فرق تهاتر با معاوضه

تهاتر همانطور که گفته شد به معنای معاوضه است، اما نه کاملا. تهاتر، معاوضه‌ای است که تحت شرایط و قوانینی صورت می‌پذیرد. تعریف حقوقدان‌ها از تهاتر این است که، در این نوع معامله دو طرف قرارداد براساس نیازها و خواسته هایشان، چیزهایی که در معامله رد و بدل می‌شود را تعیین می‌کنند. این مواردی که بین طرفین معامله بده بستان می‌شود، چیزهایی هستند که بدهی و دین دو طرف را نسبت به یکدیگر صاف می‌کنند.

در واقع در قرارداد معاوضه ملک ، تنها طرفین قرارداد می‌توانند به ازای ارائه یک ملک، ملک دیگری را دریافت کنند. بنابراین هر گاه در معامله قرار بر جابجایی دو ملک با یکدیگر باشد، به آن معاوضه می‌گویند و طهاطر در چنین مواردی وجود ندارد. تهاتر به معنای مبادله و جابجایی ملک با هر چیز دیگری می‌تواند باشد. بنابراین می‌توان گفت تفاوت تهاتر با معاوضه در نوع کالا است.

در واقع براساس قانون، تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل می‌شود که موضوع آن‌ها از یک جنس باشد با اتحاد و زمان و مکان تادیه ولو به اختلاف سبب. همچنین در قانون آمده که معاوضه به قراردادی گفته می‌شود که براساس آن یکی از طرفین مالی را می‌دهد و در ازای آن مال دیگری را از طرف اخذ می‌کند. در معاوضه عوض و معوض وجود دارد، در حالی که اغلب قراردادهای تهاتر ملک عقد بیع است.

انواع قرار داد تهاتر

اگر قصد معامله به شیوه تهاتر را داشتید حتما با انواع آن نیز آشنا شوید تا بتوانید معامله خوب داشته باشید. در اینجا می‌خواهیم با انواع تهاتر آشنا شویم و بفهمیم که هرکدام از آنها چه استانداردی دارند. آشنایی با انواع تهاتر می‌تواند در صورت‌ پذیرفتن یک معامله اصولی به شما کمک کند. با آگاهی یافتن از انواع تهاتر می‌توانید معامله کاملا درستی داشته باشید؛ یک معامله برد برد، همچنین از بروز هرگونه مشکلی پیشگیری کنید. تهاتر به طور کلی بر چهار نوع است تهاتر قهری، تهاتر قراردادی، تهاتر قضایی و تهاتر ایقاعی. هر یک از انواع قرارداد تهاتر دارای شرایط خاصی هستند که در ادامه به توضیح آن ها می‌پردازیم:

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی چه زمانی اتفاق می‌افتد؟ هنگامی که طرفین معامله نتوانند بر سر اصل دین، زمان و مکان پرداخت دین و غیره به توافقی برسند، در این زمان حکم قضایی موارد گفته شده را تعیین می‌کند و تهاتر قضایی به وجود می‌آید. حکم قضایی در این نوع از تهاتر کلیه مسائل ذکر شده در این معامله را معین می‌کند. پیش از اینکه حکم قضایی صادر شود، قاضی و دادگاه شرایط تهاتر را بررسی می‌کند و در نهایت رای رسمی اعلام می‌گردد. پس در نتیجه باید مواردی که در تهاتر معامله می‌شوند، مشروع بوده و اجناس مورد تایید قانون باشند. به طور مثال در کشور ما هنوز ارزهای دیجیتال رسمی نشده‌اند و تهاتر ملک یا موارد دیگر با آنها می‌تواند بسیار سخت باشد. بیت کوین همچنان از نظر قانونی هنوز مشروعیتی ندارد اگر یکی از اجناس مورد معامله در تهاتر باشد، همین موضوع می‌تواند در رای دادگاه بسیار موثر واقع شود. در نتیجه تهاتر قضایی نیازمند دادخواست است.

