بازار معاملات املاک، دنیایی پیچیده و پر از ظرافتهای قانونی است که در آن کوچکترین بیتوجهی به جزئیات میتواند تأثیرات عمیقی بر سرنوشت یک قرارداد بگذارد. شاید در نگاه اول، تنظیم یک قرارداد خرید و فروش ملک بهنظر ساده و بدیهی بیاید، اما در حقیقت، این امر نیازمند دقت فراوان است. زیرا در دل هر قرارداد، نکات حقوقی خاصی نهفته است که اگر درست رعایت نشود، ممکن است منجر به اختلافات و حتی کشمکشهای قانونی شود. یکی از مهمترین این نکات، مسأله «حق شفعه» است، که از آن به عنوان یکی از ابزارهای قانونی در حمایت از حقوق افراد در خرید و فروش املاک یاد میشود. دانستن قوانین و مفاهیم این موضوع میتواند از وقوع مشکلات جدی جلوگیری کند.
حق شفعه، که در قوانین مدنی ایران بهطور خاص مورد توجه قرار گرفته، به مالکین همجواری که قصد خرید ملک را دارند، امکان اولویت در خرید را میدهد. این حق اگر نادیده گرفته شود، میتواند پایهگذار دعویها و شکایتهای متعدد در محاکم قضایی باشد. به همین دلیل، آگاهی از حقوق و وظایف قانونی در زمینه حق شفعه نه تنها برای فروشندگان، بلکه برای خریداران نیز ضروری است.
در شرایط کنونی، که بازار املاک هر روز در حال تغییر و تحول است، اطمینان از صحت قانونی معاملات بیش از پیش اهمیت پیدا کرده است. بسیاری از افراد تصور میکنند که میتوانند بدون مشاوره با افراد متخصص، تمامی مراحل یک معامله را خودشان مدیریت کنند، اما این اشتباهی بزرگ است. زیرا بدون یک مشاور حقوقی با تجربه، ممکن است در دل قراردادهای بهظاهر ساده، ایرادات و مشکلات جدی نهفته باشد.
اگر شما هم در حال خرید یا فروش ملک هستید و میخواهید از رعایت تمام اصول قانونی در معامله خود مطمئن شوید، مشاور حقوقی ملک یک گام ضروری است. تیم مشاورین حقوقی ما آمادهاند تا شما را در مسیر صحیح و قانونی این معاملات همراهی کنند.
حق شفعه چیست؟
هرگاه یکی از شرکای مال غیر منقولی تصمیم به انتقال قدر السهم خود به غیر داشته باشد، شریک میتواند با پرداخت همان قیمتی که به مشتری فروخته شده، آن سهم را به مالکیت خود درآورد. در قانون به این حق، حق شفعه و به صاحب آن شفیع گفتهمیشود.
به تعریف ساده تر از زبان املاک داران
حق شفعه زمانی صورت میگیرد که دو نفر در مال غیر منقولی به صورت مشاع شریک باشند و یکی از افراد بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد. در این صورت شریک مال میتواند با پرداخت همان مبلغی که مال به دیگری فروختهشده، آن را به مالکیت خود درآورد.
و در این حالت اگر یکی از شرکا تصمیم به فروش داشته باشد لازم است که ابتدا آن سهم را به شریک خود عرضه کند و از تصمیم فروش باخبر نماید و اگر شریک به هر دلیل نتوانست این خرید را انجام دهد، حق شفعه از او برداشته شده و اجازه فروش به غیر را به نفر اول میدهد.
شرایط وقوع حق شفعه
در قانون مدنی حق شفعه به صورت خاص تعریف نشدهاست و تنها به ذکر شرایط آن در ماده ۸۰۸ قانون مدنی پرداختهشده است. بدین صورت برای تحقق حق شفعه:
- ابتدا مال غیر منقولی باید موجود باشد.
- مال غیر منقول، قابل تقسیم باشد.
- این مال تنها و تنها دو مالک داشته باشد.
- یکی از مالکین قصد فروش قدر السهم خود به غیر را داشته باشد.
- عقد بیع برای انتقال سهم صورت گیرد.
- شریک توانایی پرداخت ثمن معامله را داشته باشد.
شرایط گفتهشده خود دارای زیرمجموعههایی هستند که بدین شرح هستند:
مال غیر منقول چیست؟
اموال غیر منقول چیست و چه آثار حقوقی دارد؟ در تعریف اموال غیر منقول باید عنوان کرد که بر طبق ماده ۱۲ قانون مدنی به اموال غیر قابل نقل، اموال غیر منقول گفته میشود. مثلا اراضی و ابنیه و هر آن چه در بنا نصب شدهباشند و جزء آن باشند، غیر منقول به حساب میآیند. یا حتی اموالی که بر روی ساختمان و یا داخل آن نصب شدهباشند و انتقال آن ها سبب تخریب در ساختمان شود، غیر منقول محسوب میشوند.
از این بابت درختان نیز تا زمانی که قطع نشوند جزء غیر منقولها به حساب میآیند( به جهت تخصصی بودن سایت املاکداران، از بیان سایر موارد غیر منقول خودداری می شود).
در مورد حق شفعه بهتر است این نکته را متذکر شویم که اگر مال غیر منقولی مانند بنا به همراه زمینش به فروش برسد، برای شریک حق ایجاد میکند. یعنی شرط وقوع این حق، فروش سازه غیر منقول به همراه عرصه آن است. در این صورت فروش درخت و یا اعیان بدون فروش زمین باغ و یا خانه نمیتواند حق شفعه را برای شریک ایجاد نماید.
در مرحله بعدی این مال غیر منقول باید خاصیت تقسیم داشته باشد. یعنی اگر بر اثر تقسیم مال، یکی از طرفین ضرری را متحمل شود، عملا امکان وقوع این حق وجود ندارد.
تاثیر عقد بیع در وقوع حق شفعه
اگر انتقال مالکیت به سبب عقد بیع و یا همان قرارداد خرید و فروش صورت بگیرد، شریک میتواند از حق شفعه استفاده نماید. در غیر این صورت اگر به سبب حبه و یا صلح شخصی سهم خود را به دیگری واگذار نماید، شریک نمیتواند از این حق استفاده نماید.
نکته مهم دیگر در این زمینه آن است که بعد از وقوع قرارداد خریدو فروش باید شریکی که حق به او تعلق می گیرد(شفیع)، توانایی مالی پرداخت ثمن معامله را داشته باشد. یعنی اگر به هر دلیلی نتواند مبلغ مورد نظر را بپردازد، عملا این حق از او گرفتهمیشود. در مواردی که قوانین حقوقی حق شفعه را نمیدانستند، بسیار مشاهده شده کار به مراجع قانونی کشیده شده و حتی بسیاری از کلاه برداریها در این زمینه مشاهده شده است.
حالا وقت اقدامه
اکنون به مرحلهای میرسیم که تمامی شرایط وقوع حق شفعه ایجاد شده است. شریک چه از این موضوع اطلاع داشته باشد و یا خیر این حق به او تعلق میگیرد.
در این شرایط اگر شخص از وقوع عقد بیع اطلاع داشتهباشد باید سریعا اقدام لازم را انجام داده و از حق خود استفاده نماید. در صورت بی اطلاع بودن در اولین فرصتی که متوجه موضوع شود، امکان اقدامات قانونی برای ایشان وجود دارد.
حق شفعه در چه شرایطی تعلق نمیگیرد؟
قوانین حقوقی حق شفعه در مواردی به شریک تعلق میگیرد که شرایط شش گانه ذکر شده را داشتهباشد. اما در مواقعی ممکن است که به دلایل خاص این حق از شریک سلب شود. این شرایط به قرار زیر است:
- انتقال بخشی از سهم به دیگری؛ در این صورت تمامی مالکیت نفر اول فروختهنشده و حق شفعه ایجاد نمیشود.
- انصراف شفیع؛ اگر شفیع کتبا یا شفاها این حق را از خود سلب نماید، دیگر این حق از نظر قانون برای فروشنده وجود ندارد.
- عدم توانایی ثمن معامله از طرف شفیع؛ اگر شفیع نتواند تمامی مبلغی که قرار بود خریدار بپردازد را به فروشنده تقدیم نماید این حق از او سلب میشود.
- در زمان صلح و یا حبه؛ اگر مالی به صورت حبه و یا صلح منتقل شود، این حق به آن تعلق نمیگیرد.
در ادامه باید متذکر شد که این حق میتواند به ارث نیز برسد و در این زمان تمامی وراث به عنوان یک شخص واحد میتوانند از این حق خود صرف نظر کرده و یا آن را مطالبه کنند. اگر امکان ندارد که چند نفر از وراث از حق خود گذشته و تعدادی دیگر آن را مطالبه کنند.
