مالکیت بر املاک و مستغلات، همیشه به صورت ششدانگ و انفرادی نیست و گاهی چندین نفر در یک ملک شریک هستند. به همین دلیل، دانستن قوانین ملک مشاع برای جلوگیری از اختلافات حقوقی و مالی میان شرکا بسیار حیاتی است. اگر شما هم درگیر چنین ملکی هستید، حتما با یک مشاور حقوقی ملک مشورت کنید تا مسیر قانونی را درست طی کنید. در این مقاله قصد داریم به زبانی ساده اما حرفهای، ماهیت ملک مشاع، روشهای تقسیم آن، تفاوت افراز و تفکیک و همچنین نحوه فروش آن را بررسی کنیم. پس تا انتهای این مطلب کاربردی همراه ما باشید!
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که دو یا چند نفر در تمام اجزای آن با هم شریک باشند. طبق قوانین ملک مشاع، هیچیک از شرکا نمیتواند ادعا کند که بخش خاصی از زمین یا ساختمان (مثلا سمت راست یا طبقه اول) متعلق به اوست. حق مالکیت هر شریک در تکتک ذرات آن ملک منتشر شده است که در اصطلاح حقوقی به آن «اشاعه» میگویند. این نوع مالکیت، در اکثر موارد از طریق ارث به وجود میآید، اما گاهی افراد با اختیار خود و برای سرمایهگذاری مشترک، یک ملک را به صورت مشاع خریداری میکنند که نیازمند مدیریت دقیق است.
نکته مهم در مدیریت این املاک این است که هرگونه تصرف مادی در آن باید با اجازه تمام شرکا باشد. بر اساس قوانین، اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران در ملک تغییری ایجاد کند یا آن را تصرف کند، دیگران میتوانند از او شکایت کنند. این وضعیت در مقابل «ملک مفروز» قرار دارد که در آن حدود مالکیت هر شخص کاملا مشخص و جدا شده است. بنابراین، تا زمانی که ملک تقسیم نشده است، همه در همه جای آن سهم دارند و هیچ مرز فیزیکی بین سهم شرکا وجود ندارد!
روش های تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع یکی از بهترین راهها برای پایان دادن به اختلافات احتمالی میان شرکا است. در قوانین ملک مشاع، روشهای مشخصی برای جدا کردن سهم هر شریک در نظر گرفته شده است تا حقوق هیچکس ضایع نشود. انتخاب روش مناسب بستگی به نوع ملک، توافق شرکا و امکانات فنی ملک دارد. در ادامه، سه روش اصلی تقسیم را بررسی میکنیم.
۱. تقسیم به افراز
افراز به معنای جدا کردن سهم هر شریک از ملک مشاع است، به شرطی که ملک قابلیت تقسیم فیزیکی را داشته باشد. در این روش، کارشناسان ثبتی یا دادگستری بررسی میکنند که آیا میتوان زمین یا ساختمان را بر اساس سهم هر فرد متراژبندی و جدا کرد یا خیر. اگر ملک قابل افراز باشد، سهم هر کس جدا شده و سند مستقل صادر میشود. این روش اولویت دارد، زیرا مالکیت مشاع را به مالکیت ششدانگ تبدیل میکند. البته باید توجه داشت که افراز نباید باعث کاهش شدید قیمت ملک شود، در غیر این صورت دادگاه اجازه افراز را نخواهد داد. این روش بیشتر برای زمینهای بزرگ کاربرد دارد!
۲. تقسیم به تعدیل
گاهی اوقات تقسیم ملک به صورت دقیق و بر اساس متراژ امکانپذیر نیست؛ زیرا ارزش بخشهای مختلف ملک با هم متفاوت است. برای مثال، احتمال دارد بخشی از زمین در خیابان باشد و بخش دیگر در یک کوچه بنبست! در این شرایط، کارشناس دادگستری مساحت قطعات را طوری کم و زیاد میکند که ارزش ریالی سهم همه شرکا برابر شود. یعنی احتمال دارد به یک شریک متراژ کمتری داده شود اما چون آن قسمت ارزش تجاری دارد، با سهم شریک دیگر که متراژ بیشتری در قسمت ارزانتر دارد، برابری میکند. این روش عدالت را در قوانین ملک مشاع برقرار میسازد!
