قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای مدنی بوده که بین اشخاص حقیقی و یا حقوقی بسته می شود. در این قرارداد حتما باید به مسائل حقوقی و نکات مختلفی اعم از مشخصات طرفین، تعهدات آن ها، آورده ها و غیره توجه ویژه ای شود.
یک طرف قرارداد مشارکت در ساخت سازنده ساختمان یا پیمانکار بوده و طرف دیگر آن مالک است. در ادامه به هریک از مشخصات و نکاتی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت نوشته شود، اشاره می کنیم.
قراردادی که برای ساخت و احداث ساختمانی بین مالک و سازنده منعقد می شود، قرارداد مشارکت در ساخت نامیده می شود و باید در مفاد و تعهدات این قرارداد توجه بسیاری کرد. چرا که عدم توجه به آن ها می تواند اختلافاتی بین طرفین به وجود آورد.
مجموعه املاک داران خدمات متعددی را در زمینه مشارکت در ساخت ارائه می دهد که ما در اینجا به آن ها خواهیم بپردازیم.
تنظیم قرارداد مشارکت در خرید و فروش
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تهیه لیست مواد اولیه مورد نیاز برای ساخت
معرفی سازنده وعقد قرارداد مالکین با وی
تعیین داوری در قرارداد مشارکت در ساخت
عقد قرارداد مشارکت در ساخت
کارشناسان ما از ملک شما بازدید به عمل می آورند و پتانسیل های ساخت و ساز را در خانه یا زمینتان بررسی می کنند.
مجموعه املاک داران علاوه بر اینکه اقدام به انعقاد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می نماید، در صورت نیاز مالکین به معرفی مدیر پیمان و عقد قرارداد با وی نیز اقدام می کند.
بررسی مدارک و مستندات ملک
بررسی مدارک و مستندات از نظر حقوقی و مباحث شهرداری
تهیه قرارداد مشارکت در ساخت در سایت املاک داران
برای تهیه و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مراحلی باید طی شده و به موارد مورد نیاز این قرارداد رسیدگی شود.
موارد و مراحل مورد نیاز برای تنظیم و تهیه قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد زیر می شوند:
زمانبندی پروژه (پیشرفت کار به لحاظ دریافت مجوز، شروع کار ساخت، دریافت پایان کار، تنظیم سند و دوره تضمین)
تعیین درصد قرض الحسنه و بلاعوض
تعیین حدودی متراژ ملکی که قرار است ساخته و تحویل داده شود.
تعیین تضامین، الزامات و حق فسخ هات
بررسی قرارداد از نظر حقوقی
تنظیم تقسیم نامه در قرارداد و حساب کردن قدرالسهم
بررسی و تعیین شرایط در پروژه های خاص مثلا برای املاک وقفی و قراردادهای ورثه ای
شرایط پیش فروش
تضامین کیفیت ساخت پروژه
متریال، مواد و مصالح مناسب برای ساخت ملک مورد نظر
شرایط گرفتنِ متراژ و طبقه اضافی و درصد آن ها
متن وکالت کاری متناسب اعطا به سازنده
زمانبندی انتقال سند
میزان قدرالسهم انتقالی به سازنده در هر مرحله
شرایطی برای به وجود آوردنِ محدودیت جهت جلوگیری از پیش فروش غیر مجاز دو طرف قرارداد
تعیین تضامین، الزامات و حق فسخ هات
اختیارات داور
شرایط مداخله مالکین در اجرا
شرایطی که موجب فسخ قرارداد می شوند، مانند فوت یکی از طرفین قرارداد و فورس ماژور
مواردی که در پایان کار و مرحله اجرا جزء تخلفات سازنده به حساب می آیند.
مشاوره پروژه ای (به این صورت که به شما در طول تنظیم و یا اجرای قرارداد مشاوره داده میشود.)
مشاوره ساعتی
مشخص کردن قدرالسهم همسایه ها یا همان مالکین
ویرایش کردن قراردادی که به شما پیشنهاد شده است
تقبل داوری و میانجیگری در قرارداد
درخواست نظارت عالیه بر پروژه
درخواست گرفتنِ وکیل
درخواست تعبیه فسخ نامه
در قرارداد مشارکت در ساخت طرفین بر سر خیلی از مسائل مانند تعداد واحدها می توانند توافق کنند و این به منزله همکاری است. در مواردی پیش می آید که مالک از پس هزینه های ساخت برنمی آید و برای همین به دنبال کسی می رود که در این ساخت و ساز با او مشارکت کند. البته مشارکت در ساخت در بعضی اوقات بین چند نفر منعقد می شود. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز هنگامی که بین چند نفر انعقاد میشود از پیچیدگی های بیشتری نیز برخوردار می شود.
برای اینکه در هنگام عقد این قرارداد بتوانید از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری کنید، بهتر است که با یک مشاور حقوقی در این باره مشورت کنید. این همکاری که بین یک طرف سازنده و یک طرف مالک انجام می گیرد، هرکدام از آن ها دارای یک آورده هستند. آورده طرف مالک زمین و یا ملک اوست و آورده سازنده سرمایه نقدی و استطاعت او در ساخت و ساز است.
قرارداد مشارکت درساخت یکی از موضوعات پیچیده و مهمیست که در دادگاه ها همواره مطرح می شود. همچنین اختلاف نظراتی هم در بین قضات درباره مفاد و قوانین این قرارداد وجود دارد. بنابراین می بایست تا انتهای این به تعهدات و نکات قرارداد عمل کرده و توجه نمود.
هر اشتباهی در این قرارداد می تواند تبعات و خسارت های کلانی را به دنبال داشته باشد. عقد قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به داور نیز دارد. یعنی اینکه دو طرف باید داورانی را انتخاب کنند تا وقتی به مشکلی برخورد کردند با داوری و قضاوت آنان بتوانند به مشکلات فائق آیند. داوران باید سه یا پنج نفر باشند و براساس اعداد فرد باشند. چونکه در این صورت دیگر تعداد آراء برابر در نمی آید و احتمال برابر شدن نظرات دیگر در کار نخواهد بود.
نکته 1
نکته مهم دیگر در این باره این است که، نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به طور کلی دارای یکسری اصول و تعهدات کلی و پایه ای است و در اکثر مواقع دارای مشکلات و اشتباهات فاحشی است. برای برطرف کردن آن ها بهتر است با یک وکیل یا مشاور حقوقی دست به انعقاد قرارداد بزنید. در مجموع می بایست براساس نیازهای خود قرارداد را شخصی سازی کرده و به آن مواردی که به نظرات مهم و اساسی می آیند را اضافه کنید.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در این باره و اصول مهمی که در شخصی سازی قرارداد باید به آن ها توجه کنید، می توانید از مشاورین ما در املاک داران کمک بگیرید و سوالات خود را در آخر مقاله، فرم مشاوره برای ما ارسال کنید.
پس از اینکه قرارداد مشارکت در ساخت را با نیازهای خود مطابقت دادید، از نقش داورانی که انتخاب می کنید مطلع شوید و آنان را نیز از این جایگاه مطلع سازید. داورانی که انتخاب می کنید نقش میانجی را ندارند و از آن ها برای گرفتنِ طرف های معامله استفاده نمی شود. بلکه آن ها مانند یک قاضی عمل می کنند که مورد قبول هر دو طرف سازنده و مالک واقع شده اند.
صدور رای نیز توسط داوران نباید تحت تاثیر دوستی و یا نزدیکی به اشخاص معامله قرار گیرد. پس هم خودتان و هم طرف یا طرف های دیگر قرارداد و اشخاصی را که به عنوان داور انتخاب کرده اید، لازم است بدانند که داوران نقش ریش سفیدی ندارند و رای آن ها براساس مقبولیتی که شما و شریکتان برایشان قائل شده اید به مثابه رای قاضی است.
نکته 2
به جز تعیین داور، انتخاب کارشناس مرضی الطرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار کارگر خواهد بود. علاوه بر موارد گفته شده بسیاری از اختلاف هایی که بین طرف های قرارداد به وجود می آیند نیازی به رجوع به داوران و دادگاه ندارند و با اظهار نظر کارشناس حل و فصل می شوند. نظر کارشناسان به قدری اهمیت دارد که می توان از آن در دادگاه و نزد داوران نیز استفاده کرد، به علاوه کارشناس فنی حتما لازم نیست کارشناس رسمی باشد.
بعضی اوقات پیش می آید که اشخاص موقع عقد و تنظیم قرارداد داور تعیین نمی کنند، این کار بسیار اشتباه است و به هیچ وجه نباید پس از بروز اختلاف به تعیین داوران دست زد.
نکته مهم دیگر درباره تعیین داور این است که در قرارداد مشارکت در ساخت، پذیرش نقش داوری از طرف ایشان را به وی ابلاغ کرده و با دریافت مستند این پذیرش، در قرارداد آن را ذکر کنید. مورد دیگر درباره زمانی است که داوران باید در طی آن اظهار نظر کنند. این زمان را نیز باید در قرارداد مشخص کنید. پیش بینی طریق ابلاغ رای داور به طرفین دعوا در قرارداد نیز می‌بایست انجام و در قرارداد لحاظ گردد.
تضامین و وجوه التزام
وجوه التزام و تضامین از مهمترین موارد در هنگام عقد و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت است، وجه التزام به این منظور در نظر گرفته می شود که از تخلف هر یک از طرفین قرارداد جلوگیری شود. به طور مثال می توان در قرارداد مشارکت در ساخت خسارتی تعیین نمود تا در صورتی که یکی از طرفین قرارداد از تعهدات خود سرپیچی کرد و باعث ایجاد خسارت شد بتوان آن را وصول کرد.
در قرارداد مشارکت در ساخت معمولا از چکی به عنوان ضمانت استفاده می شود تا طرفین به انجام تعهدات خود پایبند شوند. در صورتی که تخلفی از سوی یکی از طرفین سر بزند و خسارت ناشی از آن نیز ثابت گردد طرف مقابل می تواند از آن چک ضمانت برای جبران خسارت خود استفاده کند.
نمونه قرارداد مشارکت ساخت و ساز آپارتمان
همانطور که گفتیم مشارکت در ساخت و ساز نوعی قرارداد است که در سال های اخیر بین سازندگان املاک و صاحبان زمین ها نوشته می شود. در این روند صاحبان خانه های قدیمی ملک خود را در اختیار سازندگان املاک گذاشته و به آن ها اجازه ساخت می دهند.
سازندگان املاک هزینه ساخت و نوسازی ملک را بر عهده گرفته و در ازای آن نیمی یا تعدادی از واحدهای ساخته شده را دریافت می کنند. این قرارداد شامل تبصره ها و ماده هایی است که به آن اشاره می کنیم.
در ابتدای این قرارداد، مشخصات مربوط به ملک نوشته می شود. ماده اول در قرارداد ساخت و ساز شامل پر کردن مشخصات طرف اول قرارداد (مالکین) بوده و در ماده دوم مشخصات طرف دوم قرارداد (شریک، سرمایه دار یا سازنده) ثبت می شود.
در ادامه ماده سوم را جهت تعیین موضوع قرارداد مشارکت پر کرده و در ماده چهارم آورده مالکین را که شامل سرمایه مالکین در مشارکت تلقی می شود را تکمیل می کنیم. ماده پنجم و ششم مربوط به آورده شریک و تعهدات وی است که باید به طور کامل بررسی و نوشته شود.
ماده هفتم نیز در ارتباط با تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت است. ماده هشتم نشان دهنده مدت اجرا و تعهدات قرارداد مشارکتی است و ثبت دقیق آن از اهمیت بالایی برخوردار است. ماده های نهم و دهم به ترتیب نشان دهنده سهم المشارکه (تقسیم نامه) و شروط عمومی قرارداد و مشارکت هستند.
تفسیر مفاد قرارداد و حل اختلاف ماده یازدهم است که در آن دو طرف در صورت اختلاف در هر زمینه ای باید از طریق مراجع قانونی مشکل را برطرف کنند و فرد محکوم، موظف به پرداخت خسارات مشخص شده می شود.
در ماده دوازده قرارداد مشارکت هر دو طرف معامله باید به یکدیگر تضمین بدهند که قرارداد انجام می شود. در صورتی که افراد از تعهدات قرارداد پیروی نکنند یا در انجام آن تخلفی اتفاق بیفتد تمامی خسارات محاسبه شده و فرد مقصر ملزم است آن را پرداخت کند.
موارد و شرایط فسخ قرارداد و تعداد و نسخ قرارداد به ترتیب ماده های سیزدهم و چهاردهم هستند که در پایان قرارداد مشارکت آمده اند و باید به طور کامل تکمیل شوند.
نحوه مشارکت در واقع به انواع قراردادها وابسته است که به چهار بخش قرارداد مدیریت، پیمان، مشارکت مدنی ساخت و قرارداد پیمانکاری ساختمان تقسیم می شود. این قراردادها به طور کلی در صاحب خانه شدن به شما کمک می کند و بهترین روش برای کسانی است که می خواهند خانه های قدیمی خود را عوض کنند.
اولین نوع قرارداد یکی از افراد هزینه ساخت ملک را به عهده می گیرد و دیگری ملک خود را در اختیار سازنده قرار می دهد. در این نوع گاهی قیمت زمین در قرارداد ذکر نمی شود و بعد از اتمام کار توسط سازنده، طرفین در هزینه ها شریک می شوند. گاهی بین طرفین تعهد داده می شود که سه دنگ از ملک به نام سازنده و سه دنگ به نام مالک شود.
در نوعی از قرارداد ممکن است طرفین توافق کنند که در ازای پیشرفت مرحله ای ساخت و ساز قسمتی از ملک را منتقل کنند. برای مثال توافق کنند پس از اتمام اسکلت بندی یک دنگ به نام سازنده منتقل شود و در پایان کار برای ثبت سند رسمی اقدام شود.
چهارمین حالت به این صورت است که طرفین قرار بگذارند در صورتی که ساخت پروژه به مرحله مشخصی برسد، اقدام به انتقال مالکیت کنند.
مشارکت به طور کلی امری مهم است که همواره پیشنهاد می شود در آن دقت بسیاری صورت گیرد. عدم تحقیق مناسب و توجه ناکافی به قرارداد می تواند هر یک از طرفین را با مشکلات و خسارات زیادی رو به رو کند.
برای مثال اگر سازنده ملک را در مدت مقرر تحویل ندهد یا سند ملک با مشکل رو به رو شود، افراد خسارات زیادی را متحمل می شوند. علاوه بر این ممکن است سازنده در فرایند ساخت از ابزار بی کیفیت استفاده کند که در این صورت بعد از اتمام کار ممکن است آسیب های فنی زیادی صورت گیرد.
هوشیاری در زمان ثبت قرارداد و عملکرد آگاهانه می تواند مانع از ضررهای ذکر شده شود. در مواردی نیز ممکن است برای تسهیل روند نقل و انتقال، سازنده تقاضا کند تا ملک را به طور یکجا به نامش بزنند و همچنین تقاضای وکالت فروش بلاعزل را نیز به او بدهند. توصیه ما به شما این است که از پذیرش این پیشنهادات خودداری کنید.
مشارکت در ساخت قراردادی است که می تواند برای همه پروژه های مختلف نظیر تجاری، مسکونی وغیره آن را اجرا کرد. بالا رفتن میزان ساخت و ساز در شهرهای بزرگ نظیر اصفهان سبب شده تا استفاده از این نوع قرارداد به مقدار زیادی افزایش یابد.
قوانین مشارکت در ساخت به تعداد فراوانی وضع شده اند زیرا این قراردادها مستقیم با دارایی افراد در ارتباط هستند و اهمیت فراوانی دارند.
یکی از مهم ترین نکات در زمینه تنظیم قرارداد این است که به هیچ عنوان در یک قرارداد، وکالت غیرضروری به سازنده ندهید. در مواردی مانند انجام امور اداری آن هم به مدتی محدود می توانید به سازنده وکالت کاری بدهید در غیر این صورت از دادن وکالت خودداری کنید.
انتخاب فرد سازنده یکی از نکات مهم و ضروری است که باید مورد توجه قرار گیرد. گاهی برخی از سازنده ها برای پایین آوردن هزینه ها، از مصالح بی کیفیت در روند ساخت بهره می برند که این امر می تواند در آینده سبب مشکل شود. همچنین ممکن است کار را نیمه رها کنند یا با کیفیتی که باید آن را به اتمام نرسانند. بنابراین در این روند انتخاب فردی معتمد و باتجربه ضروری است.
به عنوان نکته آخر باید در نوشتن قرارداد برای هر مرحله از ساخت و ساز مدتی را مشخص کنید تا در همان بازه زمانی انجام شود. برای مثال مدت زمان خاکبرداری، گچ کاری، اسکلت بندی و غیره باید کاملا مشخص شوند و در صورت عدم اتمام آن در مدت معلوم، ضمانت های اجرایی منقضی شوند.
علاوه بر این ها توجه کنید که همه صفحات قرارداد را مربوط به مشارکت در ساخت بنویسید و از قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه یا معامله و بیع استفاده نکنید.
تا جایی که امکان دارد زمانبندی پیشرفت کار را مطابق با زمانبندی و تعریف های ارائه شده در دفترهای خدمات الکترونیک یا دیگر تعریف های استاندارد روشن گردد.
تفاوت نظر طرفین قرارداد از فازهای پیشرفت کار مثل فوندانسیون، اسکلت بندی و غیره، می تواند معضلاتی را به وجود آورد.
اگر طرف قرارداد شما یک شخص حقوقی باشد (یعنی شرکت سهامی یا با مسئولیت محدود)، حتما توجه کنید که در صورت بروز تخلف او از قرارداد، نمی توانید خسارت وارد شده بر خود را از شرکای آن شرکت مطالبه نمایید، مگر اینکه خلاف این مسئله در قرارداد ذکر شده باشد.
لازم به ذکر است که برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت، حتما لازم نیست که سازنده چک روز و یا پولی بپردازد. قرارداد به محض اینکه به امضا رسید قانونی بوده و عمل به آن واجب است.
برای نامگذاری قرارداد مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مانند مشارکت مدنی و یا شرکت مدنی استفاده نکنید. توافق های طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت قاعدتا با باب شرکت در قانون مدنی ارتباطی ندارند.
حق فسخ خود را در قرارداد مشخص کنید. در قرارداد مشارکت در ساخت، پیش بینی کنید چنان که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند شما حق دارید که قرارداد را فسخ کنید. با این کار دیگر مجبور نخواهید بود که برای استفاده از حق فسخ خود نخست الزام طرف مقابل قرارداد برای انجام دادن تعهداتش را از دادگاه طلب کنید.
هنگامی که قرارداد مشارکت در ساخت بیش از دو طرف داشته باشد، حتما این مسئله را مشخص کنید که اگر یکی از طرف های قرارداد بخواهد دست به فسخ قرارداد بزند و بقیه خلاف این را بخواهند، نتیجه چه خواهد بود.
هنگامی که شرایط فسخ قرارداد بین دو طرف و یا چند طرف را در معامله مشخص کردید، حتما شرایط و پیشبینی های لازم را برای اقدامات پس از فسخ قرارداد نیز انجام دهید. همچنین اقدامات پس از فسخ قرارداد را هم دقیقا پیشبینی کنید.
اگر شما هم خانه کلنگی یا زمین آماده ساخت در اصفهان دارید شرکت املاک داران آماده همکاری و مشارکت با شما در امر ساخت آپارتمان است. همچنین می توانید جهت مشاوره و یا عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شماره های ما تماس اصل فرمایید. مشارکت در ساخت و خرید و فروش زمین و خانه کلنگی از جمله خدمات اصلی این مجموعه به حساب می آیند.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
