بازار مسکن در سال‌های اخیر مانند بسیاری از بازارهای دیگر، افت و خیزهای زیادی را پشت سر گذاشته است. این نوسان در بسیاری از مواقع خارج از تصور و همچنین دور از تحلیل‌های کارشناسان بوده است. در ادامه این مقاله به وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ و پیش بینی بازار مسکن در زمستان ۱۴۰۰ می پردازیم.
برای کسب اطلاعات دقیق‌تر و بیشتر از بازار مسکن می توانید با مشاوران ما در بخش خرید و فروش منزل مسکونی در اصفهان ارتباط حاصل فرمایید. همچنین اگر قصد فعالیت در حوزه های دیگری از املاک و مستغلات را دارید، می توانید در صفحه اصلی املاک داران از خدمات ویژه ما بهره مند شوید.
همانطور که در بازارهای دیگر نیز شاهد بودیم، قیمت‌های دستوری، اقدام به جذب سرمایه از کلیه بازارها برای جبران کسری بودجه دولت، دقیقا همان بلایی که بر سر بازار بورس و ارز آمد، قوانین اقیم مانده، دولت بی تدبیر و سایر موارد از این دست، اجازه وقوع پیش بینی‌ها را نداد و باعث تغییر روند شد. همچنین هیچکدام از بازارها از روند نمودار طبیعی خود پیروی نکردند.
اگر به عنوان یک مشاور املاک می خواهید به تجزیه و تحلیل بازار مسکن و پرداخته و مولفه های تاثیرگذار بر این حوزه را بشناسید، به صفحه آکادمی مراجعه کرده و در آموزش پیشرفته املاک اصفهان شرکت نمایید.
این تغییرات در صنعت املاک باعث شد تا بسیاری از خریداران، نتوانند انتظارات خود را در این بازار برآورده ساخته و عملا ارزش پولشان برای خرید در بازارهای دیگر نیز کافی نباشد. همچنین انتظارات افراد از سرمایه گذاری در این بازار نیز تغییر کرده است. تا قبل از این یکی از پرسود ترین سرمایه گذاری‌ها در بازارهای ایران، حوزه مسکن بود، ولی اکنون این موضوع نیز با تردید روبه رو شده است.
به همین دلیل پیش بینی بازار مسکن در زمستان ۱۴۰۰ متفاوت از بازارمسکن در آینده وجود دارد. لذا در ادامه همگام با وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ به پیش بینی وضعیت بازار در زمستان نیز خواهیم پرداخت تا از مزایا و معایب سرمایه گذاری در بازار مسکن اطلاعات بیشتری کسب نمایید.
دلیل تغییرات ناگهانی بازار مسکن۹۹
همانطوریکه هر صنعت و یا بازاری دارای افت و خیزهای زیاد است و یا بطور فصلی ممکن است با افزایش و کاهش تقاضا مواجه باشد، روند تغییرات قیمت در بازار مسکن نیز بدین صورت است که، بعد از یک مدت طولانی رکود تقریبا یک سال با رونق و افزایش قیمتها مواجه هستیم و سپس بازار به رکود شدید فرو می‌رود. نمودار قیمت مسکن در ۵۰ سال اخیر همیشه نشانگر این روند صعودی و نزولی بوده است. اما از انتهای سال ۹۸ تاکنون بازار به وسیله محرک های دیگری همچون سیاست و روابط خارجی، از حالت عادی خارج شده و عملا نمودار آن نیز تغییر جهت داده است.
از آنجائیکه تقریبا تمامی فعالان اقتصادی و مخصوصا فعالین حوزه مسکن از نیمه سال ۹۸ رکود بازار را پیش بینی می‌کردند، تقریبا هیچ کس فکر نمی‌کرد که یک سری سیاست‌های غلط ارزی و یا روابط خارجی بتواند نمودار با سابقه‌ای که همیشه یکی از پایه‌های تحلیل املاکی‌ها بوده را، به یک باره تغییر دهد. و آن هم نه یک تغییر جزئی و کوتاه مدت بلکه تغییری عظیم که اثرات آن تا به هنوز یعنی وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ نیز لمس می‌شود.
سری به آن دوران بزنیم
از تحرکات دولت بی تدبیر دهم و یازدهم مشخص است که نمی‌تواند از عهده مخارج دولتی برآید و در مقاطع زمانی گذشته دست به دامان بازارهای بورس و ارز شده تا بتواند نقدینگی فراهم نماید و هزینه های گزاف خود را جواب بدهد. در این زمان که دیگر دستش از همه این بازارها عملا کوتاه شده است و نمی‌تواند کسب درآمد نماید، دست به دامان سایر راهکارها می‌شود.