تهاتر قراردادی

تهاتر قراردادی را می‌توان یکی از راحت‌ترین انواع تهاتر دانست. برای اینکه تهاتری را به صورت قراردادی انجام دهید نیازی به وجود شرایط تهاتر عقدی نبوده و براساس محدودیت‌ها تهاتر صورت می گیرد. تهاتر قراردادی به این شکل است که طرفین معامله می توانند بر سر اختلاف اجناس و تفاوت مکان ملک مورد معاوضه، توافق کنند. این تهاتر همانطور که از نام آن پیداست، تماما براساس توافق دو طرف معامله صورت می‌پذیرد، پس در نتیجه تمام مسئولیت آن نیز بر عهده دو طرف معامله کننده است. تهاتر قراردادی، همان تهاتر و معاوضه‌ای است که در آن خانه با طلا، ویلا با ماشین و غیره به آسانی مبادله می‌شوند. این نوع تهاتر نیز مستلزم رعایت استانداردهایی است که اگر رعایت نشوند معامله به خوبی پیش نرفته و مشکلاتی پیش می‌آیند.

تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی یکی دیگر از نمونه قرارداد تهاتر است. این نوع قرارداد زمانی انجام می‌شود که دو بدهی دارای شرایط اصلی تهاتر نباشند. به طور مثال ممکن است زمان پرداخت یکی از دین ها در ماه‌های آینده باشد، در حالی که دین دیگر بایستی در حال حاضر پرداخت شود. در چنین شرایطی هر دو طرف تصمیم بگیرند زمان پرداخت دین‌ها را جلو بیاندازند و در حال حاضر آن را پرداخت نمایند. بنابراین می‌توان گفت در تهاتر ایقاعی، شرایط تهاتر به رضایت یکی از طرفین قرارداد بستگی دارد.

دین هایی که تهاتر پذیر نیستند

نخستین موردی که باید بدانید این است که هر دینی تهاتر پذیر نیست. به این معنی که شما در ازای پرداخت مقداری از بدهی‌ها تهاتر یا معاوضه‌ای نمی‌توانید داشته باشید. دین نفقه، اولین دینی است که به آن تهاتر تعلق نمی‌گیرد. نفقه یک مقرری است که شخص برای گذران زندگی خود دریافت می‌کند، و به هیچ عنوان نمی‌توان در ازای طلب از شخص مقابل مبلغ نفقه را یر به یر نمایید. مورد دیگری که تهاتر پذیر نیست دستمزد و دین کارگر است. حقوق کارگر دینی نیست که کارفرما بتواند با تهاتر و معاوضه آن را بپردازد. یعنی کارفرما نمی‌تواند طلب کارگر و حقوق آن را با تهاتر بپردازد. مورد آخر نیز دین دولت است. این دین به هیچ عنوان تهاتر نخواهد شد و با معاوضه نمی‌توان آن را یر به یر کرد. نکات گفته شده در اینجا شما را درباره دین تعیین شده و شرایط تهاتر آگاه می‌سازد و از ضرر و زیان در این نوع معامله پیشگیری می‌کند.

ورشکستگی یکی از طرف های معامله در تهاتر

یکی از نکاتی که در تهاتر باید به آن توجه کنید این است که اگر یکی از طرف‌های قرارداد ورشکست شود و اینکه اموال او مصادره شده و در لیست گرویی قانون قرار گرفته شده باشد جهت پرداخت بدهی‌های او، طرف دیگر معامله متاسفانه حقی بر دینی که به نام او تعیین شده بوده ندارد. در این شرایط شخص باید مانند دیگر طلبکارها منتظر رای دادگاه بماند. دادگاه درباره اموال بدهکار تصمیم گرفته و براساس میزان بدهی‌ها اموال را تقسیم می‌کند. البته لازم به ذکر است که در حالی طرف مقابل شخص ورشکست شده می‌تواند منتظر دریافت دین خود بماند که خودش، دین خود را به طرف ورشکسته شده ادا کرده باشد. بر طبق قانون شخص مقروض اول باید قرض خود را بپردازد چرا که پرداخت آن از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. براساس این قانون طرف دوم معامله از حق قانونی که تهاتر برایش مشخص نموده است محروم می‌شود. در نتیجه برای تهاتر، حتما توجه داشته باشید که پرداخت دین به شما کاملا قانونی انجام گیرد.

