بازار مسکنبازاریابی املاکسرمایه گذاری مسکن

تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران

بسیاری از خانواده ها به جای خرید خانه، به اجاره کردن آن روی می آورند. با توجه به قیمت و هزینه خرید خانه و ریسک بودن آن، باعث‌شده تا خیلی از مردم به بازار اجاره مسکن علاقه بیشتری نشان دهند. از همین رو تحلیل بازار اجاره مسکن به یکی از موضوعات بسیار جذاب تبدیل شده‌است.

احتمال رشد قیمت ها در بازار مسکن، انگیزه خرید خانه را برای خانواده هایی که از توان مالی مناسبی برخوردارند افزایش می دهد. چراکه از افزایش بیشتر قیمت خانه و از اینکه توانشان برای خرید خانه کاهش یابد می هراسند. در بسیاری از کشورهای جهان، تامین مسکن مورد نیاز خانوارها از طریق بازار اجاره صورت می گیرد. در ایران اما به خاطر افزایش سهم مسکن اجاره ای در سال های گذاشته، هنوز سهم تصرف اجاره ای از تصرف ملکی کمتر است. همچنین بیشتر خانواده ها به تامین مسکن خود به صورت ملکی تمایل زیادی دارند.

میل به مالکیت در ایران بسیار بیشتر است و تا جایی که می شود مردم به سمت اجاره کردن خانه نمی روند. به صورتی که تا مجبور نباشند به جای خرید خانه به اجاره کردن آن روی نمی آورند. مسئله مهم دیگری که وجود دارد، ساختاری است که تقاضای مصرفی مسکن در کشور ما دارد. هرم جمعیتی نشان‌دهنده این‌است که در حال حاضر و در سال های پیش رو تقاضای بسیار عظیمی در بازار مسکن به وجود خواهدآمد. بخش وسیعی از آن جمعیت در محدوده سنی بین ۲۰ تا ۴۰ سال خواهند بود.

حتی اگر این گروه سنی از توان کسب درآمد بیشتری برخوردار شوند، طبیعی است که پس انداز این گروه سنی خیلی زیاد نیست. بخش بسیار کمی از این جریان نیز با پشتوانه سرمایه نسل های قبلی و یا از طریق دریافت تسهیلات بانکی و غیربانکی خرید خانه را انتخاب می کنند. به غیر از این دسته افراد بقیه همگی به اجاره کردن خانه روی می آورند.

صنعت اجاره مسکن
صنعت اجاره مسکن

تحلیل بازار اجاره مسکن

در بخش مسکن اجاره ای هم با توجه به نوسان های شدید در قیمت مسکن، کسب سود از فرصت های سوداگری و خرید و فروش، نسبت به نگه داشتن بلند مدت خانه برای اجاره داری جذابیت بیش تری دارد. نبود نهاد های اجاره داری، هزینه های مبادلاتی بالا، عدم حمایت از صنعت اجاره داری و … نیز از دیگر علت ها هستند. عرضه مسکن اجاره‌ای در کشورمان، بیانگر این است که عرضه، توسط متقاضیان بلند مدت سرمایه‌ای مسکن (دارندگان چند واحد مسکونی) تامین می گردد. زیرا این افراد برای اینکه از ارزش پول خود در برابر در تورم محافظت کنند و سودی و سرمایه ای کسب کنند، به پس انداز کردن سرمایه خود به صورت خرد خانه روی می آورند و مازاد بر نیاز خود واحدهایی را خریده و اجاره می دهند.

مطالعه این مقاله   نکات مهمی که قبل از خرید خانه باید بدانید

دلایل زیادی برای شکل نگرفتن صنعت اجاره داری حرفه ای در کشور ما وجود دارد. یکی از مهم ترین آن ها به خاطر نوع بازدهی آن ها است. سرمایه گذاری در بازار مسکن نیز مانند سهام به دو صورت بازدهی به وجود می آورد؛ عایدی سرمایه (افزایش یافتن قیمت مسکن)، سود سرمایه (اجاره مسکن).

با توجه به مطالعات اقتصادی می توان فهمید که نرخ رشد بلند مدت قیمت مسکن با تورم عمومی تقریبا انطباق دارد. پس افزایش قیمت مسکن را نمی توان یک بازدهی واقعی به شمار آورد. زیرا افزایش‌یافتن قیمت موقعی اتفاق می‌افتد که ارزش توسط تورم عمومی کاهش می‌یابد و تامین بازدهی از راه اجاره بها حاصل می‌شود.

پس به این نتیجه می رسیم که توسعه اجاره‌داری حرفه ای با بازدهی ناشی از اجاره داری رابطه مستقیمی دارد. در کشور ما، با اینکه بخش بسیار زیادی از درآمد خانوارهای مستاجر برای اجاره بها ( تقریبا یک سوم در سال ۱۳۹۳) صرف می شود، عمده بازهی اسمی مسکن، نه به اجاره بهای دریافتی، که به افزایش قیمت مربوط بوده است. به صورتی که در دو دهه گذشته، میانگین بازدهی اجاره در تمامی 22 منطقه شهر تهران ( نسبت اجاره سالانه به قیمت مسکن ) ۵ الی ۸ درصد بوده است. همچنین با در نظر گرفتن هزینه های جانبی مانند استهلاک، حق الزحمه مشاوران املاک، مالیات و غیره، بازدهی واقعی اجاره داری، به کم تر از آمار یاد شده می رسد. این مسئله در حالی است که در کشورهای دارای صنعت اجاره داری حرفه ای بیشتر بازدهی از راه اجاره بها تامین می گردد.

مطالعه این مقاله   آشنایی با انواع بازارهای سرمایه گذاری و نحوه کسب در آمد از آنها

علاوه بر اینکه در این نوع کشورها، به غیر از بازدهی معمولی که از دریافت اجاره به دست می آید، امتیازهایی چون یارانه مستقیم، معافیت های مالیاتی، تسهیلات کم بهره و غیره، جهت حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار هدف، در نظر می گیرند. این امتیازها جذابیت اجاره داری را برای این اقشار بیشتر می کند. به علاوه استهلاک پایین و در نهایت بالا بودن عمر مفید ساختمان، به دوره بهره برداری از سرمایه‌گذاری برای اجاره داری می انجامد. پس با توجه به تمامی موارد در روند اجاره داری، مشخص است که بخش خصوصی در کشورما، برای سرمایه گذاری به صورت اجاره داری حرفه ای انگیزه لازم را نداشته باشد. به همین جهت، نباید بر خلاف تصور عمومی مالکان منازل را به خاطر بالا بودن اجاره ها، به عنوان سودکنندگان بازار مسکن در کشور در نظر بگیریم.

امکان‌دارد که گفته‌شود مستاجران هم از بازار اجاره مسکن راضی نیستند. و یا از بالا بودن قیمت اجاره ها مخصوصا در شهرهای بزرگ ناراحتی دارند. این مسئله دو علت دارد. نخست اینکه، این مسئله درون بخشی و ناشی از قیمت بالای زمین و مسکن است که به کم شدن نسبت اجاره به قیمت مسکن منجر شده و نارضایتی پیش می آید.

علت دیگر آن، برون بخشی بوده و از پایین بودن سطح عمومی درآمدها ناشی می شود. این مورد به زیاد شدن نسبت اجاره به درآمد خانوارها منجر می شود که به نارضایتی مستاجران می انجامد. بنابراین به وسیله محرک هایی می شود بازدهی سرمایه گذاری در اجاره داری حرفه‌ای را مخصوصا برای کم درآمدها بیشتر کرد. محرک هایی مانند حذف یا تخفیف در عوارض و مالیات، پرداختن یارانه و غیره به مالک، بدون آنکه مبلغ اجاره پرداختی که مستاجر می پردازد را افزایش دهد. بنابراین باعث می شود که حضور یافتن در بازار اجاره مسکن توجیه پذیر گردد.

مسکن اجاره ای
مسکن اجاره ای

10 نکته مهم در تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران

  1. میزان هزینه اجاره از کل هزینه خانوار، با درآمد خانوار رابطه معکوس دارد. اقشار کم درآمد و ضعیف جامعه بیشتر هزینه خود را صرف پرداخت اجاره خانه می کنند.
  2. اجاره نشینی در سال های اخیر در کشور ما افزایش یافته‌است.
  3. میزان و ساختار درآمد اجاره‌داری، مشکلات حقوقی و نبود بسترهای اقتصادی مناسب، از دلایلی‌است که موجب شکل نگرفتن اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور شده‌است.
  4. عدم کفایت و کارآمدی مسکن اجتماعی و حمایتی، موجب تمایل پیدا کردن گروه های هدف چنین طرح هایی به بازار مسکن اجاره‌ای شده‌است.
  5. وجود رابطه مستقیم بین افزایش اجاره نشینی و مهاجر پذیر بودن شهر.
  6. رابطه مستقیمی بین سهم اجاره از کل هزینه خانوار با جمعیت شهر وجود دارد.
  7. نبود برنامه بلند مدت راهبردی باعث شده‌است تا سیاست گذاری در این حوزه دوره ای و بدون مسیر مشخص گردد.
  8. ذهنیت نامطلوب مردم در کشور ما به خاطر ساختارهای اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی.
  9. خانواده های مستاجران از خانواده مالکان کم جمعیت تر هستند.
  10. مشهود بودن عدم حضور وزارت راه و شهرسازی در حوزه سیاست گذاری پولی کشور.
مطالعه این مقاله   مشاوره مسکن و چگونگی یافتن ملک مناسب برای خریدار
تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران
تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران

 

فاکتورهای مهمی که در زمان تحلیل بازار مسکن باید به آن دقت کنیم

  • مدت زمانی که بازار در رکود قرار دارد.
  • ثابت ماندن یا کاهش قیمت ها
  • میزان پروانه هایی که برای احداث ساختمان صادر شده اند.
  • رشد بازار مسکن
  • میزان نرخ سود بانکی
  • میزان درآمد خانواده ها و قدرت خرید آن ها
  • نرخ رشد جمعیت
  • تعداد ازدواج و طلاق در دوره های مختلف

سخن پایانی

تحلیل بازار اجاره مسکن در ایران به ما مشکلاتی را که هم برای مستاجران و هم برای مالکین وجود دارند نشان می دهد. اگر این مطالب این مقاله برای شما مفید بود و به دیگر موضوعات در این زمینه علاقه داشتید، می توانید به مجله املاک داران مراجعه کرده و آن ها را مطالعه فرمایید. علاوه بر این اگر به خدماتی در زمینه بازاریابی املاک، مشاوره حقوقی املاک، تهاتر، مشارکت در ساخت و سرمایه گذار، خرید و فروش آپارتمان در اصفهان و غیره احتیاج داشتید، مجموعه املاک داران خدمات ارزنده ای را به شما ارائه می کند.

مشاهده بیشتر

نوشته های مشابه

1 دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا