طی سالهای طولانی منشا بسیاری از دعاوی ملکی، نبود قوانین مناسب در این زمینه بوده است. چرا که در طول حدود ۸۰ سال گذشته قانون مدنی مصوب مجلس شورای ملی و زمان پادشاهی احمد شاه بر دعاوی ناشی از خرید و فروش املاک حاکم بود و قوانین ملکی تغییر نکرده بود تا سال ۱۳۹۹ که قانون فروش ساختمان که با تمام کاستی ها و نواقص تصویب شد. در این مقاله می خواهیم به مهمترین سوالات حقوقی در رابطه با پیش فروش ساختمان بپردازیم، پس تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
ماده ۱ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون پیش فروش ساختمان محسوب می شود.
سوالات حقوقی پیش فروش آپارتمان
یک واحد پیش فروش آپارتمان خریداری نموده ام، تعاونی با تخلفات بسیار و خرید باغ شهر پول ما را هدر داد و باغ شهر هم بخشی اوقافی و بخشی منابع طبیعی در آمد بعد از کلی شکایت و… تعاونی برای پرداخت هزینه ها، خارج از قرارداد نسبت به تهیه صورت جلسه داخلی و اعلام میزان بهای تمام شده با قیمت خود نمود و برای من و سایر اهالی به میزان ۸ میلیون تومان مابه التفاوت صادر کرد.
با گذشت زمان به میزان دلخواه خود جریمه تعیین کرده و این مبلغ به ۲۰ میلیون تومان رسید. شکایتی در اتاق داوری ایراد شد و بر اساس رای هیئت کارشناسی که در قرارداد نوشته بود متقاضی مکلف است نسبت به پرداخت جرایم و معوقه اقدام نماید.
مبلغ تاخیر تادیه را ۱۸۳ میلیون تومان برآورد کرده، البته نوشته این رقم غیر معقول و نامتعارف است و کلمه درصد بعد از یک صدم جا افتاده است و با محاسبه این کلمه ۱۸ میلیون و سیصد است.
– داور هم این مطلب را نادیده گرفته و برای شکایت ۲۰ میلیونی، ۱۸۳ میلیون محکوم کرده. سوالم این است که با توجه به جمله بالا در قرارداد ذکرشده آیا میشود به آن اعتراض کرد؟
نیازمند بررسی مدارک و مشاوره تلفنی است. اگر بعد از پایان مدت رای صادر شده موضوع نیاز به بررسی است، مستندات و مدارک شما باید بررسی شود و نیاز به بررسی دارد.
رای داوری معتبر است فقط اگر طبق قانون نباشد میتوانید درخواست ابطال آن را داشته باشید. رای داور ابطال خواهد شد ولی حتما از وکیل استفاده کنید. این رای قابل ابطال است ولی نیازمند بررسی بوده و مدارک مورد نیاز پیش فروش آپارتمان باید جهت اظهار نظر بررسی شوند.
برای خرید آپارتمان در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.
– چنانچه فروشنده آپارتمان پیش فروششده به صورت قولنامه ای، قبل از اتمام کار ساختمان فوتکند تکلیف خریداران چیست؟
ورثه متوفی مسئول انجام تعهدات مورث خود هستند. شما می توانید بر اساس عرف تحویل ملک در پیش فروش آپارتمان برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی علیه وراث دعوا مطرح کنید. تمام شرایط به وراث منتقل می شود. وراث فروشنده، مکلف هستند ساختمان را تکمیل کنند و تحویل دهند.
می توانید نسبت به وراث آن مرحوم اقدامات قانونی انجام دهید. برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند رسمی علیه وراث دعوا مطرح کنید.
وراث فروشنده، مکلف هستند ساختمان را تکمیل کنند و تحویل بدهند. از طریق اموال او باید مطالبه خسارت شود. می توانید برای تحویل آپارتمان و تنظیم سند علیه وراث اقدام فرمایید.
– فروردین سال ۹۹ واحد آپارتمانی پیش خرید نمودم، در نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان مبلغی به عنوان پیش نقدی پرداخت و بقیه را به سه قسط تقسیم کردیم. تعهد فروشنده تحویل آپارتمان در تیر ماه ۱۴۰۰ بود که چند ماه گذشته و ساختمان حدودا ۳۰ درصد پیشرفت داشته، بنده به خاطر سلب اعتمادی که شده بود اقساط را پرداخت نکردم و با اصرار ایشان فقط سقف ها را تمام کرده و حالا مدام تهدید می کند.
اگر دو قسط بعدی را ندهم، فسخ قراداد می کند، در حالی که اقساط ما بعد از هر سقف بوده ولی با وجود اتمام سقف ها عنایت نمایید هیچ سقفی را در موعد خود نزده و حالا که سقف ها را تمام کرده، شروع به تهدید می کند، آیا عدم تعهد ایشان به وظایف خود در موعد مقرر، بنده را مختار نمی کند که بقیه وجه را بعد از اتمام واحد به ایشان پرداخت کنم؟
هیچ اعتماد دیگری ندارم، هیچ یک از مراحل را طبق قولنامه انجام نداده، آیا حق فسخ را دارد؟
شما باید همان موقع تامین دلیل میدادید، حالا اقساط خود را پرداختهاید. اگر سازنده به موقع به تعهدات عمل نکرد همان زمان در دادگاه اقدام کنید.
شرایط فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان باید بررسی گردد، از طریق اظهارنامه قضایی مراتب را اعلام کنید. باید اسناد و قرارداد را دید. نیاز به بررسی دارد. تا بررسی نگردد نمی توان پاسخ داد.
– محکوم به تکمیل و تحویل مورد معامله (آپارتمان پیش فروش) شدهام، اجرای محکومیت بنده مشمول کدام ماده از اجرای احکام مدنی است؟
موضوع نیاز به بررسی دارد بهتر است موضوع با یک مشاوره حقوقی ملک مطرح شود. هزینه تکمیل از محکوم علیه دریافت می شود.
– یک واحد آپارتمان از سازنده پیش خرید کردم، زمین برای بنیاد مستضعفان بوده و در قرارداد ذکر شده طبق قرارداد مشارکت بنیاد آپارتمان تحویل داده شود. سال ۹۳ آپارتمان با پارکینگ و انباری تحویل داده شده اما سازنده از سند زدن پارکینگ امتناع می کند.
طبق قرارداد شما باید عمل شود اگر در قرارداد پارکینگ درج نشده به شما تعلق نمی گیرد طبق قرارداد شما باید عمل شود. باید در قرارداد پارکینگ قید میشد.
– اگر در قرارداد پیش فروش ساختمان، تعداد طبقات مشخص شده باشد و سازنده تخلف کند. اگر مالکین شکایت کنند تکلیف طبقه اضافه چه می شود؟
بستگی به متن قرارداد پیش خرید یا مبایعه نامه شما دارد و باید متن آن بررسی گردد. در صورت تمایل تصویر آن را ارسال کنید. در مورد ساختنِ طبقه اضافی، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تصمیم گیری خواهدکرد. نیاز به بررسی و گفت و گو دارد. بستگی به متن قرارداد پیش خرید شما یا مبایعه نامه شما خواهد داشت.
نتیجه گیری
در بحث پیش فروش آپارتمان باید از مشاوران حقوقی و همچنین از مشاورین املاک زبده سوالاتی مطرح گردد که اگر دچار گرفتاری شدیم این سوالات را با مشاوران حقوقی در میان بگذاریم تا بهتر به نتیجه ایده آل برسیم چراکه آنها هم سطح اطلاعات عمومی حقوقی بالایی دارند و هم اطلاعات مناسبی به ما ارائه خواهند داد.
اگر سوالات دیگری در زمینه خرید و فروش و پیش فروش ملک دارید می توانید برای ارتباط با تیم حقوقی املاک داران به قسمت تماس با ما مراجعه نمایید.
