آشنایی با قوانین

مراحل اخذ سند برای املاک قولنامه ای

اخذ سند برای املاک قولنامه‌ای یکی از مهمترین دغدغه‌های افراد است و برای انجام آن حتما باید قوانین را مطالعه کرده و برای انتخاب مشاور املاک معتبر اقدام کنید. اسناد از جمله اطلاعات هویتی هر کالایی هستند و دشتن آن‌ها به منزله اطمینان خاطر از صحت معاملات انجام شده و مالکیت تام است. اگرچه داشتن سند برای ملک نیز همچون سایر کالاها، مزیت محسوب می شود اما هنوز هم بسیاری از املاک فاقد سند رسمی بوده و به صورت قولنامه ای معامله می شوند.

در بیشتر شهرهای کوچک و حتی روستاها تا چند سال پیش اصلا سند رسمی موضوعیت نداشت و همچنان از همان بنچاق‌ها و قباله‌های استفاده می نمودند. اما در سال‌های اخیر و با افزایش نرخ کلاهبرداری‌ها، این هموطنان هم به فکر اخذ سند افتاده‌اند. مراحل درافت سند زمین از اهمیت بالایی برخوردار است و آشنایی با مراحل آن می تواند کار شما را تا حد زیادی آسان کند. هرچند توصیه می شود برای تنظیم چنین قراردادهایی به مشاوران املاک کارآزموده مراجعه نمایید.

درباره بعضی معاملات مانند خرید خانه کلنگی در اصفهان که یک شهر تاریخی و با قدمت است، موضوع اخذ سند از اهمیت بیشتری برخوردار است. این بدان دلیل است که قباله‌های عادی بیشتر دستخوش جعل، فروش مال غیر، فروش به چندین خریدار و غیره قرار می گیرند. همچنین موضوع مهم دیگر مراحلی است که باید برای تبدیل سند قولنامه ای به شش دانگ طی کنید. در ادامه مقاله به این موضوع نیز پرداخته‌شده است.

 اقدام به ساخت و ساز نیز در این گونه املاک به دلیل عدم وجود سند، کار دشوارتری به نظر می رسد. در این مقاله می خواهیم مراحل سند زدن ملک قولنامه ای را برای شما توضیح دهیم. این مساله دغدغه بسیاری از افراد بوده و حال که وجود سند تا این حد برای املاک  الزام آور شده است بهتر است این نوشتار املاک داران که در زمینه معاملات ملکی پر سابقه است را مطالعه نمایید.

قولنامه چیست؟

قبل از هرچیزی باید بدانیم اصطلاح قولنامه به چه معنا است. « قولنامه تعهد و نوشته‌ای است حاکی از توافق بر وقوع عقد در مورد موضوعی معین. درضمن برای ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی در نظر گرفته‌شده است.»

توافقاتی که بین دو طرف بدین گونه صورت می پذیرند ( قولنامه ای)، شامل ماده ۱۰ قانون مدنی ایران و لازم الاجرا هستند. این موضوع بدین معناست که وقتی قولنامه نوشته شده و به امضای طرفین رسیده است، طرفین موظف هستند به تعهداتی که در آن نوشته شده و امضا کردند عمل کنند وگرنه می‌توان از طریق دادگاه فرد متخلف را  مجبور به انجام تعهدات کرد.

محتوای قولنامه‌ها بیشتر بدین صورت است؛ دو طرف قرارداد به یکدیگر تعهد می دهند در زمان مشخص شده در دفترخانه حاضر شده و سند را طبق تعهداتی که در قولنامه نوشته است، انتقال دهند. در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد در زمان مشخص به دفترخانه مراجعه نکند و از انجام معامله خودداری نماید، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت نماید.

ناگفته نماند که بیع نامه به مراتب از قولنامه مهمتر و دارای سندیت بیشتر است. برای مطالعه بیشتر در این زمینه بهتر است مقاله مبایعه نامه چیست را در مجله املاک داران بررسی نمایید.

ملک قولنامه ای را چگونه معامله کنیم

در بعضی از موارد ساختمان‌ها در زمین‌هایی با کاربری غیر مسکونی ساخته می‌شوند.  این امر منجر به عدم توانایی در ثبت و اخذ سند رسمی می شود. به همین دلیل این نوع از املاک باید قولنامه‌ای معامله شوند.

علاوه بر این املاکی نیز وجود دارند که انتقال سند آن‌ها به هردلیلی به صورت رسمی انجام نمی پذیرد و  این املاک به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند. مواردی مثل :  عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، خلافی ساختمان در بخش‌های مختلف، ساخت واحدی در همکف و پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیرمجاز و ساخت طبقه ای اضافی در پشت بام و غیره … باعث می‌شوند تا نتوانیم برای یک ملک سند رسمی دریافت کنیم.

عواملی مثل اجرای طرح‌های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان و … هم هستند که باعث می شوند اخذ سند رسمی با مشکل مواجه شود. گاهی مشخص نبودن مالک واقعی و یا وجود چندین مالک از طرفی مشاع بودن ملک و عدم توافق مالکین بر سر قدر السهم خود نیز می تواند موجب ایجاد دردسر در طی مراحل اخذ سند شود.

یکی دیگر از شرایطی که در آن قولنامه نوشته‌می شود، خرید و فروش‌هایی است که در آن ساختمان هنوز آماده تحویل نیست و یا پول خریدار برای انجام معامله کامل نیست. در این صورت دو طرف طبق قولنامه به هم قول می دهند که ایم معامله صورت گیرد. بدین ترتیب که صاحب ملک ان را به شخص دیگری نفروشد و خریدار نیز متعهد به خرید باشد.

بهترین راهکار این است که قبل از خرید خانه یا ملک از موقعیت خانه و تمامی موارد آن به خوبی اطلاع پیدا کنید. اگر تصمیم به خرید خانه قولنامه ای دارید، بهتر است درباره مشکلاتی که ممکن است بعدا برایتان پیش بیاید نیز اطلاعاتی کسب کنید، چون بطور قطع در آینده درصدد گرفتن سند رسمی برای آن خواهید بود.

علاوه بر این بهتر است با هزینه‌های اخذ سند رسمی برای یک ملک قولنامه ای با خبر باشید زیرا، در بعضی از مواقع گرفتن سند رسمی برای خانه‌های دارای قباله عادی نسبت به یک خانه معمولی هزینه‌های بیشتری خواهد داشت. سعی کنید قبل از خریدن چنین ملکی حتما استعلامات لازم را از شهرداری دریافت کنید.

تفاوت سند قولنامه ای و سند شش دانگ

همانطور که گفتیم قولنامه یک نوع سند است که با توافق طرفین معامله نوشته می شود. چون اسناد قولنامه‌ای علت قطعی بر خرید و فروش نیستند، این نوع از سند اعتبار کمتری نسبت به سند تک ‌برگی یا شش‌ دانگ دارد.

پس اگر قصد خرید ملکی با مالکیت شش ‌دانگ دارید، باید آن را به صورت قولنامه‌ای معامله کنید، لذا قبل از نوشتن قولنامه حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.

به هر صورت بررسی نکردن شرایط ملک قولنامه ای در آینده می تواند شخص را با مشکلات زیادی درگیر نماید. بهتر است در این باره هم با مشاوران املاک مطمئن و هم مشاوره حقوقی املاک مشورت نمایید. در نظر داشته باشید که سندهای منگوله دار یا دارای سیم و سرب قدیمی نیز از ارزش و اعتبار کمتری نسبت به سندهای تک برگ برخوردار هستند. در این نوع از اسناد اگرچه مشخصات چندین مالک قبلی به طور کامل در دفترچه سند آورده‌شده‌ است که از مزایای این گونه اسناد است.

 اما امکان جعل بسیار زیاد است. یکی ار دلایلی که قانون تغییر سندها به شکل تک برگ تصویب شد نیز وجود همین مشکلات بود. در سندهای تک برگی جدید اثری از نوشتار دستی نیست و همه چیز به صورت مکانیزه آماده می شود. حتی هولوگرام روی ین گونه اسناد دلیل بر اصالت آن‌ها است. از طرفی املاک قولنامه ای از حد و حدودات درستی برخوردار نبوده و ممکن است اگر بدون استعلام از شهرداری، دست به ساخت و ساز بزنید، از متراژ واقعی کمتر یا بیشتر بشود.

در سندهای تک برگ امروزی این مشکل حل شده‌ است و نقشه‌های هوایی موجود در شهرداری‌ها و ادارات ثبت تا حد زیادی‌توانسته از این مشکل جلوگیری نماید. با وجود نقشه موجود در روی سندهای تک برگی و حد و حدوداتی که در آن‌ها وجود دارد، امکان پیشروی به درون گذر عمومی و یا خانه همسایه‌ها با صفر می رسد. در این باره بهتر است انواع سند ملک را بشناسید.  

