چگونه در ۵ مرحله برای زمین قولنامه‌ای سند بگیریم؟

یکی از مهمترین مراحل برای گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای تهیه و ارائه مدارک مورد نیاز این کار است. لذا پیش از معرفی این مدارک لازم است تا چند بخش مهم عنوان این مقاله را مورد بررسی قرار دهیم. ابتدا زمین قولنامه‌ای را تعریف می کنیم. سپس سند را مورد مطالعه قرار می‌دهیم. در پایان نیز انواع مدارک مورد نیاز و ارائه این مدارک برای گرفتن‌ سند زمین قولنامه‌ای را نام می‌بریم. شایان ذکر است که اگر با اطلاعات زیر به پاسخ‌های خود نرسیدید با کارشناسان املاک داران تماس بگیرید.

اگرچه داشتن سند برای ملک نیز همچون سایر کالاها، مزیت محسوب می‌شود اما هنوز هم بسیاری از املاک فاقد سند رسمی بوده و به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند. درباره بعضی معاملات مانند خرید خانه کلنگی در اصفهان که یک شهر تاریخی و با قدمت است، موضوع اخذ سند از اهمیت بیشتری برخوردار است. این بدان دلیل است که قباله‌های عادی بیشتر دستخوش جعل، فروش مال غیر، فروش به چندین خریدار و غیره قرار می‌گیرند. اقدام به ساخت و ساز و گرفتن مجوز ساخت و ساز نیز در این گونه املاک به دلیل عدم وجود سند، کار دشوارتری به نظر می‌رسد. همچنین موضوع مهم دیگر مراحلی است که باید برای تبدیل سند قولنامه ای به شش دانگ طی کنید. در ادامه مقاله به موضوع چگونه برای زمین قولنامه ای سند بگیریم، نیز پرداخته‌ شده است. هرچند برای مسائل حقوقی در حوزه ملک نیاز است که با یک مشاوره حقوقی ملک مشورت کنید.

ابتدا اجازه دهید تا به تعریف قولنامه بپردازیم. قولنامه همانطور که از نامش پیداست، به جهت تعهد متقابل میان دو نفر (حقیقی یا حقوقی) نوشته می‌شود. لذا باید در مراحل بعدی، ثبت زمین های قولنامه ای در دفاتر اسناد رسمی است طبق شرط‌های قولنامه عمل کرد. توافقاتی که بین دو طرف بدین گونه صورت می پذیرند (قولنامه ای)، شامل ماده ۱۰ قانون مدنی ایران و لازم الاجرا هستند. این موضوع بدین معناست که وقتی قولنامه نوشته شده و به امضای طرفین رسیده است، طرفین موظف هستند به تعهداتی که در آن نوشته شده و امضا کردند، عمل کنند وگرنه می‌توان از طریق دادگاه فرد متخلف را  مجبور به انجام تعهدات کرد.

پس اگر در قولنامه شرطی مبنی بر وجه التزام تعیین شده‌ باشد و یکی از طرفین بر عهد قولنامه پایبند نباشد. یا تعللی ایجاد کند باید به طرف مقابل وجهی پرداخت شود.

نحوه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

اگر شما برای خرید زمینی بدون سند اقدام کرده باشید، باید با در دست داشتن مدارک لازم به حوزه یا اداره ثبتی که زمین در آن قرار دارد مراجعه نمایید و برای ثبت سند زمین های قولنامه ای اقدام نمایید. در این حوزه‌ها یک سری هیئت رسیدگی به املاک فاقد سند وجود دارد که درباره این موضوع تصمیم نهایی را می‌گیرند. در نهایت نظر نهایی این هیئت بررسی می‌شود و حکم صادر می‌گردد. این هیئت از قاضی، رئیس اداره ثبت، رئیس اداره شهرسازی و جهاد کشاورزی تشکیل شده است. 

در واقع شما برای گرفتن سند ملک قولنامه ای کافیست دلایل خرید زمین بدون سند را توضیح دهید. آن‌ها با بررسی مدارک و تحقیقات لازم نظر و رای خود را اعلام خواهند کرد. چنانچه رای به نفع شما صادر شود و تصمیم به صدور درخواست سند برای ملک قولنامه ای شما بگیرند، سازمان اسناد و املاک دو بار در فاصله ۱۵ روزه این خبر را منتشر می‌کنند. در چنین شرایطی اگر کسی به این حکم اعتراض داشته باشد و یا ادعای مالکیت کند، بتواند اعتراض خود را در این فرصت مطرح سازد.