۳. تقسیم به رد
زمانی که نه تقسیم فیزیکی ساده (افراز) امکانپذیر باشد و نه تقسیم به تعدیل بتواند ارزشها را برابر کند، از روش تقسیم به رد استفاده میشود. در این حالت، برای متعادل کردن سهام، یکی از شرکا باید مبلغی پول را به شریک دیگر بپردازد تا کمبود ارزش سهم او جبران شود. برای مثال، اگر دو نفر شریک باشند و ملک به دو قسمت تقسیم شود اما سهم یکی ارزشمندتر باید، او باید مابهالتفاوت قیمت را به صورت نقد به شریک دیگر بپردازد. این روش آخرین راهکار برای حفظ ملک و تقسیم آن است و زمانی استفاده میشود که شرکا به نگهداری ملک اصرار دارند اما امکان تقسیم برابر وجود ندارد!
| روشهای تقسیم ملک مشاع | |||
| روش تقسیم | معیار اصلی تقسیم | کاربرد | نیاز به پرداخت پول |
| افراز | تقسیم فیزیکی بر اساس متراژ | زمینهای قابل تفکیک و همارزش | خیر |
| تعدیل | تقسیم بر اساس ارزش ریالی | زمینهایی با ارزش متفاوت در نقاط مختلف | خیر (با تغییر متراژ جبران میشود) |
| رد | تقسیم با پرداخت مابهالتفاوت | زمانی که تعادل ارزش با متراژ ممکن نیست | بله |
آشنایی با قوانین ملک مشاع
درک اصطلاحات حقوقی مربوط به املاک، به شما کمک میکند تا در محاکم قضایی یا ادارات ثبت بهتر عمل کنید. بسیاری از افراد تصور میکنند که تقسیم، افراز و تفکیک هممعنی هستند، اما در قوانین ملک مشاع هر کدام بار حقوقی متفاوتی دارند. دانستن این تفاوتها میتواند مسیر پرونده شما را تغییر دهد و از هزینههای اضافی جلوگیری کند. در ادامه، این مفاهیم کلیدی را تشریح میکنیم.
تقسیم چیست؟
تقسیم یک واژه کلی و عام در حقوق است که شامل هر نوع جداسازی سهم شرکا میشود. وقتی صحبت از قوانین ملک مشاع میشود، تقسیم به معنای پایان دادن به حالت اشاعه است. این کار میتواند با رضایت همه شرکا و از طریق تنظیم تقسیمنامه رسمی در دفترخانه انجام شود یا در صورت عدم توافق، با حکم دادگاه صورت گیرد. هدف نهایی تقسیم این است که هر شریک بتواند به صورت مستقل بر سهم خود مالکیت داشته باشد و برای فروش یا ساختوساز به اجازه دیگران نیاز نداشته باشد.
افراز چیست؟
افراز، به معنای خارج کردن سهم مشاعی شرکا از حالت اشتراک و تبدیل آن به سهم اختصاصی است. تفاوت اصلی افراز با تفکیک در این است که در افراز حتما باید حالت اشاعه (شراکت) وجود داشته باشد و اختلاف میان شرکا باعث درخواست افراز میشود. اگر شرکا نتوانند با هم کنار بیایند، یکی از آنها درخواست افراز میدهد تا سهمش جدا شود. مرجع رسیدگی به افراز، بسته به وضعیت ثبتی ملک، میتواند اداره ثبت اسناد یا دادگاه عمومی باشد. در قوانین ملک مشاع، اگر عملیات افراز انجام شود، شراکت به پایان میرسد و هر کس صاحب قطعه زمین یا ملک خود خواهد بود.
تفکیک چیست؟
تفکیک به معنای قطعهقطعه کردن یک ملک بزرگ به قطعات کوچکتر است و لزومی ندارد که ملک حتما مشاع باشد. حتی یک نفر که مالک ششدانگ یک زمین بزرگ است، میتواند درخواست تفکیک دهد و زمینش را به قطعات کوچکتر تقسیم کند. در آپارتمانسازی نیز از اصطلاح تفکیک استفاده میشود؛ یعنی زمانی که ساختمان ساخته شد، صورتمجلس تفکیکی گرفته میشود تا برای هر واحد سند جدا صادر شود. در تفکیک ملک مشاع، اگرچه ملک به قطعات کوچکتر تقسیم میشود، اما اگر شرکا توافق نکنند، شراکت در هر قطعه جدید نیز باقی میماند و حالت اشاعه لزوما از بین نمیرود!
انواع روش های فروش ملک مشاع
فروش ملکی که چندین مالک دارد، فرآیندی دشوارتر از فروش ملک شخصی است. بر اساس قوانین ملک مشاع، هر شریک میتواند سهم خود را بفروشد، اما برای تحویل دادن ملک به خریدار، رضایت تمام شرکا الزامی است. این موضوع باعث میشود خریداران رغبت کمتری به خرید سهم مشاعی داشته باشند. اگر قصد فروش کل ملک را دارید، باید یکی از مسیرهای قانونی زیر را طی کنید:
۱. فروش با توافق شرکا
بهترین، سریعترین و کمهزینهترین روش فروش، توافق تمامی شرکا است. در این حالت، همه مالکان با هم تصمیم میگیرند که ملک را به شخص ثالثی بفروشند. آنها میتوانند به یک بنگاه املاک مراجعه کنند و مبایعهنامه را همگی امضا کنند. در این روش، خریدار با خیال راحت ملک را تحویل میگیرد؛ زیرا تمام مالکان رضایت دارند. پول حاصل از فروش نیز دقیقا به نسبت سهم هر کس بین آنها تقسیم میشود. این روش از درگیریهای طولانی دادگاه و هزینههای کارشناسی جلوگیری میکند!
۲. فروش از طریق مزایده
اگر بین شرکا اختلاف باشد و حتی یک نفر راضی به فروش یا تقسیم نباشد، کار به دادگاه و دستور فروش میکشد. طبق قوانین ملک مشاع، اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه به فروش ملک حکم میدهد. در این حالت، ملک از طریق مزایده عمومی به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود. در این مزایده، کارشناس دادگستری یک قیمت پایه تعیین میکند و هر کس (حتی خود شرکا) میتواند در مزایده شرکت کند. در اکثر مزایدهها، ملک کمی پایینتر از قیمت واقعی بازار به فروش میرسد و هزینههای اجرایی دادگاه نیز از مبلغ نهایی کسر میشود. این روش آخرین راهکار برای حل اختلاف است!
جمع بندی
مالکیت اشتراکی پیچیدگیهای خاص خود را دارد و بدون آگاهی از قوانین ملک مشاع، سرمایه و آرامش شما به خطر میافتد. ما در این مقاله سعی کردیم مفاهیم پایه، تفاوت افراز و تفکیک، روشهای تقسیم و راههای فروش را به شکلی کاربردی توضیح دهیم. به یاد داشته باشید که همیشه توافق، بهترین راه حل است، اما اگر توافق ممکن نشد، قانون مسیرهای مشخصی مثل افراز یا مزایده را پیش پای شما گذاشته است. اگر در زمینه خرید، فروش یا تقسیم این املاک به راهنمایی تخصصی نیاز دارید، متخصصین ما در املاکداران آماده راهنمایی و ارائه خدمات حرفهای به شما هستند!
سوالات متداول
۱. آیا میتوان سهم مشاع خود را بدون اجازه دیگر شرکا فروخت؟
بله، فروش سهم حقوقی مشاع بدون اجازه شرکا قانونی است، اما تحویل دادن ملک به خریدار نیازمند اجازه سایر شرکا خواهد بود.
۲. اگر ملک قابل افراز نباشد، چه باید کرد؟
در صورتی که اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر کند، باید به دادگاه درخواست دستور فروش ملک دهید تا ملک به مزایده گذاشته شود.
۳. هزینه افراز و تفکیک ملک مشاع بر عهده چه کسی است؟
هزینههای مربوط به افراز و تفکیک بر اساس میزان سهم هر یک از شرکا محاسبه و تقسیم میشود.
۴. تفاوت اصلی افراز و تفکیک چیست؟
افراز برای رفع اختلاف و جدا کردن سهم شرکا در ملک مشاع است، اما تفکیک صرفا به معنای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر است (حتی اگر مالک یک نفر باشد).