تهاتر ملک یا معاوضه

تهاتر در لغتنامه به معنی مبادله کالا به کالا است که به آن معامله پایاپای نیز گفته‌ می‌شود. برای درک بهتر تهاتر، بهتر است به زمان‌های قدیم برویم. زمانی که به جای پول از کالا استفاده می‌کردند. از دسته معاملاتی که از قدیم بوده و الان هم همان به دلیل مشکلات اقتصادی موجود به شکل پیشرفته‌ای وجود دارد. این مبادله در حوزه‌‌ی املاک، خودرو، حبوبات، حیوانات و... کاربرد دارد. به طور مثال در زمان قدیم افراد شیر را در مقابل گندم مبادله می‌کردند. نکته اینجاست که ارزش هر کدام از این کالاها مشخص است، مثلا به اندازه‌ی مبلغ شیر به شما گندم می‌دهند. یا اینکه کارگری، مزد دستش را از بین پول و برنج به یک صورت انتخاب می‌کند.

نکته: امروزه برای جلوگیری از کلاهبرداری در زمینه تهاتر، این موضوع به یک بحث حقوقی تبدیل شده است و برای آن قوانین زیادی وضع شده است. که در انتهای این مقاله به موارد حقوقی آن اشاره خواهیم کرد. اما لازم به ذکر است که معاوضه، همانند تهاتر در عرف بکار گرفته شده و از این عنوان بیشتر استفاده می‌شود.

تهاتر خانه در بخش املاک یکی از رایج‌ترین راه‌ها برای معامله در این حوزه است. در بخش املاک تهاتر به شکل‌های مختلف انجام می‌گیرد. نمونه‌های آن عبارتند از :

• مشارکت در ساخت
• ملک با ملک
• ملک با خودرو

تهاتر مشارکت در ساخت

این نوع تهاتر را با ذکر مثال توضیح می‌دهیم. شخصی که قصد دارد مجموعه آپارتمانی را بسازد با دیگری قرارداد تهاتر ملک می‌نویسد که نفر دوم کلیه تاسیسات ملک را تامین نماید و در آخر یک یا دو واحد از آپارتمان را به عنوان دستمزد خود دریافت نماید. در تهاتر ملک این مورد زیاد دیده می‌شود و در این صورت طرف دوم، خرید کلیه ابزارها و دستگاه‌های تاسیسات را برعهده گرفته و همچنین نصب و راه‌اندازی را نیز انجام می‌دهد. در حالت دیگر ممکن است پیمانکار ساختمانی برای خرید مصالح خود عیناً مانند این قرارداد را امضا نماید.

ممکن است فرد سازنده نیاز به سرمایه‌گذار داشته باشد، یا پول کافی برای اتمام پروژه ساختمان سازی را نداشته باشد. حتی پروژه بسیار بزرگ است و به تنهایی امکان پایان پروژه در زمان مشخص وجود ندارد. مشارکت در ساخت و همچنین تهاتر ملک با مصالح ساختمانی در ساخت و ساز بسیار زیاد و رایج است. در این موارد قرارداد مشارکت در ساخت به صورت دست‌نویس بین دو طرف انجام می‌پذیرد تا در آینده دچار مشکل نشوند.

تهاتر ملک با ملک

همانطور که در ابتدای مقاله گفته‌ شد، بر اساس قانون تهاتر ملک بایستی ارزش دو کالا برابر باشد. در بعضی موارد ممکن است که ارزش یک سمت معاوضه بیشتر از یک ملک دیگر باشد. به طور مثال شخصی قصد دارد ملک خود را که ارزشی برابر 5 میلیارد تومان دارد یا یک خانه دیگر به ارزش 8 میلیارد تومان معاوضه کند. در این حالت باید مبایعه نامه‌ نوشته شود و مابقی قیمت خانه را نقدا بپردازند. در تهاتر ملک با ملک می‌توان معاوضه ملک با زمین، ملک با باغ، ویلا با زمین، باغ با باغ، آپارتمان با منزل ویلایی، باغ با آپارتمان و صدها نوع دیگر را مثال زد.