هزینه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

اگرچه میزان دقیقی را برای هزینه گرفتن‌سند برای زمین قولنامه ای نمی‌توان تخمین زد، هزینه های آن شامل موارد زیر است:

  • هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری؛ دفاتر مشاور املاک، ۰/۵ درصد ارزش ملک را از خریدار و فروشنده به عنوان هزینه دریافت می کنند.
  • هزینه بعدی شامل حال فروشنده است؛ فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی و نوسازی بدهد.
  • دارایی نیز هزینه ای را برای نقل ‌و انتقال اخذ می کند؛ به‌علاوه اگر ملک قبلا در اجاره بوده باشد، اداره دارایی، مالیات ‌بر اجاره را نیز دریافت می کند.
  • هزینه دفترخانه که به صورت مساوی بین طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزار تا دو میلیون تومان است. 

 

روش گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

اگر شما هم از آن دسته افرادی هستید که ملکی را به صورت قولنامه ای خریده اید یا خانه ای بدون سند دارید، نگران نباشید. شما می توانید به سادگی برای گرفتن سند برای زمین قولنامه ای خود اقدام نمایید. بدین منظور باید از شوراهای حل اختلاف مراجعه کنید و برای حل مشکل سند املاک فاقد سند درخواست بدهید. 

شما قبل از هر اقدامی برای سند دار کردن زمین لازم است که از هزینه گرفتن سند، مدت زمان آن، مراحلی که باید پشت سر بگذارید و غیره مطلع شوید. سند گرفتن برای املاک قولنامه ای شامل چندین مرحله می شود و نیاز به تهیه یک سری مدارک دارد. پس از تهیه مدارک باید برای تکمیل فرم اولیه و ورود به سامانه اقدام کنید. سپس به قسمت تکمیل درخواست وارد شوید و مدارک را به واحد ثبتی ارسال کنید. مجددا وارد سامانه می شوید و ثبت تقاضای شما به پایان می رسد. در ادامه برای شما روش گرفتن سند برای زمین قولنامه ای را به طور کامل شرح می دهیم:

 از اولین مراحل گرفتن سند ملک برای املاک قول نامه ای می توان به تهیه مدارک اشاره کرد. مدارک مورد نیاز عبارتند از :

برای املاک قولنامه ای: در املاک قولنامه ای، کپی از سند مالکیت ملک (سند اولیه)، قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می دهد.

برای املاک دارای سند مشاعی: در سند مشاعی متقاضی در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه‌های مربوطه الزامی است.

۱.فراهم کردن مدارک زیر و گرفتن اسکن

  • اصل شناسنامه و کارت ملی جدید متقاضی (در صورت نداشتن کارت ملی، رسید کارت ملی هم کافی است)
  • کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در اسناد قولنامه ای)
  • اصل و کپی تمامی قولنامه‌های استنادی حتی مالکین قبلی که سند به نام آن‌ها بوده است (در اسناد قولنامه ای).
  • اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدودات ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات.
  • نقشه ملک با مختصات UTM که توسط درخواست دهنده تهیه شده‌ است.
  • فرم کامل‌شده گواهی تعیین مختصات ملک در فایل excel مربوطه ( الزام ارسال این فایل لغو شد ).
  • فیش بانکی بابت هزینه درخواست به مبلغ ۰۰۰ ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی ( نیاز به اسکن ندارد) مدارک باید با پسوند JPG یا PNG با حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت

 

۲.تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره برای ورود به سامانه

بعد از انجام مراحل بالا و کامل کردن مدارک مورد نیازتان و گرفتن‌عکس از آن‌ها،  به یکی از دفاتر اسناد رسمی یا کافی نت‌ها مراجعه کنید و درخواست پذیرش در سایت  https://sabtemelk.ssaa.ir  را بدهید. بعد از تکمیل درخواست پذیرش به شما شماره ای، تحت عنوان شماره ورود به سامانه داده‌می‌شود؛ این شماره را پیش خود نگه دارید..

۳.وارد شدن به صفحه تکمیل درخواست در صفحه ابتدایی سامانه

برای تکمیل درخواست خود با شماره ای که در مرحله قبل دریافت کردید به همراه کد ملی‌تان اقدام کنید. در این مرحله شخصاً یا به کمک دفاتر ثبت اسناد رسمی می‌توانید درخواست خود را تکمیل کنید.

۴.ارسال مدارک به واحد ثبتی

بعد از اینکه درخواست خود را تکمیل کردید، یک فایل به شما ارائه می شود. این فایل را چاپ کنید و با مدارکی که در بالا عنوان کردیم، به واحد ثیتی با پست سفارشی ارسال کنید و کد رهگیری ۲۰ رقمی را دریافت کرده و این کد را پیش خود نگه دارید.

۵.ورود مجدد به سامانه

اینبار برای وارد شدن به سامانه به کدرهگیری ۲۰ رقمی که از پست دریافت کردید را نیاز دارید. بعد از ورود کد ملی، شماره ورود و کد رهگیری ۲۰ رقمی را وارد کنید تا به سامانه دسترسی پیدا کنید.

