خرید و فروش ملک، زمین و خانه جزو اموال غیر منقول است که به سبب اهمیت زیادی که دارد از حساسیت بالایی هم برخوردار است. به همین خاطر باید به شرایط قانونی مربوط به خرید و فروش ملک توجه کرد. اما در برخی از موارد فروش ملک توسط افراد به صورت وکالت فروش صورت می پذیرد.
منظور از وکالت فروش ملک یعنی اینکه فروشنده برای فروختن ملک خود، کسی را وکیل کند که به نیابت از او ملک را با شرایط مورد نظر مالک به فروش رساند. امروزه فروش ملک وکالتی بیشتر در مواردی صورت می گیرد که انتقال سند ملک به خریدار به دلایلی وجود نداشته باشد. اما در برخی موارد اعطای این وکالت سبب بروز برخی مشکلات میان طرفین معامله می شود. در این مقاله قرار است در مورد وکالت فروش، اختیارات وکیل در فروش و مدت اعتبار وکالت و تفاوت وکالت فروش و سند قطعی صحبت کنیم. پس با ما همراه شوید.
یکی از قراردادهای قانون مدنی که میان فروشنده و خریدار انجام می پذیرد، وکالت است. طبق قانون مدنی وکالت به این معنا است که شخص واگذار کننده (موکل)، به طرف دوم قرارداد (وکیل) اجازه می دهد که در امور خاص اقدام کند. این نوع وکالت ها از طریق دفاتر رسمی بین دو طرف تنظیم می شود. وکالت دادن به افراد در امور گوناگونی صورت می‌گیرد مثلا وکالت به وکیل دادگستری یا وکالت در عقد نکاح به محضردار را می‌توان نام برد.
یکی از پرکاربردترین نوع وکالت، وکالت به دیگران در امور مربوط به ملک و فروش ملک است. انجام وکالت فروش این امکان را به فرد می دهد که سند ملک و خانه را به نام خود یا فرد دیگری بزند. همچنین به خاطر بالا بودن هزینه نقل و انتقال ملک، سبب شده که بسیاری از دلالان ملکی و مشاورین املاک با استفاده از وکالت فروش ملک اقدام به خرید و فروش چندین باره ملک اقدام می کنند. در برخی مواقع فروشنده برای فروش خانه عجله دارد و همین امر باعث می شود که به خریدار وکالت دهد.
مطمئن ترین راه برای خرید و فروش ملک مراجعه فروشنده به دفتر ثبت اسناد رسمی است تا سند را در آن جا ثبت کند و به نام خریدار انتقال (وکالت فروش) دهد. اما در بعضی از مواقع یکی از طرفین قادر به حضور در دفتر و انجام مراحل اداری نیستند، به همین خاطر از وکالت فروش استفاده می کنند. دلایل مختلفی که برای اعطای این قرارداد وجود دارد عبارتند از:
وکالت فروش ملک شامل شرایطی است که فروشنده اختیار قانونی را به خریدار می دهد و بایت فروش ملک اقدامات مورد نیاز را انجام دهد. شرایط وکالت فروش به شرح زیر است:
یکی از شروط مهم وکالت فروش املاک این است که حتما باید متن وکالت نامه فروش در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود. برای پیش برد مراحل کار بهتر است از مشاوره حقوقی در این زمینه کمک بگیرید.
قبل از منعقد کرده هر گونه قراردادی رعایت شرایط صحت آن لازم است. هر دو از طرفین باید برای تشکیل معامله شایستگی، رضایت و قصد داشته باشند. اگر معامله برای هدف مشروع انجام نگیرد در غیر این صورت معامله باطل می شود.
از شروط دیگر وکالت نامه فروش ملک می توان گفت که خریدار باید بلافاصله اقدامات مورد نیاز را انجام دهد تا خسارتی را برای وی در بر نداشته باشد. زیرا اگر وکالت از نوع بلاعزل هم باشد با فوت یا جنون موکل و وکیل این وکالت نامه عملا باطل است.
یکی از شروط دیگر وکالت نامه آن است که ملک را به صورت وکالتی از کسی که شناخت کافی از او ندارید خریداری نکنید. فقط در یک صورت مجاز به چنین کاری هستید و آن زمانی است که قولنامه ای مابین فروشنده و خریدار تنظیم شود. در این هنگام به هر دلیلی وکالت فروش فسخ و باطل شود و خریدار می تواند با توجه به قولنامه مورد نظر درخواست تنظیم سند رسمی را ثبت کند.
همچنین ممکن است فروشنده ملک از طریق وکالت برای خریدار مشکلاتی را ایجاد کند. مثلا فروشنده ملک را به اشخاص دیگر بفروشد، زیرا وکالت دادن به وکیل به این معنا نیست که موکل نمی تواند ملک خود را بفروشد. به همین خاطر برای جلوگیری از بروز مشکل بهتر است در متن وکالت نامه این حق موکل از او سلب شود. اگر به هر دلیلی فروشنده ملک را به اشخاص دیگر فروخته باشد از نظر قانونی با آن برخورد خواهد شد و باید به خریدار خسارت بدهد.
وکالت نامه فروش یکی از راه هایی است که مراحل اداری و کاغذ بازی های آن کاهش می‌یابد. در صورت ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، می توان به راحتی تاییدهای لازم را از مراجع قانونی کسب کرد.
حدود اختیارات وکیل به نوع مفاد قید شده در متن وکالت مربوط می شود. این نکته بیان کننده آن است که وکیل، خارج از اختیارات خود حق هیچ گونه اظهار نظری را ندارد. در غیر این صورت تمامی مسئولیت های او سلب خواهد شد.
حتی در صورتی که وکالت مطلق و آزاد نباشد؛ بدین معنا که موضوع وکالت مشخص است و وکیل فقط در محدوده تعیین شده باید اقدام کند. از این رو برای وکالت فروش هم موکل برای فروش ملک، تنظیم سند رسمی و مبایعه نامه به وکیل خود وکالت های لازم را می دهد.
وجود وکالت فروش ملک به فروشنده این اجازه را می دهد که به وکیل یا خریدار وکالت بدهد که در هر زمان نسبت به تنظیم سند رسمی به دفترخانه مراجعه کند. اما باز هم فروش ملک به صورت قطعی انجام نشده است و خریدار هیچ گونه حق مالکیتی بر ملک ندارد. در صورتی که بین فروشنده و خریدار وکالت نامه تنظیم نشود در همان زمان فروش، بین طرفین قولنامه تنظیم می شود و بعد از آن باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در این زمان با طی کردن مراحل قانونی و ارائه مدارک لازم، خریدار می تواند سند ملک را به طور قطعی به نام خود کرده و پس از طی شدن کامل مراحل سند قطعی را دریافت کند.
مهم ترین تفاوت وکالت فروش این است که خریدار بعد از دریافت سند قطعی مالک خواهد شد و می تواند در صورت بروز مشکل در دادگاه اقامه دعوی کند. حتی اگر خریدار بابت ملک مبلغی هم پرداخت کرده باشد به لحاظ قانونی مالک نیست، مگر اینکه در کنار وکالت فروش ملک قولنامه ای هم نوشته شود. تفاوت دیگر وکالت نامه و سند در مورد مدارک مورد نیاز است. در صورتی که برای وکالت فروش برخی از این مدارک نیاز نیست. برای این که سند قطعی شود مدارک زیر نیاز است:
برای تنظیم وکالت نامه مدارکی مورد نیاز است که عبارتند از:
در قانون مدنی، ماده ۶۸۳ آمده است که اگر وکالت موکل به صورت بلاعزل تنظیم شود و در آن قید شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می تواند پیش رود که با حقوق وکیل متعارض نباشد. مواردی که فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت نامه فروش به خریدار وکالت بلاعزل بدهد که ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اگر بعد از این مراحل فروشنده یا موکل، خانه یا ملک را به شخص سوم بفروشد عملا مرتکب جرم شده و این عمل فروشنده فروش مال به غیر به حساب می آید. بنابراین اگر وکیل پیش از مالک ملک و خانه را بفروشد، از آن مالک حق هیچ گونه فروش را نخواهد داشت و اقدامات او بی اثر خواهد بود.
سوالی که در اینجا مطرح می شود این است که خرید و فروش ملک با وکالت نامه چه مشکلاتی به همراه دارد؟ معایب وکالت نامه فروش ملک از این قرار است:
همانطور که می دانید قراردادها به دو دسته تقسیم می شوند:
تنها تفاوتی که میان این تقسیم بندی وجود دارد، تاثیر جنون و فوت است که اعتبار و رسمیت آن را خدشه دار می کند. جنون و فوت یکی از طرفین قرارداد یا دو نفر آن ها، بر قراردادهای لازم مانند اجازه و بیع تاثیر نخواهد داشت.
اما در قراردادهای جایز فوت و جنون بر وکالت تاثیر می گذارد. در اصل وکالت چه زمانی که تنظیم می شود و چه برای مدت طولانی نیاز به سلامت و اعتبار دارد. اگر موکل و وکیل فوت و یا دچار جنون شود طبق ماده ۶۷۸ قانون مدنی باعث فسخ قرارداد خواهد شد.
در مورد شرایط ادامه وکالت پس از فوت این سوال مطرح می شود که آیا امکان دارد که موکل در زمان تنظیم وکالت فروش این نکته را قید کند که اگر خودش فوت شد، وکالت بدون فسخ باقی بماند؟
در این میان نظرات متفاوتی وجود دارد. عده ای از افراد اعتقاد دارند که موکل این حق را دارد. این نوع وکالت می تواند همانند وکالت رهن در نظر گرفته شود که وکالت بعد از فوت موکل همچنان دارای اعتبار است. در مقابل این عقیده عده‌ای بر این باور هستند که شرایط به وجود آمده تاثیری در اصل وکالت نامه ندارد و فسخ عقد جایز جزو قوانین آمره به حساب می آید.
لذا توافق خصوصی دو طرف خلاف قانون است و تاثیری در اصل آن نخواهد داشت. طبق قانون مدنی ایران در صورت فوت وکالت کاملا بی اعتبار خواهد بود. برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در زمان تنظیم وکالت فروش بهتر است از عبارت «وکیل در حیات و وصی در ممات» استفاده شود.
در قانون مدنی ایران، ماده ۶۸۰ در صورتی که وکالت نامه ازطرف فروشنده یا موکل فسخ شود و وکیل از این مسئله اطلاعی نداشته باشد، هر گونه اقدامی از طرف وکیل قابل قبول خواهد بود. به زبان ساده تر حکم عزلی که به اطلاع وکیل نرسیده باشد، قابل قبول نیست و فقط زمانی موثر است که به وکیل اطلاع داده شود.
در صورتی که موکل فوت کند و وکیل ازاین موضوع اطلاع نداشته باشد تا زمانی که آگاهی پیدا نکند. طبق ماده ۶۸۰ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران تمامی اقدامات وکیل در حیطه موضوع وکالت قابل قبول است. در این میان عده ای عقیده دارند که قانون گذار در ماده ۶۸۰ قانون مدنی از کلمه فوت استفاده نکرده است. پس در این زمان می توان فوت را تابع اصل دانست. اما زمانی که وکیل از موضوع عزل آگاه باشد، ولی همچنان در موضع وکالت اقداماتی انجام دهد و معامله قابل اثر نخواهد بود.
ثمن جزو واژه هایی است که در هنگام معاملات ملکی زیاد شنیده می شود. ثمن معامله یا مبلغ معامله در اصل همان قیمت ملک یا ساختمان است. در صورتی که موکل در وکالت نامه میزان ثمن را تعیین کرده باشد وکیل حق ندارد ملک را با قیمت پایین تر بفروشد. حتی اگر ملک به قسمت بالاتر به فروش برسد وکیل حق تصرف آن را ندارد و باید ما به التفاوت را به موکل پرداخت کند. همچنین اگر در وکالت فروش حرفی از ثمن قید نشده باشد وکیل باید در تعیین ثمن مصلحت موکل خود را در نظر بگیرد.
در قانون ۶۷۵ قانون مدنی آمده است که موکل وظیفه دارد که کلیه هزینه های مربوط به موضوع وکالت را پرداخت کند. همچنین وکیل می تواند تمامی هزینه هایی مانند تنظیم سند، ایاب و ذهاب، هزینه های مربوط به دفترخانه وغیره را از موکل بگیرد.
تمامی این هزینه ها جدا از حق الوکاله و دستمزد وکیل است. همچنین اگر مبلغی برای اجرا وکیل در نظر گرفته شده موکل باید آن را بپردازد در غیر این صورت دستمزد طبق نظر کارشناس تعیین می شود. اگر موکل از دادن دستمزد امتناع کند وکیل می تواند از طریق مراجع قضایی اجرت خود را مطالبه کند.
معامله ملک یکی از معاملاتی مهمی است که باید از تمامی زوایا آن را مورد بررسی قرار داد. برای اینکه بتوان از بروز مشکلاتی در این زمینه جلوگیری شود بهتر است از مشاورین حقوقی اطلاعات کافی کسب کنید. معامله وکالتی به علت های مختلف انجام می شود. هنگامی که فروشنده زمان کافی برای انجام مراحل انتقال سند را نداشته باشد یا سند در رهن بانک باشد از وکالت فروش ملک استفاده می کند.
در این مقاله در مورد وکالت فروش ملک، مدت اعتبار وکالت، حدود اختیارات وکیل صحبت کردیم. امیدوارم از این مقاله نهایت استفاده را کرده باشد. در صورتی که هر گونه سوال درباره وکالت فروش ملک دارید می توانید از کارشناسان ما در املاک داران راهنمایی های لازم را دریافت کنید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
