مشارکت در ساخت و اختلافاتی که در این باره وجود دارد، جزو یکی از بحث برانگیزترین قراردادهای ملکی است. زیرا در ابتدا زمان عقد قرارداد تا وقتی که ملک ساخته می شود هر کدام از افراد باید تعهدات بسیاری را انجام دهند. در ضمن همگی این تعهدها باید به همراه ضمانت های اجرایی متناسب باشد که در قرارداد ذکر شده است.
چنانچه مواردی که در قرارداد بیان‌شده ناقص یا مبهم باشد باعث ایجاد اختلاف و حتی توقف پروژه و ضرر و زیان دو طرف خواهدشد. برخی مواقع این گونه مشکلات، به صورت مسالمت آمیز حل می شود؛ ولی بعضی از موارد نیاز به قضاوت افراد آگاه و با تجربه دارد. بنابراین یا باید از طریق دادگستری حل شود یا فردی که امین هر دو طرف است داوری شود. در این مقاله سعی داریم تمام حالات و موارد مهم اختلاف در مشارکت ساخت و ساز را مورد بررسی قرار دهیم تا موجب بالا رفتن اطلاعات و رفع ابهامات شود.
سه موضوع ادعا، اختلاف و دعوا از نظر معنایی کاملا با هم متفاوت است و ما برای شروع این مبحث، ابتدا باید آن ها را از نظر معنایی مورد بررسی قرار دهیم.
ادعا به معنا این است که در مراکز قضایی مطرح نشده باشد و یکی از طرفین قرارداد نسبت به بقیه افراد این موضوع را مطرح کرده باشد. ممکن است ادعا موجه و یا غیر موجه باشد. مثلا درخواست مالک جهت پرداخت وجه التزام، در صورت تاخیر در اجرای مفاد پروژه نمونه ای از این ادعاها محسوب می شود.
اختلاف زمانی بروز می کند که به ادعای مطرح شده جوابی داده نشود. به همین دلیل موجب دعوا بین طرفین خواهد شد و به صورت قانونی یا غیر قانونی برای رسیدن به خواسته های خود تلاش می کنند.
دعوا زمانی ایجاد می شود که شروط زیر را داشته باشند: حق قانونی و شرعی فرد باشد و حق قانونی و مشروع مورد تجاوز یا انکار قرار گیرد. اگر هر کدام از این دو قانون را شامل شود فرد حقیقی می تواند صاحب دعوا شود و از مراکز مورد نظر اقدام نماید.
اختلاف قراردادهای مشارکت در ساخت به دو نوع قراردادی و غیر قراردادی تقسیم می شود. این اختلاف ناشی از کم تجربه بودن افراد و کمک نگرفتن از مشاورین در این زمینه است. در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت.
اختلاف قراردادی به اختلافی می گویند که از قرارداد مشارکت در ساخت سرچشمه می گیرد. ریشه اصلی این این اختلاف شامل تفسیر قرارداد مشارکت در ساخت و اختلاف در اجرای قرارداد است. در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت.
اختلاف در تفسیر قرارداد از جمله مواردی است که باعث بحث در امر مشارکت ساخت و ساز می شود. اختلافی که ناشی از برداشت هر دو طرفین از متن قرارداد است. این مسئله در مورد متن های که مبهم است بیشتر صدق می کند. عبارت های که در یک قرارداد به کار می رود از نظر تفسیر به سه نوع دیده می شود. نوع اول، صراحتی است که در متن به کار گرفته شده است. در این حالت همه امور به صورت واضح و به دور از ابهام بیان خواهد شد.
نوع دوم، حالت ظهور است. در این نمونه، با کمی کنکاش و بررسی امور قرارداد به راحتی قابل شناسایی است. در نوع سوم، مبحث اجمال بوده که تعیین خط مشی های دو طرف بسیار پیچیده و مشکل است. تفسیر قرارداد زمانی اتفاق می افتد که یکی از حالت های ظهور یا اجمال در قرارداد وجود دارد.
به سبب اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت جزو عقود معین نیستند، به طبع قوانین زیادی در مورد آن ها وجود ندارد. برای همین متن قرارداد آن از اهمیت بسیاری برخوردار است.
مهمترین عوامل اختلاف طرفین در تفسیر قرارداد شامل واضح نبودن عبارت ها و مفاد قرارداد، تنظیم قرارداد توسط افراد عامی، وجود ابهام در متن قرارداد، عدم درک مفاهیم یکسان از مفاد قرارداد و تناقض داشتن بندهای قرارداد است.
یکی از حالت های اختلاف قراردادی، موضوع اختلاف در اجرای قرارداد است. وقتی دو طرف در یک کار از جمله مشارکت در ساخت، تعهداتی را اجرا می کنند هر کدام باید به آن ها به بهترین شکل عمل کنند.
مثلا تعهد در اخذ پروانه ساخت و تکمیل بنا، تجهیزات و غیره را می توان نام برد که اختلاف طرفین ممکن است شامل یکی از موارد گفته شده باشد. در این مورد مراجع مربوطه فرد متعهد را ملزم به اجرای تعهدات خود می کند و حتی نسبت به ضرر و زیان مالی نیز متعهد می شود. در صورت داشتن اعتراض می تواند در همان دادگاه نسبت به رای صادر اعتراض یا تقاضای ابطال کند.
اختلاف غیر قراردادی، مشارکت در ساخت و ساز به سه دسته تقسیم می شود. اختلاف ناشی از ملک، اختلاف ناشی از شرایط محیطی و اختلاف ناشی از اشخاص ثالث نمونه های اختلاف غیر قراردادی هستند.
