مشارکت در ساخت چیست؟

به دلیل افزایش بی‌رویه ملک و تورم اقتصادی، برخی از سرمایه‌گذاران بازار مسکن، ترجیح می‌دهند که به صورت مشارکتی اقدام به ساخت و ساز کنند. به این شکل سازندگان یا سرمایه‌گذاران، املاک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی را خریده و تبدیل به آپارتمان می‌کنند. معمولا در این روش فردی به عنوان مالک زمین را در اختیار فرد سازنده قرار می‌دهد، سازنده نیز متعهد می‌شود که مبلغی را برای ساخت آپارتمان سرمایه‌گذاری کند. سپس نسبت به میزان سرمایه آورده شده که بر سر آن توافق صورت گرفته است، طرفین در آپارتمان‌های ساخته شده، مالک می‌شوند. انواع قراردادهای مشارکت در ساخت معمولا در چند نوع بسته می‌شوند:

1. قرارداد مدیریت

2. قرارداد پیمان

3. قرارداد مشارکت مدنی ساخت

4. قرارداد پیمانکاری ساختمان

در قرارداد مشارکت سهم طرفین، زمان تحویل، مالکیت پارکینگ و انباری، حق فسخ، ضمانت اجرایی، شروط ضمن عقد و غیره بعد از توافق میان طرفین در متن قرارداد درج می‌شود. به این ترتیب هم مالک صاحب یک خانه جدید می‌شود، هم پیمانکار به سود قابل توجهی می‌رسد. 

هرچند ظاهرا انعقاد این قرارداد بسیار آسان است، اما باید توجه داشته باشید که قرارداد مشارکتی دارای قوانین خاص خود است و باید با دقت کامل تنظیم شود. کوچک‌ترین اشتباه در قرارداد می‌تواند منجر به خسارتی بزرگ و غیرقابل جبران شود که معمولا نیز گریبان‌گیر مالک می‌شود. به همین جهت بهتر است این کار را به کمک افراد متخصص و در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید. برای ارزش گذاری ملک یا زمین نیز حتما از کارشناسان رسمی استفاده کنید تا با توجه به نوسانات شدید بازار مسکن، سهم‌تان دستخوش تغییرات نشده و حق‌تان پایمال نشود. 

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مدنی بوده که بین اشخاص حقیقی و یا حقوقی بسته می شود. در این قرارداد حتما باید به مسائل حقوقی و نکات مختلفی اعم از مشخصات طرفین، تعهدات آن ها، آورده ها و غیره توجه ویژه‌ای شود.

یک طرف قرارداد مشارکت در ساخت سازنده ساختمان یا پیمانکار بوده و طرف دیگر آن مالک است. در ادامه به هریک از مشخصات و نکاتی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود، اشاره می‌کنیم.

قراردادی که برای ساخت و احداث ساختمانی بین مالک و سازنده منعقد می شود، قرارداد مشارکت در ساخت نامیده می‌شود و باید در مفاد و تعهدات این قرارداد توجه بسیاری کرد. چرا که عدم توجه به آن‌ها می‌تواند اختلافاتی بین طرفین به وجود آورد.

کلیاتی درباره قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین بر سر خیلی از مسائل مانند تعداد واحدها می توانند توافق کنند و این به منزله همکاری است. در مواردی پیش می‌آید که مالک از پس هزینه‌های ساخت برنمی‌آید و برای همین به دنبال کسی می‌رود که در این ساخت و ساز با او مشارکت کند. البته مشارکت در ساخت در بعضی اوقات بین چند نفر منعقد می‌شود. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز هنگامی که بین چند نفر انعقاد می‌شود از پیچیدگی‌های بیشتری نیز برخوردار می‌شود.

برای اینکه در هنگام عقد این قرارداد بتوانید از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری کنید، بهتر است که با یک مشاور حقوقی در این باره مشورت کنید. این همکاری که بین یک طرف سازنده و یک طرف مالک انجام می‌گیرد، هرکدام از آن‌ها دارای یک آورده هستند. آورده طرف مالک زمین و یا ملک اوست و آورده سازنده سرمایه نقدی و استطاعت او در ساخت و ساز است.

راهنمای تنظیم قرارداد مشارکت

برای تنظیم قرارداد مشارکت باید مراحل زیر را با دقت انجام دهید:

♦ این قرارداد به دلیل اهمیتی که دارد باید حتما در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر وکالت تنظیم شود. به این ترتیب می‌توانید در صورت بروز مشکلات احتمالی به عنوان یک ضمانت اجرایی معتبر از آن استفاده کنید. 