مدارک مورد نیاز گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای

۱- در املاک قولنامه‌ای: کپی از سند مالکیت زمین (سند اولیه) و قولنامه یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد.

۲- در املاک دارای سند مشاعی : سند مشاعی متقاضی و در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالت نامه های مربوطه.

۳- اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی

۴- کپی از سند مالکیت اولیه زمین (در اسناد قولنامه‌ای)

۵- اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا به مالکی که سند به نام او صادر شده‌است، برسد (در اسناد قولنامه‌ای؛ بنچاق).

۶- اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول، دوم، سوم، صفحه حدود زمین، توضیحات و صفحات انتقالات.

۷- نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده‌ است.

۸- فرم تکمیل‌شده گواهی تعیین مختصات زمینی در فایل Excel مربوطه.

۹- فیش بانکی که نیاز به اسکن ندارد. لذا مقدار پرداختی، شماره حساب و بانک مربوطه بایستی به‌روز بررسی شود.

به هرحال می توان این مدارک را در مکانی همچون کافی نت یا اگر دفترخانه وسایل مناسب را دارد، اسکن کرده و از طریق سی دی یا فلش بارگذاری کرد.

مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای

پس از تهیه مدارک گفته‌ شده در بخش قبلی، حالا به مراحل گرفتن‌ سند می پردازیم. نیاز به نقشه زمین با مختصات UTM است.

۱- پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر، متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدام کند.

۲- پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه‌ شده با نام Parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد.

۳- تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه یکی از موارد مهم این مراحل است. لذا پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی از کافی نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی، فرم درخواست پذیرش را در سایت https://sabtemelk.ssaa.ir تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمایید.

۴- مرحله بعدی ورود به قسمت تکمیل درخواست (صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره‌ای که در مرحله قبل دریافت‌ نموده‌اید و کد ملی متقاضی وارد شده‌ و درخواست خود را تکمیل می‌کنید.

۵- پس از تکمیل درخواست، یک پرینت از آن تهیه و با مدارک گفته‌ شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت‌ می‌نمایید. شایان ذکر است که این شماره رهگیری ۲۰ رقمی و شماره ورود و کد ملی برای مراجعات بعدی ضروری است. در نهایت به پایان رساندن‌ ثبت تقاضا و دریافت‌ شماره پرونده ضروری است.

زمین قولنامه ای را چگونه معامله کنیم؟

در بعضی از موارد ساختمان ها در زمین هایی با کاربری غیر مسکونی ساخته می‌شوند. این امر منجر به عدم توانایی در ثبت و اخذ سند رسمی می‌شود. به همین دلیل این نوع از زمین‌ها باید قولنامه‌ای معامله شوند.

علاوه بر این زمین‌هایی نیز وجود دارند که انتقال سند آن ها به هردلیلی به صورت رسمی انجام نمی‌پذیرد و این زمین‌ها به صورت قولنامه ای معامله می‌شوند. مواردی مثل : عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، تخلفات ساختمانی در بخش‌های مختلف، ساخت واحدی در همکف و پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیرمجاز و ساخت طبقه ای اضافی در پشت بام و غیره … باعث می‌شوند تا نتوانیم برای یک ملک سند رسمی دریافت کنیم.

عواملی مثل اجرای طرح‌های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان و … هم هستند که باعث می‌شوند اخذ سند رسمی با مشکل مواجه شود. گاهی مشخص نبودن مالک واقعی و یا وجود چندین مالک از طرفی مشاع بودن زمین و عدم توافق مالکین بر سر قدر السهم خود نیز می‌تواند موجب ایجاد دردسر در طی مراحل اخذ سند شود.

یکی دیگر از شرایطی که در آن قولنامه نوشته‌ می‌شود، خرید و فروش‌هایی است که در آن ساختمان هنوز آماده تحویل نیست و یا پول خریدار برای انجام معامله کامل نیست. در این صورت دو طرف طبق قولنامه به هم قول می‌دهند که این معامله صورت گیرد. بدین ترتیب که صاحب زمین آن را به شخص دیگری نفروشد و خریدار نیز متعهد به خرید باشد.

بهترین راهکار این است که قبل از خرید زمین از موقعیت و تمامی موارد آن به خوبی اطلاع پیدا کنید. اگر تصمیم به خرید خانه قولنامه ای دارید، بهتر است درباره مشکلاتی که ممکن است بعدا برایتان پیش بیاید نیز اطلاعاتی کسب کنید، چون بطور قطع در آینده درصدد گرفتن سند رسمی برای آن خواهید بود.

