فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، زمانی اتفاق می افتد که موارد ذکر شده در قرارداد پیش فروش با آنچه در نهایت تحویل مشتری داده می شود متفاوت باشد. به طور مثال در قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر شده‌است که مساحت آپارتمان ۱۲۰ متر است. اما در زمان تحویل در واقع خانه ای ۹۰ متری به خریدار تحویل داده‌شده است. در این شرایط، به خاطر تفاوت در مساحتی که بر سر آن توافق شده‌است، مشکلاتی برای این معامله پیش می آید.
پیش فروش آپارتمان یکی از راه هایی است که افراد از طریق آن می توانند خانه دار شوند. اما قرارداد پیش فروش شرایط قانونی خودش را دارد، که عقد آن و فسخ‌اش با یکدیگر در ارتباط اند، به همین خاطر به شما پیشنهاد می کنیم که با همکاران ما در بخش مشاور حقوقی املاک و مستغلات در ارتباط بوده و جزئیات کار را با ایشان در میان بگذارید.
اگر که مساحت ملک تحویل داده‌شده از مساحت توافق‌شده بین طرفین در قرارداد پیش فروش کمتر و یا بیشتر باشد، ما به التفاوت آن براساس نرخ تعیین شده در متن قرارداد حساب می شود.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان
در صورتی که واحد تحویل داده‌شده به شما کمتر از ۹۵ درصد مساحت توافق‌شده در قرارداد باشد، شما می‌توانید دو تصمیم را اتخاذ کنید:
- قرارداد را با اتکا بر کسری مساحت فسخ کنید.
- براساس نظر کارشناسی و ارزش روز بنا، تفاوت قیمت را حساب کرده و از فروشنده طلب کنید.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان به دلیل عدم پرداخت اقساط
معمولا در معاملات پیش فروش خانه بهای قرارداد قسط‌بندی‌شده و در چند مرحله به شخص فروشنده پرداخت‌می‌شود، اما این قسط بندی چه مزیتی دارد؟
از آن جایی که خرید خانه چه آماده و چه نیمه آماده بسیار گران شده‌است، اقساطی کردن بهای خرید و یا پیش‌خرید آن ها قدرت خرید مشتریان و متقاضیان را افزایش می دهد. اما این روش برای فروشندگان می تواند خطر عدم پرداخت اقساط از سوی خریداران را به دنبال داشته باشد. به همین خاطر حتما باید در قرارداد پیش فروش، مبلغ ها، موعدهای پرداخت مبلغ ها، زمان آنها، چگونگی پرداخت آن (به وسیله چک یا نقدی) و مراحلی از کار که در زمان آن مبلغ ها پرداخته می شوند، باید مشخص گردند.
براساس قانون پیش فروش آپارتمان، باید ۱۰ درصد از کل مبلغ قرارداد، هنگام منعقد شدن آن در دفترهای اسناد رسمی پرداخت شود.
در هنگام عقد قرارداد پیش فروش طرفین می توانند برای دیرکرد پرداخت اقساط میزان خسارتی تعیین کنند. علاوه بر این فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان می تواند این شرط را ذکر کند که در صورت عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد این حق را خواهد داشت که قرارداد را فسخ کند. اما در بسیاری از قراردادها چنین شرط هایی لحاظ نمی شوند.
برای حمایت از فروشنده در چنین حالت هایی قانون موردی را در نظر گرفته‌است که بر اساس آن فروشنده حق این را دارد که قرارداد پیش فروش را فسخ کند.
اگر اقساط قرارداد پیش فروش براساس ضوابط موجود در آن به موقع پرداخت‌نشوند، باید فروشنده موضوع را کتبا به دفترخانه ای که در آن قرارداد تنظیم شده‌است اطلاع دهد. سپس دفترخانه وظیفه دارد تا یک هفته به خریدار اعلام کند که اگر ظرف مدت یک ماه اقساط معوقه را نپردازد، فروشنده حق فسخ کردن قرارداد را خواهد داشت. اما این مورد حالت دیگری نیز دارد. اگر پیشرفت کار در آپارتمان پیش فروش شده توسط فروشنده بر طبق توافق موجود در قرارداد پیش نرود، خریدار می تواند دیرتر از زمان تعیین شده اقساط خود را بپردازد.
باطل شدن قرارداد پیش فروش آپارتمان به علت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
شرط ها و تعهدهایی که طرفین در قرارداد پیش فروش به آن متعهد می‌شوند از اهمیت بسیار بالایی برخوردارند. در صورتی که یکی از طرفین آن را نقض کند، تخلف به حساب‌آمده و می تواند تبعات بدی را به دنبال داشته‌باشد. در بعضی از قراردادهای پیش فروش آپارتمان، این نکته ذکر می شود که سازنده تا پایان کار و یا تا مدت معینی حق ندارد سهم خود از واحدها را پیش فروش نماید.
