قراردادهای مشارکت در ساخت، یکی از پرسودترین و در عین حال پرچالشترین توافقات ملکی محسوب میشوند. متاسفانه گاهی اوقات شیرینی این شراکت هوشمندانه به دلیل بروز اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت به تلخی میگراید. این چالشها ریشه در نقصهای موجود در متن قرارداد اولیه، مشکلات مالی پیشبینینشده یا عدم پایبندی طرفین به تعهداتشان دارند. حل این مشکلات نیازمند آگاهی کامل از قوانین و دریافت مشاورههای تخصصی است تا سرمایه طرفین از خطر نابودی حفظ شود. ما در این مقاله قصد داریم شما را با ریشههای اصلی این درگیریها و راهکارهای قانونی حل آنها آشنا کنیم. با ما همراه باشید!
علل اصلی اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت
شناخت ریشههای درگیری، اولین قدم برای مدیریت صحیح یک پروژه ساختمانی است. بسیاری از پروژههای ساختمانی نیمهکاره رها میشوند، تنها به این دلیل که طرفین درک درستی از تعهدات خود ندارند و پیشبینیهای لازم را انجام ندادهاند. وقتی شفافیت در توافقات جای خود را به ابهام میدهد، ناخودآگاه زمینه برای بروز اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت فراهم میشود. این دلایل میتوانند ماهیت مالی، فنی یا حقوقی داشته باشند.
مشکلات مالی
امور مالی، همیشه یکی از حساسترین بخشهای هر شراکتی هستند و در صنعت ساختمان اهمیت دوچندانی دارند. در پروژههای مشارکت در ساخت، نوسانات بازار و تورم ناگهانی میتواند تمام محاسبات اولیه طرفین را به هم بریزد. گاهی سازنده توانایی تامین نقدینگی را از دست میدهد و پروژه متوقف میشود. از طرف دیگر، احتمال دارد مالک در پرداخت سهم خود یا هزینههای اضافی توافقشده تعلل کند. این تاخیرها در پرداخت مستقیما باعث ایجاد تنش و اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت بین شرکا میشود. شفاف نبودن نحوه تقسیم هزینهها و عدم پیشبینی نوسانات قیمت مصالح، آتش این اختلافات را شعلهورتر میکند. بنابراین مدیریت مالی دقیق و توافق مکتوب بر سر جزئیات هزینهها اهمیت حیاتی دارد!
عدم تطابق شرایط قرارداد
یک قرارداد استاندارد باید دقیق، شفاف و بدون هیچگونه ابهامی باشد. متاسفانه بسیاری از افراد به قراردادهای آماده و کلی اکتفا میکنند که جزئیات فنی و حقوقی را پوشش نمیدهد. وقتی بندهای قرارداد دوپهلو یا گنگ نوشته شوند، هر یک از طرفین برداشت متفاوتی از وظایف خود خواهد داشت. این سوءتفاهمها دقیقا در زمان اجرا خود را نشان میدهند و باعث بروز اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت میشوند. مثلا مشخص نبودن نوع دقیق مصالح مصرفی یا استانداردهای ساخت، یکی از همین موارد شایع است!
عدم اجرای تعهدات
اساس هر شراکتی بر اعتماد متقابل و انجام صحیح وظایف استوار است. زمانی که یکی از طرفین به هر دلیلی از انجام وظایف خود شانه خالی میکند، اعتماد طرف مقابل به سرعت از بین میرود. مثلا سازنده متعهد میشود که ساختمان را در تاریخ مشخصی تحویل دهد، اما کار را رها میکند یا کند پیش میبرد. یا مالک متعهد به تخلیه ملک یا انتقال وکالت کاری میشود اما تعلل میورزد. این بدقولیها و بیمسئولیتیها مستقیما منجر به اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت خواهد شد. پایبندی دقیق به زمانبندی و کیفیت کار توافقشده، تنها راه جلوگیری از این نوع درگیریها و پیشبرد موفقیتآمیز پروژه تا مرحله پایان کار است!
نمونههای رایج اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت
حالا که با علل کلی آشنا شدیم، بهتر است نگاهی به مصادیق عینی و پرتکرار این مشکلات بیندازیم. در دنیای واقعی ساختوساز، پروندههای حقوقی معمولا حول محور موضوعات مشخصی میچرخند که تکرار آنها بسیار زیاد است. آگاهی از این نمونهها به شما کمک میکند تا دید بازتری نسبت به پروسه مشارکت داشته باشید.
اختلاف در درصد سود
تعیین سهمالشرکه یا همان درصد سود طرفین، از جنجالیترین و حساسترین بخشهای قرارداد است. در ابتدای کار و روی کاغذ همه چیز منصفانه به نظر میرسد. اما با پیشرفت پروژه و تغییر ارزش ملک یا هزینههای ساخت، یکی از طرفین احساس زیان میکند. مثلا اگر قیمت آپارتمان جهش ناگهانی داشته باشد، مالک حس میکند درصد توافقی ناعادلانه است.
تاخیر در تکمیل پروژه
زمان در پروژههای ساختمانی، معادل طلاست و هیچکس دوست ندارد سرمایهاش برای مدت نامعلومی بلوکه شود. گاهی سازندگان به دلیل مدیریت ضعیف یا کمبود بودجه، نمیتوانند پروژه را سر موعد تحویل دهند. از سوی دیگر، مالکین روی زمان تحویل آپارتمانهای نوساز حساب باز کردهاند و برنامهریزی کردهاند. این تاخیرهای غیرموجه یکی از شایعترین نمونههای اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت است که به ادعای خسارت منجر میشود. تعیین جریمه دیرکرد روزانه (وجه التزام) در قرارداد، راهکار خوبی است تا طرفین نسبت به زمانبندی حساس باشند!
مشکلات مربوط به انتقال ملک یا مالکیت آن
انتقال سند همیشه مرحلهای پرخطر و بسیار حساس در طول پروژه است. در اکثر موارد، توافق میشود که مالک در چند مرحله و متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، بخشی از سند را به نام سازنده بزند. اگر مالک به بهانههای مختلف از انتقال سند خودداری کند، سازنده دلسرد میشود و کار را متوقف میکند. برعکس، گاهی سازنده پیشفروش غیرقانونی انجام میدهد که مالک را به دردسر میاندازد. این مسائل حقوقی پیچیده، منشا بسیاری از پروندههای اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت در دادگاهها هستند. وجود یک داور مرضیالطرفین و تعیین دقیق زمانهای انتقال سند در دفترخانه، میتواند از این بنبستهای حقوقی خطرناک جلوگیری کند!
چگونه میتوان از بروز اختلافات جلوگیری کرد؟
هزینه و زمانی که صرف حل یک دعوی حقوقی میشود، بسیار بیشتر از هزینهای است که برای تنظیم یک قرارداد اصولی میپردازید. شما میتوانید با رعایت چند نکته کلیدی و هوشمندانه، ریسک بروز اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت را به حداقل ممکن برسانید.
تدوین قرارداد دقیق
قرارداد شما شناسنامه و هویت پروژه شماست و باید بینقص باشد. هرچقدر این شناسنامه دقیقتر و کاملتر باشد، مسیر اجرای کار شفافتر خواهد بود. در تدوین قرارداد نباید به کلیات بسنده کنید و باید وارد جزئیات شوید. تمام موارد از نوع مصالح (برند و درجه کیفیت) گرفته تا تاریخ دقیق مراحل اجرایی باید مکتوب شوند. وقتی همه چیز روی کاغذ با صراحت نوشته شده باشد، جایی برای تفسیر اشتباه باقی نمیماند. یادتان باشد که قول و قرارهای شفاهی در دنیای تجارت هیچ اعتباری ندارند!
دریافت مشاوره حقوقی پیش از امضا
بسیاری از افراد تصور میکنند که دانش عمومی برای بستن قراردادهای سنگین ملکی کافی است. اما اصطلاحات حقوقی پیچیدگیهایی دارند که فقط یک متخصص با تجربه از عهده درک آنها برمیآید. مشورت با یک وکیل متخصص قبل از امضای هر برگهای، چشم شما را به روی خطرات پنهان باز میکند. آنها میتوانند بندهای خطرساز را شناسایی و به نفع شما اصلاح کنند.
بررسی جوانب مالی پروژه
قبل از شروع، طرفین باید پرینت حساب و توانایی تامین بودجه یکدیگر را به دقت بسنجند. سازنده باید اثبات کند که سرمایه لازم برای ساخت و تکمیل پروژه را دارد. مالک نیز باید از عهده هزینههای مربوط به خود مانند خلافی یا عوارض برآید. شفافسازی منابع مالی و تعیین دقیق هزینههای ساخت، از توقف پروژه جلوگیری میکند!
راهحلهای قانونی برای حل اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت
با وجود تمام پیشگیریها، گاهی اوقات بروز مشکل در طول پروژه اجتنابناپذیر است. در چنین شرایطی نباید دستپاچه شوید یا تصمیمات احساسی و عجولانه بگیرید. قانون برای حلوفصل این چالشها مسیرهای مشخصی را تعیین کرده است. انتخاب روش درست برای حل درگیری، میتواند در زمان و هزینه شما صرفهجویی چشمگیری کند!
مذاکره و مصالحه
در بسیاری از موارد، طرفین با یک مذاکره آرام و منطقی میتوانند به توافق جدیدی برسند. لجبازی فقط کار را سختتر میکند و پروژه را ماهها عقب میاندازد. سعی کنید با دیدگاهی تعاملی و با هدف حل مسئله وارد گفتگو شوید. تنظیم یک متمم برای قرارداد میتواند راهگشا باشد. حل مسالمتآمیز مشکلات و دوری از اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت باعث میشود پروژه سریعتر به جریان بیفتد و روابط کاری نیز حفظ شود.
مراجعه به داوری
اگر مذاکره مستقیم جواب نداد، نوبت به نهاد داوری میرسد که گزینهای عالی است. در متن اکثر قراردادهای حرفهای، شخصی یا موسسهای به عنوان داور مرضیالطرفین تعیین میشود. حکم داور مانند حکم دادگاه لازمالاجرا است، با این تفاوت که پروسه رسیدگی بسیار سریعتر انجام میشود. داور با بررسی مستندات و شنیدن حرفهای طرفین، رای قطعی خود را صادر میکند!
دعاوی قضایی
زمانی که تمام راههای مسالمتآمیز و داوری به بنبست میخورد، چارهای جز طرح دعوی در مراجع قضایی باقی نمیماند. در این مرحله، قاضی بر اساس قوانین مدنی و مفاد قرارداد حکم صادر میکند. اگرچه این روش زمانبر و هزینهبر است، اما قدرت اجرایی دولت پشت آن قرار دارد. در پروندههای پیچیده که کلاهبرداری صورت گرفته، دادگاه مطمئنترین مرجع است. دریافت راهنمایی از یک وکیل یا مشاور حقوقی ملک، برای دفاع از حقوق شما در پروندههای اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت کاملا ضروری است!
جمعبندی: پیشگیری از اختلافات در قراردادهای مشارکت در ساخت
قراردادهای مشارکت در ساخت در اصفهان، فرصتی عالی برای سودآوری و نوسازی سرمایه هستند؛ البته به شرطی که هوشمندانه مدیریت شوند. همانطور که خواندید، اختلاف قرارداد های مشارکت در ساخت اغلب ناشی از ناآگاهی و قراردادهای ناقص است. تیم تخصصی املاکداران با تجربه سالها فعالیت در حوزه حقوقی املاک، آماده است تا در تمام مراحل، از تنظیم قرارداد گرفته تا حل اختلافات، کنار شما باشد. اگر سوالی دارید یا نیاز قرارداد خود را بهصورت دقیق بررسی کنید، همین حالا با کارشناسان حرفهای ما در املاکداران تماس بگیرید و با خیالی آسوده پروژهتان را آغاز کنید!
سوالات متداول
۱. بهترین راه برای جلوگیری از اختلافات مشارکت در ساخت چیست؟
تنظیم یک قرارداد دقیق با جزئیات کامل و تعیین داور مرضیالطرفین بهترین راه پیشگیری است.
۲. اگر سازنده در تحویل ملک تاخیر کند چه باید کرد؟
میتوانید طبق مفاد قرارداد درخواست خسارت (وجه التزام) کنید و در صورت ادامه، قرارداد را فسخ کنید.
۳. آیا رای داور در اختلافات ملکی لازمالاجرا است؟
بله؛ رای داور قانونی است و مانند حکم دادگاه ضمانت اجرایی کامل دارد.
۴. آیا مالک میتواند در حین ساخت، سهم خود را بفروشد؟
خیر؛ مگر اینکه این حق به صراحت در قرارداد مشارکت ذکر شده باشد.
