در حال بارگذاری...

تعیین و محاسبه قیمت سرقفلی

آنچه در این مقاله می‌خوانید:

چرا انتقال سرقفلی مهم است ؟

سرقفلی را به چند طریق می‌توانیم انتقال دهیم ؟

روش اول : انتقال اختیاری

روش دوم : انتقال قضایی

روش سوم : انتقال قهری

محل کسب کجاست ؟

حق‌مالکیت محل کسب چیست ؟

حقوق محل کسب

محل های کسبی که حق سرقفلی پرداخت نکردند

محل های کسبی که حق سرقفلی پرداخت کردند 

حق سرقفلی 

حق‌مالکیت 

حق مالکانه چیست؟

سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

تعدیل مبلغ اجاره سرقفلی چگونه محاسبه میشود؟

تفاوت حق سرقفلی و کسب و پیشه چیست ؟

 

در قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر یک عبارت قانونی وجود دارد که بسیار می تواند بار حقوقی داشته باشد. این عبارت سرقفلی است که می توان از آن به عنوان مهم ترین نکته در معاملات املاک تجاری نام برد. اهمیت این موضوع تا حدی است که نوشتار تعیین و محاسبه قیمت سرقفلی در املاک داران دقیقا به منظور آشنایی مخاطبان با این موضوع نگاشته‌شده است.

سرقفلی فقط در مورد املاک تجاری و زمانی که قبلا مبلغ آن پرداخت‌شده باشد، معنی پیدا می کند. اما این موضوع که محاسبه قیمت سرقفلی چگونه انجام می‌شود، همان مطلبی‌است که در ادامه به آن خواهیم‌پرداخت.

چرا انتقال سرقفلی مهم است ؟

در بازار که راه بروید، مخصوصا اگر بازار قدیمی و با قدمتی باشد، حتما بر در و دیوار عبارت فروش سرقفلی یا ملکی با سرقفلی به فروش می رسد را بارها دیده باشید. در قدیم زمانی که فردی مغازه ای را که اجاره می کرد، مبلغی را علاوه بر مبلغ اجاره تحت عنوان بازکردن قفل می پرداخت. پس نام سرقفلی از اینجا به معاملاتی که در آن مبلغی اضافه تر از اجاره برای مستاجر در نظر گرفته‌شود، اطلاق شد.

این حق برای مستاجر، حق تقدمی را در اجاره محل و یا ادامه کار در آن محل، ایجاد می کرد. در این صورت مالک بدون واگذاری حق‌مالکیت خود، حق کسب و کار را به مدتی نامحدود با مقدار اجاره و شرایط خاص به فرد دیگری واگذار می کند.

از آنجائیکه بیشتر بازاریان در قدیم از این حق استفاده می کردند و در محل های کسب با قدمت این مورد هنوز هم وجود دارد، لذا بسیار مهم است که با قوانین و نحوه محاسبه سرقفلی که به مراتب بیشتر از مالکیت ارزش دارد، آشنا شوید.

سرقفلی را به چند طریق می‌توانیم انتقال دهیم ؟

سرقفلی، مبلغی‌است که در ابتدا و در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، توسط مستاجر به صاحب ملک پرداخته‌شده است. این مبلغ رهن نیست و پرداخت آن به مالک، حقی را به نام حق سرقفلی ایجاد می نماید. در این صورت مالک اگر قصد فروش ملک تجاری را داشته باشد باید حتما در مورد حق سرقفلی که مربوط به شخص دیگر است نیز از او اجازه بگیرد و ممکن است که آن شخص مایل به فروش یا واگذاری حق خود نباشد.

حتی امکان دارد که بدون عوض شدن مالک، حق سرقفلی به شخص دیگری واگذار شود. لذا برای درک بهتر موضوع بهتر است به نوشتار تفاوت سرقفلی و مالکیت در املاک داران مراجعه نمایید.

همانطور که گفته شد مالکیت سرقفلی با مالکیت اصلی متفاوت است، پس در اینجا دو نکته اساسی وجود دارد؛ یک، سرقفلی مربوط تنها مربوط به املاک تجاری است. دو، ممکن است شخص تنها صاحب سرقفلی باشد و آن را انتقال دهد و عملا صاحب مالکیت کل ملک نیست.

