تفاوت‌ پیش فروش و مشارکت در ساخت در پروژه‌های سرمایه‌گذاری ملک

انتخاب مسیر درست برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، دغدغه خیلی از افراد است که می‌خواهند ارزش سرمایه خود را حفظ کنند. دو مسیر اصلی در این بازار وجود دارد که شناخت دقیق آن‌ها سرنوشت مالی شما را تغییر می‌دهد: پیش فروش ملک و مشارکت در ساخت! درک تفاوت این دو به شما کمک می‌کند تا با چشمان باز تصمیم بگیرید و از سرمایه خود در برابر تورم محافظت کنید. هر کدام از این روش‌ها دنیای متفاوتی دارند و سودآوری آن‌ها به شرایط اولیه شما بستگی دارد. اگر در این مسیر نیاز به راهنمایی تخصصی دارید، مشورت با یک مشاور سرمایه گذاری ملک می‌تواند مسیر را برایتان شفاف کند. در ادامه این مقاله قصد داریم تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت را بررسی کنیم؛ پس تا انتها با ما همراه باشید!

پیش فروش چیست؟

پیش‌فروش ساختمان یکی از روش‌های محبوب سرمایه‌گذاری برای کسانی است که نقدینگی لازم برای خرید یک ملک آماده را ندارند. در این روش، شما ملکی را خریداری می‌کنید که هنوز تکمیل نشده است و در مراحل مختلف ساخت قرار دارد. دانستن تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت در همین نقطه شروع می‌شود؛ زیرا در پیش‌فروش شما صرفا خریدار هستید و نقش سازنده را ندارید. همچنین، با پرداخت مبلغی کمتر از قیمت نهایی ملک آماده، صاحب خانه‌ای می‌شوید که در آینده تکمیل خواهد شد. این روش برای افرادی که درآمد ماهیانه دارند و می‌توانند مابقی پول را به صورت اقساطی پرداخت کنند، بسیار جذاب و کاربردی است. مزایای اصلی پیش‌فروش عبارت‌اند از:

• قیمت نهایی کمتر نسبت به واحدهای آماده تحویل
• امکان پرداخت مرحله‌‌ای و اقساطی مبلغ قرارداد
• قدرت انتخاب بالاتر در تعیین طبقه، دیزاین داخلی و مصالح مصرفی
• سودآوری بالا ناشی از تورم در زمان تحویل ملک

مراحل قانونی و اجرایی پیش‌فروش باید با دقت طی شود تا خریدار دچار ضرر نشود. ابتدا باید قرارداد محکمی تنظیم کنید که در آن زمان تحویل و مشخصات دقیق ملک ذکر شده باشد. برخلاف مشارکت، در اینجا مالکیت زمین از ابتدا متعلق به خریدار نیست و پرداخت‌ها بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه انجام می‌شود؛ یعنی شما پس از سفت‌کاری بخشی از پول را می‌دهید و پس از نازک‌کاری بخش دیگر را! در نهایت، پس از تکمیل ساختمان و صدور سند تک‌برگ، تسویه نهایی انجام می‌شود و مالکیت به طور کامل به خریدار منتقل خواهد شد. رعایت این مراحل، امنیت سرمایه شما را تضمین می‌کند!

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت، یک توافق دوجانبه هوشمندانه بین مالک زمین (یا ملک کلنگی) و سازنده است. در این مدل، مالک زمین را به عنوان آورده وسط می‌گذارد و سازنده هزینه‌های ساخت و مدیریت پروژه را بر عهده می‌گیرد. این روش برای کسانی که ملکی قدیمی دارند اما پول نقد برای نوسازی ندارند، عالی است. اصلی‌ترین تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت، در ماهیت قرارداد است؛ اینجا صحبت از شراکت است، نه خرید و فروش صرف! در این مدل، هر دو طرف در سود و زیان نهایی پروژه سهیم می‌شوند و هدف مشترکشان ایجاد ارزش افزوده روی زمین است. انواع مختلف مشارکت در ساخت، به شرح زیر است:

پس از امضای قرارداد مشارکت، فرآیند ساخت آغاز می‌شود و طرفین باید به تعهدات خود پایبند باشند. در این روش، مالک زمین دیگر نگران هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز نیست و سازنده نیز نگران هزینه خرید زمین نخواهد بود. همین هم‌افزایی است که تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت را برجسته می‌کند. البته تعیین دقیق قدرالسهم و لیست متریال مصرفی باید در ابتدای کار شفاف‌سازی شود تا در پایان پروژه اختلافات حقوقی به وجود نیاید و هر دو طرف با رضایت واحدها را تحویل بگیرند!

تفاوت‌های کلیدی میان پیش فروش و مشارکت در ساخت

در این بخش می‌خواهیم با جزئیات دقیق‌تری به مقایسه این دو روش بپردازیم تا شما بتوانید بهترین تصمیم را بگیرید. بررسی تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت از چهار منظر ریسک، سود، سرمایه و کنترل پروژه، دید کاملی به شما می‌دهد.

ریسک‌ها و چالش‌ها

بحث ریسک یکی از مهم‌ترین فاکتورها در سرمایه‌گذاری ملکی است. در پیش‌فروش، بزرگ‌ترین ریسک متوجه خریدار است که آیا سازنده ملک را سر وقت تحویل می‌دهد یا خیر. اما در مشارکت در ساخت، ریسک بین مالک زمین و سازنده تقسیم می‌شود. یک تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت در این است که اگر سازنده در مشارکت کم‌کاری کند، مالک زمین همچنان اصل سرمایه (زمین) را دارد، اما در پیش‌فروش اگر پروژه متوقف شود، خریدار دچار چالش‌های حقوقی پیچیده‌تری می‌شود. بنابراین، انتخاب سازنده معتبر در هر دو روش حرف اول را می‌زند!

مزایای مالی: کدام روش سودآورتر است؟

از نظر سودآوری خالص، مشارکت در ساخت پتانسیل سود بالاتری دارد زیرا شما به عنوان شریک در تولید مسکن نقش دارید و ارزش افزوده زمین به جیب شما می‌رود. اما در پیش‌فروش، سود خریدار ناشی از تفاوت قیمت خرید با قیمت روز بازار در زمان تحویل است. این تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت برای کسانی که دارایی ملکی دارند سودآورتر است، در حالی که پیش‌فروش برای تبدیل نقدینگی خرد به سرمایه ملکی گزینه‌ای عالی محسوب می‌شود و بازدهی معقول و مطمئنی را ارائه می‌دهد!

نیاز به سرمایه اولیه

یکی از آشکارترین موارد تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت، نوع سرمایه مورد نیاز است. در پیش‌فروش، شما به پول نقد (نقدینگی) نیاز دارید تا پیش‌پرداخت را انجام دهید و سپس اقساط را بپردازید. اما در مشارکت در ساخت، سرمایه اصلی شما ملک یا زمین شماست و لزوما نیازی به تزریق پول نقد سنگین ندارید. بنابراین، اگر پول نقد دارید پیش‌فروش مناسب شماست و اگر زمین یا خانه کلنگی دارید، مشارکت در ساخت مسیر درست‌تری برای شما خواهد بود تا بدون هزینه نقدی، صاحب آپارتمان نوساز شوید!

کنترل و مدیریت پروژه

میزان دخالت در پروژه نیز فاکتور مهمی است. در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک زمین حق نظارت دارد و می‌تواند در انتخاب مصالح یا نقشه دخالت کند (طبق قرارداد). اما در پیش‌فروش، خریدار نقش نظارتی ندارد و باید طبق سلیقه سازنده واحد را تحویل بگیرد. این تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت، برای کسانی که روی کیفیت ساخت وسواس دارند بسیار مهم است. در مشارکت، شما “شریک” هستید و قدرت دارید، اما در پیش‌فروش شما “مشتری” هستید و محصول نهایی را دریافت می‌کنید!

مزایا و معایب پیش‌فروش و مشارکت در ساخت

هر روش سرمایه‌گذاری دو روی سکه دارد و هیچ روشی مطلقا خوب یا بد نیست. برای اینکه بتوانید تصویر روشنی از تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت داشته باشید، باید نقاط قوت و ضعف هر کدام را کنار هم بگذارید. گاهی اوقات معایب یک روش برای یک سرمایه‌گذار خاص، اصلا مهم نیست و برعکس. در ادامه یک جدول مقایسه‌ای کاربردی برایتان آماده کرده‌ایم تا در یک نگاه همه چیز را بسنجید.

جمع‌بندی: کدام روش برای شما مناسب‌تر است؟

برای انتخاب روش درست، باید وضعیت بودجه و اهداف خود را بررسی کنید. اگر پول نقد در دست دارید و می‌خواهید آن را در بازه زمانی یکی دو ساله چند برابر کنید، پیش‌فروش گزینه منطقی‌تری است. اما اگر صاحب زمین هستید، مشارکت در ساخت بهترین راه برای زنده کردن سرمایه شماست. درک عمیق تفاوت پیش فروش و مشارکت در ساخت به شما کمک می‌کند تا تصمیم درستی بگیرید! توصیه ما این است که قبل از هر امضایی، با کارشناسان خبره مشورت کنید. تیم تخصصی ما در املاک‌داران می‌تواند در تمام مراحل حقوقی و فنی کنار شما باشد. همچنین اگر ساکن اصفهان هستید، برای دریافت خدمات تخصصی در این زمینه می‌توانید به صفحه مشارکت در ساخت در اصفهان مراجعه کنید و مشاوره تخصصی دریافت کنید!

سوالات متداول

۱. در پیش‌فروش آپارتمان، سند مالکیت چه زمانی به نام خریدار زده می‌شود؟

سند قطعی پس از پایان کامل عملیات ساختمانی، اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی به نام خریدار منتقل می‌شود.

۲. مهم‌ترین ریسک در قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟

ناتوانی مالی یا فنی سازنده در تکمیل پروژه و توقف کار، بزرگ‌ترین ریسک این نوع قراردادها است.

۳. آیا سود مشارکت در ساخت بیشتر از پیش‌فروش است؟

بله؛ مشارکت در ساخت به دلیل ایجاد ارزش افزوده روی زمین، حاشیه سود بالاتری نسبت به پیش‌فروش دارد.

۴. تفاوت اصلی پیش فروش و مشارکت در ساخت از نظر سرمایه اولیه چیست؟

در پیش‌فروش، باید پول نقد بپردازید؛ اما در مشارکت، سرمایه شما همان زمین یا ملک کلنگی شماست!