نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان + PDF فرم خام قرارداد

آیا می‌دانید نمونه قرارداد فروش ملک چگونه نوشته می‌شود؟ با توجه به افزایش قیمت مسکن در بازار امروز، بسیاری از افراد به خرید خانه‌های پیش فروش روی آورده‌اند. خرید این دسته از املاک مخصوصا در کلانشهرها علاوه بر اینکه نسبت به خانه‌های آماده‌ تحویل کمی مناسب تر و ارزان‌تر هستند، مزیت‌های دیگری نیز دارد. از جمله این مزیت‌ پیش خرید آپارتمان در اصفهان پرداخت قسطی و مرحله به مرحله مبلغ خرید خانه است.

این قبیل ساختمان‌ها عموما مجتمع‌های چند واحدی هستند که با یک طراحی دکوراسیون و متریال ساخته شده اند. اما گاهی ممکن‌است که شما بتوانید در نوع مصالح بکار رفته دستکاری و اعمال نظر کنید.

اما با همه مزیت هایی که ممکن است فروشنده‌های این املاک برای ما بازگو کنند، باید دقت لازم را داشته باشیم تا در دام کلاهبرداران حوزه مسکن  به خصوص زمان نوشتن قرارداد پیش فروش قرار نگیریم.

قبل از پیش خرید آپارتمان باید با قوانین و مسیرهایی که ممکن است برای ما دردسرساز باشند آشنا شویم. با املاک داران همراه‌ باشید تا با قوانین و راه‌های یک خرید امن بیشتر آشنا
شده و نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان را بررسی نماییم.

دریافت نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان+PDF و word

نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

قرارداد پیش فروش آپارتمان، قراردادی‌است که سازنده ملک در آن تعهد می کند، ملکی را دقیقا مانند همان مواردی که در قرارداد ذکر شده‌ است در طی زمان و با مبلغ مشخص‌ساخته و تحویل خریدار بدهد.

این قرارداد نیز مانند دیگر قراردادها، شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان که ذکر می‌شود را دارد. پس علاوه بر قوانین فسخ قرارداد، خرید خانه پیش فروش مانند دیگر معاملات روزمره از قواعد عمومی قرارداد‌ها نیز پیروی می کند. به تعبیر قانونگذار شرایط صحت معاملات که شامل صد و رضا، اهلیت، موضوع مشخص و مشروعیت است در این نوع قراردادها نیز صدق می کند.

به بیان دیگر این قرار داد به لحاظ ماهیت حقوقی همان مبایعه نامه است. در نمونه مبایعه نامه پیش فروش ساختمان که در ادامه این مقاله آورده شده است، می توانید این مشخصات را دقیقا بررسی نمایید.

دانلود نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان pdf

با دانلود رایگان نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان از طریق لینک زیر، و بررسی موارد قانونی آن از به وجود آمدن مشکلات قانونی، پیشگیری نمایید. موارد قانونی که در نمونه فرم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مورد بررسی قرار داده و به آنها توجه داشته باشید، در جدول زیر به صورت موردی و کلی توضیح داده شده اند.

 

ماده	عنوان	توضیحات
۱	طرفین قرارداد	شامل مشخصات فروشنده و خریدار با جزئیات نظیر نام، شماره شناسنامه، کد ملی و نشانی.
۲	موضوع قرارداد	پیش فروش یک دستگاه آپارتمان با مشخصات شامل کاربری، مساحت، آدرس و مشخصات حقوقی و قانونی.
۳	مشخصات آپارتمان	شامل ویژگی‌های داخلی آپارتمان مانند تعداد اتاق خواب، نوع کابینت، سرویس‌های بهداشتی، کولر، درب‌ها و پوشش کف.
۴	مشخصات فنی و معماری ساختمان	شامل جزئیات فنی ساختمان، کاربری زمین، تعداد طبقات، مصالح مصرفی و سیستم‌های گرمایش و سرمایش.
۵	ثمن معامله	جزئیات مربوط به قیمت هر متر مربع، نحوه پرداخت و شرایط پرداخت اقساط.
۶	تکمیل و تسلیم ملک	شرایط تکمیل آپارتمان، تاریخ تحویل، و مسئولیت‌ها در صورت عدم تحویل به موقع.
۷	سایر تعهدات	مسئولیت‌های فروشنده در قبال خسارات، هزینه‌های دولتی و شرایط فسخ قرارداد.
۸	تضامین	تضمین‌های مالی از جمله چک‌ها به عنوان وثیقه برای فک رهن و تعهدات فروشنده.
۹	مرجع حل اختلاف	تعیین مراجع قضایی برای حل اختلافات.
۱۰	نسخ و تصدیق قرارداد	تعداد نسخه‌های قرارداد و مشخصات مربوط به امضای طرفین و آرشیو.

 

دریافت نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان+PDF و word

دانلود قرارداد پیش فروش آپارتمان ضروری است؟

نمونه قرارداد‌های پیش فروش آپارتمان از جمله مواردی هستند که امروزه بسیاری از افراد با آن درگیر هستند و شک و شبه‌های بسیاری دارند. شما می‎‌توانید با خواندن‌ قوانین و مفاد این نوع قرارداد‌ها و دیدن نمونه ای از این قرارداد اطلاعات خود را بالا برده‌ و امنیت مالی خود را در برابر کلاهبرداران تضمین کنید.

در این قراردادها حتما باید موارد قانونی لازم گنجانده شده‌باشد و به هیچ عنوان در این زمینه تنها به صحبت‌های فروشنده اکتفا نشود. همچنین با بررسی کامل از قرارداد از امضای قراردادهای یک طرفه خودداری فرمایید. برای کسب اطلاعات بیشتر می ‌توانید با کارشناسان املاک در املاک داران که دراین زمینه فعالیت دارند و متخصص هستند در قسمت تماس با ما در ارتباط باشید. 

پلتفرم املاک داران با ارائه خدماتی همچون معرفی انبوه سازان ساختمان در خدمات ساخت و ساز این فرصت را فراهم کرده است که در کوتاه ترین زمان شرکت مورد نظر خود را پیدا کنید.

خلاصه نمونه قرارداد پیش خرید آپارتمان

خلاصه قرارداد پیش فروش آپارتمان را در متن زیر می توانید مشاهده کنید. در این متن هر بند از قرارداد را به کوتاهی توضیح داده ایم. برای کسب اطلاعات بیشتر درباره این قرارداد می توانید به مطالعه بقیه مباحث مقاله بپردازید.

• ماده ۱ – طرفین قرارداد
  فروشنده و خریدار: مشخصات شامل نام، شماره شناسنامه، کد ملی و نشانی. در صورت وجود وکیل، مسئولیت تضامنی ذکر شده است.
• ماده ۲ – موضوع قرارداد
  پیش فروش آپارتمان: ششدانگ یک واحد آپارتمان با کاربری مشخص (مسکونی/اداری/تجاری) به همراه ملحقات مانند پارکینگ و انباری.
• ماده ۳ – مشخصات آپارتمان
  مشخصات داخلی: شامل تعداد اتاق خواب، آشپزخانه با جزئیات، سرویس‌های بهداشتی و تجهیزات مختلف.
• ماده ۴ – مشخصات فنی و معماری ساختمان
  کاربری و زیربنا: شامل مساحت کل زمین و تعداد طبقات و مصالح مصرفی.
• ماده ۵ – ثمن معامله
  قیمت: تعیین قیمت بر اساس متر مربع و نحوه پرداخت به صورت نقدی و اقساط.
• ماده ۶ – تکمیل و تسلیم ملک
  شرایط تکمیل: آپارتمان باید در تاریخ مشخص شده تکمیل و به خریدار تحویل شود. وجه الالتزام برای تأخیر در تسلیم مشخص است.
• ماده ۷ – سایر تعهدات
  مسئولیت خسارات: فروشنده مسئول خسارات ناشی از عیوب بنا و باید بیمه‌نامه‌ای به نفع خریدار ارائه دهد.
• ماده ۸ – تضامین
  چک‌ها: تضمین فک رهن و تعهدات دیگر با چک‌هایی به مبلغ مشخص.
• ماده ۹ – مرجع حل اختلاف
  مراجع قضایی: صالح برای رسیدگی به اختلافات بین طرفین قرارداد.
• ماده ۱۰ – نسخ و تصدیق قرارداد
  تعداد نسخه‌ها: قرارداد در ۳ نسخه تنظیم و هر نسخه اعتبار یکسان دارد.