قبل از آشنایی با نحوه محاسبه قیمت سرقفلی، ابتدا باید بدانیم سرقفلی به چه طرقی انتقال می‌یابد. سرقفلی را می‌توان به 3 روش مختلف به غیر انتقال داد.

محاسبه قیمت سرقفلی 

روش اول : انتقال اختیاری

در این نوع انتقال همانطور که از اسمش مشخص است، مالک سرقفلی آن را با اختیار و رغبت کامل به غیر واگذار می‌کند. این انتقال توسط سند رسمی انجام می‌شود و از زمان انتقال، مستاجر مالک این حق است. زمانی که مدت اجاره تمام شد، موجر موظف است مبلغی را که به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کرده است، به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند. برای محاسبه قیمت سرقفلی می توانید به انتهای همین نوشتار مراجعه فرمایید.

نکته قابل ذکری که در این نوع انتقال وجود دارد، این است که زمانی فرد می‌تواند سرقفلی را اختیاری انتقال دهد که صاحب سرقفلی خارج از قرارداد به او اجازه داد باشد و یا در قرارداد به صورت صریح نوشته شده باشد که« اجازه انتقال به غیر »را دارد. اگر در قرارداد به این جمله یا جمله های دیگری که این مفهوم را دربر داشته باشد، اشاره ای نشده باشد، مالک سرقفلی حق انتقال به دیگری را ندارد.

مورد دیگری که باید به آن توجه شود این است که، برای اینکه مالک این اجازه را داده باشد، انتقال فقط و فقط باید با سند رسمی صورت پذیرد. حتی اگر سند شما با موجر به صورت عادی بود شما ملزم هستید انتقال سرقفلی را با سند رسمی انجام دهید.

روش دوم : انتقال قضایی

در روش اول گفتیم، فقط در زمانی فرد حق انتقال سرقفلی را دارد که در قرارداد ذکر شده باشد. حالا موقعیتی را تصور کنیم که فرد مالک سرقفلی است ولی این حق به او در اجاره نامه داده نشده است. در مواردی که مستاجر مالک سرقفلی است ولی حق انتقال ندارد و خود موجر هم از خرید سرقفلی سرباز می زند، مستاجر می‌تواند با اقدام قانونی حق انتقال به غیر را بگیرد.

البته در صورتی که به موجر دسترسی نداشته باشد به دلیل مجهول المکان بودن موجر این امر قابل اقدام است. در اینچنین مواردی، مستاجر این امکان را دارد که با مراجعه کردن به دادگاه، حق انتقال سرقفلی را از دادگاه دریافت کند.

انتقال از طریق دادگاه و مراجع قضایی طبق ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و دارای مهلت 6 ماهه است، این انتقال بدون پرداخت مبلغی به موجر انجام می‌پذیرد.

محاسبه قیمت سرقفلی

روش سوم : انتقال قهری

آخرین روشی که می‌توان سرقفلی را انتقال داد، به حالت قهری است. انتقال قهری بر خلاف نوع اول بدون اراده و اختیار شخص مالک انجام می‌شود. در این نوع انتقال فردی که صاحب سرقفلی است فوت می‌کند. در این مورد حق سرقفلی بدون اراده شخص متوفی و به صورت قهری به وارث او منتقل می‌شود. بعد از انتقال به صورت قهری، وارث جدید، مالک سرقفلی است.

این انتقال بدان سبب قهری نامیده‌می‌شود که به اجبار صورت می‌گیرد و راهی جز آن وجود ندارد.

به جهت اهمیت موضوع سرقفلی بهتر است نوشتار سرقفلی در روایط موجر و مستاجر در املاک داران را مطالعه بفرمایید تا با جزئیات این موضوع حقوقی بیشتر آشنا شوید.

محل کسب کجاست ؟

محل کسب به مکانی گفته‌می‌شود، که اداری یا تجاری است و شخص مستاجر با یک قرارداد اجاره، اجازه فعالیت در آن محل را پیدا کرده‌است. در این قرارداد صاحب ملک را موجر، اجاره کننده ملک را مستاجر، مورد اجاره را عین مستاجره و رابطه استیجاری را اجاره‌نامه می نامند.

حق‌مالکیت محل کسب چیست ؟

در قانون مدنی، تعریفی برای حق‌مالکیت نیامده است؛ اما با استنباط از دیگر قوانین می‌توان تعریفی برای آن بیان کرد : « مالکیت حقی دائمی است، که به سبب آن شخص مالک این اجازه را دارد که در حدود قوانین، مال را به خود اختصاص دهد ( تصاحب کند) و از تمامی منافع آن استفاده کند.»

