در مواردی همچون خرید یا تعیین قیمت یک سازه، سن بنا یکی از مهم ترین پارامترهای تاثیر گذار است. سن ساختمان بیان کننده اطلاعات مهمی در ارتباط با زمان ساخت و دوام آن به ما می دهد. در کل سن ساختمان به هنگام خرید سازه از اهمیت بالایی برخوردار است. به طوری که اگر قبل از خرید بنایی از سن آن اطلاع نداشته باشید، خسارت های زیادی را متحمل می شوید.
معمولا سازه های قدیمی، قیمت کمتری نسبت به سازه های تازه ساخت دارند. از طرف دیگر ساختمان هایی که سن زیادی دارند جزو بناهایی کلنگی قرار می گیرند. همانطور هم که می دانید سازه کلنگی از اعتبار بالایی برخوردار نیست و باید خراب شود تا آن را از نو بسازند.
در نتیجه دانستن سن سازه در معاملات ملکی تاثیر زیادی می گذارد. پس آگاهی از روش های تعیین سن ساختمان برای خریداران اهمیت بالایی دارد. از این رو در این مقاله به بررسی کامل روش های تعیین سن سازه و اطلاعات مربوط به آن می پردازیم. پس برای کسب اطلاعات بیشتر در ادامه مجله املاک داران همراه باشید.
تخمین سن ساختمان های مسکونی
اگر بعد از خرید خانه بخواهید سن آن را تخمین بزنید می توانید با پیروی از روش های زیر به انجام این کار بپردازید:
-
پیگیری از شهرداری
قطعا شهرداری تمامی اطلاعات و اسناد مربوط به ساختمان را در اختیار دارد. در نتیجه با مراجعه به شهرداری و پی گیری از طریق کارمندان می توانید اطلاعات مورد نیازتان را کسب کنید. در این باره می توانید به طور مفصل تری در مقاله کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در مجله املاک داران به مطالعه بپردازید.
-
پرسش از بازرسان و نمایندگان محلی
می توانید از بازرس ساختمان محلی خود بخواهید تا هرگونه اطلاعات و برنامه هایی را که به خیابان شما ارتباط دارد را در اختیارتان بگذارد. این اطلاعات برای خیلی از ساخت و سازهای جدید و بازسازی آن لازم است. در نتیجه می توانند در ارتباط با هرگونه تغییر ایجاد شده در سازه، شما را با خبر کنند.
برای استفاده از این اطلاعات هم کافی است که آن ها را با تاریخ های دیگری جمع کنید و بعد برای تحقیق اسناد، از آن ها استفاده کنید.
-
بررسی قسمت های مختلف درون ساختمان برای دانستن سن ساختمان
به راحتی با بررسی اجزای سازه می توانید تشخیص دهید که یک ساختمان جدید یا قدیمی است. مثلا داخل سرویس بهداشتی را بررسی کنید. چون تولید کنندگان سرویس بهداشتی و اجزای آن، معمولا در سالی که محصولی را تولید می کنند تاریخ آن را هم حتما در گوشه ای درج خواهند کرد.
از طرف دیگر، چون سرویس بهداشتی دقیقا بعد از ساخت و ساز تعبیه می شوند با بررسی آن ها می توان سن ساختمان را تعیین کرد.
-
روش های رایج دیگر
می توانید از سوابق سر شماری، سن خانه را مشخص کنید. همچنین با کمک از یک معمار، با بررسی رنگ و گچ وغیره سن بنا را تخمین بزنید. گاها توری های فاضلاب را با توجه به سالی که تولید می شوند مهر می کنند که می تواند سن را تعیین کند. حتی می توانید از فاصله های آلومینیومی در پنجره ها با روکش حرارتی استفاده کنید.
