سرمایه گذاری مسکن

صفر تا ۱۰۰ سرمایه گذاری در بازار مسکن

سرمایه گذاری در بازار مسکن به چه معناست؟ از اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن چه میدانید؟ شناخت مفاهیم شاخص این جنبه از سرمایه گذاری بسیار ضروری است. ملک و مسکن یکی از اجزای جدایی‌ناپذیر سرمایه گذاری ایرانیان هستند. این مردمان از دیرباز به ملک به عنوان سرمایه می‌نگریستند. با این حال تصور می‌شود ضرب المثل یک تیر و دو نشان مصداق واضح این نوع از سرمایه گذاری باشد. شما با خرید خانه هم پول خود را سرمایه گذاری کرده‌اید و هم از نظر امنیت در محلی زندگی می‌کنید که متعلق به خودتان است و نیاز نیست هر سال دقیقا در موقع خاصی فکر تخلیه و پیدا کردن مکان جدید باشید. اشتباهات رایجی در باب ورود به بازار مسکن وجود دارد که می‌تواند باعث از دست رفتن کل سرمایه و یا مقداری از آن شود. بنابراین برای سرمایه گذاری در هر بازاری باید ابتدا اصول اولیه معامله گری در آن بازار را بدانید و با تیم قوی مشاوره سرمایه گذاری ملک مشورت کنید. البته معامله گری در بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ادامه این اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن را بررسی می نماییم. همچنین می‌توانید در صورت داشتن سوالی در این مورد با کارشناسان املاک داران تماس بگیرید.

سرمایه گذاری در بازار مسکن

سرمایه گذاری در بازار مسکن به چه معناست؟

سرمایه با پول متفاوت است. پول فقط نقدینگی است که همیشه در دسترس است اما سرمایه مدت زمان و طول عمر زیادتری نیاز دارد تا به سرانجام برسد و به منظور ایجاد ثروت در سرمایه گذاری، استفاده می‌شود.

سرمایه گذاری در بخش مسکن و مستغلات می‌تواند مستقیما با خرید ملک مسکونی ( خرید آپارتمان در اصفهان ) یا تجاری انجام شود. شرکت‌هایی هستند که پول‌های سرمایه گذاران را جمع می‌کنند و ملک می‌خرند. این شرکت‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مانند سهام کار می‌کنند.

هر گونه دارایی به صورت نقدی مانند پول نقد، موجودی حساب بانکی، ارزهای بین المللی مثل دلار و یورو و نیز دارایی‌های غیر نقدی مانند تجهیزات صنعتی، ماشین آلات، ملک، زمین، همه و همه سرمایه نامیده می‌شوند.

در حالی که سرمایه گذاران به دنبال گزینه‌های متعددی در بازارند. تعدادی از افراد به دنبال سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات هستند. هنگام تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات، مسلما قیمت بزرگترین عامل تعیین کننده در این زمینه است.

اگر می‌خواهید سرمایه گذاری خود را در بازار املاک شروع کنید باید بدانید که ارزانترین بازار مناسب مسکن در این سال‌ها کجاست؟ همچنین نرخ بازگشت سرمایه ملک، اصلی‌ترین شاخص بازارهای مالی است که سرمایه‌گذاران قبل از هرکاری به آن توجه می‌کنند. لذا شناسایی بهترین گزینه برای سرمایه گذاری به اولویت‌های شخصیتی، سبک زندگی و غیره بستگی دارد. بنابراین این انتخاب دارای مزایا و معایب گسترده‌ای است.

اصول سرمایه گذاری ملک

چرا باید در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم؟

یکی از مهمترین بخش‌های اقتصاد ایران سرمایه گذاری در بازار مسکن است. املاک و مستغلات در چند دهه اخیر نقش پر رنگی در تولید ناخالص داخلی، سرمایه گذاری در بازار مسکن و اشتغال داشته اند که نیازمند راهنمای سرمایه گذاری در املاک مسکونی یا اداری دارد. مشاغل زیادی در حوزه صنعت ساختمانی ایجاد شدند که در حال حاضر نیز فعال هستند.

