داشتن یک منزل دائمی برای زندگی یکی از مهمترین فاکتورها برای داشتن آرامش در خانواده است. اما خرید آپارتمان و منزل یکی از کارهایی است که به وقت و هزینه زیاد نیاز دارد و در زندگی پرمشغله امروزه کاری دشوار است.
استفاده از روشهای جدید برای نقل و انتقال سند آپارتمان به شما در صرفهجویی وقت و بهخصوص هزینه کمک میکند اما دارای حساسیتهایی خاص نیز است. این مقاله یک راهنمای خرید آپارتمان وکالتی خوب برای شما خواهد بود پس لطفا تا پایان آن با ما همراه باشید.
با مراجعه به صفحه مشاوره حقوقی املاک می توانید در این رابطه اطلاعات بیشتری کسب کرده و جزئیات کار را با دقت بیشتری به انجام برسانید.
خرید آپارتمان وکالتی شاید در بسیاری از معاملات پیش بیاید و این مشاوران املاک را بر این می دارد، که درباره این موضوع، حتما اطلاعات کافی داشته باشند و بتوانند مشتریان خود را راهنمایی و به هدفشان برسانند. به همین منظور می توانید در سایت املاک داران به صفحه آکادمی املاک مراجعه کرده و در دوره های آموزش مشاوره املاک در اصفهان، شرکت نمایید.
خرید آپارتمان وکالتی به چه معناست؟
خرید برخی از آپارتمانها ممکن است مشکلاتی وجود داشته باشد که شما را مجبور کند آن را بهصورت وکالتی خریداری کرده یا بفروشید. در برخی مواقع نیز وجود اعتماد متقابل به دلیل آشنا بودن یا صرفهجویی در هزینههای انتقال سند ممکن است تمایل داشته باشید یک ملک را بهصورت وکالتی خریداری کنید.
در این صورت باید یک وکالت بلاعزل به خریدار بدهید. بدین ترتیب خریدار بدون نیاز به سند زدن میتواند در صورت تمایل ملک را به شخص دیگری واگذار کند. اما در چنین شرایطی باید برای انتقال سند شما در دفتر اسناد رسمی حاضر شوید.
برای خرید یا فروش وکالتی ملک دلایل مختلفی وجود دارد که از جمله آنها میتوان به نداشتن سند رسمی ملک، مهیا نبودن سند تفکیکی، عدم تمایل به پرداخت مالیات، گرو بودن سند در جایی مانند بانک و غیره اشاره کرد.
به دلیل حساسیت بالای این نوع خریدوفروش بهتر است پیش از انجام آن از تمام نکات و قوانین خریدوفروش وکالتی آگاه باشید سپس بهراحتی به سراغ این نوع خریدوفروش کمهزینه بروید.
مهمترین نکته این است که از خریدوفروش وکالتی با افراد غیر آشنا خودداری کنید زیرا ممکن است عواقب و ضررهای جبرانناپذیری برای شما به همراه داشته باشد.
آشنایی با اصطلاحات خریدوفروش وکالتی ملک
پیش از شروع سخن درباره فروش و خرید وکالتی بهتر است با اصطلاحاتی که در این مورد به کار برده میشود آشنا شوید.
- وکالت فروش بلاعزل ملک
طبق قانون وکالت بلاعزل جز وکالتهای جایز است اما این عبارت به چه معناست؟ در عقد جایز اگر یکی از دو طرف معامله فوت کند، وکیل استعفا دهد، وکیل موردنظر توسط موکل از وکالت عزل شود یا نشانههای جنون در وکیل یا موکل ظاهر شود، معامله بهصورت خودبهخود باطل میشود.
در این عقد به کسی که وکالت میدهد موکل و به شخص دریافتکننده وکالت، وکیل گفتهمیشود. با این اوصاف اگر وکیل پیش از انجام کار موردنظر (خرید خودرو، ماشین و…) شامل یکی از موارد ذکر شده در بالا قرار بگیرد، وکالت او باطل شده و قادر به انجام کار موردنظر نخواهد بود.
- سند وکالتی فروش ملک
اگر برای خرید یا فروش ملک و ماشین قصد نداشته باشید که سند قطعی را انتقال دهید این امکان برای شما وجود دارد که از سند وکالتی استفاده نمایید. حساسیت و ریسک این نوع بالا است زیرا احتمال باطل شدن قرارداد به هر دلیلی از جمله فوت موکل وجود دارد.