♦ تمامی حقوق و تعهدات مالک و سازنده باید به صورت کامل و شفاف در قرارداد ذکر شود. 

♦ میزان سهم هر کدام از طرفین نیز باید در قرارداد بیان شود. 

♦ حتما از شروط ضمن عقد مثل حق فسخ یا جبران خسارت در صورت دیرکرد، استفاده کنید. این شروط خود نوعی ضمانت اجرایی برای طرفین محسوب می‌شود. 

تاخیر در انجام تعهدات

یکی از موضوعات مهم در قراردادهای ساخت و ساز مشارکتی، انجام تعهدات و وظایف طرفین است که در قرارداد ذکر شده است. اگر یکی از طرفین در انجام وظایفش کوتاهی کرده یا با تاخیر آن را انجام دهد، طرف زیان‌دیده می‌تواند جریمه دیرکرد را دریافت کند. این جریمه می‌تواند به صورت روزانه یا ماهانه محاسبه شود. 

قوانین مشارکت در ساخت و ساز

قرارداد مشارکت یک نوع قرارداد حقوقی است که با توجه به قوانین موجود تنظیم می‌شود. در نتیجه دارای اثرات قانونی برای طرفین است. به همین جهت هنگام انعقاد این قرارداد باید به قوانینی که ناظر بر آن هستند، عمل کرد. این قوانین عبارتند از: 

♦ قوانین شهرداری

♦ قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند

♦ قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان

♦ قوانین بیمه

♦ قانون کار

♦ سایر قوانین مدنی و جزایی

در میان انواع قانون‌های مشارکت در ساخت آپارتمان، مهم‌ترین و تاثیرگذارترین آنها، قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن است. بدیهی است که قرارداد مشارکت باید کاملا شفاف و قانونی باشد. در نتیجه قبل از بستن این قرارداد حتما قوانین مربوطه را مطالعه کنید، زیرا ممکن است در آینده با مواردی چون زندان، ورشکستگی و غیره روبه‌رو شوید. 

مزایای مشارکت در ساخت

مشارکت ساخت و ساز مزایای مختلفی برای طرفین دارد که عبارتند از:

1. مشارکت در ساخت و ساز بهترین گزینه برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی و کلنگی است. با این قرارداد می‌توانید به بهترین شکل و خیلی آسان، خانه خود را بدون دردسر بسازید. 

2. از آنجایی که ساختمان‌های جدید مطابق با استانداردهای روز دنیا و مقاوم در برابر زلزله ساخته می‌شوند، یک مزیت مهم برای این نوع ساخت و ساز محسوب می‌شود. 

3. از دیگر مزایای قراردادهای مشارکتی می‌توان به افزایش زیبایی ساختمان‌ها اشاره کرد. هرچه خانه‌های بیشتری نوسازی شوند، وضعیت سکونت خانوارها نیز بهتر خواهد شد. 

4. هرچند قراردادهای مشارکتی زیر و بم‌های حقوقی زیادی دارند، اما انعقاد آنها ساده و آسان است و دردسرهای کمی دارد. 

5. با نوسازی خانه‌های قدیمی، بافت شهری یکدست شده و بسیاری از مشکلات شهری برطرف خواهند شد. 

6. با اجرای پروژه‌های نوسازی، ارزش ملک نیز افزایش پیدا خواهد کرد. بنابراین علاوه بر اینکه قرارداد مشارکتی کمک می‌کند تا ملک خود را به راحتی نوسازی کنید، مقدار قابل توجهی نیز به ارزش ملک افزوده خواهد شد. 

7. در نهایت مهم‌ترین مزیت مشارکت در ساخت و ساز را می‌توان صرفه جویی در زمان، انرژی، لوازام ساختمان، مصالح اولیه و بودجه مالک دانست. به خصوص اگر پیمانکار یک شرکت معتبر و متخصص باشد که می‌تواند با تسلط کافی و به بهترین نحو، پروژه را به ثمر برساند. 

معایب شراکت در ساخت و ساز

مسلما هیچ چیز کامل و بی‌نقصی در جهان وجود ندارد. مشارکت در ساخت و ساز نیز دارای معایبی است که بهتر است به آن توجه کنید:

1. مهم‌ترین عیب ساخت و ساز مشارکتی این است که معمولا پروژه در موعد مقرر تمام نمی‌شود. البته می‌توانید برای جلوگیری از این مشکل، هنگام بستن قرارداد، ضمانت‌های اجرایی برای دریافت ضرر و زیان تعیین کنید. 