در تنظیم متن قرارداد پیش فروش آپارتمان چه مواردی باید ذکر شود؟

مواردی که در متن قرارداد ذکر می‌شوند از اهمیت بالایی برخوردار هستند. این موارد دقیقا همان مواردی هستند که سازنده ملک باید در هنگام ساخت و تحویل مورد قرارداد، و خریدار در زمان پرداخت مبلغ یا اقساط رعایت کنند. به همین دلیل قبل از امضای قرارداد حتما این موارد را مطالعه کنید و از دقیق بودن آن‌ها مطمئن شوید. نکات زیر به ترتیب به همه این موارد اشاره کرده است :

۱- هویت طرفین قرارداد باید کاملا مشخص باشد. ( این مورد بسیار ساده به نظر می رسد اما دقت کنید که طرف مقابلتان دقیقا همان کسی باشد که قرار است به شما ملک بفروشد یا از شما ملک بخرد). اگر وکیل یا قیم مالک اقدام به امضای قرارداد می نماید، لطفا مدارک ایشان نیز کاملا بررسی شود.

۲-موضوع قرارداد خودتان را مشخص کنید. ( موضوع نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان : ساختمان مورد معامله با مشخصات مقرر شده میان طرفین قرارداد و انتقال آن طبق شرایط به خریدار در برابر پرداخت قیمت آن).

۳- مشخصات قرارداد خود را مشخص کنید( مشخص کردن کلیه مواردی که از جمله ویژگی‌های ملک هستند، مانند متراژ، آدرس،…).

۴-قیمت ملک مورد معامله را مشخص کنید (توجه داشته باشیدقیمت نهایی بعد از امضای قرارداد به هیچ عنوان افزایش پیدا نخواهد کرد حتی در صورت افزایش بها مواد اولیه ساخت ساختمان و غیره)

۵- زمان و چگونگی تحویل مورد معامله را مشخص کنید. ( سعی کنید در این مورد زمان را به صورت حدودی مشخص نکنید مثلا نیمه اول سال ۱۴۰۱ یا فصل بهار، دچار ابهام است). در نکات بعدی همین مقاله به ذکر دلیل آن خواهیم پرداخت.

۶- شرایط و آثار قرارداد را تعیین کنید:

مواردی که در زیر آورده می‌شود در شرایط پیش فروش آپارتمان بسیار حائز اهمیت است :

• فروشنده یا سازنده موظف است قبل از انعقاد قرارداد تمامی مجوز‌های لازم را از سازمان‌های مربوطه دریافت کرده باشد. ( این مورد را حتما از فروشنده درخواست کنید و با مشخصات دیگر خودتان چک کنید. اگر نام شخصی که مجوز را دریافت کرده‌ است با فروشنده یکسان نبود، حتما درخواست‌کنید که شخص نام‌برده موقع عقد قرارداد حضور داشته‌باشد. لازم به ذکر است در صورت حضور مشخصات ایشان را هم حتما بررسی نمایید)
• فروشنده موظف است که کلیه ضوابط، مقررات و آیین نامه‌هایی از قبیل اخذ پروانه ساختمانی، پایان کار، تراکم و … را رعایت کند.
• فروشنده موظف است که تمام آیین نامه‌های مهندسی مربوط به ساخت و مقاوم سازی در برابر زلزله را رعایت کنند ( از فروشنده درخواست کنید در صورت امکان گواهی نامه مربوط به این بخش را دریافت کرده و به شما ارائه کند.)
• فروشنده متعهد است که بعد از اتمام و تکمیل عملیات ساخت مورد معامله و تحقق شرایط توافق شده میان طرفین جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار در تاریخ مشخص شده در  دفتر اسناد رسمی حاضر شود ( حتما مشخص کنید که دقیقا چه مدت بعد از اتمام  عملیات ساختمان سازی باید انتقال سند انجام شود.)
• با تنظیم مبایعه نامه و انعقاد قرارداد پیش فروش آپارتمان، فروشنده از هر گونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و به هر دلیل به غیر منع می‌شود. در صورت تخلف و انتقال به غیر، معامله به مال غیر تلقی می‌شود و فروشنده موظف است کلیه خسارات واردشده به خریدار را جبران کند.) (لطفا موارد ذکر شده را در قرارداد بررسی نمایید.)
• چنان چه بعد از احداث و اتمام ساختمان، در مورد معامله از نظر متراژ زیادت یا نقصانی عرفی وجود داشته باشد ارزش مساحت اختلافی بر اساس قیمت هر متر مربع بین طرفین محاسبه خواهد شد.
• قیمت تعیین شده در مورد معامله قطعی است و به هیچ عنوان از قبیل بالا رفتن قیمت مصالح و سایر هزینه‌ها قابل افزایش نیست. (این نکته حتما باید در قرارداد ذکر شده‌باشد.)
• فروشنده موظف است که در صورت تخلف و تاخیر در اجرای تعهدات خود مبنی بر تنظیم سند رسمی و تحویل مورد معامله به ازای هر روز تاخیر معادل مبلغ مشخص شده را به طرف مقابل پرداخت کند. ذکر این نکته از آنجایی مهم است که این خسارت مانع از الزام متعهد به اجرای تعهد اصلی نیست. (به همین دلیل در نکات قبلی متن ذکر شد که زمان را به صورت تقریبی در نظر نگیرید.)
• چنانچه خریدار قیمت مورد معامله را طبق توافق پرداخت نکند یا برنامه ای برای پرداخت بقیه اقساط نداشته باشد به ازای مبلغ باقی مانده، باید درصدی را به عنوان خسارت دیرکرد به فروشنده پرداخت ‌کند.
• فروشنده موظف است که کارگران و کارکنان را در قبال حوادث بیمه کند. ( وقتی این قرارداد امضا شود شما صاحب ملک شناخته می شوید و در قبال هر اتفاقی مسئول هستید پس باید مطمئن شوید که امنیت کامل در روند ساخت و ساز رعایت می‌شود.)
• فروشنده متعهد می‌شود که مشخصات مورد معامله و نقشه ساخت را روشن و بدون ابهام به خریدار تفهیم و آن را اجرا کند.