از مزایای سرمایه گذاری در املاک این است که ساختمان صنعت اول ایران است و نیازمند سرمایه گذاری جمعی در حوزه مسکن است. همچنین مسکن سهم بزرگی در تولید ناخالص داخلی دارد. این در حالی است که سهم بازارهای دیگر مانند کشاورزی و صنعت و معدن کمتر است. با در نظر گرفتن تقاضای مسکن و جمعیت جوان کشور که به مسکن نیاز دارند این سهم همچنان روند افزایشی دارد.

اصول خرید مسکن و سرمایه گذاری در آن

قبل از اینکه اصول اولیه خرید یا سرمایه گذاری در بازار مسکن را فرا بگیرید بهتر است شرایط اولیه و هدفتان از این نوع سرمایه گذاری را مشخص نمایید. به طور مثال میزان سرمایه، هدفتان از خرید، مدت سرمایه گذاری و گزینه هایی از این دست را برای خودتان و مشاورتان مشخص نمایید. در ادامه این اصول ورود به بازار را بیشتر شرح خواهیم داد.

بهترین زمان خرید ملک

بازار املاک و مخصوصا مسکن در سال های گذشته افت و خیز های زیادی را پشت سر گذاشته است. بررسی نمودار سی سال گذشته مسکن نشان می دهد که این بازار همیشه از یک رکود ۳ تا ۵ ساله برخوردار است و سپس در کمتر از یک سال یک جهش بزرگ در قیمت‌ها صورت می گیرد. قبل از زمان جهش قیمت که البته مدت طولانی هم نیست، بهترین زمان برای سرمایه گذاری در بازار مسکن را پیش رو دارید.

اگرچه مدت کم است و سود و بازده خوبی را به شما می‌دهد. اما باید در نظر داشته باشید که به موقع از بازار خارج شوید وگرنه در دام افت و رکود بازار می‌افتید. ناگفته نماند که در این دوره زمانی دلالان نیز بیشتر در بازار حضور دارند و اگر دانش کافی نداشته باشید ممکن است در دام آن‌ها بیافتید بنابراین باید به معیارهای انتخاب مشاور املاک معتبر به خوبی دقت کنید. کمک گرفتن از مشاوران آزموده سرمایه گذاری می‌تواند از ریسک‌های پیش بینی شده بکاهد و یک سرمایه گذاری ایمن را برای شما به همراه داشته باشد.

با وجود همه تحلیل‌های یاد شده از گذشته بازار، گاهی اوقات این روند از نمودار گذشته خود پیروی نمی‌کند و در نتیجه یا سال‌های رکود بیشتر می‌شود و یا سال‌های جهش که نمونه آنرا در سال ۹۸ و ۹۹ می‌توانیم با افزایش قیمت‌ها ببینیم. نوشتار “پیش‌ بینی قیمت مسکن” را در مجله املاک داران مطالعه کنید.

چه مناطقی را برای سرمایه گذاری و خرید مسکن انتخاب کنیم؟

زمانی که برای سرمایه گذاری وارد بازار ملک می‌شوید باید دقت زیادی را بر منطقه و محله‌ای که می‌خواهید در آن سرمایه گذاری کنید معطوف نمایید. در مقالات قبلی نیز ذکر کردیم که محله‌های در حال رشد بهترین گزینه برای سرمایه گذاری هستند. لطفا در این مورد هم از نظر کارشناسان امر بهره ببرید و همچنین خودتان به محلات مختلف شهر رجوع کرده و تحقیقات لازم را پیرامون موقعیت جغرافیایی، در حال رشد بودن منطقه، نوساز بودن محله، شلوغی و ترافیک، سابقه تاریخی محله و ساکنین آن به عمل آورده و در نهایت اقدام به خرید نمایید.