البته طبق کارشناسی‌های انجام‌شده، بیشترین تهاتر مسکن، به صورت تهاتر زمین با آپارتمان و تهاترهای نوسازی است. مثل مغازه‌های نوساز یا پاساژها.

تهاتر ملک با ماشین

در این نوع از تهاتر، یک طرف ملک و یک طرف خودرو وجود دارد. در این جریان ها نیاز است که هم با فرد متخصص در مشاوره حقوقی املاک در املاکداران و هم با بنگاه‌های معاملاتی ماشین مشورت شود. همچنین قولنامه ای بدین منظور نوشته‌شده تا تمامی موارد قانونی و مبدلات نقدی در آن ثبت شود.

کارشناسی قیمت آپارتمان و یا خانه به موارد زیادی بستگی دارد و البته در موقع انجام تهاتر داشتن یک کارشناس معتبر بسیار مهم است. لذا برای مطالعه بهترین شرایط خانه دار شدن بهتر است نوشتار راهنمای خرید و فروش خانه در اصفهان در املاک دارن را بررسی نمایید.

چرا معامله تهاتر انجام می‌دهیم؟

دولت‌ها و شرکت‌ها بنا به دلایل مختلفی به معاملات تهاتر روی آورده‌اند. که در ادامه به تعدادی از آن ها اشاره می‌کنیم.

• کاهش نقدینگی
  در حال حاضر افراد حقیقی یا حقوقی، شرکت‌ها و حتی دولت‌ها با ناتوانی در نقدینگی مواجه شده‌اند، در نتیجه به طهاطر روی می‌آورند. البته می‌توان گفت در همه زمینه‌ها تهاتر امکان انجام دارد. در معامله‌های خرده تهاتری، سهم تبادل خدمات بسیار بیشتر از سهم تبادل کالاهای فیزیکی است. برای مثال: فرض کنید شما صاحب هتل هستید، یک شرکت تبلیغاتی تعدادی از اتاق‌های شما را برای کارمندانش اجاره می‌کند، شما در عوض گرفتن پول از شرکت، از او می‌خواهید برای شما تبلیغات انجام دهد، در این حالت هم برای هتل شما تبلیغات انجام می‌گیرد و هم شرکت تبلیغاتی را از پرداخت پول برای کارمندانش نجات داده‌اید.
• تحریم
  برای ما ایرانی‌ها تحریم کلمه‌ی بسیار آشنایی است. در این حالت ممکن است یک کالای به خصوص در کشوری که ما برای انجام معاملات تجاری با او دارای محدودیت هستیم وجود داشته باشد و به علت تحریم، بانک‌ها انتفال نقدینگی انجام ندهند، در این حالت امکان مبادله کالا به کالا وجود دارد. بنابراین تهاتر انجام می‌گیرد.
• تلاش برای رفع نیاز نه سود
  این موضوع را با ذکر مثال توضیح می‌دهیم. در بعضی مواقع نیاز است شما کاری را انجام دهید، ولی به هر دلیل انجام آن کار برای شما مقدور نیست و یا ممکن است شما خاطره خوشی از انجام این کار نداشته باشید. در مقابل شخص دیگری قرار دارد که به کالا یا خدمات شما نیاز دارد. بهترین شرایط برای تهاتر ایجاد شده‌ است. در این حالت بدون جابجا شدن ریالی، کار شما انجام‌شده و نیاز طرف دوم هم برطرف شده‌است. تهاتر املاک با خدمات نیز می‌تواند در این دسته قرار بگیرد.
• فرار از مالیات
  فرار از پرداخت مالیات هم یکی از مواردی است که اشخاص را نسبت به تهاتر علاقه‌مند می‌کند. این نکته باعث کلاهبرداری قانونی هم می‌شود. البته از نظر قانونی این کار ممانعتی ندارد و زمانیکه تهاتر انجام شود هیچ مرجعی نمی‌تواند آن را منتفی محسوب کند.
• محدودیت شبکه بانکی یکپارچه جهانی
  در بعضی از کشور‌های کمتر توسعه‌یافته، افرادی‌ هستند که نمی‌توانند به آسانی در بانک‌های معتبر جهان حساب باز کنند. همین محدودیت‌ها می‌توانند به شکل یک سد معاملاتی، مانع از گسترش و حتی ادامه حیات شرکت‌ها شود. امکان تهاتر می‌تواند بخش قابل توجهی از این محدودیت‌ها را برطرف کند.