علاوه بر این بهتر است با هزینه‌های اخذ سند رسمی برای یک زمین قولنامه ای با خبر باشید زیرا، در بعضی از مواقع گرفتن سند رسمی برای خانه‌های دارای قباله عادی نسبت به یک خانه معمولی هزینه های بیشتری خواهد داشت. سعی کنید قبل از خریدن چنین زمینی حتما استعلامات لازم را از شهرداری دریافت کنید.

سند زمین چیست؟

سند ملکی انواع مختلفی دارد. که می توان از سند مشاع ، شش دانگ، مفروز، منگوله دار، سند تک برگ و غیره یاد کرد.

پس بهتر است که پیش از هر گونه معامله، با انواع سند ملکی (خانه، زمین و …) و اعتبار آن‌ها آشنا شوید.

فرضاَ سند شش دانگ سندی است که به صورت کامل به یک شخص تعلق داشته باشد. این سند یکی از معتبرترین اسناد در بین اسناد ملکی است.

لذا پس از تعریف مختصری از زمین قولنامه‌‌ ای و سند و البته تاکید بر دانستن‌ انواع سند سعی بر آن‌ است که در ادامه‌ مقاله مفصلاَ به مدارک مورد نیاز و مراحل گرفتن‌ سند برای زمین قولنامه‌ ای بپردازیم.

بیشتر بدانید: تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی

هزینه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

اگرچه میزان دقیقی را برای هزینه درخواست سند برای زمین قولنامه ای و همچنین ثبت زمین قولنامه ای نمی‌توان تخمین زد، هزینه‌های آن شامل موارد زیر است:

• هزینه ثبت قولنامه در سیستم سراسری و همچنین دفاتر مشاور املاک، ۰/۵ درصد ارزش زمین را از خریدار و فروشنده به عنوان هزینه دریافت می‌کنند.

• هزینه بعدی شامل حال فروشنده است؛ فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی و نوسازی بدهد.

• دارایی نیز هزینه‌ای را برای نقل ‌و انتقال اخذ می‌کند؛ به‌ علاوه اگر زمین قبلا در اجاره بوده باشد، اداره دارایی، مالیات ‌بر اجاره خانه را نیز دریافت می‌کند.

• هزینه دفترخانه که به صورت مساوی بین طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده تقسیم خواهد شد. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزار تا دو میلیون تومان است. 

 نتیجه گیری

در این مقاله سعی کردیم به بررسی مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای بپردازیم. همچنین با تعریف انواع سند ملکی و قولنامه‌ی زمین به معرفی مدارک مورد نیاز گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای و مراحل مربوط به آن بپردازیم. برای اطلاع از انواع مبایعه نامه در قراردادهای خرید خانه با مشاورین املاک در املاک داران در ارتباط باشید.

سوالات متداول

۱. سند قولنامه‌ای چیست؟
– سند قولنامه‌ای مدرکی است که نشان‌دهنده توافق بین خریدار و فروشنده برای خرید و فروش زمین است.

۲. ایا برای زمین قولنامه ای میتوان سند گرفت؟
– بله، برای زمین‌هایی که دارای قولنامه هستند، می‌توان اقدام به دریافت سند رسمی کرد، اما این فرایند ممکن است به شرایط خاصی بستگی داشته باشد که در این مقاله به طور مفصل به آن پرداخته‌ایم.

۳. مراحل گرفتن سند برای زمین قولنامه‌ای چیست؟
– ابتدا باید قولنامه را تنظیم کنید.
– سپس، مدارک شناسایی و مستندات مربوط به زمین را جمع‌آوری کنید.
– باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرده و درخواست صدور سند کنید.
– پس از پرداخت هزینه‌های مربوطه، سند رسمی صادر خواهد شد.

۴. مدارک لازم برای گرفتن سند زمین قولنامه ای چیست؟
– مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (شناسنامه و کارت ملی)
– قولنامه تنظیم‌شده
– مدارک مربوط به زمین (مانند سند مالکیت قبلی، نقشه زمین و…)

۵. آیا زمین قولنامه‌ای قابل انتقال به دیگران است؟
– بله، اما برای انتقال آن به سند رسمی نیاز دارید.

۶. مدت زمان لازم برای دریافت سند رسمی چقدر است؟
– بسته به شرایط و حجم کار اداره ثبت، این مدت ممکن است متفاوت باشد، اما معمولاً چند هفته طول می‌کشد.

۷. آیا می‌توان بدون سند رسمی برای زمین قولنامه‌ای اقدام به ساخت و ساز کرد؟
– خیر، برای هرگونه ساخت و ساز نیاز به سند رسمی دارید.