تعریف و تفاوت سرقفلی و مالکیت

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که در هنگام گشت و گذار در بازار، برگه تبلیغاتی یا برچسبی با مضمون « سرقفلی این ملک واگذار میگردد» نظرتان را به خودش جلب کرده باشد و حتما این سوال برایتان مطرح شده است که، سرقفلی چیست؟ آیا مالکیت با سرقفلی متفاوت است؟ در این مقاله قصد داریم با یکدیگر درباره سرقفلی و تفاوت های آن با مالکیت بیشتر صحبت کنیم. با املاک داران همراه باشید.

سرقفلی

سرقفلی از دیرباز تاکنون معانی مختلفی به خود گرفته‌ و در هر دوره قوانین آن عوض شده‌است. برای تعریف این مقوله از عنوان یک مثال استفاده می‌کنیم :

«  تصور کنید، شما مغازه ای را از آقای x اجاره می‌کنید. در طول زمانی که شما در این مکان به فعالیت می‌پردازید، کسب و کار شما بسیار پر رونق می‌شود به گونه‌ای که تبدیل به یک برند می‌شوید. هم اکنون به واسطه کسب و کار شما، آن مغازه هم بسیار پر رونق شده و مکان آن مغازه بین مردم معروف می‌شود و ارزش و قیمت آن مغازه نیز بالا می‌رود. به دلیل اینکه شما این مغازه را به رونق رسانده‌اید، حق تقدمی نسبت به دیگران برای مالکیت این مغازه دارید. این موضوع باعث می‌شود که شما بتوانید نسبت به دیگران با قیمت پایین‌تری از آن مغازه استفاده کنید. »

اگر به صورت کلی بخواهیم سرقفلی را تعریف کنیم بهتر است عنوان شود که:

« سرقفلی به حق و حقوقی گفته می‌شود که مستاجر به دلیل حقوقی که در قبال فعالیت و تلاش خود در جلب مشتری و رونق دادن محل اجاره انجام داده است، کسب می‌کند. »

بیشتر بخوانید:  شرایط احصار وراثت سرقفلی

اگر بخواهیم سرقفلی را طبق معنای کلمه، معنی کنیم به دو تعریف یا معنا خواهیم رسید

تعریف شماره یک :

به ثمن یا بهایی گفته‌می‌شود که مستاجر بابت سابقه، به رونق رساندن‌محل، زیاد کردن مشتری، ایجاد برندینگ و… از صاحب ملک دریافت می‌کند. سرقفلی جز دارایی های نامرئی محسوب می‌شود و مالیات به آن تعلق نخواهد گرفت.

تعریف شماره دو :

مبلغی است که مالک علاوه بر اجاره از مستاجر به دلیل دارا بودن مشتری ( به زبان دیگر پاخور داشتن مغازه ) دریافت خواهد کرد.

سرقفلی به دلایل زیر دارای بها یا ثمن است

• مجموعه ای از امور مادی و معنوی است، این مجموعه خارج از غیر منقول هستند ولی در حیطه غیرمنقول‌ها ( محل کسب و پیشه) محسوب می‌شوند. ( به زبان ساده تر اموال غیر منقول یعنی اموالی که انتقال آن ها از محل استقرار فعلی شان به محلی دیگر باعث ورود خسارت و خرابی به خود آن مال یا محل استقرار فعلی آن شود، پس این مجموعه قسمت معنویش خارج از غیرمنقول است ولی چون دچار خسارت می‌شود غیرمنقول به حساب می‌آید.)
• چون قبلا این محل در حیطه خاصی فعالیت می‌کرده است، جمعی از مراجعان به آن مکان برای خرید محصول یا دریافت خدمات مراجعه می‌کنند ( علاوه بر مشتریان خود مستاجر)
• علامت ها یا گواهینامه هایی که به کارگاه یا مغازه هویت می‌بخشند و باعث آسان تر شدن روابط با مشتری ها و مراجعه کنندگان شود
• امتیازاتی که برای بعضی از قراردادها مانند قرارداد بیمه خواهد داشت
• نام تجاری که مشخص و معلوم است
• پروانه کسب متصدی محل تجارت یا خدمات
• حقوق مالکیت صنعتی یا تجاری یا هنری یا ادبی
• ورقه اختراع که موجب حق انحصاری در بهره وری باشد
• علامت کارخانه بر محصول آن
• حقوق اجاره ملک

تفاوت سرقفلی و مالکیت

با اینکه سالیان زیادی از پیدایش موضوع سرقفلی و مالکیت گذشته و کتاب های زیادی در جهت تفهیم این مسئله نوشته شده است، هنوز افراد زیادی بر سر این موضوع اختلاف دارد و به اصل ماهیت این دو پی نبردند.

بطور ساده اگر بخواهیم مالکیت و سرقفلی را بدون بحث حقوقی و برای عام توضیح بدهیم، مالکیت عبارت است از، حق مطلق یک شخص نسبت به ملک. سرقفلی به حقی گفته می‌شود که به فرد صاحب آن اجازه استفاده از منافع ملک را می‌دهد.

 مالکیت و سرقفلی دو مفهوم مرتبط با املاک هستند که  تفاوت‌های ظریف اما مهمی دارند. مالکیت، حقی مطلق و تام بر یک ملک است که شامل عین (خود ملک) و منفعت (استفاده از آن) می‌شود. در مقابل، سرقفلی حقی عینی است که فقط به مستاجر یک ملک تجاری تعلق می‌گیرد و به او حق استفاده از منافع آن ملک را می‌دهد. 

تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت

تفاوت قیمت سرقفلی و مالکیت ۷۰ به ۳۰ است. یعنی قیمت سرقفلی در کل بیشتر از مالکیت است. کسی که ملکی را اجاره می کند و در آن به کسب و کاری مشغول می شود، به مرور زمان برای خود اسم و رسمی پیدا کرده و شهرتی می یابد که بر ارزش ملکی که در آن مشغول به کار است می افزاید. از این جهت املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت اند.

برای آنکه ارزش سرقفلی را حساب کنید، باید براساس قانون روابط موجر و مستاجر و توسط مرجع با صلاحیت این کار را انجام دهید. برای اینکه بدانید ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک می شود به موارد زیر توجه فرمایید:

1. نوع تجارت مستاجر
2. مدت زمان اشتغال مستاجر و تاثیر میزان شهرت وی در حسن شهرت مکان مورد نظر.
3. کیفیت و شرایط اجاره بها از نظر مزایایی برای مالک یا مستاجر دارد.
4. موقعیت محل کسب و تجارتی که ملک در آن قرار دارد و میزان شهرت و اعتبار محل کسب و کار.
5. میزان مخارجی که مستاجر برای آماده سازی و تزئینات ملک متحمل شده.
6. وضعیت ملک اجاره شده براساس ساختار بنا، سال ساخت، استحکامات و دیگر شرایط ظاهری آن.

سرقفلی و انواع آن

سرقفلی دارای دو نوع، سرقفلی مجازی و سرقفلی حقیقی است. البته برای مطالعه بیشتر می توانید مقاله سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر را مطالعه نمایید.

سرقفلی حقیقی

این نوع سرقفلی با کسب و کار و نوع آن ارتباطی ندارد و مربوط به امکانات و استعداد هایی است که ملک مورد نظر برای تجارت دارد. سرقفلی واقعی را می توان با عقد قرارداد به دیگری اجاره داد و ثمن و بهای آن را دریافت کرد. اگر قصد فسخ قرارداد اجاره ملک هم دارید. این بدان معناست که در عوض پرداخت بهایی، مستاجر مالک جدید سرقفلی مغازه خواهد بود. پس در سرقفلی واقعی یک مال غیرمنقول را اجاره داده می شود

سرقفلی مجازی

سرقفلی‌مجازی دقیقا همان موردی است که در ابتدای مقاله به آن اشاره شد. این سرقفلی به تلاش، موفقیت های کسبی و حسن شهرت مغازه دار ارتباط دارد و میزان درآمد به دست‌آمده در آن موثر است.

خرید سرقفلی و قوانین آن

یکی از قوانینی که درباره املاک تجاری نوشته شده است، تبیین موضوع سرقفلی است. مالک ملک می‌تواند بدون فروش مالکیت ملک، سرقفلی را درست عین ملک به دیگری واگذار کند. فردی که سرقفلی یک ملک تجاری را خریداری می‌کند مالک منافع آن ملک و حق سرقفلی خواهد بود و مالک نمی تواند در صورت وجود شرایط قانونی از استفاده مستاجر از ملکی که سرقفلیش را خریده جلوگیری کند. موردی که درباره سرقفلی باید به آن توجه کنید، این است که سرقفلی خرید یک ملک نیست بلکه اجاره همان ملک با شرایط و امکانات بهتر است.