آیا عمر ساختمان تاثیری بر قیمت آن خواهد گذاشت؟
قطعا بله. در واقع با توجه به اینکه سن مفید ساختمان حدودا ۳۰ سال است؛ یعنی هر بنا کلا ۳۰ سال با دوام و مفید برای سکونت و تجارت است. هر چقدر این سن کمتر باشد خانه نوسازتر است و در نتیجه گران تر خواهد بود. مطمئنا بیشتر افراد خانه نوساز را به خانه قدیمی ترجیح می دهند. چرا که هرچه ساختمان جدیدتر باشد به مراتب اطمینان اهالی خانه هم بیشتر خواهد بود.
خانه نوساز یعنی تکنولوژی جدید و ابزار جدید. در نتیجه افراد ترجیح می دهند که خانه ای جدید را خریداری کنند. اما این موضوع را هم در نظر داشته باشید که نوساز بودن بر روی قیمت سازه تاثیرگذار است. پس هرچه خانه نوسازتر باشد برای خرید آن باید بیشتر خرج کرد.
اما افرادی که توان مالی بالایی ندارند یا به دنبال سفارش خرید خانه ای با قیمت مناسب هستند، بهتر است که به دنبال خانه هایی با سن بیشتر بروند. خانه هایی که سن بالای ۱۰ سال دارند، برای این افراد مناسب است. خانه هایی که عمر آن ها بین ۱۰ تا ۱۵ سال است قیمت مناسبی دارند. در نتیجه خانه هایی با طول عمر بیشتر ۲۵ درصد ارزان تر هستند.
طول عمر یک سازه چه تاثیری بر ارزش آن می گذارد؟
حتما تا اینجای کار با خود می گویید که هرچه یک سازه پیرتر باشد بی ارزش تر هم خواهد بود. این گفته تا حدودی درست است، اما باید این موضوع را در نظر داشته باشید که در کشورمان این مسئله کمی فرق می کند. یعنی در بازار خرید و فروش املاک در ایران همیشه تورم وجود دارد.
به عبارت دیگر هیچ وقت در بازار ایران رده قیمت ملک ثابت در ایران وجود ندارد. مثلا ممکن است یک سازه الان ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، اما در ماه ها یا سال های آینده بر قیمت آن افزایش یابد. یا حتی قیمت آن نصف ارزش واقعی اش شود.
اما در کل در هر بازار خرید و فروش ملکی سن سازه حتما بر ارزش آن تاثیر می گذارد.
انواع سن ساختمانی به صورت تخصصی
همانطور که بیش تر هم گفتیم، یکی از مهم ترین پارامترها در تعیین قیمت یک سازه، سن آن است. البته این موضوع، مورد بحث ترین مسئله بین خریداران و فروشندگان است به طوری که همواره بر سر آن جدال دارند.
خریدارانی که قصد خرید ساختمانی دارند باید اول هدف از خرید آن را تعیین کنند و بعد به دنبال بررسی سن ساختمان باشند. هر ساختمانی از سه دسته سن برخوردار است: اولی سن واقعی ساختمان، دومی زمان بهره برداری از ساختمان، سومی سن سندی ساختمان. هر کدام از این سن ها از ویژگی ها و کاربردهایی برخوردار هستند
سن واقعی ساختمان
یک ساختمان ساز در اولین مرحله ساخت و ساز باید پروانه یا مجوز ساخت و ساز دریافت کند. بر این اساس خیلی از کارشناسان و مشاورین املاک بر این باور هستند که زمان دریافت مجوز همان زمان تولد ساختمان است. بعد از دریافت پروانه ساخت، سازنده ساختمان باید با استفاده از ابزار و کارگران شروع به ساخت و ساز کند.
البته بسیاری از افراد بر این باور هستند که هنگام پی ریزی بنای ساختمان و ریختن شناژ، ساختمان متولد می شود. در نتیجه از همین راه برای تعیین عمر آن استفاده می کنند. این روش تعیین سن ساختمان برای گرفتن تسهیلات بانکی از اهمیت بالایی برخوردار است.