اگر که شخص سازنده با این شرط عدم پیش فروش، اقدام به پیش فروش واحدهای خود کند، شرط عدم انتقال واحدها را زیر پا گذاشته و تخلف نموده‌است. در چنین شرایطی مالک حق این را دارد که دست به فسخ قرارداد پیش فروش بزند. در این شرایط امکان منحل کردن قرارداد پیش فروش وجود دارد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، مقدمه فسخ این قرارداد است. با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و منحل شدن قرارداد پیش فروش، مالکیت به مالک اول باز می گردد. این دعوی را شخص مالک، یعنی کسی که ملک خود را در اختیار سازنده برای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت قرار داده، با طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار در میان می گذارد.
به چه صورت می توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
برای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به هر وسیله ای که گویای انجام این کار باشد می توانید اقدام کنید. اما در کل مطمئن ترین روش اعلام فسخ قرارداد با اظهارنامه رسمی است.
الغاء شرط های ضمن عقد با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در شرایطی که معامله به خاطر فسخ منحل شود، شروطی که ضمن آن آمده‌است که باطل خواهد شد. اگر شخصی که به انام آن شرط ها ملزم بوده‌است، آن ها را انجام داده‌باشد می‌تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.
ثبت رسمی قرارداد پیش فروش
اعمال حق فسخ قرارداد توسط فروشنده با توجه به مراحل تعیین‌شده در قانون، تنها زمانی مطرح می‌شود که سند رسمی یا حتی قرارداد عادی پیش فروش آپارتمان تنظیم شده‌باشد. همچنین حق فسخ قرارداد برای فروشنده باید پیش بینی شده‌باشد.
فروشنده در حالتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شده‌باشد می‌تواند به جای لغو قرارداد، از راه دایره اجرا ثبت به توقیف اموال یا ممنوع الخروج کردن خریدار اقدام کند.
با وجود اینکه طرفین به لحاظ قانونی ملزم هستند که قرارداد پیش فروش را به ثبت رسمی برسانند. اما اگر قرارداد به ثبت رسمی نرسیده‌باشد قانون باز هم مزایایی جهت طرح دعاوی ذکرشده پیش بینی کرده‌است.
پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی
ماده ۱۸ آیین نامه پیش فروش ساختمان بیان می دارد که، اقدام به پیش فروش خانه بدون تنظیم کردن سند رسمی غیر قانونی بودده و افراد را از آن منع می کند. اگر کسی هم به پیش فروش خانه بدون دریافت مجوز از وزارت راه و شهرسازی به پیش فروش ملک خود اقدام کند، محکوم به حبس و یا جزای نقدی می شود.
پرداخت خسارت در صورت فسخ قرارداد پیش فروش
در همه مواقعی که شخص خریدار قرارداد پیش فروش را به دلیل تخلف و یا تخلفات فروشنده، حق فسخ خود را اجرا می کند فروشنده باید خسارت هایی که به خریدار وارد شده است را بپردازد. این خسارت ها یا براساس توافق دو طرف تعیین و پرداخته‌می‌شود و یا اینکه کارشناس آن را محاسبه می کند.
عودت مبالغ پرداختی خریدار در شرایط فسخ شدن قرارداد پیش فروش ملک
اگر خریدار به فروشنده یا همان سازنده مبلغی جهت عقد قرارداد پرداخته‌باشد، خریدار می تواند به وسیله دادخواستی مبلغ پرداخت‌شده را مطالبه کند. فروشنده یا سازنده در صورت فسخ قرارداد باید مبالغ پرداخت‌شده را به خریدار برگرداند. اما صادر کردن رای فسخ قرارداد پیش فروش به پرداخت وجه مشروط نبوده و خریدار باید در دادخواستی مجزا، مبالغ پرداخت‌شده را از دادگاه درخواست کند.
درباره زمان فسخ قرارداد پیش فروش نیز باید گفت که، زمان فسخ معامله همان موقعی است که خریدار قصد خود را از فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام می دارد و نه آن زمانی که دادگاه به تایید فسخ قرارداد رای می دهد.
فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان و ابطال آن در دادگاه صالح
پس از فسخ قرارداد توسط فروشنده، وی دادخواست تایید فسخ قرارداد را می تواند تقدیم به دادگاه صالح کند. دعوی تایید ابطال و فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان، در دادگاهی مطرح می‌شود که ملک پیش فروش‌شده در آن محل واقع شده‌است. در این خصوص رای دادگاه صرفا اعلامی بوده و به همین خاطر اجراییه صادر نخواهد شد.
