بر اساس قوانین شهرداری هر ملکی کاربری متفاوتی دارد که در سند مالکیت تک برگ آن نوعش قید شده است. بر اساس قوانین شهرداری، اصل بر عدم تغییر کاربری زمین است مگر اینکه جزو استثنائات شود. همچنین تغییر کاربری زمین باید بر اساس قوانین موجود باشد. در غیر این صورت فرد متخلف به مجازات‌های مقرر در قانون محکوم خواهد شد. در این مقاله به بررسی مراحل تغییر کاربری ملک و همه موارد مربوط به آن خواهیم پرداخت با املاک داران همراه باشید.
کاربری ملک و تغییر آن به چه معناست؟
هر ملکی دارای کاربری مشخصی است. یعنی فقط اجازه همان فعالیت خاص در ملک صادر شده است. مثلا در اراضی کشاورزی فقط می‌توان کارهای کشاورزی را انجام داد. بنابراین اگر فردی بر خلاف قانون کاربری ملکش را تغییر دهد، مرتکب جرم شده است.
بر اساس قوانین شهرداری، تغییر کاربری زمین بدون داشتن مجوز، ممنوع و غیرقانونی است. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نیز برای رسیدگی به این تخلفات می‌باشد.
انواع کاربری املاک شامل موارد زیر می‌شود:
۱. کاربری مسکونی
۲. کاربری تجاری
۳. کاربری کشاورزی
۴. کاربری اداری
۵. کاربری معدنی
البته موارد دیگری مثل کاربری خدمات و کاربری ورزشی نیز وجود دارد. برخی از املاک نیز بدلیل اینکه هنوز وارد طرح جامع و آزاد سازی نشده‌اند، فاقد کاربری هستند.
انواع تغییرات کاربری املاک
تغییرات مربوط به کاربری املاک معمولا در دو حیطه انجام می‌شود:
تغییر کاربری شهری
این نوع از تغییر کاربری مخصوص املاکی است که در حوزه شهری واقع شده‌اند و شامل سه بخش املاک تجاری، مسکونی و اداری می‌شود. در حال حاضر بخش بیشتر تغییر کاربری در این حوزه مربوط به تغییر کاربری مسکونی به تجاری است که دلیل آن نیز افزایش چند برابری قیمت ملک است. برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری می‌توان از دو شیوه استفاده کرد:
تغییر کاربری املاک از طریق نوسازی
در شیوه تغییر کاربری از طریق نوسازی، ابتدا ساختمان را با توجه به نوع کاربری احداث می‌کنند؛ سپس بعد از مدتی می‌توان سازه را تخریب کرده و نوع کاربری آن را تغییر داد. برای تغییر کاربری از این طریق می‌بایست مراحل زیر را طی کرد:
۱. پرداخت تمامی عوارض ساختمان
۲. تکمیل مدارک لازم و رفتن به مراجع مربوطه
۳. ثبت درخواست نوسازی جدید در دفتر خدمات نوسازی
۴. بررسی ملک و تایید مدارک توسط بازرس شهرداری
۵. تهیه نقشه جدید با کاربری جدید به وسیله دفتر خدمات نوسازی
۶. تهیه نقشه اصلی به دست مالک
۷. صدور کاربری جدید بعد از تطبیق نقشه اصلی و دستور تهیه نقشه توسط دفتر خدمات
۸. صدور دستور تخریب و نوسازی
تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز
در این روش همان‌طور که از اسمش پیداست، مالک ابتدا ملک خود را تخریب کرده و آن را تبدیل به زمین بایر می‌کند. سپس برای دریافت کاربری جدید اقدام می‌نماید. سپس مالک باید به شهرداری مراجعه کرده و درخواست تغییر کاربری‌اش را ثبت کند. شهرداری نیز درخواست او را با اصول کمیسیون ۱۰۰ تطبیق داده و در صورت تایید، کاربری جدیدی به او می‌دهد.
تغییر کاربری املاک زراعی
املاکی که فقط برای کشاورزی و دامداری و باغات اختصاص می‌یابند، املاک زراعی نامیده می‌شوند. تغییر کاربری املاک زراعی به طور کلی ممنوع است. این قانون برای محافظت از اراضی زراعی و باغات تدوین شده‌اند. به همین دلیل پروسه ساخت و ساز در زمین کشاورزی و تغییر کاربری آن کمی پیچیده‌تر از املاک مسکونی است و به اجازه وزارت جهاد کشاورزی نیز نیاز دارد. اگر این وزارت تغییر کاربری را تایید کند، قیمت روز اراضی و باغ به میزان ۸۰ درصد آن محاسبه شده و بابت عوارض گرفته می‌شود. ضمن اینکه فقط برای ۵۰۰ متر و آنهم فقط ۱ بار مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
قانون عدم تغییر کاربری ملک
قانون عدم تغییر کاربری ملک یا اصل عدم تغییر کاربری در ماده ۵۵ قانون شهرداری آمده است. در بند ۲۴ آمده که شهرداری موظف به تعیین نوع کاربری برای تمامی املاک بوده و باید در سند آن نیز ذکر شود. سپس بیان داشته که در صورت رویت تخلف از سوی مالکان، شهرداری موظف به برخورد قانونی با متخلفین است.
آنچه در این ماده در خصوص عدم تغییر کاربری ملک آمده عبارتند از:
۱. شهرداری مسئول تعیین کاربری املاک بر اساس ضوابط تعیین شده در نقشه جامع شهر است.
۲. اگر در املاک مسکونی، ساختمان‌های تجاری بنا شود، شهرداری باید آن را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند.
۳. چنانچه تخلف مالک یا مستاجر محرز شد، کمیسیون باید ظرف حداکثر ۱ ماه برای تعطیل کردن آن تصمیم بگیرد.
۴. کمیسیون می‌تواند حداکثر ۲ ماه به مالک برای تعطیلی فرصت دهد.
۵. مامورین شهرداری موظفند که ملک متخلف را تعطیل کنند.
۶. اگر مالک یا دیگر با اطلاع از تعطیلی ملک همچنان از آن استفاده تجاری کند، به ۶ ماه تا ۲ سال حبس جنحه‌ای و جریمه نقدی به عنوان استفاده تجاری از ملک مسکونی محکوم خواهد شد. ملک نیز تعطیل می‌شود.
مراحل تغییر کاربری ملک
برای تغییر کاربری ملک باید مراحل مختلفی را طی کرد تا شهرداری مجوز لازم برای این کار را بدهد. این مراحل به شرح زیر است:
۱. پرداخت عوارض شهرداری
پیش از آنکه مراحل تغییر کاربری ملک را به صورت قانونی شروع کنید، باید حتما عوارض شهرداری را پرداخت کرده باشید. چنانچه به شهرداری بدهی دارید، نمی‌توانید درخواست تغییر کاربری را ثبت کنید.
۲. مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی
در دفاتر خدمات نوسازی، فرم مخصوصی برای تغییر کاربری وجود دارد که باید آن را تکمیل کرده و درخواست‌تان را به صورت رسمی ثبت کنید. در این فرم مواردی مثل مشخصات مالک و مشخصات ملک آورده شود. سپس به همراه مدارک مورد نیاز به دفاتر خدمات رسمی مراجعه کرده و آن را به صورت الکترونیکی ثبت کنید.
۳. بررسی ملک به وسیله کارشناسان دفاتر نوسازی
پس از ثبت درخواست تغییر کاربری ملک، بازرس با توجه به اطلاعات به ملک مراجعه کرده و امکان یا عدم امکان تغییر کاربری را بررسی می‌کنند. اگر مالک تخلف کرده باشد در این مرحله مشخص خواهد شد و برای ادامه کار باید اول تخلفات انجام شده پیگیر و رفع شوند.
۴. صدور دستور تهیه نقشه
اگر بازرسی تغییر کاربری را تایید کرد، دستور تهیه نقشه توسط دفاتر نوسازی صادر می‌شود. نقشه باید متناسب با کاربری جدید باشد و فضاهای کلی متناسب با شرایط ملک و کاربری جدید در آن ذکر شود. بنابراین ممکن است تغییراتی مانند کاهش ارتفاع ملک یا عقب نشینی نیز داشته باشد. چنانچه به این تغییرات معترض باشید، می‌توانید در همین مرحله از آن شکایت کنید.
۵. تهیه نقشه به وسیله مالک
در این مرحله مالک می‌بایست بر اساس نقشه دفاتر خدمات نوسازی، نقشه‌ای جدید را تهیه کند. در این نقشه باید تمامی نیازمندی‌های مربوط به ملک تجاری لحاظ شود.
۶. تغییر کاربری و صدور پروانه جدید
در نهایت زمانی که نقشه تهیه شده به دفاتر خدمات نوسازی تحویل داده می‌شود، اگر مغایرتی با دستور نقشه صادر شده نداشته باشد، مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر خواهد شد. این دستور به مالک اعلام می‌شود. سپس یک پروانه جدید نیز برای ملک صادر می‌گردد.
دریافت مجوز ساخت و ساز مراحلی دارد که اطلاع یافتن از آن‌ها بسیار مهم است زیرا شما را در استفاده از این مجوز یاری خواهد کرد.
مدارک مورد نیاز برای تغییر کاربری ملک
زمانی که درخواست تغییر کاربری را ثبت می‌کنید، می‌بایست مدارک زیر را نیز به همراه داشته باشید:
۷. مدارک هویتی مالک مانند شناسنامه و کارت ملی
۸. مدارک شناسایی وکیل یا نماینده قانونی فرد اگر به جای او اقدام می‌کنند به همراه وکالتنامه رسمی
۹. اصل سند ملک
۱۰. مشخصات کامل ملک مانند کد پستی و کروکی و موقعیت جغرافیایی آن
۱۱. برگه تسویه حساب عوارض شهرداری
۱۲. برگه تسویه حساب مالیات
۱۳. نقشه جدید ملک متناسب با کاربری جدید
۱۴. مجوزهای مورد نیاز از سازمان‌های مربوطه
استثنائات تغییر کاربری مسکونی به تجاری و اداری
در قانون مواردی پیش بینی شده که جزو استثنائات تغییر کاربری به شمار رفته و می‌توان بدون دریافت مجوز نیز از ملک مسکونی، استفاده تجاری یا اداری کرد. این موارد عبارتند از:
۱. مشاغلی مانند دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، دفتر ثبت ازدواج و طلاق، دفاتر روزنامه و مجله و دفاتر مهندسی می‌توانند در املاک مسکونی واقع شوند
۲. استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی قانونی است.
۳. دفاتر مطبوعاتی نیز می‌توانند بدون تغییر کاربری در املاک مسکونی تاسیس شوند.
۴. مهدکودک‌ها، دفاتر پیشخوان دولت نیز جزو این لیست هستند.
البته بهتر است قبل از تاسیس دفتر مربوطه حتما قوانین موجود را مطالعه کرد.
جهت اطلاع کامل از شرایط تغییر کاربری مسکونی به اداری پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به آن را مطالعه نمایید.
هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه تغییر کاربری ملک را باید با توجه به مجموعه‌ای از هزینه‌های ریز و درشت که در مراحل کاری باید پرداخت شود، محاسبه کرد. این هزینه‌ها عبارتند از:
۱. هزینه پرداخت عوارض شهرداری
۲. هزینه مالیات
۳. هزینه تغییر کاربری به شهرداری
۴. هزینه تهیه نقشه جدید ملک در صورتی که از شیوه تخریب و نوسازی استفاده شود
۵. هزینه تخریب و بازسازی ملک
البته باید توجه داشت که عوامل متفاوتی می‌تواند در هزینه تغییر کاربری ملک موثر باشد. به طوری که شاید دو ملک در کنار هم با یکدیگر متفاوت باشد. این عوامل عبارتند از:
۱. موقعیت جغرافیایی ملک
۲. بافت شهری
۳. بافت ساختمانی
۴. متراژ ملک
جمع بندی
با توجه به قوانین شهرداری، تمامی املاک باید دارای نوع کاربری باشند که معمولا شامل کاربری مسکونی، تجاری و اداری می‌شود. زمانی که مالک قصد داشته باشد در ملک مسکونی خود فعالیت‌های تجاری انجام دهد، باید حتما مراحل تغییر کاربری ملک را طی کرده باشد و مجوز قانون آن را دریافت کند. در غیر اینصورت به عنوان متخلف شناسایی شده و کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بر اساس قانون با او برخورد خواهد کرد. بنابراین بهتر است پیش از هر گونه اقدامی در ملک، حتما مجوزهای لازم برای تغییر کاربری را دریافت کرد. مگر اینکه جزو استثنائات باشند. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