۶.مرحله نهایی

در این مرحله سسله مراتب درخواست شما به پایان می‌رسد و شما می‌توانید شماره پرونده خود را دریافت کنید.

نکات کلیدی برای گرفتن  سند برای املاک قولنامه ای

  1. قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های ثبتی فاقد سند، شامل حال زمین‌ها و چهار دیواری‌ها ( غیراز کشاورزی و باغات ) نمی شود و فقط برای ساختمان‌های احداثی کاربرد دارد.
  2. ساختمان‌ها و زمین‌های کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند. یعنی برای آن‌ها پلاک ثبتی تعیین شده‌باشد.
  3. فقط برای املاکی می‌توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او ( به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) امکان پذیر باشد. ( فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد میشود )
  4. این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد. لذا هر وقت ساختمانی ساخته‌ شد که حائز شرایط اخذ سند بود، می‌توان برای آن درخواست سند نمود.

دریافت سند املاک مشاعی

بدان جهت که شرایط دریافت سند برای املاک مشاع کمی سخت تر است در ادامه به بررسی بیشتر این مورد می پردازیم. ملک مشاع به املاکی گفته‌می شود که مالکان آن بدون مشخص‌کردن حدودات قدر السهم خود بخشی از آن را صاحب هستند و یا ملک به آن‌ها به ارث‌رسیده و مطمئناً حدودات مشخصی ندارند. یکی دیگر از مواردی که می‌تواند مالکیت مشاع را به وجود آورد، مشارکت در ساخت‌است.

در این صورت مالک زمین و سازنده‌ساختمان به صورت مشترک صاحب آپارتمان‌ها هستند. تا زمانی که سند تفکیک‌شده را دریافت‌نمایند. لذا دریافت سند برای این دسته از افراد کمی با پیچیدگی همراه است. هرگونه دخل و تصرف در این املاک بدون اجازه سایر شرکا غیر قابل انجام است. پس توصیه می شود برای دریافت سند این گونه از املاک مراحل زیر را طی کنید:

  1. درخواست تفکیک سند به اداره ثبت منطقه ارجاع داده‌شود.
  2. نوشتن تقسیم نامه و مشخص کردن مقدار سهم هرکدام از افراد.
  3. تنظیم صورت مجلس تفکیکی، شامل مشخصات کامل ملکی و متراژ آن.
  4. ارائه صورت مجلس و مدارک به اداره ثبت.
  5. تنظیم سندهای تفکیک‌شده و ابطال سند مادر

 

الزام به اخذ و تنظیم سند برای املاک قولنامه ای در چیست؟

گاهی در قولنامه تاریخ و زمان دقیق مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی یا پیگری اخذ سند ملک قولنامه ای نوشته می شود. اما در زمان مقرر فروشنده حاضر به اقدام در این باره نیست. در این زمان لازم است تا خریدار به دادگاه رجوع کرده و دادخواست الزام به تنظیم سند را تسلیم قاضی نماید. از جمله دلالی این امر آن است که یا ملک دارای خلافی متعدد است و یا اختلاف حسابی پیش آمده‌است.

گاهی اوقات نیز ممکن‌است قیمت ملک افزایش‌ یافته‌باشد و فروشنده حاضر نباشد، ملک را به قیمت پیش از زمان قولنامه بفروشد. در این باره باید فرم ارزش منطقه ای ملک از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت‌شده و پس از تکمیل آن به همراه دادخواست تحویل دادگاه شود. لازم است بدانید که در این زمان باید کلیه مبایعه نامه‌های قبلی را به دادگاه تحویل نمایید تا سندی بر ادعای شما باشد .

تغییر مالکیت در املاک قولنامه ای همیشه با اما و اگرهای بسیاری همراه بوده است. به طور مثال وجود خلافی‌ها و پیشروی‌ها ساخت یکی از مسائلی است که درباره این املاک وجود دارد. لذا زمان اخذ سند، مکن است مالک جدید را دچار مشکل کند. اگر چه اکنون به لطف قوانین کارامد و استعلام از شهرداری حد دقیق ملک در نقشه مشخص‌شده و خریدار به اندازه متراژ زمین پول پرداخت می نماید.

از اینکه با املاک داران همراه بودید از شما ممنونیم. برای کسب اطلاعات بیشتر از مبایعه نامه‌ها با کارشناسان املاک داران تماس بگیرید.

گروه تحریریه املاک داران

هدف گروه تحریریه املاک داران همه سوالات شما را در حوزه املاک و ساخت و ساز پاسخگو باشد.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا