پیش فروش ساختمان

لزوم دانستن مسائل حقوقی پیش فروش آپارتمان

متاسفانه چند سالی در پیش فروش آپارتمان کلاهبرداری‌های زیادی انجام گرفته است و تقریبا در این حوضه بی‌اعتمادی به وجود آمده، و از آنجایی که یک ملک سرمایه زندگی اشخاص است، و پیش فروش در ابتدا هیچ وجود خارجی ندارد و خریدار نمی‌تواند ملک را بسنجد، لازم است قبل از رفتن پای قرارداد از مسائل حقوقی و قوانین پیش فروش آپارتمان مطلع باشید.
به طور مثال با نوشتن جمله «ملک به رویت خریدار رسید و خریدار از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد» توسط سازنده یا فروشنده، خود را سلب مسئولیت می‌کنند.
یکی از مواردی که در قراردادهای پیش فروش آپارتمان مشاهده می شود تنوع قرارداد است، این به خاطر کلاهبرداری‌های متنوعی است که انجام شده است. نوشتن قرارداد پیش فروش آپارتمان نباید احساسی و فقط توافقات طرفین باشد.
برخی شرایط و تبصره‌های ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان، می‌توانند از بسیاری از مشکلات و مسائلی که ممکن است پیش آید جلوگیری کنند. برای این موضوع تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان طرفین باید دقت کنند که توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، ممکن است برداشت هر یک از طرفین از مفاد و توافقات متفاوت باشد و نهایتا منجر به اختلافات شود.

تاثیر پیش فروش بر بازار مسکن

متاسفانه چند سالی است که مردم در حال جمع آوری اموال هستند، یعنی به جای تولید به سمت خرید طلا، دلار وغیره رفته‌اند، همین امر باعث شده است که بازار مسکن غیر قابل کنترل باشد، اگر مردم به جای جمع آوری اموال شروع به ساخت و ساز، پیش خرید ملک و سرمایه گذاری در حوزه املاک کنند، بازار مسکن رونق می‌گیرد. در واقع افزایش قیمت مسکن متوقف می‌شود، چرخ صنعت ساختمان به حرکت در می‌آید، اشتغال زایی انجام می‌شود و نقدینگی کاهش یا حتی جمع می‌شود.

محاسن پیش خرید برای خریدار

• خریدار مبلغ را به صورت قسطی یا در چند مرحله در زمان‌های معلوم پرداخت می‌کند. در بعضی پیش فروش‌ها ممکن است پرداخت یکجا از طریق وام بانک یا قرض الحسنه صورت گیرد.
• در معاملات ملکی، خریدار موظف است طی 2 ماه طبق توافق طرفین مبلغ ملک خریداری شده را بپردازد ولی در پیش فروش ملک مرحله‌ای و طی مراحل ساخته و پرداخته خواهد شد.
• خریدار، ملک پیش خرید خود را بسیار مناسب‌تر از مبلغ بازار مسکن خریداری کرده، و بعد از تکمیل شدن ملک می‌تواند با قیمتی بالاتر بفروشد.
• در پیش خرید ملک طراحی و اجرای داخلی ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است. همچنین قابلیت انتخاب واحد دلخواه با توجه به سلیقه و نیاز شما موثر است.
• در ساختمان آماده فقط مصالح و اجزای روکار قابل مشاهده هستند، اما در پیش فروش ساختمان تمامی مصالح و اجزای ساختمان و نوع هر کدام قابل رویت هستند.

معایب پیش خرید برای خریدار

قبل از بیان معایب باید گفت بعضی از این موارد ممکن است اتفاق نیفتد.

• امکان عدم تحویل ملک در زمان و تاریخ مشخص شده از طرف سازنده
• امکان عدم استفاده کردن از مصالح ساختمانی طبق قرارداد توسط سازنده
• امکان نیمه تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی انگیزه شدن سازنده
• امکان فروش ملک قرارداد شده به چند نفر دیگر
• امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های سازنده غیرمعتبر
• امکان اخذ وام کلان بانکی بر روی سند مادر و عدم تسویه، در صورت عدم تسویه اشخاص خریدار باید اقساط آن را پرداخت کنند.
• امکان عدم دریافت پایان کار به خاطرعدم پرداخت خلافی شهرداری توسط سازنده که در پایان این هزینه گردن خریدار می‌افتد.

قوانین جدید پیش فروش آپارتمان

قانون‌گذاران برای رفع مشکلاتی که در مطالب بالا گفته شد، در سال 1389 اقدام به تدوین و تصویب قوانین پیش فروش آپارتمان کردند. در این اقدام قانون‌گذاران قوانین پیش فروش آپارتمان را در 25 ماده و 4 تبصره تصویب کردند. در این قانون‌ها به صراحت اعلام شده پیش فروش ملک باید احداث یا تکمیل واحد آپارتمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمانی انجام داده و به مالک رسمی و آتی که همان پیش خریدار ساختمان است تحویل دهد.

امکانات واحد (ماده 2 پیش فروش آپارتمان)

اطلاعاتی مانند طبقه و شماره واحد، مساحت و تعداد اتاق‌ها، تعیین پارکینگ و انباری و شماره‌های هر کدام، مشخصات فنی و معماری ساختمان مثل تعداد طبقات کلی، تعداد واحد در هر طبقه و تعداد کل واحدها، موقعیت و نوع کاربری، سیستم سرمایش و گرمایش، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی و غیره که به طور کلی هر موردی که در شناسنامه فنی و پروانه ساخت هر واحد قید شده است و یا عرفا در قیمت‌ گذاری ملک می تواند موثر باشد.

تعیین قیمت ملک پیش فروش

قیمت آپارتمان باید مشخص شده باشد، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش خریدار آپارتمان با توجه به پرداختی‌های خود، مالک ملک پیش فروش می‌شود، پیش خریدار ملک می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تاییدیه تحقق پیشرفت ساخت ملک در ماه را از مهندس ناظر گرفته باشد.
حداقل 10 درصد قیمت کل هم زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق بر خلاف آن مورد پذیرش نیست، اما در صورت عدم پرداخت پیش خریدار در تاریخ و زمان مقرر، پیش فروشنده ملک موظف است مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش دهد و دفتر اسناد رسمی به پیش خریدار اخطار می‌دهد تا خریدار مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام نماید که در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

زمان تحویل ملک (ماده2 و مواد 11 و 12 و 13 قانون پیش فروش آپارتمان)

زمان پایان پروژه و تحویل واحد مورد قرارداد و تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی باید در قرارداد پیش خرید آپارتمان مشخص شود، هر چند ممکن است همه این موارد دست خوش تغییرات شوند که تضمین خساراتی باشند که باید در همین جا تعیین تکلیف شود، و چنان چه فروشنده یا سازنده نتواند در تاریخ مقرر واحد مورد قرارداد را تکمیل یا تحویل و یا پیش فروش و یا حتی نتواند به تعهدات خود عمل کند، با توجه به شرحی که در قانون آمده است باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان پذیر است.

مساحت واحد پیش فروش شده (ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمان)

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه تفکیکی کمتر و یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس مبلغ مندرج در قرارداد پیش فروش محاسبه می‌گردد.
اگرمساحت واحد تعیین شده تا 5درصد بیشتر باشد هیچ یک از طرفین قرارداد نمی‌توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر مساحت از 5درصد بیشتر باشد، فقط خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و یا مبلغی اضافه پرداخت کند.
اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از 95درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد، پیش خریدار می‌توان معامله را فسخ یا مبلغ خود را به قیمت نرخ روز بنا و نظر کارشناس کسر کند. در تمامی مواردی که تخلفات از طرف پیش فروشنده است، معامله از طرف پیش خریدار فسخ می‌شود، پیش فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب آن رضایت دارند، خسارت وارده به پیش خریدار را جبران کند.

تعیین تکلیف بیمه (ماده 9 قانون پیش فروش آپارتمان)

از دیگر وظایف پیش فروشنده ملک، بیمه کردن مسئولیت خود است در قبال خساراتی که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی در قبال خریدار یا اشخاص ثالث باشد (عدم توان اجرای موارد قرارداد). همچنین اگر خسارات وارده بیش از پرداختی بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی ازعهده خسارت برآید. در این قسمت این نکته قابل ذکر است که واحد پیش فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش خریدار نمی‌تواند به نفع فروشنده یا طلبکاری وی توقیف و تامین شود.

حل اختلافات (ماده 8 قانون پیش فروش آپارتمان)

در قانون پیش فروش آپارتمان شرط مراجعه به داور پیش بینی شده است، هیئت داوران تشکیل شده از یک داور منتخب پیش فروش، داور منتخب پیش خریدار و یک داور که طرفین بر آن رضایت داشته باشند. اگر داورها نتوانستند با یکدیگر توافق کنند داوری از طرف دادگستری همان منطقه یا شهرستان معرفی می‌شود که در صورت نیاز نیز می‌توانند از نظر کارشناس رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند. آیین داوری قرارداد فروش نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب اسلامی است.

انتقال سند در پیش فروش ساختمان

بعد از پایان کار ساختمان که در مدت زمان پیش‌بینی شده در قرارداد پیش فروش ساختمان و تایید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می‌تواند با ارائه مدرک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و در خواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد، چنانچه پیش فروشنده به منظور اعلام دفترخانه حداقل ظرف 10 روز برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، دفتر خانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می‌کند، اداره‌ ثبت اسناد و املاک محل ساخت ملک نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع اقدام کند.
پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و پس از به پایان رسیدن کلیه‌ی تعهدات ازجانب طرفین، قرارداد پیش فروش آپارتمان از درجه اعتبار ساقط شده و طرفین قرارداد موظف هستند قراردادهای خود را به دفترخانه اسنادرسمی مربوطه تحویل دهند.

نکاتی که باید برای پیش فروش آپارتمان بدانیم و مراحلی که باید به صورت قانونی طی کنیم

• اولین مرحله و یکی از مهمترین مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان این است که، فروشنده بعد از دریافت پروانه‌ ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات آن به صورت کامل درج شده است، اقدام به درج آگهی و تبلیغات کند.
• تمامی مراحل عقد قرارداد و قولنامه پیش فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، نوشتن قرارداد و قولنامه در دفاتر و بنگاه‌های املاک کافی نیست.
• قبل از انتشار آگهی مجوز رسمی دریافت شود. بر اساس قوانین پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروش و سرمایه‌گذاری بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی انجام شود، از 91 روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهد شد.

جزئیاتی که باید بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود

• مشخصات ملک

  مشابه هر نوع قراردادی باید مشخصات طرفین قرارداد در اسناد پیش فروش آپارتمان ثبت شود. در پیش فروش آپارتمان باید مشخص شود فردی که به عنوان فروشنده حاضر شده سازنده است یا صاحب ملک. احتمال وجود دارد که فروشنده خود فردی است که قبلا ملک را پیش خرید کرده است. برای همین موضوع مهم بررسی و سنجش صحت مدارک پیش فروشنده در قانون پیش فروش ساختمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

• مشخصات و جزئیات آپارتمان

  از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، مشخصات و جزئیات دقیق مورد معامله که بر اساس آن خریدار تصمیم خرید گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، باید کاملا شفاف و به صورت کامل در قرارداد پیش فروش ساختمان درج شود.

طبق قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دفاتر مجور به انتشار آگهی یا هر اقدامی انجام دهند، از 91 روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

مشخصات و جزئیات پیش فروش آپارتمان شامل موارد زیر است

• موقعیت مکانی
• نوع کاربری
• تعداد طبقات و واحدها
• شماره طبقه و واحد
• متراژ واحد
• تعداد اتاق‌ها
• پارکینگ و انباری
• نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
• نمای ظاهری یا بیرونی ساختمان
• نوع مصالح به کار رفته
• دکوراسیون داخلی مثل کمد و کابینت
• تاریخ و زمان تحویل

شرایط و نحوه تسویه بهای پیش فروش ملک

از آنجایی که پیش خرید آپارتمان معمولا دارای زمان و تاریخ تحویل اعلامی توسط سازنده یا سرمایه‌گذار و یا سازمان مشخص می‌شود، نحوه تسویه و پرداخت پیش فروش ملک به صورت اقساطی است.
در زمان پرداخت باید به صورت کاملا شفاف مبلغ پرداختی به صورت چک یا نقد و یا وام در چه تاریخ و در کدام مرحله از کار انجام شده مشخص شود.
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 10 درصد قیمت کل ملک پرداخت شود، باقی مانده مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص و بر اساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار یا همان ساخت، طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، پیش خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند.
از طرفی دیگر اگر پیش خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد مکتوب امضا شده، در تاریخ و زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

علت نیاز وکیل گرفتن در دعاوی پیش فروش آپارتمان

• در صورت عدم حضور پیش فروشنده، مدت زمان تنظیم سند کمتر خواهد شد.
• اگر کار به دادگاه کشیده شد، نیازی به حضور خریدار در دادگاه نیست.
• وکیل می‌تواند خسارتی را که در قرارداد پیش فروش پیش‌بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.
• اگر ملک در رهن باشد، وکیل می‌تواند فک رهن را از فروشنده بخواهد.
• در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال سند نشد، وکیل می‌تواند با حضور مأمور دادگاه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار در محضر اقدام نماید.