اوضاع سیاسی با سوء مدیریت دولت، آنقدر به هم ریختگی دارد که بسیاری از بازارها به همین تناسب در رکود عمیق به سر می‌برند و شاید بسیاری از سیاست مداران فکر می‌کنند که راهکار خروج از این بن بست نگاه به خارج از کشور است. همچنان آغاز شیوع کرونا در جهان، بیماری با آینده نامعلوم، نیز بر این نگاه مزید بر علت شده و باعث تغییرات زیادی می شود.
هیجانات قیمتی که از آبان ۹۸ شروع شده‌اند نیز، تاثیرات تورمی زیادی دارد. تا حدی که کارشناسان حوزه مسکن اعتقاد به آغاز رکود بازار دارند، اما هیچکس گمان نمی‌برد که قیمت ها شروع به افزایش کنند.
مهم بودن نتیجه یک انتخابات در آن سر دنیا در سال ۹۹، مدیران را از کار اصلی واداشته تا ببینند هزینه‌های خارجی‌شان چقدر جواب می‌دهد. تقریبا تمام کارهای مملکت زمین گذاشته شده و آنقدر که از اوضاع دولت آمریکا خبر داریم از اخبار کشور خودمان غافل مانده‌ایم. این همه اتفاقات عجیب و غریب، خود کافیست تا قطار اقتصاد آنچنان از ریل خود خارج شود که بازگرداندنش به مسیر اصلی شاید سال‌ها زمان ببرد.
مذاکرات برجامی نه تنها در این مدت گرهی از مشکلات کشور باز نمی‌کند، که هر روز حلقه فشارهای اقتصادی را تنگ‌تر می‌کند. از طرفی دولتمردان اعتقادی به تولید داخلی ندارند و طی این سال ها نه تنها بسیاری از کارخانه ها تعطیل شده‌اند بلکه رواج واردات بی رویه و گران قیمت کمر ذخیره ارز کشور را شکسته است.
حال کشوری با دنیایی از مشکلات مانده است و چاره بی چاره این همه مشکل که، از ۴۰ سال پیش تاکنون هیچکس فکر اساسی برای آن نداشته است. آن هم بازار مسکن و یا تامین مسکن به تناسب جمعیت است.
یکی دیگر از دلایل به هم ریزی بازار عدم اطمینان مردم به تصمیمات یا بهتر گفته شود، وعده و وعیدهای دولت است. مردمی که به چشم خود دیده‌اند دولت در هر بازاری که پا می‌گذارد نه تنها خلاف وعده‌هایش عمل می‌کند بلکه می‌خواهد سود خود را کسب نماید و خارج شود و در این وانفسا آن که متضرر می‌شود کسی نیست جز عامه مردم.
این عدم اعتماد از سرمایه گذاری باعث می‌شود که مردم یک کشور از نقدینگی بالایی برخوردار باشند و نمی‌دانند که آن را به کدام بازار بسپارند. پس افزایش پول در دست افراد تورم زایی را به دنبال دارد. چون قدرت خرید و میزان تقاضا در قسمت‌های بدون کاربرد و عملا تنش زای بازار زیاد می‌شود.
تقریبا می‌توان گفت که تنها دولتی که اندکی به موضوع مسکن در کشور پرداخته است دولت‌های نهم و دهم هستند. آن هم نه یک برنامه ریزی بلند مدت و چاره ساز بلکه شروع پروژه‌هایی که اگرچه در یک مقطع زمانی بسیاری از افراد را صاحب خانه کرد، اما دولت‌های بعدی اعتقادی به ادامه این روند نداشتند و همچنین کیفیت پایین بعضی از این خانه‌ها باعث نارضایتی بسیاری از مردم شده است.
اگرچه این سیاست خانه سازی برای عموم به قیمت ارزان موقتی بود ولی اگر با دید بلند مدت تر به آن نگاه می‌شد، باز هم می‌توانست تاثیرات بهتری را از خود به جای بگذارد. ویا اگر در انجام این پروژه‌ها دقت و نظارت بیشتری بکار می‌رفت و یا از نیروی متخصص استفاده می‌شد، همچنین اگر جانمایی انجام شده برای ساخت و ساز مسکن مهر بهتر انجام می‌شد، تا ساکنین از فضا و امکانات بهتری برخوردار باشند، اکنون بهترین مستند برای شروع
ساختمان سازی برای اقشار کم درآمد همین موفقیت مسکن مهر بود.
وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰
پس از طی مسیر سیاسی و اقتصادی سال ۹۹، در سال ۱۴۰۰ با اما و اگرهایی روبه رو می‌شویم که بیشتر آن‌ها درباره انتخابات و تاثیر آن بر اقتصاد، به صورت کلی است. وعده‌های انتخاباتی خبر از ایجاد تغییراتی ژرف در بازارها مخصوصا حوزه مسکن می‌دهد.
پس از پیروزی رئیس جمهور جدید، آغاز سیاست خانه دار کردن مردم، با ثبت نام در طرح نهضت ملی مسکن، کلید می‌خورد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که این نهضت می‌تواند بازار را به ثبات برساند و بسیاری دیگر عملا این کار را ناممکن می‌دانند (در ادامه و در قسمت پیش بینی بازار مسکن در زمستان۱۴۰۰ بیشتر به این موضوع خواهیم پرداخت).
در سال ۱۴۰۰ همچنان با افزایش قیمتها مواجه بودیم، اما نه به مقدار سال ۹۹. با این حال تا شهریور ماه افزایش قیمت ها با شیب ملایم ادامه داشت. اما در پاییز به ناگاه با کم شدن تقاضا در حوزه مسکن مواجه هستیم. کاهش قیمتی در حد ۵ تا ۱۰ درصد که به چند دلیل اتفاق افتاده است. یکی از این دلایل پایان فصل جابجایی و کاهش تقاضای مسکن با شروع فصل سرما است که البته هر ساله با این موج مواجه هستیم.
بار روانی شروع نهضت ملی مسکن نیز می‌تواند کمی بازار را به ثبات و آرامش برساند و همچنین بیشتر خریداران و یا فروشندگان را به تماشاچیان بازار تبدیل می‌کند. همچنین کاهش تقاضا توانسته است قیمت را تا حد بیشتری کاهش دهد و در این صورت عرضه کننده واقعی، قیمت را تا حد بیشتری کاهش می‌دهد تا بتواند به هدف فروش خود دست یابد.
دست یابی به ثبات نسبی و فرو رفتن بازار در رکودی که حداقل دو سال پیش باید عملی می‌شد، اکنون توانسته کنترل بازار را به دست بگیرد اما، هنوز هم نمی‌توان به قطعیت راجع به آینده صحبت کرد. چون کشور ما از جمله نقاط جهان است که متاسفانه همیشه تحت تاثیر تصمیمات ناگهانی و قوانین یک شبه قرار می‌گیرد. با این وجود در ادامه این نوشتار تحلیلی از آینده بازار ارائه خواهیم داد.
بازار مسکن زمستان ۱۴۰۰
با توجه به موارد یاد شده در تحلیل‌های پاییز ۱۴۰۰، می‌توان آینده نگری و پیش بینی بازار مسکن در زمستان ۱۴۰۰ به موارد زیر اشاره کرد:
- تئوری اول نشان می‌دهد که حباب پیش آمده در دوران رونق همیشه در دوران رکود بازار شکسته می‌شود و قیمتها با افتی هرچند کم روبه رو می‌شوند و سپس در دوران رونق بعدی، قیمت ها به همان شکلی که فنر فشرده رها می‌شود، به شدت افزایش پیدا می‌کنند. رکود شروع شده از آبان ماه ممکن است، اگر تحت تاثیر اتفاقات دیگر قرار نگیرد، در آخر سال نیز ادامه پیدا کند. کاهش ۵ تا ۱۰ درصدی قیمت روی داده در ماه‌های اخیر به احتمال زیاد تغییر بیشتری پیدا نکرده و ثابت می‌ماند.
- تئوری دوم بر این مسئله مبتنی است که ممکن است مذاکرات پرونده برجام به نتیجه برسد و در خوش بینانه ترین حالت تحریم‌های مالی برداشته می‌شود. در این صورت قیمت دلار پایین آمده و این موضوع تاثیر بسیار خوبی از نظر روانی و اقتصادی بر بازار مصالح ساختمانی و در نتیجه کاهش قیمتها دارد. البته خاطر نشان می‌شود که این موضوع در دراز مدت بر بازار تاثیر خواهد گذاشت.
- در تئوری سوم با شروع ساخت مسکن ملی روبه رو هستیم که می‌تواند شوک بزرگی را به بازار مصالح ساختمانی و نیروی انسانی وارد نماید. از آنجائیکه بیشتر کارشناسان معتقد هستند ساخت این تعداد از واحد مسکونی عملا غیر ممکن و یا خیلی دشوار است، می‌توان به شروع یک چالش در این باره اشاره کرد.
