آنچه در این مقاله میخوانید:
مزایای قابل توجه سرمایه گذاری در بازار مسکن سبب شده تا افراد بسیاری اقدام به خرید ملکهای مسکونی کنند. این اتفاق موجب به وجود آمدن پدیده خاصی به اسم خانههای خالی شده است. این مسئله یکی از مهمترین چالشهای پیش روی دولتمردان بوده است. خانههای خالی از سکنه سبب افزایش قیمت ملک و نوسانات بازار مسکن میشود. به همین جهت دولت تصمیم گرفت تا با اخذ مالیات از این دست املاک، به نوعی از مشکلات پیش رو جلوگیری میکند. در ادامه به توضیح این قانون و نحوه محاسبه آن خواهیم پرداخت.
در سال 1390 ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم تصویب شد. در این ماده آمده است: «در شهرهایی که بیشتر از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند، هر واحد مسکونی که بیشتر از ۱۲۰ روز هیچ فردی در آن سکونت نداشته باشد، بهعنوان خانه خالی شناخته میشود و مالک آن موظف است به ازای هر ماه بیشتر از این زمان، برابر نرخ مالیات خانه خالی، مالیات پرداخت کند».
در این قانون با معرفی خانههای خالی، سعی شده تا مالیاتهای مستقیم تعیین شود. این قانون از سال 1400 اجرایی شده است و دولت سعی کرده تا بسیاری از این خانهها را شناسایی و جریمه کند. این کار به نوعی باعث مهار افزایش شدید قیمت شده و دست سودجویان در این بازار را کوتاه میکند.
جهت اطلاع از قوانین ملکی و تبدیل شدن به یک مشاور املاک موفق میتوانید به صفحه آموزش املاک در اصفهان مراجعه نمایید.
مسلما در شهرها خانههای زیادی را میتوان یافت که خالی از سکنه هستند. آیا تمامی این خانههای مشمول این مالیات میشوند؟ آیا دولت برای خانههای خالی شرایطی را تعیین نکرده است؟
مسلما اینطور نیست و این قانون مالیات خانههای خالی شامل همه آنها نمیشود. مهمترین شرایطی که این نوع خانهها باید داشته باشند تا مشمول این قانون قرار گیرند عبارتند از:
زمان نقش عمدهای در تشخیص یک خانه به عنوان خانههای خالی دارد. در واقع این مهلت زمانی برای همه خانهها یکسان نیست. با توجه به اینکه خانه نوساز باشد یا نه، یک مهلت زمانی مشخصی برای آن در نظر گرفته شده که مشمول مالیات خانههای خالی شود:
در گذشته تشخیص خانههای خالی بسیار سخت و مشکل بود و بعضا دولت نمیتوانست این جور خانهها را شناسایی کند. اما امروزه به لطف سامانه اسکان و املاک کشور، این کار راحتتر انجام میشود.
سامانه اسکان و املاک کشور متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی بوده و برای ثبت مالیات خانههای خالی تهیه شده است. همه مالکان میبایست خانه خود را در این سامانه ثبت کنند. باید حتما اطلاعات کاملی از کد پستی، وضعیت سکونت در خانه توسط مالک یا مستاجر حتما در آن وارد شود. به همین جهت فرآیند شناسایی این گونه خانهها به سرعت و با دقت انجام میشود.
همچنین دولت با ارسال پیامکی از صاحبان مسکنها میخواهد تا وضعیت ملک مسکونی خود را شفاف سازی کنند. مالکان بعد از دریافت پیامک 2 ماه فرصت دارند تا برای ثبت وضعیت ملک خود به سامانه اسکان و املاک کشور مراجعه کنند.
چنانچه مالکان از این کار خودداری کنند، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و مشمول طرح مالیاتی خواهد شد.
همانطور که گفته شد، تمامی مالکان چه در شهرها و چه در روستاها موظفند وضعیت ملک خود را در این سامانه ثبت کنند. آنها باید حداکثر 2 ماه بعد از انتشار دستور العمل مربوط با ذکر نوع بهرهبرداری نسبت به این کار اقدام کنند.
همچنین سرپرستان خانوارها که اقامتگاه اصلی آنها در جای دیگری است، میبایست اطلاعات مورد نیاز را در سامانه ثبت کنند.
برخی از خانهها حتی اگر مشمول شرایط مالیات خانههای خالی شوند، باز هم معاف از مالیات خواهند بود. این خانهها عبارتند از:
تصور افراد بر این است که مالیات خانههای خالی با توجه به عواملی مانند قدمت خانه یا میزان فرسودگی آن محاسبه میشود. اما قوانین مالیات خانههای خالی از فرمول دیگری پیروی میکند. در واقع این مالیات با توجه به زمان خالی بودن ملک، تعداد خانههای خالی مالک و میزان ارزش اجاری آن محاسبه میشود.
ضریب مالیات خانههای خالی در تهران و سایر شهرها برای مالکانی که بین 1 تا 5 خانه دارند عبارتند از:
در حالی که ضریب این مالیات برای آنهایی که بیش از 5 خانه خالی دارند بدین شکل است:
نحوه محاسبه آن نیز از قرار زیر خواهد بود:
ابتدا ارزش اجاره ماهانه یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه میشود. مثلا یک ملک 100 متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع 50 هزار تومان، ارزش اجاره ماهانه آن معادل 5000000=100*50 است.
سپس 25 درصد آن محاسبه میشود. همانطور که در ماده 53 قانون مالیات آمدهه است: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد (25%) بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره»
در مرحله بعد نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده 131 قانون محاسبه میشود. در این ماده آمده است: «نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانهای میباشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%) - نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد»
در نهایت بر اساس ضرایبی که در بالا ذکر شد، مالیات خانه خالی محاسبه میشود.
چنانچه مالک اعتراضی در این خصوص نداشته باشد باید 1 ماه بعد از ارسال برگ مالیات، نسبت به آن اقدام کند. در ازای هر ماه دیرکرد نیز 2.5 جریمه به آن تعلق میگیرد.
در بسیاری از شهرها هنوز خانههای کلنگی زیادی وجود دارد که مالک تصمیمی بر بازسازی یا نوسازی آن نگرفته است. به همین جهت گمان میکنند به دلیل فرسودگی خانه مشمول مالیات نخواهد شد. اما از نظر قانون این خانهها معاف از مالیات نیستند و تفاوتی میان آنها و خانههای نوساز قائل نمیشود.
برای استعلام خانه خالی و مقدار مالیاتی که به آن تعلق گرفته است، میبایست به درگاه خدمات الکترونیکی سازمان مالیات وارد شد. البته باید ابتدا در این سامانه ثبت نام کرده باشید.
سپس با کد ملی و رمز عبور وارد بخش مالیات شده و روی واحدهای مسکونی خالی از سکنه کلیک کنید. در صفحهای که باز میشود، اطلاعات مربوط به مالیات و نرخ آن مشخص شده است.
اگر نسبت به میزان مالیاتی که برای شما تعیین شده اعتراضی نداشته باشید، باید ظرف مدت 1 ماه بعد از دریافت، اظهارنامه مالیاتی را پر کرده و نسبت به پرداخت آن اقدام نمایید.
اما اگر نسبت به مالیات تعیین شده اعتراض داشته باشید، باید از طریق همین سایت برای ثبت اعتراض اقدام کنید. توجه داشته باشید که اعتراض باید در همین محدوده زمانی 1 ماهه باشد. وگرنه به منزله پذیرش مالیات خواهد بود.
چنانچه مالکین به نحوی معاف از مالیات شوند اما سپس مشخص شود که در این خصوص تخلف کرده و باعث تشخیص غلط شدهاند، علاوه بر پرداخت میزان مالیات مندرج در ماده 54، مشمول جریمهای معادل مالیات متعلقه نیز خواهند شد.
قانون مالیات خانههای خالی در تاریخ 26 آذر 1399، پس از دو بار رد شدن توسط شورای نگهبان، بالاخره تصویب شد. این قانون که به ماده 54 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم معروف است، موارد مختلفی در معرفی و تشخیص مالیات خانههای خالی شامل میشود که در بالا به آن پرداخته شد. در ادامه خلاصهای از نکات مهم این قانون ذکر خواهد شد:
هدف از اجرای قانون مالیات خانههای خالی، جلوگیری از احتکار مسکن و نوسانات شدید در بازار مسکن است. این قانون شرایط مختلفی را برای اینگونه خانهها در نظر گرفته که با توجه به مدت زمان خالی بودن آنها محاسبه میشوند.
ضمن اینکه با توجه به ماده 54 مکرر قانون مالیات مستقیم، تمامی مالکان موظفند خانههای خود را در سامانه ثبت املاک و اسکان ثبت کنند. عدم توجه به این قانون موجب جریمه دو برابری مالکین خواهد شد. مالیات بر اجاره املاک یکی از انواع مالیات به شمار میرود که برای املاک مسکونی، تجاری و اداری در نظر گرفته میشود.