کسی که در زمینه ساخت‌و ساز فعالیت می کند، احتمالاً با واژه عقد نامعین آشنا است. اما اگر شما به تازگی وارد دنیای جذاب سرمایه گذاری ساخت‌و ساز شده‌اید، قطعاً باید اطلاعات خود را در خصوص عقد نامعین تکمیل کنید. پس باید تعریف درستی از عقد نامعین در ذهن خود داشته‌باشید و شرایط آن را بدانید.
می دانیم که عقد همان قرارداد است. قرارداد هم که تکلیفش مشخص است! بهر حال یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، اقدام به تعهدی می دهند و همه چیز در بین طرفین مقبول واقع می شود یعنی قرار می گذارند که چه کاری به چه صورتی و در چه زمانی انجام شود.
حال موضوع این است که وقتی عقدی بین دو طرف صورت می‌گیرد یعنی یک رابطه جدید حقوقی اجرا شده‌است. رابطه جدید حقوقی همراه تعهداتی است که طرفین باید آن را رعایت کنند.
حال سوال اینجاست که این قرارداد حتماً باید به شکلی که در قانون گفته‌شده، عقد شود؟ خیر! ماده 10 قانون مدنی در این زمینه اشاره کرده‌است که به طور کلی اگر قرارداد شما مخالف صریح قانون نباشد، هیچ مشکلی ندارد. پس شما فقط باید تابع قانون باشید و نیازی نیست که به شکل گفته‌شده در قانون قرارداد را عقد کنید.
در مورد قوانینی که باید تابع آن باشید در بخش بعد صحبت می کنیم. اما حال دوست داریم برسیم به موضوع جالب عقد نامعین و تفاوت آن با عقد معین را توضیح دهیم.
عقد معین که تکلیفش مشخص است. در واقع عقدی که در قانون شامل عنوان و شرایط مشخص است، عقد معین نامیده می‌شود و اتفاقا بسیار هم رایج است.
وقتی صحبت از عقد نامعین است یعنی در قانون شکل، چهارچوب، نمونه و عنوان خاصی برای آن اعلام نشده است. این یعنی آزادی عمل طرفین در قرارداد! همین آزادی عمل سبب شده تا پروسه خرید و فروش خانه و ویلا در اصفهان با سودآوری بهتری همراه باشد.
کسانی که در معاملات املاک فعالیت می کنند با عقد نامعین بسیار سر و کار دارند. این موضوع در خصوص پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساختمان بسیار مورد توجه قرار می گیرد. خرید و فروش زمین و خانه کلنگی در اصفهان به واسطه عقد نامعین با رضایت بیشتری همراه است.
تعریفی که از عقد نامعین در پیش فروش ساختمان وجود دارد وابسته به دو ماده است که شاید در ابتدا درک آن سخت به نظر برسد اما هر مشاوره حقوقی املاک باید آن را بداند. ما به زبانی ساده در این مورد صحبت می کنیم.
در ماده اول شرایط به این صورت است که هر قرارداد با هر عنوانی که توسط پیش فروشنده انتخاب شده است، تعهد می دهد که واحد ساختمانی مشخصی در زمین احداث یا تکمیل شود. منظور از پیش فروشنده همان مالک رسمی زمین است. در واقع واحد ساختمانی در نهایت به مالکیت پیش خریدار در می آید. در چنین حالتی در قرارداد، پیش فروش ساختمان قید می شود. البته برای این ماده تبصره ای نیز در نظر گرفته شده است و تعیین شده که چه کسانی مجاز به پیش فروش هستند.
مثلاً کسانی که قصد سرمایه گذاری روی زمینی دارند که متعلق به آنها نیست در این لیست قرار می گیرند. به طور کلی هر مالک رسمی زمینی می تواند عقد نامعین برای پیش فروش را اجرا کند.
در ماده دوم نیاز است که قرارداد پیش فروش یک سری موارد اجرا شود. مثلاً می بایست اسم و مشخصات طرفین قرارداد اجرا شود. همینطور نیاز است که نشانی ملک با پلاک و مشخصات ثبتی ارزیابی شود.
بسیار مهم است که امکانات واحد ساختمانی از نظر تعداد اتاق خواب و شماره واحد و پارکینگ ارزیابی شود. مشخصات معماری و همینطور زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی بسیار مهم است.
در معاملات ملکی در خصوص عقد نامعین، مشارکت در ساخت نیز مطرح شده است. این مسیر کمی محدودیت به همراه دارد و با یک سری قوانین خاص همراه است.
آنچه که در عقد نامعین بسیار مهم است اینکه شرایط مربوط قرارداد باید تابع نظر هر دو سمت معامله باشد.