امنیت محله، پایین بودن آمار جرم و فاصله اندک با کلانتری محل از ویژگی‌های یک ملک خوب است. همچنین بهتر است در زمانی سرمایه گذاری در زمین و مسکن از طرح‌های توجیهی و مالی هم بهره ببرید. در این صورت می‌توانید از آینده سرمایه گذاری خود مطمئن‌تر شوید.

اگر سرمایه گذاری شما در املاک از نوع ساخت و ساز یا مشارکت در ساخت است حتما باید طبق اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن رفتار کنید. موقعیت محله، فاصله تا بازار، ارتفاعی که برای ساخت به زمین تعلق می‌گیرد، مجوزات لازم از طرف شهرداری، سندیت ملک و مواردی از این دست را پیش از خرید یا سرمایه گذاری در انواع قرار داد مشارکت در ساخت حتما بررسی نمایید.

اگر در پی تغییر کاربری زمین هستید و از این راه می‌خواهید ارزش افزوده‌ای را ایجاد نمایید لطفا قبل از امضای قرارداد خرید، این تغییر کاربری ملک را امکان سنجی نمایید.

مزایا و معایب بازار مسکن

بازار مسکن یکی از کم ریسک‌ترین بازارهای سرمایه گذاری در ایران است. یکی از بازارهایی که در ایران تمایل زیادی برای سرمایه گذاری در آن وجود دارد، املاک و مستغلات است. همه ما می‌دانیم که ملک در طول زمان با ارزش افزوده‌ای که پیدا می کند کم‌ ضررترین بازار و شاید بتوان گفت بی‌ضررترین است. متاسفانه تورم و تاثیرهای آن در بازارهای سرمایه در کشور ما آنچنان کالاهای مصرفی را تحت سلطه خود قرار داده است که کمتر کسی به سرمایه گذاری در این کالاها می‌اندیشد. 

مزایا :

  • عدم تاثیر ریسک‌های سیستماتیک و غیر سیستماتیک در بازار مسکن وجود دارد. این در حالی است که در بازارهای بورس و سکه و دلار بدلیل تنش‌های حاکم بر دنیا این دسته از ریسک‌ها زیاد دیده می‌شود.
  • تنوع در روش‌های کسب سود در بازار مسکن زیاد است. زیرا کسب سود در بازار مسکن ابعاد دیگری همچون بازسازی، ساخت و ساز و غیره را دارد. استفاده از فرصت بازسازی و مصرف دوباره آن و همچنین فروش بعد از بازسازی است که ارزش افزوده زیادی را نیز به همراه دارد. 
  • یکی دیگر از مزایای سرمایه گذاری در مسکن خدمات رسانی به شهروندان از راه‌های متفاوت است. ساخت خانه و بازسازی خانه‌های قدیمی مانند خرید خانه کلنگی در اصفهان از جمله موارد این کار است.
  • سرمایه گذاری در مسکن به راه اندازی و رونق تولید داخلی مصالح ساختمانی نیز کمک می‌کند. در این صورت نیروی انسانی زیادی به کار گرفته‌شده و از نظر اجتماعی هم تاثیر مثبتی را بجای می‌گذارد.
  • به سودی که از رهن و اجاره مسکن نصیب شما می‌شود، می‌توان به عنوان سود ناشی از سرمایه گذاری در آن یاد کرد.

معایب :

  • یکی از مهمترین معایب بازار مسکن، نقد شوندگی بسیار پایین این بازار است به گونه‌ای که نقدشوندگی این بازار گاهاَ ماه‌ها به طول می‌انجامد.
  • یکی دیگر از معایب این بازار نیاز به وجود سرمایه‌ی بالا برای ورود به این بازار است.
  • مستهلک شدن خانه و نیاز به تعمیرات در طول زمان
  • ریسک بلایای طبیعی مانند سیل و زلزله که البته می‌توان با مقاوم سازی ساختمان در برابر زلزله ایمن سازی کرد.