بار دیگر تاکید می‌کنیم حتما همه نکات بالا را مطالعه کرده و از پیمانکار ساختمان مورد معامله بخواهید با امضای این موارد خود را موظف به اجرای آن‌ها بکنند. چون به این ترتیب امنیت معامله خود را بالا می‌برید. برای دانلود نمونه مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان می‌توانید بر روی این لینک کلیک کرده و آن را ذخیره کنید.

چرا ملک پیش فروش بخریم؟

‌- اگر بخواهیم از مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان بگوییم، در این گونه معاملات شما می‌توانید برخلاف خرید ساختمان‌های آماده که در آن‌ها فقط دو ماه وقت برای پرداخت کلیه مبلغ مورد نظر دارید، به صورت مرحله ای مبلغ را پرداخت کنید. در ملک‌های پیش فروش در هر مرحله با پیشرفت ساخت و ساز، شما مبلغی را پرداخت خواهید کرد.

– در ساختمان‌های آماده تنها اجزای قابل رویت و روکار دیده می‌شود، اما در پیش فروش تمام مراحل ساخت، کیفیت و چگونگی چینش اجزا قابل ملاحظه است. و حتی گاهی می توانید با اجازه پیمانکار ساختمانی درباره دکوراسیون و یا نوع مصالح نیز نظر خود را اعلام نمایید( البته این موارد همگی به مفاد قرارداد مربوط است).

– در پیش فروش آپارتمان، شما این مزیت را دارید تا فضای داخلی خانه را با سلیقه خودتان تغییر دهید که این مورد در برابر آپارتمان‌های آماده امتیاز بالایی دارد. گاهی ممکن است که آپارتمان به صورت ساده و بدون نصب کابینت و یا کمد دیواری به شما تحویل داده شود و در این صورت کاملا به سلیقه خود می توانید آن‌ها را انتخاب و نصب نمایید.

– به دلیل تکمیل‌نبودن ساختمان مورد نظر قیمت پیش فروش آپارتمان از قیمت همان آپارتمان به صورت آماده‌برای تحویل مقداری ارزان‌تر است.

– املاک پیش فروش به جهت سرمایه گذاری نیز از مزیت برخوردار هستند اما نیازمند مشورت با مشاور سرمایه گذاری ملک است تا در این صورت می‌توانید برای آینده خود و یا فرزندانتان آپارتمانی را بدین صورت خریداری نمایید.

Entering into a pre-sale contract can be an excellent option if you want to buy property. Pre-sale purchases allow buyers to buy a condo unit before it is built, typically at a lower price than what the unit would sell for once construction is complete

در صورت تمایل به خرید ملک، عقد قرارداد پیش فروش می تواند یک گزینه عالی باشد. خریدهای پیش فروش به خریداران این امکان را می دهد که یک واحد کاندو را قبل از ساخت آن بخرند، معمولاً با قیمتی کمتر از قیمتی که واحد پس از اتمام ساخت به فروش می رساند.

https://sll.ca/navigating-the-pre-sale-contract-avoiding-pitfalls-and-risks/

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

پس از اتمام پروژه ساختمانی و دریافت پایان کار ساختمانی مامور اداره ثبت با هماهنگی مالک به بازدید ملک می آید. در این زمان به طور کامل حدودات ملک و متراژ کامل به همراه مشخص کردن متراژ و جانمایی پارکینگ و انباری توسط ایشان انجام می شود. همچنین هر مورد دیگری که در سند به آن اشاره می شود توسط مامور اداره ثبت مشخص خواهد شد. همچنین مشخص می شود که کدام یک از پارکینگ و یا انباری ها به کدام واحد تعلق خواهد گرفت تا در آینده که سند تک برگ برای آپارتمان ها صادر می شود مشخصات آن ها در سند با واقعیت همخوانی داشته باشد. به این صورت جلسه، صورت مجلس تفکیک گفته می شود.

ادغام قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش

همانطور که در نوشتار مشارکت در ساخت آورده شد، مشارکت عبارت است از قراردادی که بین دو نفر تحت عنوان مالک زمین و سازنده یا پیمانکار ساختمان بسته می شود. در این قرارداد مدیر پیمان مکلف می شود که هزینه ساختمان سازی را پرداخته و در نهایت به نسبت آورده هر کدام از طرفین، واحدها بین آن دو تقسیم شود. این نوع از قرارداد دارای جوانب قانونی فراوانی است اما یکی از موارد مهم آن، همان توافقاتی است که بین دو نفر صورت می گیرد.

در این توافقات می توان اجازه پیش فروش آپارتمان‌ها را به هرکدام از طرفین داد. البته حتما باید سهم هر کدام بر طبق پروانه ساختمانی مشخص شود و سپس بند اجازه پیش فروش واحدهایی که در آینده مالک آن خواهند بود به ایشان داده شود. اگر این بند وجود داشته باشد، هرکدام از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، قادر خواهند بود با دریافت مبلغی واحد خود را پیش فروش نمایند.

در نظر داشته باشید که اگر مالک زمین هستید و در غالب قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به ساختمان سازی نموده اید، اگر به هر دلیل پیمانکار از انجام تعهدات لازمی که در قرارداد پیش فروش خود، بر گردن داشته است، خودداری نماید، به صورت قانونی شما مسئول انجام تعهدات ایشان خواهید بود.

در خرید آپارتمان پیش فروش چه خطرهایی ما را تهدید می‌کند؟

۱- اولین احتمال این است که شما برای تحویل گرفتن آپارتمانتان برنامه ریزی می‌کنید. ولی سازنده یا فروشنده در موعد مقرر ملک را به شما تحویل نمی‌دهد. در این مورد علاوه بر مشکلات مالی احتمالی، ممکن است برای شما مشکلات روانی نیز به همراه داشته باشد.

۲- در شرایط نابسامان اقتصادی و رکود فعلی بازار ملک در ایران، این احتمال وجود دارد که پروژه ناتمام بماند.

۳- امکان فروش یک دستگاه آپارتمان به چندین خانوده بسیار زیاد است.

۴- امکان کلاهبرداری با قرار داد پیش فروش آپارتمان از طرف شرکت‌های نامعتبر وجود دارد.

۵- این امکان بسیار بالا است که شرکت یا شخص سازنده با سند مادر وام‌های کلان بگیرد و در نهایت خریداران واحد‌‌ها  مجبور شوند پرداخت این اقساط به عهده بگیرند. بنابراین از همان ابتدا باید نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان مشخص شود.

۶- چون ساختمان از ابتدا تکمیل‌نیست، پس همه امکانات فیزیکی آن به چشم دیده‌نمی‌شود و ممکن‌است در آینده مطابق با قراری که گذاشته‌شده‌ است، ملک را تحویل ندهند.

۷- ممکن است شخص فروشنده کلاهبردار باشد و پس از دریافت مبالغ پیش فروش، متواری شود و یا از دسترس خارج شود. در این صورت تعهدات فروشنده صورت نمی گیرد و خریدار می ماند با یک آپارتمان ناتمام. در اینجا قانون گذار مقرر کرده‌است که با ارائه یک دادخواست تامین دلیل به دادگستری تا حد امکان از خسارات وارده‌کاسته و شخص‌بتواند مابقی کار را خود انجام دهد.

دادخواست تامین دلیل تمامی مبالغ گرفته‌شده توسط فروشنده و مقدار پیش رفت کار را در خود دارد. زیرا اگر پس از ادامه پروزه ساختمانی توسط خریدار، فروشنده ادعایی مبنی بر اتمام پروزه با خرج خود داشته باشد، مستندی بر خلاف این ادعا در دادگستری موجود باشد. پس بهتر است خریدار قبل از ادامه کار ساختمانی ابتدا تامین دلیل را ارائه دهد.

۸- لازم است بدانید که اگر پیمانکار یا مدیر پروژه ساختمانی فوت شود، ادامه پروژه ساختمانی بر عهده وراث است و اگر ایشان به هر دلیل از ادامه کار صرف نظر کنند، مراجعه به داور و یا قانون می تواند راه گشا باشد.

۹- جابه جا شدن محل قرارگیری پارکینگ، انباری و یا حتی واحدها در صورتی که واحد‌های موجود در یک طبقه زیاد باشند.

۱۰- تخلفات شهرداری از قبیل اضافه ساخت، جریمه‌های سنگین، تخلف منجر به تخریب و مواردی از این دست.

۱۱- امکان انتقال سند به هر عنوان وجود نداشته باشد. که در این صورت می توان دادخواست الزام به تنظیم سند را به دادگستری ارائه داد.

۱۲-  مصالح مصرفی از نوع کم کیفیت و نامرغوب باشد.

چه مواردی را رعایت کنیم تا امنیت معامله تا حد امکان بالا برود ؟

پلاک و مشخصات ثبتی ملک مورد معامله را به درستی بررسی کنید. ( سعی کنید حتما به آدرس مورد نظر بروید تا از محل ساختمان مورد معامله مطمئن شوید.)

• اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله اعم از مساحت، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، انباری و… باید مشخص باشد.
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد مورد نظر در آن احداث می‌شود مانند نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، تعداد طبقات و کل واحدها، نوع کاربری، مساحت کل عرضه و زیر بنا باید معلوم و معین باشد.
• حتما به سراغ شرکت‌های معتبر و خوش نام بروید و یا پیمانکارانی را انتخاب نمایید که مورد تایید و اعتماد باشند.
• مشخص کردن یک داور در قرارداد پیش فروش می تواند بسیار کمک کننده باشد. بهتر است از موسسات داوری و یا مشاوره حقوقی املاک در املاک داران کمک بگیرید. بهتر است بدانید که داور می تواند بسیار در امر ایجاد صلح و حل و فصل اختلافات چاره ساز باشد.

در مورد لزوم وجود داور در قرارداد پیش فروش کافی است بدانید که، هیاتی متشکل از ۳ نفر داور و یا حتی یک نفر می تواند در صورت بروز اختلاف نظری را اعلام نماید که بدون ارائه دادخواست و طی مراحل قانونی برای دادگستری لازم الاجرا بوده و می توان با کمک واحد اجرائیه دادگستری آن نظر را اعمال کرد.

