تصرف عدوانی یک مسئله حقوقی و به معنای در اختیار گرفتن به واسطه زور زمین یا ملک از صاحب یا از کسی است که بر اساس قراردادی مستاجر آن است. اگر شخصی مدعی شود که دیگری ملک او را به زور تصرف کرده‌است، باید با توسل به قانون و با اقامه ی دعوی، این رابطه را برهم‌زده و متجاوز را باز دارد. در غیر این صورت شخص شاکی خود تجاوز کننده به حقوق دیگری شناخته‌می‌شود.
در مسائل حقوقی باید در نظر گرفت که مدت زمان تصرف سابق خواهان باید به اندازه‌ای باشد که او قانونا متجاوز شناخته شود. این مدت بنا بر نظر قاضی و مسائل حقوقی قطعا متفاوت است. با استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجـازات اسلامی، تصرف عدوانی و تجاوز به حریم خصوصی یاعدم احقاق حقوق، نسبت به املاک متعلق به دولت یا افراد حقیقی یا حقوقی تنها با شکایت مالک قابل پیگیری های قانونی است.
از آنجایی که بحث حقوقی است پس باید اطلاعات و دانش حقوقی کاملی برای بررسی و رفع نمودن مشکلاتی که ممکن است در پی این موضوع بیاید وجود داشته باشد، به همین منظور به شما پیشنهاد می کنیم که با مشاوران ما در بخش مشاوره حقوقی املاک در تماس باشید.
همه چیز درمورد تصرف عدوانی
با استناد به تعریف ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی برای ایراد دعوای تصرف عدوانی حقوقی ارکان زیر باید جمع باشد. در ادامه هر یک به طور مختصری شرح داده شده است.
ارکان تصرف عدوانی
از ارکان تصرف عدوانی می‌توان به سبق تصرف خواهان، ملحق شدن تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات اشاره کرد. چنانچه می‌خواهید برای مطرح ساختن دعوای تصرف عدوانی اقدام کنید، احراز این ارکان کافی است و نیازی به اثبات مالکیت خواهان وجود ندارد.
در واقع آنچه که در تصرف عدوانی اهمیت دارد، تصرف سابق خواهان است نه مالکیت وی. چرا که در برخی موارد خواهان مالک ملک است ولی تصرفی در ملک نکرده است. در ضمن باید بدانید که مدت تصرف سابق خواهان در ملک بایستی حداقل حدود یک سال باشد.
انواع تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی می‌تواند جنبه حقوقی و یا جنبه کیفری داشته باشد. از انواع تصرف عدوانی می‌توان به دعوای تصرفی عدوانی کیفری و دعوای تصرف عدوانی حقوقی اشاره کرد. تصرف عدوانی کیفری به تصرفی گفته می‌شود که از روی عمد و بدون رضایت مالک انجام شود. چنین تصرفی جرم به شمار می آید و از نظر کیفری قابل پیگیری است. پس از اثبات مالکیت از طرف شاکی، می‌توان خاطی را به یک ماه تا یک سال حبس محکوم کرد.
و اما تصرف عدوانی حقوقی به تصرفی گفته‌می‌شود که بدون رضایت مالک انجام‌شده ولی از روی عمد نبوده‌است. در واقع خاطی هیچ نیت بدی در سر نداشته است. این جرم فقط از نظر حقوقی قابل پیگیری است و مجازات در پی ندارد.
۱-باید بررسی شود که ایراد کننده دعوا چه مدت ملک را در اختیار داشته است.
نیت استفاده کننده، که لازمه ایراد معنای تصاحب به زور در اموال است لازم است تا با احتساب بدیهیات بتوان آن را به عنوان سابقه مالکیت پذیرفت. بنابراین باید سابقه مالک را به عنوان حقوق دو طرف دعوا برای ایراد طرح در دادگاه پذیرفت.
۲-نداشتن‌سابقه مالکیت از سوی کسی که مورد اتهام قرار گرفته‌است.
صدور حکم رفع تصرف علیه کسی امکان پذیر است که تصرف او متصل بر تصرف ایراد کننده دعوا باشد. براساس همین شرط است که معتقدند فرد مورد اتهام دعوای تصرف، باید هیچگونه سابقه مالکیتی بر ملک مورد دعوا نداشته باشد. در غیر این صورت دعوا از نظر قانونی دارای اشکال می شود. بنابراین یکی از شرایط ایراد دعوای عدوانی این است که کسی که مورد اتهام قرار کرفته است با آگاهی از حقوق خود می تواند پرونده را به حالت تعلیق اندازد. در نهایت از دایره قضاوت خارج کند.
۳– باید از عدوانی بودن تصاحب یک ملک مطمئن شویم.
عدوانی (متصل شدن به زور) بودن تصاحب یک ملک، شرطی است که در تحقق تجاوز ضروری است. اینکه در قانون مدنی تعریفی از مفهوم «عدوانی» نشده است، ولی ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی با تکیه بر عبارات: «بدون رضایت» به بیان مفهوم «به اجبار» که در ماده ۲ آن قانون ذکر شده پرداخته. باید اشاره کرد که منقول یا غیرمنقول بودن اموال که تفاوت بین در ماده یک و دو آن می باشد، هیچ تاثیری در این رسیدگی ندارد. مشخصا ماده یک قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب سال ۱۳۰۹ که اموال منقول و غیرمنقول را در بر می گرفت، در موردی دعواهایی که مربوط به هر دو نوع مال، عبارت با عنوان عدوانی را به کار برده بود.
۴– غیر منقول (ملکی که نمی توان آن را تغییر داد) بودن و تاثیر آن بر طرح دعوای تصرف عدوانی : با استناد به ماده ۱۵۸ آیین دادرسی مدنی می توان گفت که طرح دعوای تصرف عدوانی مشخصا در رابطه با اموال غیر منقول است. بر این مبنا ، دعواهای تصرف در اموال منقول مصداق ندارد. مدعی می تواند تنها از طریق مراجع صالح قضایی می توان پیگیر دعوا بود اما نمی توان آن را عدوانی ذکر کرد.
چه تفاوتی میان ایراد دعواهای تصرف عدوانی حقوقی و دعواهای خلع ید است؟
دعوی خلع ید و تصرف عدوانی از منظر شرایط زیر مورد تفاوت است:
- در ایراد دعواهای خلع ید شامل عین و منفعت مال منقول و غیر منقول می شود. ولی تصرف عدوانی مشخصا در مورد اموال غیرمنقول طرح خواهد شد.
- اجرای حکم صادره در دعاوی ترک مالکیت(خلع ید) مستلزم آن است که حکم به قطعیت رسیده‌باشد. ولی در آرایی که برای تصرف عدوانی باتوجه به ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی صادر می شود خود آرا نیازی به بررسی دوباره از سوی مراجع قضایی ندارند. اگر قصد دارید اطلاعات بیشتری درمورد دعاوی ملکی بدست بیاورید به این صفحه مراجعه کنید.
- پرونده های عدوانی بر خلاف پرونده های خلع ید به حکم ماده ۱۷۷ بدون نوبت و سریعا رسیدگی خواهند شد.
- سند مالکیت در دعوای عدوانی به عنوان سابقه مالکیت محاسبه می شود. حال آن که در پرونده های خلع ید به عنوان سرنخ اصلی مالکیت مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
- سرآغاز پرونده های خلع ید ، مالکیت کسی است که دعوا را در دادگاه ایراد می کند. اما منشاء پرونده های تصرف عدوانی ، تجاوزات و تصرفاتی که در گذشته خوانده‌شده انجام داده‌است.
- پرونده های خلع ید یک دعوای مالی و مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی است. اگرچه در خلع ید مال غیر منقول ، هزینه دادرسی بر اساس قیمت منطقه ای املاک و مستغلات محاسبه خواهد شد. اما پرونده های تصرف عدوانی یک دعوای غیرمالی و بیشتر حقوقی است که هزینه دادرسی آن با هزینه پرداختی آن به مراتب کم تر است.
تصاحب به زور در مشاعات یک ساختمان
با استناد به ماده ۱۶۷ قانون آئین دادرسی مدنی، در صورتی که دو یا چند نفر ملک غیر منقول را در اختیار داشته باشند، شامل حال پرونده های تصرف عدوانی خواهند شد. دعوای عدوانی برای مشاعات نیز پیش بینی شده است که گذشته تصرف خواهان حقوق خود تصرفات شخص مورد اتهام از ارکان این دعوا هستند. پس از اثبات آن دادگاه رأی به رفع تصرف عدوانی ملک مورد نظر داده می شود.
چه مراجعی صلاحیت داوری پرونده های تصرف عدوانی را دارند؟ با استناد به قوانین کلی، خواهان باید در ابتدا به دادگاه های عمومی مراجعه کند.
نتیجه گیری
در این یادداشت مجله املاک داران سعی کرده است مواردی را ایراد کند که برای طرح دعوای عدوانی و تفاوت آن با خلع ید لازم است. به طور کلی باید این نکته را یاد آور شد که برای اطمینان از شرایط حقوقی دعوایی که قرار است در دادگاه طرح شود باید به یک وکیل مورد اطمینان مراجعه کرد. همچنین در نظر داشت که چنین پرونده هایی هنگامی که به قضاوت و داوری بروند دیگر از حل دوستانه فاصله زیادی خواهند گرفت.