بطور کلی شخص مبلغی را بابت سرقفلی به مالک ملک، تحت عنوان سرقفلی پرداخت می‌کند و قرارداد اجاره نوشته می‌شود و پس از اتمام مدت اجاره مالک می تواند ملک را از مستاجر پس بگیرد البته در چنین زمانی باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت کند و سپس تقاضای تخلیه نماید. بنابراین زمانی که مالک بخواهد مستاجر را از ملک بیرون کند باید شرایط سرقفلی را رعایت نماید. همچنن برای نحوه محاسبه قیمت سرقفلی مقاله آن را در سایت مطالعه کنید.

درباره قانون مالکیت در ماده ۱۴۰ قانون مدنی اسباب تملک، شرایط و مسائلش کاملا توضیح داده‌شده است و تکلیف آن مشخص شده‌است.  برای سرقفلی در حال حاضر دو قانون وجود دارد :

قانون اول : بنابر قانونی که در سال ۱۳۵۶ به ثبت رسید، حق کسب و پیشه برای تاجری که صاحب کسب و پیشه است در نظر گرفته‌شده است.

قانون دوم : بنابر قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ قانونگذار حق سرقفلی را به رسمیت شناخته است و با شرایطی برای مستاجر حق سرقفلی قائل شده‌است.

حال این سوال پیش میاید که حق کسب و پیشه چیست ؟

حق کسب و پیشه یا تجارت

حق کسب و پیشه یا تجارت به معنای تمدید خودکار اجاره‌نامه است. در این حق مستاجر می‌تواند ملک را در اجاره خود نگه دارد مگر اینکه در چندین مورد صاحب ملک بخواهد بصورت قانونی به اجاره‌نامه پایان دهد.

دلایل قانونی برای پایان دادن به اجاره نامه در حق کسب و پیشه

• تخریب یا نوسازی
• نیاز شخصی برای شغل
• سکونت خود یا خانواده

حقوق سرقفلی با حقوق کسب و پیشه چه تفاوت هایی دارد ؟

در قانونی که در سال ۱۳۵۶ منعقد شد حق کسب و پیشه لحاظ شد  اما بعد از اینکه شورای نگهبان آن را غیرشرعی اعلام کرد، در سال ۱۳۷۶ حق سرقفلی در قانون انعقاد پیدا کرد.  تفاوت های سرقفلی و کسب و پیشه در متن زیر آورده‌شده است :

۱-  سرقفلی از ابتدای عقد قرارداد وجود دارد. ولی حق کسب و پیشه در اثر فعالیت به وجود خواهد آمد.

۲-  سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب (شغل تجاری) است.

۳-حق کسب و پیشه به محلی تعلق می‌گیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.

۴-حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخصی(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.

۵- سرقفلی ناشی از پرداخت مبلغ اجاره است ولی کسب و پیشه بستگی به حسن شهرت و جمع آوری مشتری دارد.

۶-میزان حق کسب و پیشه به تعداد مشتری‌های محل کسب و رونق کسب و کار بستگی دارد در حالی که میزان حق سرقفلی با موقعیت و کیفیت بنا در ارتباط است.

در مورد مسائل حقوقی در حوزه املاک بهتر است با یک مشاور حقوقی املاک خبره در این زمینه مشورت نمایید.

سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟

برای اینکه بتوانیم محاسبه کنیم، سرقفلی چند درصد از ارزش ملک است، مبلغ و ارزش سر قفلی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، توسط مرجع صلاحیت‌دار و با توجه به شرایطی تعیین می‌شود که در زیر آمده است:

۱-موقعیت محل کسب و تجارت که ملک در آن واقع شده‌است ( میزان حسن شهرت و اعتبار محل کسب)

۲-کیفیت و شرایط اجاره بها از نظر مزایایی که برای مالک یا مستاجر دارد.

۳-مدت اشتغال مستاجر به آن تجارت و کسب و کار و حسن شهرت وی که در حسن شهرت آن مکان اثر داشته باشد.

۴-نوع تجارت و پیشه مستاجر

۵-مخارجی که مستأجر برای آماده‌سازی و تزئینات متحمل شده‌است.

۶-وضعیت محل اجاره بر أساس بنا، سن، استحکامات و سایر شرایط ظاهری

ارزش سرقفلی بیشتر است یا مالکیت؟

از اینکه با املاک داران همراه بودید از شما متشکریم. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران تماس بگیرید.