2. یکی دیگر از معایب این پروژها، ایجاد اختلاف در تقسیم واحدهاست. این مورد نیز در ساخت و سازهای مشارکتی بسیار پیش می‌آید. برای تقسیم بندی واحدها روش‌های مختلفی وجود دارد که مرسوم‌ترین آنها در بالا ذکر شد. دو روش دیگر نیز وجود دارد: 

تقسیم واحدی: در این روش تقسیم‌بندی با توجه به تعداد واحدها، متراژ آنها، کیفیت ساخت و موارد این‌چنینی بین طرفین تقسیم می‌شود. این روش چندان عادلانه نیست زیرا احتمال اینکه واحدهای یکی از آنها کوچک‌تر باشد، وجود دارد.

تقسیم واحدی-احتسابی: در این روش مالک و پیمانکار واحدهای خود را انتخاب کرده سپس توافق می‌کنند  بعد از دریافت صورت مجلس تفکیکی کمی یا زیادی مساحت یا کیفیت آن را بر اساس قیمت قراردادی یا قیمت روز مصالحه یا محاسبه کنند. به اضافه این که باید وضعیت مالکیت خود نسبت به انباری، پارکینگ و… را در قرارداد مشخص نمایند. 

3. پیش فروش آپارتمان‌ها بدون اطلاع مالک و کلاهبرداری کردن نیز از دیگر معایب قابل توجه مشارکت در ساخت و ساز است. یا حتی ممکن است پیمانکار واحدها را به چند نفر فروخته و متواری شود. بدین شکل نه تنها چیزی نصیب مالک نمی‌شود، بلکه باید پاسخگو نیز باشد. برای جلوگیری از این مشکل بهتر است حق واگذاری به سازنده داده نشود. 

4. از معایب دیگر این روش می‌توان به ورود خسارت‌های مالی و جانی در هنگام ساخت و ساز اشاره کرد. احتمالا بروز این‌گونه خطرات چندان دور از ذهن نیست. به همین جهت بهتر است سازنده را ملزم به بیمه کردن ساختمان نمایید. این بیمه می‌تواند شامل بیمه شخص ثالث برای وارد شدن خسارت به دیگران، بیمه مسئولیت پیمانکار در مقابل کارگران ساختمانی و بیمه ضمانت کیفیت ساختمان در برابر کلیه عیوب آشکار و پنهان آن باشد. 

کمیسیون مشارکت در ساخت

خدمات املاک داران در حوزه مشارکت در ساخت اصفهان و سایر شهرهای ایران

مجموعه املاک داران خدمات متعددی را در زمینه مشارکت در ساخت ارائه می دهد که ما در اینجا به آن ها خواهیم بپردازیم.

1. تنظیم قرارداد مشارکت در خرید و فروش

2. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

3. تهیه لیست مواد اولیه مورد نیاز برای ساخت

4. معرفی سازنده وعقد قرارداد مالکین با وی

5. تعیین داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

6. عقد قرارداد مشارکت در ساخت

بررسی پتانسیل ملک

کارشناسان ما از ملک شما بازدید به عمل می آورند و پتانسیل های ساخت و ساز را در خانه یا زمینتان بررسی می کنند.

معرفی سازنده

مجموعه املاک داران علاوه بر اینکه اقدام به انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می نماید، در صورت نیاز مالکین به معرفی مدیر پیمان و عقد قرارداد با وی نیز اقدام می کند.

♦ بررسی مدارک و مستندات ملک

♦ بررسی مدارک و مستندات از نظر حقوقی و مباحث شهرداری

♦ تهیه قرارداد مشارکت در ساخت در سایت املاک داران

برای تهیه و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مراحلی باید طی شده و به موارد مورد نیاز این قرارداد رسیدگی شود.

موارد و مراحل مورد نیاز برای تنظیم و تهیه قرارداد مشارکت در ساخت 

♦ زمانبندی پروژه (پیشرفت کار به لحاظ دریافت مجوز، شروع کار ساخت، دریافت پایان کار، تنظیم سند و دوره تضمین)

♦ تعیین درصد قرض الحسنه و بلاعوض

♦ تعیین حدودی متراژ ملکی که قرار است ساخته و تحویل داده شود.