در این زمان به نیروی کار بیشتر و همچنین مصالح ساختمانی نیاز داریم. این مقدار از نیروی انسانی ماهر در کشور ما وجود ندارد که یا باعث شروع آموزش به تعداد بیشتری نیروی کار جوان می‌شود و یا دستمزدهای کارگران را به شدت افزایش می‌دهد.
از طرفی تامین مصالح ساختمانی در این حجم برای کارخانه‌های داخلی امکان ندارد و می‌تواند وابستگی به کشورهای دیگر را باعث شود. به علاوه پیش بینی می‌شود که شروع پروژه‌های ساختمانی در نهضت ملی مسکن، با افزایش قیمتها، هم در حوزه ساختمان و هم در مسکن همراه باشد.
- در تئوری چهارم از دیدگاه مشتریان به بازار نگاه می‌کنیم. وقتی افراد در بازار کالای مصرفی هر روز با افزایش قیمتها روبه رو هستند، نگرانی از بدتر شدن اوضاع قیمتها در بازار مسکن نیز آن‌ها را مجبور می‌کند تصمیم به خرید بگیرند. در این شرایط ترس از افزایش تورم و قیمت مسکن محرکی برای خرید یک واحد هرچند کوچک آپارتمانی می‌شود. در این دیدگاه تقاضا برای شکل خاصی از ساختمان با متراز کم افزایش پیدا کرده و در نتیجه قیمتها افزایش می‌یابند. این موارد قسمتی از پیش بینی و وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ است.
حقایق بازار مسکن
شاید دولت تصور کند که با قراردادن تسهیلاتی مانند وام مسکن یک میلیارد تومانی جوانان که بعد از ۱۵ سال سرمایه گذاری به آنان تعلق می‌گیرد، می‌تواند از پس تقاضای مسکن جوانان در ۱۵ سال آینده برآید اما تاریخ ثابت کرده است که هیچ گاه قیمتها به شدت ریزش نکرده و همیشه با شیب ملایمی هم که شده در حال افزایش است.
در این صورت در پانزده سال آینده نمی‌توان با یک میلیارد تومان حتی یک متر خانه تهیه کرد چه برسد به خرید یک خانه کامل. موارد بسیار مهم که در مقاله‌ی وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ ،که در حوضه مسکن تاثیر زیادی دارند.
- بهتر گفته شود مسولین و تصمیم گیرندگان حوزه مسکن هیچگاه به رشد جمعیت و افزایش تقاضا برای مسکن فکر نکرده و یا برنامه ریزی درستی برای آن نکرده‌اند. اگر از ابتدا یک سیاست درست و اصولی برای تحقق ساخت و ساز به تناسب جمعیت صورت می‌گرفت، اکنون دغدغه کمتری در این مورد وجود داشت.
- از طرفی در چند ماه اخیر بسیاری از پیمانکاران و سازندگان ساختمانی به دلیل افت بازده سرمایه، رکود معاملات، کاهش توان متقاضیان و مواردی از این دست برای شروع پروژه‌های جدید دچار تردید شده‌اند. حتی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در چند ماه گذشته نشان از کاهش تمایل به ساخت و ساز در پایتخت دارد. این موضوع با آمار کسب شده از مرکز آمار که نشان می‌دهد یک سوم تقاضای بازار مسکن در تهران خانه ساخته شده است کاملا همخوانی دارد.
- در این شرایط بسیار دیده می‌شود که ترس از ارزان شدن مسکن در انبوه سازان به شدت دیده می‌شود. عدم ثبات در بازار و نگرانی از ایجاد تغییرات ناگهانی، باعث می‌شود که با ادامه جریان رکود، فروشندگان تمایل بیشتری به خرید از خود نشان دهند. همچنین عدم توانایی فروش واحدهای آپارتمانی، سازندگان ساختمانی را با کمبود نقدینگی و گرفتاری در تامین مالی پروژه‌ها روبه رو کرده است. لذا بیستر تمایل به فروش و یا پیش فروش آپارتمان‌های خود دارند.
- از سوی دیگر، اگر با شروع طرح مسکن ملی، سیاستی در روند تامین مصالح ساختمانی اندیشیده نشده باشد، زنجیره تامین مصالح دچار اشکال شده و با افزایش قیمتها روبه رو هستیم. لذا زمانی که قیمت تمام شده ساختمان سازی بالا برود، قیمت فروش آن نیز بالا رفته و عملا در بازار اثر بدی به جا خواهد گذاشت.