چگونه تهاتر ملک کنیم؟

اول از همه باید بدانیم چه چیزی را می‌خواهیم تهاتر کنیم. در تهاتر معمولا جای چانه زنی بسیار زیاد است. اگر بخواهیم تهاتر ملک با ملک انجام دهیم باید هر دو ملک کارشناسی شود، بعد ازکارشناسی اگر قیمت‌ها برابر نبودند مبلغ باید حساب شود و مابه التفاوت پرداخت گردد. در صورتی که تهاتر در ساختمان سازی بود مثل خرید و تامین تاسیسات، باید پیش فاکتور ارائه گردد و محاسبات انجام شود. اگر کالایی هم در میان باشد، کالا نیز باید کارشناسی‌شده و سپس تبادل صورت گیرد.

نکته: در تهاترهای کوچک معمولا قولنامه یا قراردادهای دست‌نویسی وجود ندارد. ولی سعی کنید در همان معاملات کوچک هم قرارداد دست‌نویسی داشته باشید تا اگر در شرایط خاص لازم شد، از آن به عنوان مستند عملیات تهاتر استفاده شود.

تعریف تهاتر از نظر قانون مدنی حقوقی

ماده 516 قانون آیین دادرسی مدنی: چنانچه هر یک از طرفین از جهتی محکوم له و از جهتی محکوم علیه باشند، در صورت تساوی خسارت هریک در مقابل خسارت طرف دیگر، به حکم دادگاه تهاتر انجام خواهد شد. در غیر این صورت نسبت به اضافه نیز حکم صادر می‌شود. به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که اگر شخصی طلبی از دیگری داشته باشد و نفر دوم صاحب مالی باشد، حکم دادگاه بر این است که مال نفر دوم در عوض طلب طرف اول تهاتر شود و اگر مبلغ مال بیشتر از طلب باشد باز هم در مورد آن حکمی جداگانه صادر می‌شود. اگر این مال خانه‌ باشد تهاتر املاک صورت گرفته‌ است. قانون مدنی ماده 294: وقتی دو نفر در مقابل یکدیگر مدیون باشند، به دیون(دو دینی که موضوع آنها کلی و مثل یکدیگر باشد) آنها به یکدیگر، تهاتر حاصل می‌شود. تهاتر در لغت به معنای تبادل کالا، پایاپای، هم دیگر را تکذیب کردن، مساوات و برابر شدن است. در اصطلاح فقه و حقوق نیز عبارت است از سقوط تعهد به سبب بدهکار بودن طرفین معامله به هم دیگر.