در صورتی که شخص حقیقی هستید برای مشارکت در ساخت باید شرایط زیر را مدنظر قرار دهید:
هر دو سمت قرارداد یعنی مالک و سازنده می بایست زنده باشند. ( در قید حیات)
هر دو سمت قرارداد می بایست به شرایط اهلیت رسیده باشند. یعنی عاقل و بالغ باشند و سن قانونی آنها رعایت شده باشد البته که تا حدودی می توان قرارداد را به قیم شخص سپرد( در صورتی که شخص به سن قانونی نرسیده باشد)
اگر مالک ساختمان فوت شده باشد می بایست ورثه او برگه مشارکت را مطالعه و امضا نماید. این موضوع خود زیر شاخه های مخصوصی دارد. مثلاً اگر متوفی بدهکار باشد، ساختمان به طلبکاران خواهد رسید و به ورثه نمی رسد.
اگر مالک در لیست تجار باشد می بایست ارزیابی صورت بگیرد که ممنوع المعامله نباشد. این موضوع اهمیت زیادی در عقد نامعین دارد.
توان مالی سازنده بسیار مهم است و در عقد نامعین و معین سنجیده می شود.
اشخاص حقوقی یک سری شرایط متفاوت و یک سری شرایط مشابه با اشخاص حقیقی دارند.
دقت کنید که شرکتی که سازنده محسوب می‌شود باید مجوز معتبری داشته‌باشد و جواز او به ثبت رسمی رسیده‌باشد. یعنی نیاز است که آخرین آگهی رسمی تغییرات شرکت به شما نشان داده‌شود. در واقع تغییراتی که اجرا شده‌است به شما ثابت می کند که صلاحیت لازم وجود دارد یا خیر.
سازنده حقوقی می بایست از نظر توان مالی در ساخت در شرایط خوبی قرار داشته باشد.
دقت کنید که می بایست اطمینان حاصل شود که شرکت سازنده ممنوع المعامله نیست و در لیست شرکت های بدون مجوز یا ورشکسته قرار ندارد.
البته مدت فعالیت شرکت نیز بسیار مهم است و نباید به پایان رسیده‌باشد.
اگر هنوز تفاوت اصلی عقد نامعین و معین را نمی دانید دو نکته ای که در این بخش به آن اشاره کرده ایم، حتماً خالی از لطف نخواهد بود.
1- تعیین مقررات در قانون: اگر بخواهیم مهمترین تفاوت بین عقد نامعین و معین را بگوییم باید اینطور در نظر بگیریم که عقد نامعین تابع رایط اساسی و عمومی صحبت معامله است. یعنی اگر شرایط را داشته باشد همه چیز درست و قانونی است. اما در خصوص عقد معین می بایست شرایط عمومی حاکم بر همه قراردادها دقیقاً طبق چارچوب و قالب اعلام‌شده قانون باشد.
2- سکوت قرارداد درباره موضوعی: این موضوع کمی پیچیده‌است. اما با مثال برای شما توضیح می دهیم. اگر در عقد معین، تعیین و تکلیف در خصوص موضوعی صورت گرفته‌نشده‌باشد، می‌تواند به واسطه قانون و تفسیر مواد، تکلیف موضوع را مشخص کرد.
مثلاً اگر زمان تحویل دادن ملک مشخص نباشد! در این راستا عقد نامعین دقیقاً برعکس عمل می کند. چون قرارداد بر اساس سلیقه دو طرف منعقد شده‌است و قاعده ویژه ای در این راستا دیده‌نمی‌شود. اگر در خصوص امری سکوت شده‌باشد قاضی بررسی لازم را بر اساس قرارداد و انگیزه طرفین در نظر می گیرد.
موضوع از این قرار است که گاه ما عقدی را منعقد می کنیم و طبق تصوری که خودمان داریم، از منابع قانونی و همینطور طبق عرف جامعه برای آن نامی انتخاب می کنیم. اما حقیقت این است که این نام لزوماً درست نیست و سبب می شود که تشخیص عقد نامعین و معین با اشتباه روبرو شود.
عنوان عقد می بایست توسط دادرس و قاضی و بر اساس تعهد و تکلیف تعیین‌شده و همینطور نیت طرفین مشخص شود. همچنین می بایست شرایط در قانون برای هر عقد سنجیده شود.
بگذارید یک مثال بزنیم. گاه افراد قراردادی را تنظیم می‌کنند و طبق تصورات خود نام آن را وکالت می گذارند. در صورتی که بر اساس مقررات قانونی نامی که از سوی دادگاه برای آن در نظر گرفته‌می‌شود کفالت است. همین موضوع سبب شده‌است که وظیفه تعیین نام بر عهده دادگاه قرار بگیرد.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