در این صورت یا روند ساخت و ساز باید آرام تر صورت گیرد و همزمان با کشش بازار باشد و یا باید از کشورهای دیگر در راه تامین مصالح کمک گرفت. همچنین بهترین سیاست در این زمینه استفاده از مصالح ساختمانی پیش ساخته و نوین است تا روند ساخت و ساز با سرعت بیشتری ادامه پیدا کند.
- از دیدگاهی دیگر نباید افزایش قیمتها که بر اثر روی آوردن مشتری به بازار اتفاق می‌افتد را فقط از دیدگاه منفی تماشا کرد، بلکه اگر رونق در تمامی صنایع مادر و همچنین صنعت ساختمان به دلیل افزایش ساخت و ساز روی دهد، آنقدر تاثیر مثبت بر اقتصاد خواهد داشت که تاب آوری در مقابل افزایش قیمت مسکن را نیز به دنبال دارد.
- یکی از حوزه‌های محجورمانده در سال‌های پس از انقلاب و حتی در زمان سازندگی، صنعت مسکن بوده است. شاید عده‌ای وام‌های مسکن را برای تقویت صنعت مفید بدانند ولی این وام‌ها گاهی با سودهای زیاد خود کمر دریافت کننده تسهیلات را در بازپرداخت خواهند شکست و تاثیر مثبتی که ندارند هیچ، گرفتاری حقوقی افراد را نیز بالاتر می‌برند.
ارائه تسهیلات بانکی هدفمند با سود کم، به جای تزریق پول از طرف دولت به بخش ساختمان نیز می‌تواند راهکار بهتری باشد. اگر این تسهیلات تنها به بخش مسکن و ساختمان تعلق بگیرد و آن هم تحت شرایط خاص، بسیار بهتر از افزایش نقدینگی در جامعه و به دنبال آن افزایش تورم است.
- سرمایه گذاری درست در بازارهای مورد اعتماد یکی از راهکارهای پیش روی مردم و دولت است. در گذشته که روند بازار طبیعی تر بود و شاید کمتر از رانت استفاده می‌شد، سرمایه گذاری در هر حوزه با خیال راحت تر اتفاق می‌افتاد. در این صورت افراد در انتخاب بازار سرمایه مختار بودند و با استفاده از نمودارها روند گذشته را بررسی کرده و یک پیش بینی خوب را ارئه می‌دادند. در چند سال گذشته همگام با اتفاقات پیش آمده در بازارهای دیگر مثل بورس و ارز، سرریز بسیاری از سرمایه‌ها به اجبار وارد حوزه ملک و مسکن شد.
اگر دولت‌ها بازار بورس را جذاب و عمق دار می‌کردند می‌توانست اثر بسیار خوبی بر روی جذب اضافه سرمایه داشته باشد، به پیشرفت صنایع و تولید داخل کمک کند و همچنین به علت وجود بسیاری از کالای ساختمانی همچون آهن آلات و سیمان در بورس، کمک شایانی به صنعت ساختمان هم می‌شد. اگر این اتفاق بیفتد وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ بسیار متفاوت خواهد بود.
از طرفی با افزایش تولید داخل، هم بخش صادرات رشد بیشتری داشت و به دنبال آن ورود ارز به کشور افزایش می‌یافت و هم از واردات بی رویه جلوگیری می‌شد. در این صورت نحوه قیمت گذاری ساختمان به میزان زیادی نسبت به اکنون متفاوت می‌شد.
افزایش اعتماد برای سرمایه گذاری در بازارهای موازی می‌تواند سوداگری در حوزه املاک و مستغلات را به حداقل رسانده و مصرف کننده واقعی را به بازار بکشاند. این سرمایه گذاری‌های هدفمند باعث متعادل تر شدن قیمتها نه تنها در املاک که در سایر کالاهای مصرفی نیز می‌شود.
در نهایت می توان یادآوری کرد که با توجه به قوانین و همچنین تصمیمات دولت، در ادامه سال شاهد ثبات بیشتری در قیمت ها باشیم. البته که جریانات ساسی می تواند باز هم قاعده بازی را عوض کند، ولی پیش بینی ها حاکی از آرامش و حتی کاهش قیمت ها درباره بساری از کالاهای مصرفی است. برای اطلاعات بیشر در باره وضعیت بازار مسکن در آبان ۱۴۰۰ با مجومعه‌ی املاک داران تماس بگیرید و از مشاوران مجوعه استفاده کنید.