اگر اطمینان دارید که در صورت بروز هرگونه مشکل بازهم امکان انتقال سند برای شما وجود دارد، میتوانید این نوع معامله را انجام دهید. اما فراموش نکنید که پس از انتقال وکالتی در اولین فرصت برای انتقال سند رسمی سند اقدام نمایید.
نکات موردتوجه برای خرید آپارتمان وکالتی و فروش آن
نکات مهمی درباره فروش و خرید ملک وکالتی وجود دارد که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت. توصیه میکنیم که همه موارد ذکر شده را بهدقت مطالعه نمایید.
- در وکالتنامه باید مشخص شود که وکیل تا چه میزان حق دخالت در معاملات ملکی دارد.
- وکالتنامه باید بهصورت قانونی باشد یعنی حتما بهوسیله دفتر اسناد رسمی یا سفارتخانه در سایت معتبر ثبت شده باشد و علامت مهر برجسته روی آن کاملا مشخص باشد.
- پیش از ثبت وکالتنامه مطمئن شوید که وکیل یا موکل حق انجام معاملات ملکی را دارد و ممنوعالمعامله نیست.
- همه وکالتنامهها از یک تاریخ اعتبار برخوردارند؛ بنابراین باید وکیل پیش از اتمام زمان مشخص وظایف خود را در قبال خرید یا فروش ملک انجام دهد. اگر زمان اعتبار آن به پایان برسد وکیل دیگر حق انجام معامله توسط آن وکالتنامه را نخواهد داشت.
- وکالت تنها برای فروش ملک دادهنمیشود. اگر شخصی به هر دلیل قادر به خرید ملک نیست، میتواند به کمک واگذاری وکالت خرید از شخص دیگری تقاضا کند ملک موردنظر را برای او خریداری کند.
- در وکالتنامه باید تمام اطلاعات بهصورت دقیق نوشته شود در غیر این صورت آن وکالتنامه ارزش قانونی ندارد و نمیتوان از آن استفاده کرد. از جمله اطلاعاتی که درج آنها در وکالتنامه ضروری است میتوان به مشخصات ملک موردنظر، موضوع وکالتنامه (خرید یا فروش)، تاریخ اعتبار وکالتنامه، حدود حق دخالت وکیل در معامله اشاره کرد.
- برای ثبت همه وکالتنامهها یک هزینه ثابت وجود ندارد و باتوجهبه نوع آن ممکن است از شما هزینههای متفاوتی درخواست شود. اما هزینه یک نوع وکالتنامه در تمام کشور ثابت است.
اخذ وکالت بلاعزل به مالکیت منجر میشود؟
اگر شما هم جز آن دسته از افرادی هستید که تصور میکنند با وکالت بلاعزل میتوان صاحب ملک موردنظر شد اشتباه میکنید. در این وکالتنامه بهصورت مشخص نوشته میشود که وکیل تنها اجازه فروش یا خرید ملک را به نام موکل دارد و قادر نخواهد بود ملکی را به نام خود خریداری کند.
اگر قصد دارید که ملکی با استفاده از دریافت وکالت فروش بلاعزل خریداری کنید، باید در کنار دریافت این وکالت یک مبایعهنامه را نیز مبنی بر خرید ملک تنظیم کنید. در این صورت اگر مشکلی پیش آید و وکالتنامه بهصورت ناخواسته باطل شود، شما سندی مبنی بر مالکیت آن ملک خواهید داشت. با ارائه مبایعهنامه میتوانید بهصورت یکطرفه برای تنظیم سند رسمی اقدام کرده و آن را دریافت کنید.
اگر سند بهصورت ناخواسته و اتفاقی باطل شود مثلا ممکن است این اتفاق با فوت موکل رخ دهد، در صورت نداشتن مدرک موثق شما صاحب ملک خود نخواهید بود. اگر بابت خرید ملک پول کامل را پرداختهباشید، امکان بازگشت آن پول بهحساب شما یا انتقال سند ملک به نام شما وجود نخواهد داشت.
به همین دلیل تاکید میشود برای خرید ملک بهصورت وکالتی، باید در اولین فرصت جهت تنظیم سند رسمی اقدام کنید یا حداقل مبایعهنامه داشته باشید.
معایب فروش و خرید آپارتمان وکالتی
در کنار راحتی و کمهزینه بودن خریدوفروش وکالتی معایبی نیز وجود دارد که نمیتوان آنها را نادیده گرفت. در ادامه به بیان برخی از این معایب میپردازیم.
- درست است که زمان این نقلوانتقال در برابر زمان صرف شده جهت تنظیم سند کوتاهتر است اما باید بدانید که ممکن است انجام آن گاهی تا پایان یک روز کاری نیز طول بکشد.
- در خرید وکالتی باید در کنار هزینه انتقال سند که در آینده صرف میکنید، در حال حاضر نیز هزینهای برای تنظیم وکالت پرداخت کنید که این به معنی صرف هزینه بیشتر است.
- در صورتی که ملک خریداریشده توسط شما دارای وام باشد، برای دریافت وکالت بلاعزل باید هزینه بیشتری را پرداختنماید.
- گاهی ممکن است فروشنده سند رسمی ملک را گمکرده باشد و به شما پیشنهادی مبنی بر فروش وکالتی بدهد، در این صورت در آینده به مشکل برخواهید خورد.
- اگر قصد دارید با انجام این کار از پرداخت مالیات فرار کنید، باید همه ریسکهای موجود در آن را بپذیرید.
- ممکن است سند موردنظر تفکیک نشده و تا مدتی طولانی آماده نشود که این به معنی ریسک بالا برای شما است.
- در مدتزمان اعتبار وکالتنامه ممکن است ملک موردنظر بهخاطر اتفاقی مانند شکایت همسر مالک قبلی توقیف شود.
با دریافت وکالتنامه بلاعزل شما تنها مالک خواهید بود؟
یکی از تصورات غلطی که در جامعه وجود دارد این است که در صورت دریافت وکالت بلاعزل در ازای خرید یک ملک، خریدار تنها صاحب قطعی ملک خواهد بود. اما چرا این تفکر اشتباه است؟
ازآنجاییکه در وکالت بلاعزل در سیستم انتقال سند هیچ اشارهای به فروش ملک موردنظر نخواهد شد، ممکن است فروشنده همزمان که به شما وکالت بلاعزل میدهد، ملک را به شخص دیگری فروخته و سند آن را انتقال دهد. در صورت وقوع چنین اتفاقی شما نهتنها صاحب ملک نشدهاید بلکه تمام پول پرداختشده خود را نیز از دست دادهاید. اگر چنین اتفاقی رخ دهد راهی برای بازگشت پول شما وجود ندارد.
برای جلوگیری از وقوع چنین اتفاقی، در کنار دریافت وکالتنامه یک مبایعهنامه نیز دریافت کنید یا در وکالتنامه ذکر کنید که فروشنده حق فروش آن ملک را به شخص دیگری ندارد.
مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند رسمی
- سند مالکیت
- مبایعهنامه، بنچاق، سند وکالت بلاعزل و… جهت اثبات مالکیت فرد بر ملک
- مدرک پایان کار صادره از سوی شهرداری
- ارائه مفاصاحساب نوسازی از شهرداری
- ارائه مفاصاحساب از دارایی
- استعلام ثبت
- ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی
- دریافت اعتبار وکالتنامه از دفترخانه موردنظر
کلام آخر
امروزه به دلایل مختلف فروش و خرید آپارتمان وکالتی در بین مردم بسیار رواج پیدا کرده است. این روش در کنار فواید خود دارای حساسیت و معایبی است که باید از همه آنها مطلع باشید سپس به عقد وکالتنامه بپردازید. این نوع قرارداد یک عقد جایز بهحساب میآید یعنی بهراحتی با وقوع برخی شرایط مانند فوت موکل یا وکیل، اتمام اعتبار و… باطل میشود.
اگر قصد دارید به شخصی وکالت خرید یا فروش بدهید یا میخواهید ملکی را بهصورت وکالتی برای خود خریداری کنید ابتدا تمام نکات مربوط به خریدوفروش را بررسی کرده سپس در اولین فرصت به انتقال سند رسمی اقدام کنید که در معامله مشکلی پیش نیاید. امیدوارم با مطالعه این مقاله اطلاع موردنظر خود را به دست آوردهباشید.
