اقتصاد۲۴- بازار مسکن ایران زمستان ۱۴۰۳ را با افت ۲۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی سپری کرد و این در حالی بود که کل سال ۱۴۰۳ نیز با تنها ۱۴۱ هزار پروانه، کم‌رمق‌ترین تصویر از ساخت‌وساز در سال‌های اخیر را ثبت کرده است.

به گزارش اقتصاد ۲۴ و بر اساس تازه‌ترین اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور در فصل زمستان سال گذشته، ۴۰ هزار فقره به ثبت رسیده است.

همچنین تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به فصل مشابه سال قبل با ۲۳ درصد کاهش همراه بوده است. کاهش ۲۳ درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که ساخت و ساز مسکن در کشور با روند نزولی همراه شده است. از سوی دیگر در تهران نیز سقوط ۵۰ تا ۶۰ درصدی پروانه‌ها در زمستان ۱۴۰۲ و کاهش ۲۸.۴ درصدی صدور پروانه در بهار ۱۴۰۳ زنگ خطری برای کمبود عرضه در سال‌های پیش‌رو به صدا درآورده است؛ خطری که می‌تواند به بازگشت جهش قیمت مسکن و فشار مضاعف بر اقتصاد خانوار‌ها و مستأجران منجر شود.

چنان که کاهش صدور مجوز‌های ساخت و ساز مسکن در سال‌های اخیر، به ویژه در سال ۱۴۰۳، به یک نگرانی جدی تبدیل شده است. این کاهش، که به طور میانگین حدود ۲۳ درصد برآورد شده، می‌تواند ناشی از عوامل مختلفی از جمله رکود بازار مسکن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، و عدم اطمینان سرمایه‌گذاران به بازدهی این بخش باشد.

ریزش آمار؛ از اوج ۱۳۹۹ تا سقوط ۱۴۰۳

به گزارش اقتصاد ۲۴، مرکز آمار ایران در تازه‌ترین گزارش خود اعلام کرده که در زمستان ۱۴۰۳ تنها ۴۰ هزار و ۲۴۴ فقره پروانه ساختمانی در کل کشور صادر شده؛ رقمی که در زمستان ۱۴۰۲، ۵۲ هزار و ۶۶۶ فقره بود. این یعنی در یک سال، تعداد پروانه‌ها ۲۳ درصد کاهش یافته است؛ کاهشی معادل ۱۱ هزار پروانه در یک فصل.

این افت تنها محدود به زمستان نیست؛ در مجموع کل سال ۱۴۰۳ نیز تعداد پروانه‌های صادرشده به ۱۴۱ هزار فقره رسید. مقایسه با سال‌های قبل نشان می‌دهد روند ساخت‌وساز در ایران در سراشیبی خطرناک قرار دارد. اما در مقابل این روند نقطه اوج صدور پروانه در سال ۱۳۹۹ ثبت شد، زمانی که بیش از ۱۸۷ هزار پروانه ساختمانی صادر شد. پس از آن دوره پسا برجامی، اما هیچ‌گاه حجم صدور پروانه به آن سطح بازنگشت.

تهران؛ سقوطی عمیق‌تر از میانگین کشور

در همین حال پایتخت ایران بیش از سایر شهر‌ها با بحران کاهش ساخت‌وساز مواجه است. داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد در فاصله بهار ۱۴۰۲ تا بهار ۱۴۰۳، تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران از ۱۵ هزار و ۸۰۷ به ۱۲ هزار و ۳۱۱ فقره کاهش یافت؛ یعنی ۲۸.۴ درصد افت تنها در یک سال.

اما این همه ماجرا نیست. در زمستان ۱۴۰۲، تهران با یکی از بی‌سابقه‌ترین سقوط‌ها روبه‌رو شد و تنها ۸۱۷ پروانه احداث ساختمان صادر شد؛ این یعنی ۵۹.۵ درصد کمتر از پاییز و ۵۵.۳ درصد کمتر از زمستان سال قبل.

---

بیشتر بخوانید: کاهش ۳۰ درصدی جابجایی مستاجران در بازار اجاره مسکن/ چرا اجاره خانه‌ها در تهران همچنان بالاست؟

---

هم چنین تعداد واحد‌های مسکونی پیش‌بینی‌شده در این پروانه‌ها ۶۶۰۶ واحد بود؛ ۵۴.۷ درصد کمتر از فصل قبل و ۵۰.۷ درصد کمتر از زمستان ۱۴۰۱. از سوی دیگر مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده نیز ۱.۴۴۳ میلیون مترمربع بود که نسبت به پاییز ۴۴.۲ درصد و نسبت به زمستان سال قبل ۳۸.۹ درصد کاهش نشان داد.
این اعداد به معنای توقف جدی پروژه‌های جدید در پایتخت است؛ توقفی که مستقیماً به کمبود عرضه و تشدید فشار قیمتی در بازار مسکن تهران منجر خواهد شد.

دلایل سقوط ساخت‌وساز؛ از تورم مصالح تا نااطمینانی سیاستی

اما در این میان آن چه باید مورد توجه جدی قرار بگیرد این روند کاهش مجوز‌های ساخت و ساز و دلایل این سقوط تاریخی دستکم در سه سال اخیر است. شاید بتوان در مهم‌ترین دلایل آن به موارد زیر اشاره کرد.

رشد هزینه‌ها و جهش مصالح

یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش انگیزه سازندگان، افزایش بی‌وقفه هزینه‌هاست. مرکز آمار گزارش داده در بهار ۱۴۰۳، هزینه‌های مربوط به «سیمان، بتن، شن و ماسه» نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۳.۵ درصد افزایش یافته است. چنین جهش‌هایی هزینه تمام‌شده هر مترمربع ساختمان را بالا می‌برد و ریسک سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد.

تأمین مالی سخت و اقساط سنگین

وام‌های «نهضت ملی مسکن» با نرخ‌های سود ۱۸ تا ۲۳ درصدی و اقساط بسیار سنگین، برای اغلب خانوار‌ها و حتی سازندگان جذابیت چندانی ندارد. نتیجه این است که تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری هر دو تحت فشار قرار می‌گیرند.

فشار عوارض و مقررات شهری

در تهران شورای شهر افزایش ۲۷ درصدی عوارض ساختمانی را تصویب کرده است. اگرچه برخی تخفیف‌های مقطعی برای پروژه‌های حمایتی اعمال شده، اما سیگنال اصلی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی همچنان «گرانی مجوز» است.

فرار سرمایه از ساختمان

به گزارش اقتصاد ۲۴، اما آمار‌های ملی نشان می‌دهد سهم بخش ساختمان در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص در پاییز ۱۴۰۳ به ۳۸.۵ درصد رسیده؛ کمترین میزان در ۱۸ سال گذشته. این یعنی سرمایه از بخش ساختمان به سمت حوزه‌های دیگری حرکت کرده است.

نااطمینانی و بی‌ثباتی سیاستی

از تغییر ضوابط تسهیلات گرفته تا ناپایداری تصمیمات شورای عالی مسکن، چشم‌انداز پیش‌بینی‌پذیر برای فعالان بازار وجود ندارد. این بلاتکلیفی، انگیزه شروع پروژه‌های جدید را به حداقل رسانده است.

وزارت مسکن وقتی زنگ خطر را نمی‌شوند

اما در این میان عدم توجه دولت‌ها را نیز نباید در این بین نادیده گرفت. چنان که قانون «جهش تولید مسکن» در سال ۱۴۰۰ دولت را موظف کرد سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی تولید کند.

به گزارش اقتصاد ۲۴، دولت رئیسی با شعار «یک‌ میلیون در سال» روی کار آمد و مدعی آغاز عملیات برای بیش از ۲ میلیون واحد شد. اما گزارش‌های رسمی وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد در پایان دولت سیزدهم تنها حدود ۲۰ هزار واحد به مرحله تحویل رسیده بود؛ فاصله‌ای عظیم میان وعده و واقعیت.

---

بیشتر بخوانید: کاهش ۲۳ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی و آینده مبهم بازار مسکن/ بازاری در بن‌بست سرمایه‌گذاری

---

از سوی دیگر دستکم انتظار می‌رفت دولت چهاردهم با توجه به سقوط آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، رویکردی فوری و عملی در پیش گیرد. با این حال، وزارت مسکن در دولت جدید نیز بیشتر درگیر آیین‌نامه‌ها، مصوبات کاغذی و جلسات شورای عالی مسکن مانده و زنگ خطر کاهش ساخت‌وساز را نشنیده است.

در شرایطی که آمار زمستان ۱۴۰۳ و تهران در زمستان ۱۴۰۲ سقوطی هشدار دهنده را نشان می‌دهد، واکنش وزارتخانه بیش از هر چیز به «بخشنامه» و «تخفیف عوارض» محدود شده است. نتیجه این است که نه روند نزولی ساخت‌وساز متوقف شده و نه امیدی به تحقق وعده‌های انباشته وجود دارد.
در واقع وزارتخانه امروز بیشتر شبیه به ناظر خاموش است تا سیاست‌گذار فعال؛ در حالی که بازار مسکن به یک سیاست فوری و عملیاتی نیاز دارد.

تحریم‌ها و ساخت‌وساز؛ رونق برجامی و رکود پسابرجام

اما در این میان یک عامل کلیدی در رکود کنونی ساخت‌وساز را باید در تحریم‌ها جست‌و‌جو کرد. به گزارش اقتصاد ۲۴، تجربه سال‌های اخیر نشان می‌دهد که اوج ساخت‌وساز در ایران همزمان با فضای پسابرجام رقم خورد. پس از توافق ۲۰۱۵ و کاهش محدودیت‌های اقتصادی، سرمایه‌گذاران با چشم‌انداز روشن‌تری وارد پروژه‌های ساختمانی شدند و این روند در نهایت به اوج سال ۱۳۹۹ با صدور بیش از ۱۸۷ هزار پروانه انجامید.

اما پس از خروج آمریکا از برجام در ۲۰۱۸ و بازگشت تحریم‌های سنگین، بازار با نااطمینانی گسترده مواجه شد. جهش هزینه‌ها، محدودیت‌های واردات تجهیزات و مصالح، و افت اعتماد سرمایه‌گذاران باعث شد روند صدور پروانه‌ها از همان سال‌ها رو به نزول بگذارد. داده‌های ۱۴۰۳ نشان می‌دهد اثر این شوک همچنان ادامه دارد و حتی دولت‌ها با وجود شعار‌های پررنگ، قادر به خنثی کردن این فشار بیرونی نبوده‌اند.

برجام و مسکن؛ وقتی دیپلماسی بر کلنگ اثر می‌گذارد

ساخت‌وساز در ایران تنها محصول بازار داخلی نیست؛ بلکه به‌شدت تحت تأثیر تحریم‌ها و فضای بین‌المللی قرار دارد.

چنان چه آمار‌ها نشان می‌دهد اوج ساخت‌وساز در سال ۱۳۹۹ همزمان با اثرات مثبت پسابرجام به ثبت رسید؛ زمانی که چشم‌انداز سرمایه‌گذاری روشن‌تر بود و ورود مصالح و تجهیزات ساختمانی آسان‌تر انجام می‌شد.

اما با فروپاشی برجام و بازگشت تحریم‌ها، روند ساخت و ساز در بازار مسکن ایران نیز وارونه شد. هزینه واردات بالا رفت، دسترسی به فناوری محدود شد، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی عقب نشستند و در نهایت پروانه‌های ساختمانی یکی پس از دیگری کاهش یافت.

به این ترتیب این تجربه نشان می‌دهد که در کنار سیاست‌های داخلی، دیپلماسی خارجی نیز نقشی مستقیم در بازار مسکن ایران دارد. بدون کاهش تنش‌ها و رفع محدودیت‌های تحریمی، نه تنها رونق ساخت‌وساز دشوار خواهد بود، بلکه وعده‌های «یک‌میلیون مسکن» هم روی کاغذ باقی می‌ماند.

تبعات ادامه رکود ساخت‌وساز

در این میان، اما نباید از بحران عرضه و فشار بیشتر بر مصرف کننده نیز غافل شد. چنان که اصلی‌ترین بحران‌های این رکود لجام گسیخته را می‌توان به این ترتیب دسته بندی کرد:

بحران عرضه و فشار بر مستأجران

پروانهٔ امروز یعنی عرضهٔ دو تا سه سال بعد؛ این بدان معناست که وقتی در سال ۱۴۰۳ تنها ۱۴۱ هزار پروانه صادر شده و تهران در زمستان ۱۴۰۲ سقوط ۵۰ تا ۶۰ درصدی را تجربه کرده، پس در سال‌های ۱۴۰۵ و ۱۴۰۶ بازار با چاله عرضه عمیقی روبه‌رو خواهد شد.

این چاله بیش از همه به بازار اجاره فشار وارد می‌کند؛ جایی که خانوار‌های جوان و طبقه متوسط با نبود گزینه‌های مناسب، به شدت آسیب‌پذیر خواهند شد.
در واقع کاهش ساخت‌وساز یعنی صف بلندتر مستأجران و افزایش رقابت برای واحد‌های موجود؛ وضعیتی که خود به جهش اجاره‌بها و افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوار می‌انجامد. اگر در سال‌های اخیر سهم اجاره در هزینه خانوار‌های شهری به بالای ۴۰ درصد رسیده، در آینده با کمبود عرضه این عدد می‌تواند حتی از این هم بالاتر برود.

ضربه به اقتصاد کلان

به گزارش اقتصاد ۲۴، رکود در ساخت‌وساز به معنای رکود در صنایع وابسته همچون فولاد، سیمان، حمل‌ونقل و خدمات مهندسی است. بخش ساختمان به طور سنتی موتور اشتغال و رشد اقتصادی بوده و کاهش سرمایه‌گذاری در آن، ضربه‌ای مستقیم به اقتصاد خواهد بود.

شکاف طبقاتی در بازار مسکن

افت ساخت‌وساز به‌ویژه در پروژه‌های میان‌قیمت، به تشدید شکاف طبقاتی در بازار منجر می‌شود. طبقه متوسط و کم‌درآمد‌ها از بازار خرید رانده می‌شوند و اجاره‌نشینی پرهزینه‌تر، فشار اجتماعی و نارضایتی گسترده‌تری ایجاد خواهد کرد. در همین حال، اما آمار‌های رسمی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد ساخت‌وساز در کشور و به‌ویژه در تهران با سقوطی نگران‌کننده مواجه است.

افزایش هزینه‌ها، سختی تأمین مالی، فشار عوارض شهری، نااطمینانی سیاستی و تحریم‌های بین‌المللی مهم‌ترین عوامل این روند هستند. از سوی دیگر، بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی در دولت رئیسی و تداوم همین مسیر در دولت پزشکیان، باعث شده وعده‌ها به واقعیت تبدیل نشوند. نتیجه این روند نیز روشن است؛ بحران عرضه مسکن در سال‌های آینده، جهش دوباره قیمت‌ها، فشار بر مستأجران و رکود در اقتصاد کلان.