یکی از نکات مهم، زمانی که میخواهیم یک ملک را اجاره کنیم، توجه به کاربری آن ملک است که در سند تک برگ آن ملک قید شده است. با توجه به اینکه اینکه ما ملک مورد نظر را برای چه منظوری استفاده خواهیم کرد، باید به کاربری آن ملک هم توجه کنیم.
تعیین نوع کاربری و حتی تغییر آن از جمله مواردی است که از گذشته تا به حال همیشه جزء چالشهای مالکان و شهرداری محسوب می شده است. حقیقت انکار ناپذیری که درباره نوع کاربری وجود دارد این است که کاربری در خرید و فروش و تعیین قیمت، حتی در اجاره بسیار تاثیر گذار و مهم است.
اما باید مورد توجه قرار گیرد که اگر ملک یا زمینی از قبل کاربری خاصی داشته باشد، این بدان معنی نیست که امکان این تغییر کاربری وجود نداشته باشد. در بعضی از موارد لازم است که افراد با توجه به نوع استفاده ای که از ملک دارند، نوع کاربری آن را عوض کنند. تغییر کاربری خانه مسکونی به تجاری مثلا شاهد این هستیم که افراد میخواهند کاربرد ملکشان را از کاربری مسکونی به کاربری تجاری یا اداری تغییر دهند و خلاف این موضوع کمتر اتفاق می افتد.
برای خرید ملک اداری در اصفهان به سایت املاک داران مراجعه نمایید.
کاربری ساختمانی چیست ؟
احتمالا با خواندن متن بالا این سوال برایتان پیش آمده است که منظور از کاربری ساختمانی چیست؟ و یا کاربری های مختلف چه تفاوت هایی با یکدیگر دارند؟ در ادامه این مقاله تصمیم داریم درباره عبارت کاربری ساختمان چیست و انواع کاربری ملک صحبت کنیم.
به نحوه و نوع استفاده از ساختمان یا کاربرد آن برای مصرف کننده، کاربری ساختمان گفته میشود. نوع استفاده از ساختمان یا همان کاربریاش بر اساس طرح تفضیلی شهرداری و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مشخص میشود. طبق این طرح چگونگی بهره برداری و فعالیت ساختمان، باید قبل از هرگونه عملیاتی مشخص شود و مالکان باید پروانه مربوطه را کسب نمایند.
در این پروانه نوع کاربری ساختمان مشخص میشود. اگر مالک یا مالکان ساختمان از شرایطی که در پروانه ذکرشده تخطی کنند، شهرداری اعلام خلافی میکند و احضاریه ای میفرستد. بعد از گذشت زمانی که در احضاریه ذکر شده ( این زمان بیش از ۲ ماه نمیتواند باشد) اگر مالکان به تخطی از قوانین ادامه دهند، شهرداری برای تعطیلی آن مکان تصمیم گرفته و اقدام خواهد کرد.
انواع کاربری ساختمان
بطور کلی کاربری ها به موارد زیر تقسیم می شود:
- مسکونی
- تجاری
- اداری
- صنعتی
- کشاورزی
کاربری مسکونی چیست ؟
کاربری مسکونی همانطور که از نام آن پیداست برای منزل های مسکونی و به جهت قابل سکونت شدن ملک تعیین میشود. این نوع ملک ها برای سکونت دائم و یا موقت افراد ساختهمیشوند و دارای مشخصه های خاصی هستند. مشخصه های خانه های مسکونی عبارت است از اتاق خواب، سالن نشیمن، حمام، دستشویی، آشپرخانه و… . آپارتمان ها، املاک ویلایی و زمین هایی که برای ساختمان سازی استفاده می شوند جزء املاک با کاربری مسکونی هستند.
کاربری اداری و تجاری
به مکانی تجاری یا اداری گفته میشود که برای فعالیت های کسب و کار، تجارت، امور اداری و… در نظر گرفته شده است. مشخصه های این مکان ها کاملا با ساختمان های با کاربری مسکونی تفاوت دارد. این املاک بر اساس قانون واحدهای تجاری و اداری و همچنین تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری برای موضوع کسب و تجارت ساخته شده اند. البته واحد های صنعتی که تحت پوشش قانون نظام صنفی هستند و طبق قوانین آن فعالیت میکنند هم جز این دسته محسوب میشوند.
تفاوت اداری و تجاری املاک چیست؟
بطور کلی، بین کاربری تجاری و ادارای تفاوت هایی عمده وجود دارد. مهم ترین تفاوت ملک اداری و تجاری در این است که در املاک تجاری حق سرقفلی و حق نصب تابلو وجود دارد و این مورد برای املاک ادارای وجود ندارد.
کاربری صنعتی
کلیه کارگاه های تولیدی، انبارها، کارخانه ها، تعمیرگاه ها و مواردی از این دست شامل املاک با کاربری صنعتی یا کارگاهی هستند. این قبیل املاک حتما در خارج از محدوده شهرها یا در شهرک های صنعتی هستند.
کاربری کشاورزی
املاک کشاورزی شامل باغ ها و زمین های زراعی می شود. در مورد اول یا همان باغ، درختان زیادی در آن ملک وجود دارد و در زمین های زراعی یا کشاورزی، گندم، برنج یا صیفی جات و محصولاتی از این دست کشت می شود.
بجز موارد بالا کاربری های دیگری چون آموزشی، درمانی، معدن و … نیز وجود دارد و به دلیل اینکه این نوع از کاربری ها بیشتر جنبه غیرانتفاعی دارند، در این مقاله به آن ها پرداخته نمی شود.
به موجب قوانینی که در شهرداری وضع شده است، قبل از ساخت هر ملکی، برای آن ملک مجوزی صادر میشود که در آن کاربری ملک به صورت واضح و دقیق مشخص شده است. به مجوزی که قبل از ساخت گرفته میشود پروانه ساخت میگویند و دریافت آن قبل از ساخت و ساز لازم و ضروری است.
باید در نظر داشت به غیر از اینکه کاربری ملک مورد نظر در سند و پروانه ساختمان ذکر میشود، شهرداری نیز به صورت مداوم بر تغییر کاربری ملک مورد نظر نظارت دارد و با فعالیت های غیرقانونی برخورد میکند. هرگونه تغییر کاربری بدون اطلاع قبلی و گرفتن مجوز، تخلف محسوب شده و مجازات آن از جریمه نقدی تا حبس متغیر است.
تغییر کاربری خانه از مسکونی به تجاری
همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم یکی از بزرگترین مشکلات و اختلافات شهرداری با صاحبان ملک تغییر کاربری ساختمان ها بوده است. اکثرا مالکان میخواهند که کاربری مسکونی ساختمانشان را به تجاری یا اداری تبدیل کنند. تغییر کاربری ملک به دلایل مختلفی میتواند انجام شود. برای اینکه بتوانید تغییر کاربری از مسکونی به تجاری را انجام دهید باید بدانید که لازمه آن پرداخت هزینه های زیاد و تلاش و پشتکار بالا است. زیرا این روند تغییر کاربری در شهرداری، روندی بسیار طولانی و هزینه بردار است. برای تغییر کاربری ملکتان از مسکونی به تجاری میتوانید از هریک از روش های زیر استفاده کنید :
- تخریب و ساخت و ساز مجدد
- طی مراحل مختلف اداری و قانونی و دریافت مجوزهای لازم از شهرداری
مراحل دریافت مجوز تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
در ابتدا معاملات ملکی مشاوران املاک برای شما توضیح خواهند دارد که مراحل دریافت مجوز تغییر کاربری بطور کلی ۶ مرحله دارد که در اینجا به اختصار به آن ها میپردازیم :
مرحله شماره یک :
اولین گام برای تغییرکاربری ملکتان پرداخت عوارض است. با پرداخت عوراض ساختمان به شهرداری می توانید اولین گام را بردارید.
مرحله شماره دو :
در مرحله شماره دو باید اطلاعات ساختمانی که برای تغییر کاربری آن قصد اقدام دارید، توسط بازرس و کارشناس شهرداری تایید شود. برای این کار شما درخواست اعلام نظریه کارشناسی را به شهرداری تحویل و بعد از آن با بازدید کارشناس و تایید اطلاعات ساختمانتان مرحله دوم هم به اتمام میرسد.
مرحله شماره سه :
در این مرحله زمان و هزینه زیادی را باید صرف کنید. در مرحله سوم باید از دفتر خدمات نوسازی شهرداری نقشه جدید ساختمانتان را دریافت کنید. این نقشه باید شامل همه موارد از جمله تعداد طبقات، متراژ بنا، پارکینگ، نورگیری و … باشد.
مرحله شماره چهار :
در مرحله شماره چهار باید نقشه اصلی را بر اساس نقشه ای که در مرحله پیش از شهرداری دریافت کرده اید، طراحی کنید. این نقشه باید بر اساس ضوابط اعلامشده توسط شهرداری باشد.
مرحله شماره پنج :
بعد از طی کردن مراحل بالا و تائیدیه نقشه اصلی، باید برای دریافت پروانه ساخت اقدام کنید. پروانه ساخت بر اساس کاربری جدید توسط خدمات نوسازی شهرداری مربوطه صادر میشود.
مرحله شماره شش :
بعد از طی مراحل بالا و دریافت مجوزهای جدی، تخریب ملک قبلی و بازسازی آن با کاربری جدید انجام میشود.
مدارک لازم برای دریافت مجوز تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
برای دریافت مجوز به مدارک زیر نیاز دارید :
- مدارک کامل شناسایی مالک( کارت ملی جدید یا برگه رسید آن) و در صورت نبود مالک، مدارک وکیل قانونی وی با وکالت نامه معتبر
- اصل سند ملکی که قرار است تغییر کاربری داده شود. (مقاله انواع سند ملکی را مطالعه کنید)
- مشخصات کامل و دقیق ملک مورد نظر
- تاییدیه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات ملک
- نقشه جدیدی که در مرحله شماره چهار تهیه کرده اید و شهرداری آن را تایید کرده است.
- طی مراحل قانونی و اخذ مجوز های لازم که در بالا توضیح دادیم.
استثناهای تغییر کاربری ملک چیست ؟
همانطور که گفتیم بطور کلی نمیتوان از ملک مسکونی بدون اینکه تغییر کاربری انجام دهیم، استفاده تجاری کنیم. اما در قانون چند بند آوردهشده که بعضی از مشاغل برای این موارد، استثنا هستند. ای مشاغل شامل موارد زیر هستند :
- مشاغل خانگی
- دفاتر مطبوعات
- دفاتر وکالت
- مطب پزشکان
- دفاتر ازدواج و طلاق
- دفاتر مهندسی
برای اطلاع از مسائل حقوقی ملک در زمان بستن قرارداد و معاملات مکی با یک مشاور حقوقی ملک مراجعه نمایید.