زمان استفاده ساختمان
یکی دیگر از روش های تعیین سن ساختمان با کمک کارشناسان، زمان استفاده ساختمان است. کارشناسان در این روش بر این باور هستند که وقتی کار ساخت و ساز ساختمان به اتمام رسید، معماران و کارگران ساختمانی دیگر فعالیتی نخواهند داشت. یعنی دیگر ساختمان قابل استفاده خواهد بود. در واقع آن ها بر این باور هستند که وقتی خانه ای به مالک آن داده می شود و وی در آن سکونت می یابد، سن سازه از آن زمان محاسبه خواهد شد.
البته با توجه به اینکه همواره در همه خانه ها کنتورهایی نصب می شود. کارشناسان ساختمان با استفاده از زمان شروع آن ها هم سن سازه را تعیین می کنند. به عبارت دیگر یک روش برای تعیین سن سازه استفاده از اطلاعات نصب کنتورهای ساختمان است.
سن سندی ساختمان
بعد از اتمام کار ساخت و ساز ساختمان به مالک، سندی با عنوان پایان کار می دهند. کارشناسان بر این باور هستند بعد از دریافت سند پایان کار در واقع سن بنا محاسبه می شود. به بیان دیگر بنا تازه متولد می شود و می توان عمر آن را مشخص کرد. در نظر داشته باشید که دانستن همه روش های تعیین سن ساختمان از اهمیت بالایی برخوردار است. چون هر کدام ویژگی و کاربردهای خاص خود را دارند.
به عنوان مثال با دانستن سن واقعی ساختمان می توانید تسهیلات بانکی را دریافت کنید. یعنی سن واقعی ساختمان مهم ترین مشخصه سن بنا است. از طرف دیگر از سن سندی و سن بهره برداری سازه برای خرید املاک استفاده می کنند.
البته توجه داشته باشید گاها پیش می آید که میان سن سندی و سن بهره برداری فاصله می افتد. برای مثال وقتی که کار ساخت و ساز ساختمان به اتمام می رسد باید پایان کار صادر گردد. اما اگر هنگام صدور آن مشکلی ایجاد شود، مالک و سازنده باید آن را حل کنند تا بتوانند پایان کار را دریافت کنند. توجه داشته باشید که این وقفه اصلا نباید طولانی باشد چون عمر سازه بالا می رود. در مجله املاک داران به طور مفصل تری می توانید به مطالعه درباره مشکلات املاک بدون پایان کار برای خریداران بپردازید.
بنابراین هنگام خرید ساختمان تنها به سند پایان کار و سن بهره برداری تکیه نکنید و سن واقعی آن را هم بدانید. برای این کار کافی است از ساکنین محله ها پرس و جو کنید.
سن واقعی ساختمان چه تاثیری بر دریافت تسهیلات بانکی می گذارد؟
هدف خیلی از افراد در خرید املاک و ساختمان ها دریافت تسهیلات و وام است که به واسطه ساختمان ها قابل دریافت است. حالا چرا توجه به سن بنا برای دریافت وام و تسهیلات مهم و ضروری است؟ در واقع بانک ها به منظور صدور وام و تسهیلات به مالک ساختمان قوانین و مقررات مختلفی را وضع کرده اند.
به عنوان مثال برخی از بانک ها به خانه هایی که کمتر از ۱۰ سال عمر دارند، وام اعطا می کنند. حتی خیلی از بانک ها شرایطی چون سن کمتر از ۱۵ سال را برای وام گیرنده در نظر می گیرند. البته برخی از آن ها سن کمتر از ۳۵ سال را تقاضا دارند. در نتیجه سن سند و بعد سن بهره برداری و همچنین پروانه ساخت برای دریافت تسهیلات از اهمیت بالایی برخوردار است.
توجه داشته باشید که گواهی پروانه ساخت در زیر گواهی پایان کار درج می شود. تاریخی که برای این پروانه در نظر می گیرند در واقع همان تاریخ تعیین کننده دریافت وام است. اما اگر فروشندگان و خریداران به هر دلیلی به این تاریخ توجه نکنند قطعا ضرر بزرگی شامل حال آن ها می شود.
در شهرهایی مثل تهران که زمان بهره برداری تا زمان صدور پروانه ساخت حداکثر ۱۰ سال فاصله دارد، اطلاع از سن بنا خیلی مهم تر است. پس در شهرهایی که این شرایط وجود دارد، افراد باید حتما سن بنا را بدانند.
چرا باید خانه ای را با توجه به سن آن خریداری کنیم؟
هدف های بسیاری در خرید و فروش املاک توسط افراد مختلف وجود دارد. به عنوان مثال برخی از افراد فقط قصد سکونت در آن ساختمان را دارند. اما عده ای دیگر می خواهند در آن جا، بنایی دیگر بسازند. در هر دو صورت و با توجه به هر هدفی، باید در ارتباط با سن بنا اطلاعاتی در اختیار داشته باشید.
اگر با هدف اول یعنی فقط سکونت در آن ساختمان، خانه ای را خریداری می کنید به شما پیشنهاد می کنیم که یک سازه جدید را خریداری کنید. چون اگر طول عمر خانه بالا باشد مجبور می شوید بعد از مدتی آن خانه را تعویض کنید. خانه هایی با طول عمر بالا، کلنگی محسوب می شوند.
اما اگر می خواهید بنایی جدید را بسازید، خرید خانه ای نوساز بزرگترین اشتباهی است که می توانید انجام دهید. چون خانه های جدید و نوساز قیمت بالاتری دارند و اینکه وام تسهیلات را ندارند، پس با خرید یک خانه قدیمی و با استفاده از تسهیلات بانک می توانید به ساخت و ساز آن بپردازید.
با استفاده از یک روش جدید سن بنا را تعیین کنید!
امروزه بیشتر فروشندگان و مشاوران املاک برای جذب مشتری تبلیغات متعددی را در سایت ها و روزنامه انجام می دهند. یکی از روش های جذب سریع مشتری درج تمامی اطلاعات و مشخصات ساختمان است. یکی از این مشخصات، سن سازه مورد نظر است. به واسطه اطلاعات مهمی از قبیل سن سازه، مشتریان به راحتی می توانند ساختمان مورد نظر خود را پیدا کنند.
با توجه به اینکه خرید و فروش ساختمان ها مهم ترین دغدغه مشاوران املاک است، آن ها سعی می کنند از روش های متعددی مشتری را جذب کنند. یکی از مهم ترین ویژگی ساختمان ها، سن آن ها است. در واقع سن سازه مشخص می کند که آن ساختمان چه سالی ساخته و قابل بهره برداری شد. از طرف دیگر هر سازه با توجه به سنی که دارد می تواند از وام تسهیلات برخوردار شود.
سخن پایانی
خریداران واقعی املاک ها قبل از خرید هر سازه ای حتما به دنبال ویژگی های آن می روند. مهم ترین ویژگی که یک خریدار باید به آن توجه کند، سن ساختمان است. مشخصه ای که نشان می دهد یک سازه چقدر عمر کرده است. سن بنا بر روی قیمت آن تاثیر می گذارد. به عنوان مثال هرچه ساختمان پیرتر، ارزان تر و هر چه نوساز تر، گران تر خواهد بود. اگر برایتان سوال است که چگونه می توانیم سن ساختمان را تعیین کنیم؟ می توانید به صورت جداگانه در مجله املاک داران به مطالعه در این باره بپردازید.
روش های متعددی برای تعیین سن ساختمان وجود دارد که آن ها را در ابتدای متن به طور کامل توضیح دادیم. بنابراین با استفاده از آن روش ها می توانید به راحتی سن سازه را مشخص کنید.