• در دعوای متقابل – تهاتر – نیاز به تقدیم دادخواست کافی است.
  ماده 142 قانون آیین دادرسی مدنی(دعوای متقابل به موجب دادخواست اقامه می‌شود، لیکن دعاوی تهاتر، صلح، فسخ قرارداد ملکی ، رد خواسته و امثال آنکه برای دفاع از دعوای اصلی اظهار نمی‌شود، «بلکه دفاع محسوب می‌شود» و نیاز به تقدیم دادخواست جداگانه ندارد. ).
• ماده 264 قانون مدنی: تهاتر، سبب سقوط تعهدات می‌شود. (این ماده به یکی از طریق ذیل ساقط می‌شود: 1- به وسیله وفاء به عهد 2- به وسیله اقاله 3- به وسیله ابراء 4- به وسیله تبدیل تعهد 5- به وسیله تهاتر 6- به وسیله مالکیت ما فی الذّمه )
• قانون مدنی ماده 294 و 295: تهاتر قهری است. از شروط: مدیون شدن 2 نفر در آن واحد. وحدت میزان لازم نیست.
• دین معلق و موجل مانند اسناد تجاری موجل و مثلا جوایز مسابقاتی که آینده قرار است باشد. تهاتر نمی‌آید.
• قانون مدنی ماده 296. شروط: بین دو دین که از یک جنس و وصف باشند- اتحاد زمان در تهاتر باید باشد، ولو به اختلاف سبب (مثلا یکی ضمان قهری و یکی قرارداد) باشد - «حکم دادگاه مبنی بر تهاتر پس از احراز دین و تعیین مبلغ به درخواست طلبکار – تهاتر قضایی».
• لایحه تجاری ماده 188: در افزایش سرمایه از طریق بالا بردن مبلغ اسمی سهام موجود باشد باید کلیه مبلغ نقد پرداخت شود. ( بر خلاف افزایش سرمایه از طریق صدور سهام جدید) و نیز در مورد سهام جدیدی که در که درقبال افزایش سرمایه صادر می‌شود، باید در موقع پذیره‌نویسی برحسب مورد کلا پرداخته یا تهاتر شود.
• قانون تجارت ماده 130: نه مدیون شرکت می‌تواند در مقابل طلبی که ممکن است از یکی از شرکا داشته باشد استناد به تهاتر کند نه خود شریک می‌تواند در مقابل قرض که ممکن است طلبکار او به شرکت داشته باشد به تهاتر استناد نماید، مع‌ذالک کسی که طلبکار شرکت و مدیونی به یکی از شرکا بوده و پس از انحلال شرکت طلب اولا وصول مانده و مقابل آن شرکت حق استناد به تهاتر خواهد داشت.

امروزه یکی از راه‌های رسیدن به سرمایه، تهاتر است. ما در مجموعه‌ی املاکداران این بستر را برای شما فراهم کردیم. کارشناسی در هر یک از زمینه‌های تهاتر بسیار لازم است، مخصوصا اگر این کارشناسی با کل سرمایه شما یا همان ملکتان در ارتباط باشد.

قوانین معاوضه ملک

تهاتر و معاوضه ملک نیز مانند دیگر معاملات تهاتر، نیازمند یک قرارداد قانونی است که در صورت بروز مشکلی با استناد بر آن، اختلافات و مشکلات معامله برطرف می‌گردد. برای فسخ قرارداد تهاتر رضایت هر دو طرف معامله الزامی است و یک طرفه فسخ نمی‌گردد. در معامله تهاتر ملک، این امکان وجود دارد که بیش از دو نفر در آن با یکدیگر وارد معامله شوند، در این معامله هرکدام از طرفین مبادله‌ای انجام داده و در نتیجه صاحب ملکی می شوند. پس در نتیجه در معاوضه املاک نمی‌توان به صورت یک طرفه معامله را فسخ کرد و تمامی طرفین قرارداد باید جهت فسخ قرارداد اعلام رضایت کنند.

نتیجه‌گیری

انواع تهاتر چه از نظر قانونی و چه از نظر اجناسی که در آن معامله می‌شوند در میان بسیاری از افراد آشنا نیستند و همچنین خیلی‌ها از قوانین و استانداردهای آن آگاهی کافی ندارند. نکات مهم و کلیدی این نوع از معامله اهمیت بسیاری دارند و عدم توجه به آنها می‌تواند به کلاهبرداری بیانجامد و خسارت‌های کلانی را به وجود آورد. تهاتر املاک و معاوضه نیز مانند دیگر معاملات دارای محدودیت‌ها و مزیت‌هایی است، شناختن مزیت‌ها و معایب این نوع معامله می‌تواند در موفقیت آمیز بودن نتیجه کار شما بسیار تاثیرگذار باشد. اگر به خدماتی در زمینه تهاتر احتیاج داشتید می‌توانید به سایت املاکداران مراجعه فرمایید. مجموعه املاکداران خدمات دیگری از قبیل مشارکت در ساخت، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان ، مشاوره حقوقی املاک، ثبت ملک و غیره را بصورت ویژه به شما عرضه می‌کند.