دریافت نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان+PDF و word

• همانطوری که در قراردادهای عادی خرید و فروش خانه مرسوم است، چکی بابت ضمانت به مبلغی برابر با ثمن معامله و یا حتی بیشتر از آن، از فروشنده توسط مشاوران املاک دریافت می شود تا ضمانتی باشد برای الزام به انتقال سند و یا جلوگیری از کلاهبرداری‌ها، چکی از فروشنده پیش فروش آپارتمان دریافت شود تا بتوان در صورت لزوم از آن استفاده قانونی کرد. البته این ضمانت می تواند به اشکال دیگر به جز چک هم باشد ولی حتما باید مورد توافق طرفین است.
• به جهت اطمینان از پشتوانه قرارداد و پیشرفت مراحل می توان در ابتدا به مقدار مبلغی که پرداخت می شود، درخواست انتقال سند به نام خریدار را داشته باشید. در این صورت به تناسب مقدار پول واریزی و یا مقداری که در آینده از واحدهای آپارتمانی به شما خواهد رسید، سند ملکی در اختیار دارید.
• طبق قوانین باید قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی نوشته و ثبت شود ولی این قوانین به دلیل عدم همکاری شهرداری قابل اجرا نیست. این قانون عنوان می‌کند که لازم است برای هر واحد یک سند موقت صادر شود.  یا حتی یک پروانه ساختمانی موقت، اما شهرداری‌ها تا زمان حاضر از اجرای آن امتناع ورزیده‌‌اند. پس بهتر است این گونه قراردادها در نزد یک مشاور و یا فرد مطمئن تنظیم شود.
• از آنجائی که این نوع از قرارداد دارای پیش نویس ثابت و یکتایی نیست، بهتر است از نمونه قراردادهای پیش فروش آپارتمانی استفاده‌شود که تمامی موارد قانونی در آن گنجانده شده‌ باشد و یا از سایت املاک داران دریافت گردد.
• بنچاق و قباله‌های عادی ملک را از فروشنده مطالبه نمایید.
• حتما در موقع امضا قرارداد دو نفر شاهد که آن‌ها بشناسید به همراه داشته باشید.
• به علت گرانی زمین در مراکز شهر، مدت‌هاست که پیمانکاران ساختمانی به حاشیه‌های شهر رفته‌اند. لذا اگر وجود امکانت در اطراف واحد آپارتمان برای شما بسیار مهم است، خرید این نوع از پیش فروش‌ها به شما توصیه نمی شود.

 باز هم تاکید می‌کنیم حتما به نکات بالا دقت کنید تا حدالامکان درگیر کلاهبرداران نشوید.

بررسی مواد نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان

ماده یک، مشخصات طرفین. این بخش از قرارداد پیش فروش آپارتمان بسیار ساده است و نیاز به توضیح زیادی ندارد. مشخصاتی چون نام فروشنده یا فروشندگان، شماره شناسنامه، سال تولد و غیره در این قسمت ذکر می شوند.

ماده دوم، موضوع قرارداد. در این بخش تعداد دانگ‌های یک واحد آپارتمانی ذکر شده‌و کاربری آن نیز نام برده‌می‌شود. مثلا اینکه چند دانگ از واحد آپارتمانی مورد نظر، با چه کاربری و متراژی دارد پیش فروش می شود. علاوه براین شمالی یا جنوبی بودن نقشه ساختمانی نیز مشخص می شود. درباره نقشه ساختمانی باید کمی توضیح بدهیم. خانه‌ها از این نظر به دو دسته تقسیم می شوند، شمالی و جنوبی. غیر از این دو حالت بسیار ناممکن است.

اما ساختمان شمالی به چه ساختمانی گفته‌می‌شود؟ ساختمان شمالی ساختمانی‌است که در ورودی آن از سوی حیاط باز می‌شود، در کل یعنی ساختمان پشت حیاط واقع شده‌باشد. و اما ساختمان جنوبی. این نوع ساختمان نیز درست برعکس ساختمانی با نقشه شمالی است. ساختمان با نقشه جنوبی به این صورت‌است که درب اصلی و ورود ساختمان به خود ساختمان باز شود و حیاط در پشت آن قرار گرفته‌باشد. یعنی اول ساختمان قرار دارد و بعد به حیاطی که پشت آن واقع شده‌ است بر می خوریم. در این قسمت از نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان مساحت زمینی که برای این کار در نظر گرفته‌شده‌ است نیز ذکر می شود.

پلاک ثبتی یکی دیگر از مشخصات ملک است که در ماده دوم از نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می شود. پیدا کردن پلاک ثبتی چند راه دارد که آنها را برایتان شرح می دهیم. مراجعه به شهرداری، به دست‌آوردن پلاک ثبتی املاک مجاور، مراجعه به سازمان آب و استفاده از کد ملی ملک در صورت تک برگی بودن سند از جمله راه‌هایی‌است که به وسیله آن می‌توان پلاک ثبتی را به دست آورد.

با یک مشاور حقوقی ملک مشورت کنید تا درگیر مسائل حقوقی در قراردا پیش فروش آپارتمان نشوید.

ماده سوم قرارداد پیش فروش آپارتمان نیز شامل مشخصات ساختمان است. مشخصاتی چون امکانات آشپزخانه، تعداد سرویس بهداشتی، نوع کاشی استفاده‌شده، امکانات سرمایشی و گرمایشی و غیره. ماده چهارم این قرارداد نیز شامل مشخصات فنی و معماری ساختمان است. کاربری زمین مورد نظر و مشخصات آن، تعداد طبقات و واحدهای مسکونی، اداری و تجاری، نمای بیرونی ساختمان، سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و غیره از جمله مشخصاتی هستند که در این بخش از نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می شوند.

ماده یک تا هفت نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان تا حدی ساده است و مشخصات مورد نیاز در آن ذکر و شما تنها باید آنها را پر کنید. اما ماده هفت این نمونه قرارداد شامل الزاماتی است که در اینجا آنها را ذکر خواهیم کرد. اگر خسارتی به وجود آید که از عیوب بنا حاصل شده‌باشد، مخصوصا عیب‌های آپارتمان، تجهیزات ساختمان و ضمایم پیش فروش، شخص فروشنده در برابر شخص ثالث و خریدار مسئولیت دارد. پس فروشنده باید مسئولیت خود را در برابر خریدار به وسیله هزینه خود بیمه کند.

فروشنده می تواند از طریق یکی از شرکت‌های بیمه داخل کشور، به نفع پیش خریدار و یا قائم مقام او مسئولیت‌های خویش را بیمه نماید. همچنین در صورتی که خسارتی واردآید و مبلغ آن بیشتر از مبلغی‌باشد که بیمه پرداخت می‌کند، فروشنده ضامن پرداخت ما به التفاوت خسارت به وجود آمده‌خواهدبود. فروشنده تعهداتی که به مرجع صادر کننده پروانه ساختمان دارد از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی وخدماتی و بهداشتی و نظایر آن با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد بر عهده فروشنده بوده و با هزینه او خواهد بود.

خریدار به هیچ وجه نباید مبلغی را از این بابت بپردازد. اگر فروشنده در تاریخ مشخص شده بر اساس عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان، مرقوم پیش فروش شده را تخلیه و تحویل خریدار ندهد و به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند سوم ماده هفت، مکلف است که جریمه ای نیز بپردازد که در این بخش از ماده هفتم نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان ذکر می شود. این مبلغ جریمه تاخیر تحویل آپارتمان به خریدار است. اجرای مقررات این بند از اعمال خیارات برای خریدار مانع نمی شود.

در صورتیکه واحد مورد پیش فروش و بخش‌های اختصاصی آن مثل پارکینگ و انباری اختصاصی در زمان مشخص‌شده قابلیت استفاده نداشته‌باشند، تا زمان تحویل مورد پیش فروش به خریدار، مبلغی معادل اجرت المثل بخش تحویل داده‌نشده پرداخته‌می‌شود.

جمع بندی

قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، توافق‌نامه‌ای است که بین خریدار و فروشنده (معمولاً توسعه‌دهنده یا سازنده) منعقد می‌شود. در این قرارداد، خریدار متعهد می‌شود که مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت یا قسط برای دریافت واحد آپارتمانی که هنوز ساخته نشده، پرداخت کند. ویژگی‌های کلیدی این قرارداد شامل؛ تعیین مشخصات ملک، مبلغ پیش‌پرداخت، زمانبندی پرداخت‌ها، تاریخ تحویل، حقوق و تعهدات طرفین و همچنین عواقب عدم اجرای قرارداد است.

این نوع قراردادها به خریداران این امکان را می‌دهد که از قیمت‌های مناسب‌تری نسبت به بازار استفاده کنند و همچنین برای توسعه‌دهندگان به تامین مالی پروژه‌های خود کمک می‌کند. با این حال، خریداران باید دقت کنند که شرایط قرارداد را به‌خوبی بررسی کرده و از معتبر بودن سازنده اطمینان حاصل کنند.

سوالات متداول

۱. مهمترین مدرک برای عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان کدام است؟

یکی از مهمترین مدارک مورد نیاز قرارداد پیش فروش آپارتمان پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک کشور است.

۲. قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟

نوعی از قرارداد بیع است که برای فروش اعیان به کار می رود. اعیان مورد معامله در این قرارداد آپارتمان های نیمه کاره اند.