تمایل تصویر آن را ارسال کنید. در مورد ساختن طبقه اضافی، کمیسیون ماده 100 شهرداری تصمیم گیری خواهد کرد. نیاز به بررسی و گفت و گو دارد. بستگی به متن قرارداد پیش خرید شما یا مبایعه نامه شما خواهد داشت.

متداول ترین سوالات درباره قرارداد پیش فروش ساختمان
متداول ترین سوالات درباره قرارداد پیش فروش ساختمان

نتیجه گیری

در بحث پیش فروش آپارتمان باید از مشاوران حقوقی و همچنین از مشاوران زبده سوالاتی مطرح گردد که اگر دچار گرفتاری شدیم این سوالات را با مشاوران حقوقی در میان بگذاریم تا بهتر به نتیجه ایده آل برسیم چراکه آنها هم سطح اطلاعات عمومی حقوقی بالایی دارند و هم اطلاعات مناسبی به ما ارائه خواهند داد.

اگر سوالات دیگری در زمینه خرید و فروش و پیش فروش ملک دارید می توانید با تیم حقوقی املاک داران در تماس باشید. مجموعه املاک داران در زمینه مشاوره حقوقی املاک، تهاتر، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان، مشارکت در ساخت، سفارش خرید ملک و غیره خدماتی ارائه می کند.

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

1 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا