آنچه در این مقاله می خوانید:
امروزه برای جلوگیری از اتفاقات و مشکلات احتمالی در پروژه های ساختمانی از ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت استفاده می شود. با توجه به نظر و توافق طرفین معامله عقد می شود و به تمامی نکات و شرایط لازمی که باید به انجام آن متعهد شد، اشاره دارد.
در این مقاله قصد داریم شما را با اصول و قوانینی که در قراردادهای مشارکت در ساخت تدوین می شود، آشنا کنیم. راه ها و شرایط این مسیر را به صورت مفصل توضیح دهیم. پس اگر به این موضوع علاقه مند هستید، ما را تا پایان مقاله همراهی کنید.
در هر گونه قراردادی که افراد قصد مشارکت در آن را دارند، ضمانت نامه ای بین طرفین اجرایی عقد می شود. این تضمین ممکن است انواع مختلفی مانند وجه نقد، ضمانت نامه بانکی، اوراق تجاری و غیره داشته باشد.
در این تضمین طرفینی که در ساخت، مشارکت دارند موظف هستند به تمامی شرایط و قوانینی که در قرارداد ثبت شده است، پایبند باشند. در صورت هر گونه تخلف یا کوتاهی در اجرا موظف به جبران خسارت می شوند.
تضمین های مختلفی هستند که در جریان قرارداد مشارکت در ساخت از سازنده دریافت می شوند. ما در اینجا به توضیح هر کدام از آن ها می پردازیم:
در این تضمین سازنده باید عملیات اجرایی را به درستی پیش گیرد. در صورتی که سازنده به تعهدات عمل نکند و تخلفی صورت گیرد، مالک می تواند جهت جبران خسارت اقدام کند. این جبران با فروش 20 درصد از واحدهای ذخیره شده قابل انجام است.
در تضمین حسن انجام کار تاریخ عملیات اجرایی حدود یک سال است. سازنده باید در این مدت به تمامی تعهداتی که در این ضمانت نامه ثبت شده است، اقدام کند.
تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد در واقع ضمانت نامه ای است که سازنده را ملزم می کند در صورت رعایت نکردن تعهدات و شرایط ثبت شده، باید بابت هر روز یا هر ماه تاخیر، مبلغ را به مالک به صورت وجه التزام یا خسارت پرداخت کند.
در صورتی که سازنده در عملیات اجرایی ساخت تعدی یا تفریط کند، موظف به جبران خسارت است. در این تضمین نامه مالیکیت تدریجی و تعهد سازنده اخذ می شود.
ضمانت نامه های مختلف در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت و عقد می شوند که هر کدام شرایط و قوانین ویژه ای را برای طرفین معامله دارند و ما در اینجا به چند نمونه رایج می پردازیم:
در این ضمانت نامه بانک متعهد است در صورت هر گونه درخواست مالک نسبت به پرداخت ثبت شده در قرارداد اقدام کند و سازنده برای اثبات این امر به دادگاه مراجعه کند.
در این ضمانت نامه که بانک خود را موظف می داند نسبت به پرداخت وجه به مالک اقدام کند؛ چرا که نام مالک در ضمانت نامه ثبت شده است. با رعایت تمامی شروط قید شده در ضمانت نامه و ارائه اسناد و مدارک به همراه تقاضای کتبی مطالبه وجه، بانک بررسی های خود را آغاز می کند.
پس از بررسی های لازم در خصوص صحت مدارک ارائه‌شده در طول یک هفته، نظر نهایی از سوی بانک اعلام می شود. در صورتی که مغایرتی در اسناد ارائه شده با مفاد ضمانت نامه باشد اطلاعیه ای در خصوص رد آن از سوی بانک صادر می شود.
همینطور چنانچه اسناد ارائه‌شده مطابق با مفاد ضمانت نامه باشد، بانک وجه را بلافاصله به مالک پرداخت می کند. مطالبه وجه بیش از یکبار و طی چند مرحله انجام می شود.
این چک بدون تاریخ است و جنبه کیفری ندارد. به این معنا که مالک می تواند در هر زمانی و در صورت هر گونه تخلف نسبت به وصول آن اقدام کند.
این تضمین کمتر پیشنهاد می شود؛ چرا که زمان زیادی را می طلبد و هزینه های بسیاری را برای مالک در پی خواهد داشت.
پس از ارزیابی ملک در وثیقه ملکی و اخذ استعلامات ثبتی ملک به رهن مالک قرار می گیرد. پس از وکالت بلاعزل به عنوان فروش پلاک ثبتی توسط سازنده برای مالک تنظیم می شود. در این صورت اگر تخلفی صورت گیرد مالک می تواند ملک را به نام خود ثبت کند.
اگر در عملیات اجرایی ساخت سازنده فوت کند، در صورت منعقد شدن شخص ثالث در قرارداد، قرارداد به ورثه منتقل می شود و پروژه ساخت ادامه پیدا می کند. اما اگر وارثی برای انتقال قرارداد در ضمانت نامه منعقد نشده باشد، مالک باید به دادگاه مراجعه کند و تقاضای جبران خسارت کند و در این صورت قرارداد فسخ می شود.
بنابراین پیشنهاد می شود در ابتدای کار و تنظیم مفاد ضمانت نامه مالک و سازنده دو نفر را به عنوان ادامه دهنده قرارداد قید کنید تا در صورت فوت هر کدام از طرفین، پروژه ساختمانی متوقف نشود.