مالکیت را می‌توان مهم‌ترین حق عینی که بین شخص و مال وجود دارد دانست. این حق اجازه هرگونه تصاحب و سود بردن از مال را به مالک می‌دهد.

در ماده 30 قانون مدنی آمده‌است : « هر مالکی نسبت به دارایی تحت تصرف خود حق هر نوع تصرف و بهره بردن را دارد، بجز در مواردی که قانون ممنوع کرده‌باشد. »

حقوق محل کسب

محل های کسبی که مشمول قانون روابط مستاجر و موجر سال 1376 هستند، شامل یک یا دو حق هستند که در ادامه به آن اشاره شده است :

محل های کسبی که حق سرقفلی پرداخت نکردند

برای اینگونه از محل های کسب فقط یک حق می توان قائل شد و آن هم حق‌مالکیت است. که آن هم متعلق به مالک است و مستاجر در صورت داشتن اجاره‌نامه، در مدت قرارداد مالک منافع آن بوده و با گذشت مدت باید محل اجاره را تخلیه و تحویل مالک دهد.

محل های کسبی که حق سرقفلی پرداخت کردند :

معاملات املاک تجاری تفاوت های بسیاری با املاک مسکونی دارد، بدین جهت بهتر است برای این گونه معاملات حتما به مشاوران املاک مجرب مراجعه نمایید. همچنین راهنمای خرید و فروش ملک اداری و تجاری در اصفهان را بررسی نمایید. تا با اطلاع بیشتری از شرایط این گونه املاک به خرید و یا فروش مبادرت بورزید.

محاسبه قیمت سرقفلی 

حق سرقفلی :

این حق با توجه به اینکه مستاجر مبلغ سرقفلی را پرداخت کرده است، متعلق به مستاجر است. ارزش سرقفلی با توجه به دارا بودن تمامی آیتم‌ها و عوامل مؤثر بر سرقفلی، یا موجود نبودن بعضی از آیتم ها؛ بین «50 تا 70 درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.

قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک کشوری، می گوید:" پس از انقلاب قرار بود که هر سه سال یکبار حدود 10 درصد به ارزش سرقفلی اضافه شود، و اگرهم مالک این قیمت را قبول نداشته باشد، مستاجر مبلغ را به صندوق دولت واریز کند و این مبلغ به امانت بماند تا در پایان قرارداد، مالک این مبلغ را دریافت نماید و مستاجر نیز مابقی حقوق مالک را در موعد مقرر پرداخت نماید."

همچنین خسروی اضافه کرد که:" با تغییر مداوم قیمت ها و همچنین نوسانات قیمت دلار، دیگر این قانون افزایش در هر سه سال، عملا اجرا نمی شود."

حق‌مالکیت :

حق مالکیت تمام و کمال متعلق به صاحب ملک است و ارزش آن با توجه به دارا بودن تمامی آیتم‌ها و عوامل مؤثر بر سرقفلی، یا موجود نبودن بعضی از آیتم ها؛ بین «30 تا 50 درصد» از ارزش کل «قیمت بازاری و عرفی و مبادلاتی محل کسب» خواهد بود.

محاسبه قیمت سرقفلی 

حق مالکانه چیست؟

به مبلغی که مستاجر هنگام عقد قرارداد تجاری علاوه بر اجاره‌بها برای دریافت حق کسب و پیشه پرداخت می ‌کند و رضایت مالک را می‌گیرد، حق مالکانه می‌گویند. ارزش حق مالکانه مبنای کاملا عرفی دارد به همین دلیل هم ممکن است در یک شهر از یک محله به محله دیگر متفاوت باشد.

سرقفلی چگونه محاسبه می شود؟

محاسبه سرقفلی به دو صورت انجام می گیرد که به شرح زیر است:

حالت اول :

انتقال سرقفلی در حالت اول، حق سرقفلی و کسب و پیشه از تصاحب مالک در آمده و به صورت همیشگی به تصاحب غیر رسیده است.

در حالت اول محاسبه قیمت سرقفلی به صورت زیر است :

تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۱۰ درصد

مازاد بر ۵۰۰ تا یک میلیارد تومان : ۸ درصد

مازاد بر یک میلیارد تا دو میلیارد تومان : ۶ درصد

بیشتر از دو میلیارد تا چهار میلیارد تومان : ۴ درصد

مازاد بر چهار میلیارد تومان : ۲ درصد

حالت دوم :

انتقال سرقفلی در حالت دوم، حق سرقفلی و کسب و پیشه از تصاحب مالک در آمده و به صورت موقتی به تصاحب غیر رسیده است.

در حالت دوم محاسبه قیمت سرقفلی به صورت زیر است :

تا ۵۰ میلیون تومان : ۲ درصد

مازاد بر ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان : ۱ درصد

بیشتر از ۱۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۷۵ درصد

مازاد بر ۵۰۰ میلیون تومان : ۰/۵ درصد

تعدیل مبلغ اجاره سرقفلی چگونه محاسبه میشود؟

موجر و مستاجر هردو این حق را دارند که با توجه به شرایط اقتصادی درخواست تغییر و تعدیل اجاره بها سرقفلی را بدهند. منتها این کار تنها زمانی صورت می پذیرد که زمان قرارداد اجاره پیشین تمام شده باشد.

همچنین در صورتیکه سه سال از تاریخ تعیین شده در حکم قطعی که جهت تغییر یا تعدیل اجاره بها صادر شده است گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس مبلغ اجاره را به نرخ عادله روز تعدیل می نماید. حکم دادگاه در محاسبه سرقفلی قطعی خواهد بود.

تفاوت حق سرقفلی و کسب و پیشه چیست ؟

حق کسب و پیشه و تجارت، زمانی ایجاد می‌شود که مستاجر به مدت طولانی در ملک تجاری حضور داشته‌باشد و به موجب کسب و کارش، اعتباری برای ملک به وجود آمده‌باشد. این حق طی مرور زمان ایجاد می شود و ربطی به پرداخت پول در ابتدای قرارداد مانند حق سرقفلی ندارد.

علاوه بر این امروزه بیشتر حق کسب و پیشه مطرح می شود. بهتر عنوان شود از زمان تصویب و اجرای قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، سرقفلی و حق کسب و پیشه که تا پیش از این یکسان تلقی می شدند، جداگانه فرض شدند.

قلی خسروی می گوید:"قانون سرقفلی تنها در سه یا چهار کشور دنیا رواج دارد، بنابراین قانون جهانی برای آن وجود ندارد. اما طبق قوانین کشورمان اگر مالک قصد تخریب و نوسازی ملک تجاری را داشته باشد، باید طبق قانون رضایت مستاجر خود را جلب نماید.

حتی می‌تواند با قیمت توافقی، سرقفلی را از مستاجر پس‌گرفته و یا سرقفلی مغازه دیگری را برای مستاجر تهیه نماید. شاید هم در صورت عدم توافق، بدون دست‌زدن به شرایط حال حاضر مغازه تنها عملیات بازسازی را انجام دهد.

در نهایت اگر توافقی بین مالک و مستاجر بر سر قیمت سرقفلی صورت‌نگرفت، کارشناسی از دادگستری حاضر شده‌و نظریه خود را اعلام می نماید. این نظریه تا دو بار قابل اعتراض است، اما نظر کارشناس سوم قطعی و لازم الاجرا است.

مشخص نمودن ارزش سرقفلی و اینکه چند درصد از ملک را تشکیل می دهد و همچنین حق مالکانه از جمله پرونده هایی هستند که در دادگاه ها به وفور یافت می‌شود. به همین دلیل بیشتر افراد اطلاعات بسیار کمی در این‌باره دارند.

محاسبه قیمت سرقفلی 

بهترین راه این است که برای عقد درست یک قرارداد اصولی از  یک فرد خبره و متخصص در زمینه املاک راهنمایی بخواهید و قبل از تنظیم و امضای قرارداد، تحقیق کنید که حق مالکانه سرقفلی و ارزش سرقفلی مغازه چند درصد از ملک را تشکیل می دهد.

در نظر داشته باشید که تیم مشاوره حقوقی املاک در املاک داران به راحتی می‌توانند در این راه به شما کمک کنند. همچنین برای سفارش خرید ملک در املاک داران ، می توانید در این سایت ثبت نام کرده و از خدمات ویژه ای استفاده نمایید.