امروزه بسیاری از املاک دارای سند هستند و کمتر ملکی با قباله عادی معامله می‌شود. وجود سند رسمی مزایای زیادی دارد که می‌توان از آن جمله به قابل استعلام بودن، مشخص کردن حدودات ملک به طور دقیق و همچنین مشخصات مال یا مالکین به صورت کامل اشاره کرد. در ادامه به سند رهنی چیست می‌پردازیم.
به همان صورت که سندها از اعتبار بالاتری نسبت به قباله عادی برخوردارند، خطراتی را نیز می‌توانند به همراه داشته باشند. از جمله این مشکلات می‌توان به سندهای رهنی اشاره کرد. شاید این سوال مطرح شود که سند رهنی چیست؟
بسیاری از کسب و کارها در آغاز فعالیت خود و یا برای اخذ وام مسکن توسط افراد، بانک‌ها قوانینی را پایه ریزی کرده‌اند که یکی از آن‌ها در رهن قرار دادن سند ملکی است. البته ممکن است سند به دلایل دیگری نیز در رهن باشد که، برای آشنایی بیشتر با انواع سند ملکی و مشاوره حقوقی املاک بهتر است ادامه این نوشتار را مطالعه فرمایید.
سند رهنی چیست؟
رهن در معنی لغوی به معنای وثیقه مالی در ازای دریافت مال و یا دینی از دیگران است. ماده ۷۷۱ قانون مدنی اشاره شده است که ” رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگیر را مرتهن می‌گویند.”
اخذ وام به عنوان یکی از راه‌های کمکی برای خرید خانه و یا راه اندازی کسب و کار است. زمانی که برای اخذ وام به بانک مراجعه می‌کنید اولین موردی که با آن روبه رو می‌شوید، در خواست سند ملکی از سمت مدیریت بانک به عنوان پشتوانه وام است.
دریافت سند ملکی به عنوان تضمین بازپرداخت اقساط وام، باعث می‌شود تا عملا سند شما در رهن بانک قرار بگیرد و تا زمانی که تمامی اقساط پرداخت نشود، سند از رهن بانک در نمی‌آید. اگر تحت هر شرایطی وام گیرنده نتواند اقساط خود را پرداخت نماید، ملک در رهن به تصرف بانک درآمده و بانک برای فروش آن اقدام خواهد کرد.
رهن بانکی یک از انواع سندهای رهنی است پس در ادامه به انواع دیگر سندهای رهنی اشاره خواهیم کرد. همچنین چگونگی خروج سند از رهن و یا حتی معاملات این گونه از املاک را بررسی خواهیم کرد. در ادامه مقاله به سند رهنی چیست به انواع آن می‌پردازیم.
اگر به وسیله سند رهنی، قصد سرمایه گذاری را داشته و می خواهید به اخذ وام اقدام کنید، می توانید با کسب مشاوره سرمایه گذاری مسکن در سایت ما اطلاعات بیشتری در رابطه با درستی یا نادرستی عمل خویش به دست بیاورید.
انواع سند رهنی
همانطور که در تعریف رهن یاد شد، رهن به معنای گذاشتن سند و یا مالی در وثیقه است. گاهی این وثیقه گذاری برای بانک صورت می‌گیرد و گاهی برای ادارات دیگر. در اینجا به انواع رهن اشاره خواهیم کرد.
رهن بانکی
همانطور که در نوشتار انواع سند ملکی شرح دادیم، سند رهنی یکی از انواع اسناد است که لازم است در انجام معاملات به آن توجه بیشتری شود. در این صورت قراردادی مابین بانک و وام گیرنده در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود که به موجب آن در ازای گرو گذاشتن ملک در نزد بانک، مبلغی به عنوان وام اخذ می‌شود.
این سند جزء اسناد رسمی است و باعث می‌شود در صورت عدم پرداخت اقساط بانک نسبت به فروش ملک اقدام نماید. این قبیل املاک بدون اجازه بانک و یا بدون فک رهن قابلیت فروش ندارند. این نوع از رهن نمی‌تواند باعث رد مالکیت مالک آن شود.
رهن دادگستری
گاهی ممکن است سند به دلایلی در دادگستری به عنوان وثیقه قرار بگیرد. در این صورت برای شخص قرار وثیقه صادر می‌شود و لازم است سند ملک به عنوان وثیقه در رهن دادگستری باشد. در این صورت سند کارشناسی شده و اگر مبلغ آن با میزان قرار وثیقه هم خوانی داشته باشد، فرد تا زمان رسیدگی به پرونده‌اش می‌تواند به قید وثیقه آزاد باشد.
البته در قانون به این نوع از سند ها وثیقه‌ای گفته‌می‌شود. لذا باید دقت کرد که در زمان خرید و فروش خانه سند در رهن یا وثیقه دادگستری نباشد چون در هنگام انتقال سند با مشکل برخورد خواهید کرد.
رهن شخصی
زمانی که نیاز به وثیقه یک سند ملکی داشته باشید و خود مالک آن سند نباشید، می‌توانید با مالک دیگری قراردادی را تنظیم نمایید. این قرارداد زیرمجموعه قراردادهای خصوصی ماده ۱۰ قانون مدنی است که طی آن طرف اول سند ملکی لازم را در اختیار طرف دوم قرار می‌دهد. همچنین طرف دوم در برابر دریافت این سند تعدادی پیدا می‌کند که می‌تواند مالی و یا غیر مالی باشد. این تعهدات می‌تواند در حد قراردادن ضمانتی در نزد مالک سند باشد. مدت این قرارداد یکساله است و می‌تواند به مقدار بیشتری نیز تمدید شود.
از انواع دیگر این نوع رهن می‌توان به وثیقه گذاری سند در نزد شخصی برای استفاده از امکانات خاص و یا وثیقه تا زمان تعدیل بدهی و مواردی از این دست اشاره کرد.
این نوع از رهن‌ها، قرارداد رسمی ندارند و تنها یک قرارداد رسمی که دارای دو شاهد باشد کفایت می‌کند.
در هر صورت ممکن است که سند در وثیقه و یا رهن‌های متفاوتی قرار بگیرد. ولی مهم ترین مطلب آن است که آیا امکان فک رهن و انتقال این گونه اسناد چگونه است. اگر چه این موضوع حقوقی است و بهتر است با مشاور حقوقی املاک در این زمینه مشورت نمایید اما در ادامه مختصری به آن خواهیم پرداخت. برای راهنمایی بیشتر در موضوع سند رهنی چیست با ما همراه باشید تا درباره فک رهن یا آزاد کردن وثیقه می‌پردازیم.
فک رهن یا آزاد کردن وثیقه
فک رهن به معنی آزد کردن یک مال منقول یا نامنقول از وثیقه یا رهن بانک‌ها و یا اشخاص است. در ابتدای نوشتار گفته‌شد که رهن در قبال دریافت‌وام و یا هر امکانات دیگری ممکن‌است صورت گیرد. پس لازم است برای فک رهن و آزاد کردن سند، آن دین به طور کامل پرداخت شود. البته ممکن‌است شخصی که سند رهنی نزد اوست از دریافت مالی که به همان دلیل رهن صورت‌گرفته صرف نظر نماید و در این صورت شخص اول دیگر بدهی ندارد. در تمامی این موارد سند آزاد شده و یا فک رهن می‌شود.
یکی از مسایل حقوقی که مبتلابه بسیاری در دادگستری دارد، فروش مالی است که سند آن در رهن است. در این صورت در زمان انتقال سند این اتفاق روی نداده و دادخواست‌های الزام به انتقال سند و یا مواردی مشابه در دادگستری‌ها ارائه می‌شود.
به جهت جلوگیری از هریک از این موارد بهتر است که قبل از اقدام به انجام معاملات با مشاورین حقوقی املاک داران مشورت نمایید تا با استعلام سند و پیگیری‌های لازم از انجام معاملات پرخطر تا حد ممکن پیشگیری به عمل آید.