سرمایه گذاری مسکن

مقایسه بازار مسکن با دیگر بازارها

در بررسی مقایسه‌ای بازار مسکن با دیگر بازارها باید به چند پارامتر توجه کرد. یکی از این پارامترها ریسک پذیری است. زیرا میزان ریسک متحمل شده مشتری در بازار مسکن در تمامی ابعاد اعم از کاهش قیمت، ریسک سرقت، ریسک افت شدید قیمت، کمتر دیده می‌شود.

نقد شوندگی اصطلاحی است که به زمان لازم برای نقد شدن کامل در بازار اشاره می‌کند. برای مثال زمان لازم برای خرید یک سهم در بازار بورس در چند دقیقه و در بازار مسکن می‌تواند تا چند ماه طول بکشد.

فاکتور زمان یکی از مهمترین فاکتورها برای ورود به بازار مسکن است. زیرا حداقل زمان سود دهی معمول در بازارهای سرمایه متغیر است.

لذا در بازار سهام اگر شما سهمی از شرکتی بخرید، با آن شرکت سهیم می‌شوید. هرچه مقدار سهام شما افزایش یابد، در آمد شما نیز افزایش می‌یابد. اما وقتی در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید. در واقع یک زمین یا مسکن را خریداری می‌کنید که با دانستن آینده خرید زمین بهتر است یا ساختمان؟ این ملک برای شما تا زمان فروش سودآوری دارد. 

عوامل موثر در بازار مسکن

عوامل زیادی هستند که روی قیمت مسکن تاثیر دارند. اما نکته مهم درباره این عوامل تاثیر گذاری پله‌ای آنها می‌باشد. در واقع بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه کمی دیرتر تحت تاثیر عوامل مختلف قرار گرفته و رشد می‌نماید. در ادامه به مهمترین عوامل موثر در بازار مسکن اشاره می‌کنیم.

  • قیمت ارز در داخل کشور

نوسان قیمت ارز در کشور بیشترین تاثیر را روی قیمت مسکن خواهد داشت.

  • قیمت طلا

افزایش قیمت طلا نیز تاثیر مثبتی روی افزایش قیمت مسکن خواهد گذاشت.

  • میزان عرضه و تقاضا

مزایا و معایب سرمایه گذاری در مسکن

معرفی چند نکته طلایی جهت سرمایه گذاری در ملک

فشار مشاورین املاک

در هر بازاری، کاسبان سعی در جلب نظر مشتری نسبت به کالای خود دارند و در این راه ممکن است به هر کاری نیز دست بزنند. البته نباید از کاسبان متعهد و با وجدان کاری نیز چشم پوشی کرد. افراد ذکر شده با هر عنوانی مثلا داشتن مشتری دیگر برای آن ملک، قیمت استثنایی و دیگر موارد مشابه سعی در وارد کردن فشار بر شما برای خرید ملک مورد نظر را دارند. باز هم تاکید می‌شود اگر خودتان کارشناس نیستید با تحقیق و مشورت بیشتر اقدام به سرمایه گذاری نمایید. گرچه می‌توانید با شرکت در ورکشاپ مشاوره سرماه گذاری به یک کارشناس متخصص در این حوزه تبدیل شوید.

تصمیم درست

در مطالب گذشته ذکر کردیم که پیش از هر نوع تصمیم برای سرمایه گذاری باید هدف و انتظارات خود را از بازار مشخص کنیم. اینکه بدانیم به چه دلیل می‌خواهیم وارد بازار مسکن شویم و چه مقدار سرمایه را وارد بازار نماییم، زمان را از نظر کوتاه یا بلند مدت بودن سرمایه گذاری مشخص می نماید. بررسی و تصمیم گیری راجع به هر کدام از این مسائل باعث می‌شود تا از انتظارات بیجای شما پس از انتهای دوره سرمایه گذاری جلوگیری شود. بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری را شناسایی نموده و حتی با مشاوران بازاریابی و سرمایه گذاری که نقش مشاور در سرمایه گذاری موفق را نمایان می‌کند، مشورت نمایید. در این صورت سرمایه خود را در یک مسیر درست قرار داده و از دریافت سود ناشی از آن اطمینان کافی خواهید داشت.

آشنایی با امور حقوقی

قبل از انجام و امضای هر نوع قراردادی، قوانین مربوط به آن را مطالعه نمایید. این یکی از سفارشات اغلب حقوقدانان به مردم عادی است. آشنایی با امور حقوقی املاک باعث می‌شود از درصد بالایی از مشکلات و شکایات در آینده جلوگیری شود. حتی اگر لازم می‌دانید پیش از سرمایه گذاری در بازار مسکن با یک مشاور حقوقی ملک مشورت نمایید. با این کار مهارت‌های لازم برای سرمایه گذاری را پیدا خواهید کرد.

اطلاع از قوانین و اخبار روز

اطلاع از قوانین به روز و اخبار دولت و مجلس باعث می‌شود که شما در هر حوزه‌ای که مایل به سرمایه گذاری درآن باشید، موفقیت خود را تضمین نمایید. این بدان دلیل است که ممکن است قانونی در مجلس و دولت به تصویب برسد که بلافاصله بر روی بازار تاثیر بگذارد. روزنامه بخوانید، به اخبار گوش دهید، ارتباط خود را با شبکه های اجتماعی برقرار نگه دارید و… .

تاثیر این نوع از اخبار را بارها در جامعه دیده‌اید. به طور مثال زمانی که تصمیمی برای صادرات یک نوع از کالا گرفته می‌شود، میزان موجودی آن کالا در جامعه کمتر شده و قیمت آن نیز به مقدار زیادی بالا می‌رود. اگرچه تمامی این موارد بر عکس علم اقتصاد است و اما به دلیل فرمایشی بودن اقتصاد در ایران و عدم وجود اقتصاد آزاد، نمی‌توان از این نوع تغییرات اجتناب کرد.

به یک سرمایه گذاری اکتفا نکنید

همیشه در عرصه سرمایه گذاری عنوان می‌شود که همه تخم مرغ‌های خود را در یک سبد نگذارید. در بازار مسکن هم همین داستان جریان دارد. پیشنهاد می‌شود تنها به سرمایه گذاری در این بازار فکر نکنید و از بازارهای دیگر هم استفاده نمایید.

بازارهای متفاوت سرمایه در ایران وجود دارند که هر فردی می‌تواند به مقدار متفاوت در هر یک از آن‌ها سرمایه گذاری نماید. در نوشتار “آشنایی با انواع بازارهای سرمایه گذاری و نحوه کسب درآمد از آن ها” در مجله املاک داران انواع بازارها به تفصیل بررسی شده است و می‌توان یک دید کلی را به کاربران بدهد.

از طرفی لازم است تا با بررسی بیشتر مبالغی از پس انداز یا نقدینگی خود را در بورس، ارزهای دیجیتال، طلا و مسکوکات و … سرمایه گذاری کنید. در این صورت اگر هر یک از بازارهای دیگر دچار زیان موقتی شوند، بازار دیگر می‌تواند با سود خود این مقدار ضرر را جبران نماید و در نهایت به اصل سرمایه آسیبی وارد نمی‌شود. 

از سود مرکب استفاده کنید

سود مرکب به معنی سودی است که اضافه بر سود عادی از بهره آن به دست می‌آید. مثلا شما پولی را در بانک می‌گذارید و با توجه به اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن بانک سودی را به شما پرداخت می‌کند. اگر تمام آن سود را دوباره سرمایه گذاری نمایید و بهره‌ای نصیب شما شود به آن سود مرکب می‌گویند. در بازار مسکن نیز همین امر وجود دارد. اگر سود حاصله از خرید و فروش، مشارکت در ساخت، تهاتر ملک و یا انواع دیگر آن را مجددا در بازار دیگر یا حتی همین بازار سرمایه گذاری کنید از سود مرکب بهره برده‌اید.