♦ تعیین تضامین، الزامات و حق فسخ هات

♦ بررسی قرارداد از نظر حقوقی

♦ تنظیم تقسیم نامه در قرارداد و حساب کردن قدرالسهم

♦ بررسی و تعیین شرایط در پروژه های خاص مثلا برای املاک وقفی و قراردادهای ورثه ای

مشخص کردن موارد ضروری در ساخت و ساز مشارکتی

♦ شرایط پیش فروش

♦ تضامین کیفیت ساخت پروژه

♦ متریال، مواد و مصالح مناسب برای ساخت ملک مورد نظر

♦ شرایط گرفتنِ متراژ و طبقه اضافی و درصد آن‌ها

♦ متن وکالت کاری متناسب اعطا به سازنده

♦ زمانبندی انتقال سند

♦ میزان قدرالسهم انتقالی به سازنده در هر مرحله

♦ شرایطی برای به وجود آوردنِ محدودیت جهت جلوگیری از پیش فروش غیر مجاز دو طرف قرارداد

♦ تعیین تضامین، الزامات و حق فسخ هات

♦ اختیارات داور

♦ شرایط مداخله مالکین در اجرا

♦ شرایطی که موجب فسخ قرارداد می شوند، مانند فوت یکی از طرفین قرارداد و فورس ماژور

♦ مواردی که در پایان کار و مرحله اجرا جزء تخلفات سازنده به حساب می آیند.

خدمات املاک داران قبل از امضا قرار داد مشارکت در ساخت

♦ مشاوره پروژه ای (به این صورت که به شما در طول تنظیم و یا اجرای قرارداد مشاوره داده می‌‌شود).

♦ مشاوره ساعتی

♦ مشخص کردن قدرالسهم همسایه ها یا همان مالکین

♦ ویرایش کردن قراردادی که به شما پیشنهاد شده است

♦ تقبل داوری و میانجیگری در قرارداد

♦ درخواست نظارت عالیه بر پروژه

♦ درخواست گرفتنِ وکیل

♦ درخواست تعبیه فسخ نامه

سازنده جهت مشارکت

در پروژه‌های ساخت و ساز مشترک، سازنده یا پیمانکار می‌تواند شخص حقیقی یا حقوقی باشد. معمولا در پروژه‌های کوچک و زمین‌های متراژ پایین، اشخاص حقیقی مسئولیت ساخت و ساز را به عهده می‌گیرند. این شخص می‌تواند مشاور املاک، سازنده منطقه، همسایه یا هر فرد دیگری باشد. آنچه در این میان مهم است، شناخت فرد مقابل و اثبات توانایی او برای برای انجام کار است. به همین جهت بهتر است از همکاری با افرادی که شناختی از آنها ندارید، خودداری کنید. در مقابل اگر با فردی آشنا قرارداد مشارکت را منعقد می‌کنید، تمامی جزئیات و تعهدات طرفین را به طور کامل ذکر کنید. 

شرایط سازنده برای مشارکت 

همانطور که گفته شد، ساخت و ساز مشارکتی بهترین روش برای نوسازی یا ساخت خانه است. این روش برای مواقعی مناسب است که مالک سرمایه اولیه را ندارد و می‌خواهد ارزش ملک خود را بالا ببرد. 

شرایط مشارکت با توجه به شهر، منطقه و شرایط کاری و ارزش ملک با هم متفاوت است. یکی از شرایط سازنده برای مشارکت این است که باید در مقابل مالک که زمینش را در اختیار او می‌گذارد، سرمایه خود را که شامل هزینه‌های ساخت آپارتمان است را در اختیار پیشرفت پروژه قرار دهد. 

همچنین سازنده باید تمامی هزینه‌های ساختمانی و اداری پروژه را تقبل نماید. ضمنا هزینه‌ای نیز باید در اختیار مالک قرار دهد که بتواند تا زمان اتمام پروژه، مسکنی تهیه کند. 

تضمین قرارداد مشارکت در ساخت

ضمانت اجرایی مشارکت در ساخت (وجوه التزام و تضامین) از مهمترین موارد در هنگام عقد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است، وجه التزام به این منظور در نظر گرفته می شود که از تخلف هر یک از طرفین قرارداد جلوگیری شود. به طور مثال می‌توان در قرارداد مشارکت در ساخت خسارتی تعیین نمود تا در صورتی که یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سرپیچی کرد و باعث ایجاد خسارت شد بتوان آن را وصول کرد.

در قرارداد مشارکت در ساخت معمولا از چکی به عنوان ضمانت استفاده می‌شود تا طرفین به انجام تعهدات خود پایبند شوند. در صورتی که تخلفی از سوی یکی از طرفین سر بزند و خسارت ناشی از آن نیز ثابت گردد طرف مقابل می‌تواند از آن چک ضمانت برای جبران خسارت خود استفاده کند. 

نحوه مشارکت در ساخت و ساز

نحوه مشارکت در واقع به انواع قراردادها وابسته است که به چهار بخش تقسیم می شود که عبارتنداز:

♦ قرارداد مدیریت

♦ قرارداد پیمان 

♦ قرارداد مشارکت مدنی ساخت  

♦ قرارداد پیمانکاری ساختمان 

این قراردادها به طور کلی در صاحب خانه شدن به شما کمک می کند و بهترین روش برای کسانی است که می خواهند خانه های قدیمی خود را عوض کنند.

انواع قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز

انواع قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، بین سازنده و مالک یک زمین منعقد می‌شوند. در این نوع از قراردادها باید پیش‌ از هر کاری، طرفین از نحوه تنظیم و مشخص کردن میزان سهم خود، آگاهی کامل را به دست آورند و سپس آن را در متن قرارداد خود مشخص سازند. اولین نوع قرارداد یکی از افراد هزینه ساخت ملک را به عهده می گیرد و دیگری ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. در این نوع گاهی قیمت زمین در قرارداد ذکر نمی شود و بعد از اتمام کار توسط سازنده، طرفین در هزینه ها شریک می شوند. گاهی بین طرفین تعهد داده می‌شود که سه دنگ از ملک به نام سازنده و سه دنگ به نام مالک شود.

در نوعی از قرارداد ممکن است طرفین توافق کنند که در ازای پیشرفت مرحله‌ای ساخت و ساز قسمتی از ملک را منتقل کنند. برای مثال توافق کنند پس از اتمام اسکلت بندی یک دنگ به نام سازنده منتقل شود و در پایان کار برای ثبت سند رسمی اقدام شود. چهارمین حالت به این صورت است که طرفین قرار بگذارند در صورتی که ساخت پروژه به مرحله مشخصی برسد، اقدام به انتقال مالکیت کنند.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

یکی از قراردادهایی که حتماً نیازمند دقت و دانش بالاست، قرارداد مشارکت در ساخت است. دلیل این موضوع این است که حتی یک اشتباه کوچک در این قرارداد می‌تواند به فریب و کلاهبرداری در مشارکت در ساخت منجر شود. این اقدام ممکن است پیامدهای ناگواری را برای شما به همراه داشته باشد و توانایی شما در حفظ سرمایه و آسایش شخصی را به خطر بیاندازد. شاید شما به دنبال شروع ساخت یک ملک در زمین شخصی خود باشید یا به عنوان یک از سازنده، در فعالیت‌های ساخت و ساز نقش داشته باشید. همچنین، اگر به دنبال خرید ملکی هستید که در حال ساخت به صورت مشارکتی است، امضای یک قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است. بنابراین داشتن دانش و آگاهی کافی، جلوگیری از وقوع کلاهبرداری را تضمین می‌کند.

مشارکت در ساخت و ساز اصفهان

مشارکت در ساخت قراردادی است که می‌تواند برای همه پروژه‌های مختلف نظیر تجاری، مسکونی وغیره آن را اجرا کرد. بالا رفتن میزان ساخت و ساز در شهرهای بزرگ نظیر اصفهان سبب شده تا استفاده از این نوع قرارداد به مقدار زیادی افزایش یابد. قوانین مشارکت در ساخت به تعداد فراوانی وضع شده اند زیرا این قراردادها مستقیم با دارایی افراد در ارتباط هستند و اهمیت فراوانی دارند.

اگر شما هم خانه کلنگی یا زمین آماده ساخت در اصفهان دارید شرکت املاک داران آماده همکاری و مشارکت با شما در امر ساخت آپارتمان است. همچنین می‌توانید جهت مشاوره و یا عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شماره‌های ما تماس حاصل فرمایید. مشارکت در ساخت و خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان از جمله خدمات اصلی این مجموعه به حساب می‌آیند.

سوالات متداول 

1. مشارکت در ساخت و ساز چه کاربردی دارد؟

ساخت و ساز مشارکتی نوعی قرارداد است که بین مالک زمین و سرمایه‌گذار که همان سازنده یا پیمانکار است، منعقد می‌شود. هر کدام از طرفین نسبت به میزان مالی که برای ساخت آورده‌اند، سهم می‌برند. 

2. مزایای مشارکت در ساخت و ساز چیست؟

ساخت و ساز مشارکتی مزایای زیادی دارد که مهم‌ترین آنها تبدیل خانه‌های قدیمی با آپارتمان‌های نوساز و مدرن، افزایش استحکام بنا، افزایش ارزش ملک و سرمایه است.