اگر بگویم که اختلاف قراردادهای مشارکت، ناشی از مالک جزو مهمترین اختلافات است سخن گزافی نگفتیم؛ زیرا تعداد بسیاری زیادی از این نوع اختلافات وجود دارد. مهمترین اختلافاتی که مالک منشاء آن است می توان ممنوع المعامله شدن مالک، فسخ وکالت توسط مالک، اجرا نکردن تعهدات، انتقال ملک به افراد دیگر و غیره را نام برد.
اختلافاتی که دلیل آن سازنده یا سرمایه گذار است شامل نداشتن توانایی مالی لازم، عدم اجرایی تعهدات، تغییر نقشه در نبود مالک، نبودن متراژ مورد توافق، بی کیفیت بودن مصالح و تجهیزات، عدم رعایت ایمنی، تغییر کاربری ملک بدون اطلاع مالک، انتقال سهم خود بدون اطلاع مالک، پیش فروش ملک، تخلف در مقررات، از کار افتادگی، ناقص بودن موارد اجرایی است.
اختلافات قراردادهای مشارکت در ساخت که ریشه آن ملک است شامل موارد زیر هستند:
متاسفانه باید بگوییم که در کشور ما در خصوص تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت هیچ گونه قوانین خاصی اعمال نشده تا حدی که توسط یک فرد ناوارد این قراردادها شکل می گیرد.
به کارگیری پیشنهادات و موارد زیر، موجب می شود که اختلافات این نوع قراردادها به کمترین میزان خود برسد:
اجرای تمامی نکات موجب می شود که تمامی مراحل بدون کم کاست انجام پذیرد و هیچ گونه شک و شبه ای را برای طرفین قرارداد باقی نمی گذارد. در ضمن شاهد کاهش قراردادهای بی کیفیت و ضعیف هم خواهیم بود.
به خاطر پیچیدگی قراردادهای مشارکت در ساخت، اختلافات آن هم زیاد می شود. وجود چنین مشکلاتی ناشی از کمبود یا نبود قوانین و مقررات ناظر بر این بخش، ضعیف و مبهم بودن متن قرارداد است. این موضوع باعث شده که حل آن ها با مشکلاتی مواجه شود و حتی بدون نتیجه باقی بماند.
روش های قابل استفاده در صورت مواجه شدن با اختلافات که به ترتیب به آن اشاره می کنیم:
همانطور که از معنایی این کلمه مشخص است کناره گیری از وارد شدن به مراحل حل اختلاف و گذشتن یکی از طرفین از حقوق خود در این روش است.
همیشه مذاکره بین طرفین یکی از بهترین راه های موجود در برخورد با اختلاف نظر است که در این حین پیشنهادهای طرفین باعث می شود که مراحل به راحتی پیش رود. در مرحله مذاکره کمک‌گرفتن از مشاوران و افراد خبره کمک زیادی به پایان اختلاف می کند.
در این روش شخص سومی با دانش و علم به این کار در این حوضه ورود می کند که تفاوت فاحشی با داور دارد. میانجیگر در اصل سازش و صلح را ایجاد می کند و قدرت اجرایی که داور دارد میانجیگر ندارد. میانجیگر همیشه به دنبال راهی است که دو طرف به توافق برسند و خبری از راه حل های حقوقی نیست.
در این روش هر دو طرف با تعیین یک داور، در مواقع لازم مراجعه می کنند و رای داور برای هر دو طرف لازم الاجرا است. عده ای از افراد در زمان به وجود آمدنِ اختلاف، برای تعیین داور اقدام می کنند که از جهات مختلف غلط است. چرا که برای طرفین ایجاد مشکل میکند و عملا غیر ممکن است.
مراجعه به دادگاه جزو آخرین راه های حل اختلاف است؛ زیرا علاوه بر هزینه بالای وکالت، دادرسی و زمان بر بودن، جزو مشکل ترین روش های حل اختلاف است.
به کارگیری هر یک از روش های بالا، با توجه به شرایطی که طرفین در آن قرار دارند به کار گرفته می شود. استفاده از هرکدام از موارد فوق باید با برنامه ریزی و مشاوره گرفتن از افراد آگاه انجام پذیرد. سپس با تعیین خط مشی های مناسب بهترین مسیر را برای رفع مشکل انتخاب نمایند.
با پیشرفته شدنِ جوامع انسانی و توسعه شهر نشینی، قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز به وجود آمدند. یکی از عواملی که باعث جذب مالکین و سازندگان به سمت جذب سرمایه است، همین افزایش قیمت ساختمان و در کنار آن افزایش سرمایه برای انجام این کار است.
در این میان با رعایت نکردن برخی از قوانین، اختلافاتی در زمینه مشارکت در ساخت و ساز می شود که برای حل و فصل آن دو مسیر وجود دارد. مسیر اول مراجعه به دادگاه و مراکز قضایی است که همه کارها به صورت قانونی و در مدت زمانی طولانی انجام می پذیرد. روش دوم استفاده از روش های جایگزین مثل مذاکره، میانجیگری و غیره است.
بهترین راه برای اینکه دچار اینگونه اختلافات نشوید طی کردنِ مراحل قانونی و کمک‌گرفتن از افراد خبره در این زمینه است. همچنین مالک و سازنده در شروع کار تمامی اختلاف نظرات را بیان کنند تا در پایان کار با مشکل مواجه نشوند. در این مقاله سعی کردیم اطلاعات لازم در زمینه اختلافات قراردادهای مشارکت در ساخت را بازگو کنیم تا شاهد کمتر شدن این گونه اختلافات و رفع موارد مشابه باشیم.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