برای به رسمیت شناخته‌شدن حق و حقوقی که مالک و سازنده دارند و قراردادی که بین طرفین ثبت شده است، لازم است شرایط و مفاهیم ضمانت نامه مشارکت در ساخت به درستی فرا گرفته شود تا در صورت هر گونه تخلف یا مشکلی به صورت قانونی وارد عمل شد.
قراردادهای مشارکت در ساخت از مهم ترین قراردادهای ملکی محسوب می شوند. از این رو مالک و سازنده باید نحوه تنظیم و شرایط قانونی مفاد ضمانت نامه واقف باشند و در صورت داشتن اطلاعات کم در این زمینه از افراد باتجربه و متخصص کمک بگیرند.
امروزه بسیار شاهد ضمانت نامه هایی هستیم که به دلیل روابط فامیلی و آشنایی هیچ تضمینی به مالک پرداخت نمی شود و از این رو مشکلات زیادی به وجود می آید. بنابراین برای جلوگیری از چنین مشکلاتی لازم است طرفین قبل از امضای هر گونه قرارداد مشارکت در ساخت، مفاد را چند بار مطالعه کنند.
با مطالعه مفاد ضمانت نامه می توان نسبت به تعهدات به صورت دقیق پیش رفت و در صورت مشاهده هر گونه تخلفی به صورت قانونی وارد عمل شد و جبران خسارت کرد.
یکی از دلایل ضرر و زیان به مالک در قراردادهای ساخت و ساز، احتمال تخلف سازنده است. با وجود شکایت مالک از سازنده زمان زیادی را برای اثبات حق خود باید سپری کند و هزینه های زیادی را متحمل شود.
هزینه های دادرسی، کارشناسی، وکیل، طرح دعوا و هزینه های زمانی از مسائلی است که مالک برای اثبات حق خود باید پرداخت کند. در صورت حق بودنِ ادعا، خسارت پرداخت‌شده ناچیز به نظر خواهدآمد. بنابراین برای جلوگیری از چنین اتفاقاتی لازم است طرفین معامله نسبت به اخذ تضمین از سازنده جهت اجرای قرارداد مشارکت در ساخت اقدام کنند.
در مشارکت ساخت ممکن است بین سازنده و ملک اختلافاتی در تفسیر متن قرارداد یا اجرای قرارداد مشارکت در ساخت به وجود آید. از جمله آن ها می توان به اختلاف در تاریخ تحویل، تخلیه ملک به سازنده، تعدیل قرارداد و غیره اشاره کرد. پیشنهاد می شود برای جلوگیری از این موضوع به وکلا و مشاوران حقوقی متخصص مراجعه کرد.
مراجعه به دادگاه های عمومی حقوقی نیز به عنوان مرجع عام تظلم خواهی می توانند ادعاهایی نظیر مطالبه وجه یا الزام مالک به ارائه اصل سند مالکیت را مورد بررسی قرار دهند و رای مناسبی را صادر کنند.
مالک و سازنده می توانند برای حل احتلاف خود داوری را انتخاب کنند که مورد اختلافی آن ها را مورد بررسی قرار دهد. در این صورت است که داور، مدت معینی برای رسیدگی و صدور رای در اختیار دارد. این مدت ظرف سه ماه است که از زمان ابلاغ موضوع شروع می شود.
داور انتخاب‌شده می‌تواند داوری را انتخاب نکند. اما اگر داوری طرفین در مشارکت ساخت را قبول کند، دیگر حق استعفا ندارد. در صورتی که از رسیدگی به اختلاف امتناع کند، رسیدگی به صلاحیت عام محاکم دادگستری سپرده می شود. در این صورت نیز باید به توافق طرفین برسد.
یکی از فاکتورهای مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت، تعیین مدت قرارداد است. طرفین را ملزم می کند از شروع اجرای قرارداد، تعهدات آن ها نیز آغاز می شود. این شروع همزمان با تخلیه و تحویل ملک به سازنده توسط مالک است.
این مدت معمولا به صورت ماهانه تعیین می شود. به این صورت که تاریخ شروع قرارداد تا پایان پروژه 20 ماه بیشتر یا کمتر است. لازم است این مدت به صورت دقیق بیان شود که مشکلی در این زمینه پیش نیاید.
با تعیین مدت ساخت، مالک می تواند در صورت انقضاء و برآورده نشدن انتظارات نسبت به حق خود ادعای خسارت کند. لازم به ذکر است که در قرارداد باید برای اتمام هر بخش از ساختمان مدت زمان مشخصی ذکر کرده باشد. در غیر این صورت مالک باید تا پایان پروژه صبر کند و در صورت شکایت هیچ خسارتی را نمی تواند مطالبه کند.
در قراردادهایی که بین طرفین مشارکت در ساخت صورت می گیرد، شروط رایجی وجود دارند که تخلف از آن ها منجر به فسخ قرارداد می شود. ما در ادامه به موارد مهم آن اشاره می کنیم:
با توجه به شرایط زیر و مطابق با نظر دادگاه، سازنده باید نسبت به پرداخت خسارت به مالک اقدام کند.
در اینجا به چند مورد مهم از این شرایط اشاره می کنیم:
در این مقاله سعی کردیم شما را با مطالب مهمی که در ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت مطرح هستند، آشنا کنیم. همینطور تمامی شروط و قوانینی که در این ضمانت نامه ذکر می شود، بپرداریم. برای اطمینان از این سند مهم می توانید از وکلا و مشاوران حقوقی که در این زمینه تخصص کافی دارند، کمک بگیرید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