 از فرصت‌ها استفاده نمایید

یک سرمایه گذار قوی و موفق همیشه به دنبال فرصت‌های مناسب برای بهترین سرمایه گذاری است. قیمت‌های به روز یا حتی پایین‌تر از معمول برای سرمایه گذاری مناسب‌تر هستند.

بسیاری از افراد فارغ از عوض کردن ملک خود، تبدیل به احسن کردن و مواردی از این دست ممکن است به دلایل خاصی مجبور به فروش ملک خود باشند. اگر پول نقد در دست دارید این یکی از بهترین فرصت‌ها برای خرید است فقط توصیه تیم املاک داران را فراموش نکنید: لطفا منصف باشید.

بهترین نوع ملک برای سرمایه گذاری آپارتمان‌های کوچک، محله‌های در حال رشد، زمین و خانه کلنگی هستند. بدان علت که در زمان خرید این گونه از املاک هزینه کمتری را پرداخت می‌نمایید اما در آینده سود سرشاری نصیب شما خواهد شد. برای خرید خانه کلنگی در اصفهان به سایت املاک داران مراجه نمایید.

در نظر گرفتن تقاضا

در منطقه‌ای که قصد سرمایه گذاری در آن را دارید، فرصت‌های سرمایه گذاری را شناسایی کنید. مثلا در منطقه‌ای که بیشتر تفریحی و گردشگری است از سرمایه گذاری در باغ و ویلا یا رستوران‌های سنتی غافل نشوید. خانه‌های آپارتمانی همیشه گزینه‌های بهتری هستند مخصوصا اگر متراژ پایین‌تری داشته باشند.

املاک تجاری و اداری را به جهت بازده کوتاه مدت خریداری نکنید و یکی از اهداف خود را از خرید این گونه املاک اجاره آن‌ها قرار دهید. نزدیکی خانه را به محل‌های تجاری و مرکز شهر بررسی نمایید و از این فرصت‌ها در تبلیغ فروش خانه نیز استفاده کنید. برای خرید ملک اداری در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.

نتیجه گیری

مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای هر فرد است. در هرم سلسله مراتب نیازهای مزلو که یکی از نظریه‌های مهم در مورد نیازهای اساسی انسان است. مسکن جز نیازهای زیستی و مهم انسان است. بدلیل همین نقش حیاتی مسکن و تلاش افراد برای تامین آن، دولت‌ها نیز تلاش می‌کنند دستیابی به مسکن را برای همه طبقات اجتماعی تسهیل کنند. مزایای ورود به بازار ملک در ایران انقدر زیاد است که به نسبت آن معایبش می تواند قابل چشم پوشی باشد. فقط کافیست قبل از خرید به کارشناسان حرفه ای املاک در املاک داران مراجعه نمایید و از مشاوره حقوقی مسکن برای انجام بهترین سرمایه گذاری استفاده کنید.

به دلیل گرانی قیمت خانه و در راستای تامین این نیاز، معمولا دولت وام‌ها و تسهیلاتی به افراد می‌دهد تا روند خرید خانه آنها را تسهیل کند. لذا میزان تاثیرگذاری وام‌ها معمولا با شاخص تحت عنوان LTV سنجیده می‌شود که عبارت است از نسبت میزان وام مسکن به ارزش ملک که هر چه این رقم بالاتر است، اثرپذیری وام مسکن برای خریدار بالاتر است. اقتصاد دانان بر این باور هستند که یک وام مسکن موثر باید شاخص LTV حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد باشد. تا وام اعطایی اثر بخشی کافی را برای تامین مسکن داشته باشد. همچنین برای کسب اطلاع بیشتر با کارشناسان املاک داران ارتباط حاصل نمایید.

گروه تحریریه املاک داران

هدف گروه تحریریه املاک داران همه سوالات شما را در حوزه املاک و ساخت و ساز پاسخگو باشد.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا