اغلب توافقهای اولیه مشارکت در ساخت درون بنگاههای معاملات املاک انجام میشوند. در این میان باتوجه به اینکه هیچ قانون خاصی برای هزینه چنین معاملاتی وجود ندارد با توافق طرفین معامله و بنگاهدار، میزان کمیسیون برای وی مشخص میشود.پ
مشارکت در ساخت هم یکی از راه های کسب درآمد از حوزه املاک و مستغلات است، که برای موفقیت در آن باید از وضعیت این بازار آگاهی کافی داشته باشید. در بخش مشاوره سرمایه گذاری در مسکن می توانید در این حوزه اطلاعات کافی و مورد نیاز خود را به دست آورید. اگر مقصود شما هم چنین است و فکر می کنید که ساخت و ساز راه مناسبی برای کسب سرمایه بیشتر است، در سایت املاک داران با همکاران ما در این بخش در تماس باشید.
مقدار کمیسیون با احتساب رقم جابهجا شده در معامله تعیین میشود. هرچقدر صحبت از مبلغ بیشتری در میان باشد مسلما کمیسیون بنگاهدار نیز بیشتر خواهد شد. در این مقاله شما را با مفهوم کلمه کمیسیون آشنا میکنیم و به طور مفصل به توضیح کمیسیون مشارکت در ساخت میپردازیم.
اما مبلغ پرداختی جهت کمیسیون قرارداد مشارکت در ساخت منزل به دلیل نامعلوم بودن دقیق ارزش معامله، به طور ریزبینانه مشخص نیست. امیدواریم با مطالعه این مقاله اطلاعات لازم دررابطه با عوامل موثر در محاسبه کمیسیون املاک را کسب کنید.
کمیسیون به چه معناست؟
هنگامی که شخصی درپوشش قانونی یک شغل، به انجام گرفتن معامله بین دو نفر کمک کند و خدماتی به آنها ارائه دهد، مستحق به دریافت دستمزد است که در قانون به این دستمزد، حق کمیسیون گفته میشود.
مشاوران املاک و ماشین به طور معمول از دریافت حق کمیسیون برخوردارند. میزان دریافت حق کمیسیون برای معاملههای مختلف متفاوت است که ما در این مقاله به بررسی حق کمیسیون مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
علت عقد قرارداد مشارکت در ساخت
عقد قرارداد مشارکت در ساخت از سوی شهرداری با استقبال فراوان روبهرو میشود. زیرا اجرای این طرح به نوسازی شهر و استفاده بهینه از زمینهای بدون استفاده موجود در شهر منجر میشود.
این قرارداد بین صاحبان زمین و املاک کلنگی با سازندگان ساختمان تنظیم و اجرا میشود. با پایان پروژه صاحب زمین و سازنده هرکدام به نسبت خاصی از سود حاصله سهم میبرند که در ادامه به طور کامل این میزان سود را توضیح میدهیم.
در قرارداد امضا شده بین طرفین مشخص میشود که مالک زمین تنها زمین خود را در اختیار سازنده قرار میدهد. و همه هزینههای ساخت توسط سازنده پرداخت شود. این موضوع یکی از دلایل پرداخت کمیسیون توسط سازنده به بنگاهدار است. میزان این کمیسیون نسبت به سود سازنده محاسبه و پرداخت میشود.
تعیین سود سازنده
جهت تعیین میزان سهم سازنده و صاحب ملک از ساختمان ساخته شده، باید ارزش ملک طبق نرخ روز آن منطقه تعیین شود. با کمک این مبلغ قدرالسهم هر طرف مشخص خواهد شد.
برای بهدستآمدن مبلغ قدرالسهم سازنده باید هزینه ساخت را بر ارزش ملک تقسیم کرد، عدد بهدستآمده مبلغ موردنظر است. مبلغ بلاعوضی نیز ممکن است از طرف شخص سازنده به صاحب ملک جهت اسکان موقت به وی پرداخت شود که باید آن را نیز در نظر گرفت. فرمول نهایی برای تعیین سود سازنده بهصورت زیر است:
مبلغ بلاعوض – هزینههای ساخت – قدرالسهم سازنده = سود سازنده
کمیسیون سازنده طبق عدد بهدستآمده از سود حاصله محاسبه و پرداخت خواهد شد که این عدد معمولا حدود ۴۰ درصد از سود کل است. در زمینه تعیین این عدد باید به موارد زیر توجه کرد.
- قیمتگذاری تمام قسمتها باید توسط کارشناسان انجام شود تا حق هیچکدام از طرفین ضایع نشود.
- ازآنجاییکه در قیمت بازار مسکن نوسانات زیادی وجود دارد ممکن است در هر لحظه قدرالسهم تعیین شده برای طرفین تغییر کند؛ به همین دلیل بهتر است پس از پایان پروژه دوباره سود طرفین محاسبه و تعیین شود.
- پیش از امضای قرارداد حتما بندهای آن را بادقت مطالعه کنید و در صورت عدم تخصص در این زمینه بهتر است با یک وکیل مشورت کنید.
مزایای مشارکت در ساخت
بهطورکلی ازبینبردن املاک کلنگی و جایگزینی آنها با ساختمانهای تازه و نوساز دارای فواید زیادی برای افراد و شهر است که همه آنها را به ترتیب نام میبریم.
- ایجاد ساختمانهای جدید بهجای ساختمانهای قدیمی باعث افزایش مقاومت آنها میشود و در هنگام وقوع بلایای طبیعی مانند زلزله خسارات وارده تا حدی قابلملاحظهای کاهش مییابد.
- در ساختمانهای تازهساز اصول مهندسی جدید رعایت میشود که حاصل آن داشتن ساختمانیهایی اصولی و زیبا است.
- با تبدیل منازل قدیمی و ساخت ساختمانهای چندطبقه، منازل مسکونی بیشتری جهت اسکان افراد جامعه ایجاد میشود.
- ساختمانهای شبیه به هم و عدم تجاوز آنها به حریم عمومی شهر، باعث میشود بافت منظم و زیبایی در شهر ایجاد شود.
- در ساخت این املاک جدید از پیشرفتهترین تکنولوژی و مصالح استفاده میشود که حق را انتخاب صاحب منازل بیشتر میکند.
- افراد ساکن املاک کلنگی که هزینه برای تعمیرات ندارند بهراحتی صاحب یک منزل جدید خواهند شد و سود خوبی به دست میآورند.
اصول محاسبه قدرالسهم
قانون دقیق و اصول مشخصی برای تعیین تقسیم سهم و سود دو طرف معامله وجود دارد که در ادامه روش محاسبه آن را توضیح خواهیم داد. تعیین این مبالغ به قیمت روز بازار مسکن بستگی دارد و بههیچوجه روز عقد قرارداد را مبنا قرار نمیدهند. زیرا میزان نوسان در بازار املاک بسیار زیاد است. معمولا معیار اصلی تعیین قیمت، نرخ یک مترمربع آپارتمان تازهساز در هر شهر است. البته ممکن است این عدد در شهرهای مختلف باتوجهبه وضعیت اقتصادی مردم متفاوت باشد.
در مناطقی که قیمت هر مترمربع از خانه نوساز کمتر از ۴.۵ میلیون تومان باشد، سود حاصله به طور مساوی بین طرفین معامله تقسیم میشود. به دلیل اینکه سهم سازنده در تعیین کمیسیون بنگاهدار تاثیر مستقیم دارد در این نوع معاملات مبلغ پرداختی نسبت به ۵۰ درصد از سود کل معامله محاسبه خواهد شد.
در مناطقی که قیمت هر مترمربع از مسکن نوساز بین مبالغ ۴.۵ تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، مالک ۵۵ درصد از سود حاصله را دریافت میکند. در این حالت کمیسیون بنگاهدار نسبت به ۴۵ درصد سود حاصله توسط سازنده محاسبه میشود.
مناطقی که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن بیش از ۵.۵ میلیون تومان باشد سود حاصله بهصورت ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده تعیین میشود. کمیسیون بنگاهدار نیز نسبت به ۴۰ درصد محاسبه خواهد شد.
در اینگونه معاملات مبلغی بهصورت بلاعوض از طرف سازنده به صاحب ملک پرداخت میشود تا بهصورت موقت یک منزل اجاره کند. البته این مبلغ در صورتی به صاحب زمین پرداخت میشود که در آن ملک کلنگی زندگی کند و مقدار آن یا بهصورت توافقی یا با استفاده از فرمول زیر تعیین میشود:
(ارزش کارشناسی شده ملک × قدرالسهم سازنده) – (هزینههای ساخت × قدرالسهم مالک) = مبلغ بلاعوض
تعرفه کمیسیون مشارکت در ساخت
در قانون جمهوری اسلامی ایران قراردادها به دودسته قرارداد معین و نامعین تقسیمبندی میشوند. در عقود معین برای کمیسیون پرداختی قانون مشخصی وجود دارد و مبلغ پرداختی برای طرفین معامله واضح است مانند قرارداد اجاره منزل. عقود نامعین که مشارکت در ساخت را نیز در بر میگیرد قانون خاصی برای پرداخت حقالعمل وجود ندارد و مبلغ قابل پرداخت به طور توافقی تعیین میشود.
ازآنجاییکه برای عقد قرارداد مشارکت در ساخت هیچ درصد دقیقی وجود ندارد، نمیتوان به طور دقیق گفت که میزان پول پرداختی چند درصد از ارزش معامله خواهد بود. به همین دلیل رقم نهایی با توافق بین صاحب ملک، سازنده و بنگاهدار تعیین و توسط دو طرف معامله به بنگاهدار پرداخت میشود. عواملی مانند وضعیت قیمت مسکن در روز عقد قرارداد، سود سازنده و میزان خدماتی ارائه شده توسط بنگاهدار به طرفین معامله، در تعیین مبلغ کمیسیون تاثیر مستقیم دارند.
برای تعیین سهم سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت، ارزش ملک مورد مشارکت بر اساس قیمت منطقه و ارزش روز تخمین زده میشود و درصد هزینههای ساخت از ارزش ملک، سهم سازنده خواهد بود:
ارزش ملک ÷ هزینههای ساخت = سهم سازنده
معمولاً سهم سازنده از مشارکت ۴۰ درصد در نظر گرفته میشود و ۶۰ درصد باقیمانده سهم مالک خواهد بود. علاوه بر این، سازنده ملزم است مبلغی را بهعنوان بلاعوض در ابتدای پروژه به مالک پرداخت کند که این مبلغ به این صورت محاسبه میشود:
(ارزش کارشناسی شده ملک × سهم سازنده) – (هزینههای ساخت × سهم مالک) = مبلغ بلاعوض
بنابراین:
مبلغ بلاعوض – هزینههای ساخت – سهم سازنده = سود سازند
پرداخت کمیسیون مشارکت در ساخت
گاهی ممکن است بر سر پرداخت حق کمیسیون بین طرفین معامله اختلافنظر به وجود آید که گاها حتی باعث بههمخوردن معامله آنها نیز میشود. طبق قانون پرداخت حق کمیسیون به هر منظوری که باشد اعم از مشارکت در ساخت، بر عهده هر دو طرف معامله است.
بنگاهدار در برابر دریافت حق کمیسیون ملزم به ارائه خدماتی چون عقد قرارداد حرفهای تحتنظر مهندسان عمران، مهندسان معماری، وکلا پایه یک دادگستری و متخصصان اقتصاد است.
تعداد افرادی که قصد ساخت زمین یا ملک کلنگی خود را با کمک سازندهها داشته باشند، بسیار کم است. به همین دلیل مشاوران املاک سعی میکنند برای جلب نظر آنها میزان کمتری حق کمیسیون از مالکین دریافت کنند. دریافت میزان کمیسیون پایین از مالکین باعث میشود سازندگان مبلغ بیشتری را بهعنوان کمیسیون پرداخت کنند. بدین ترتیب درصد بیشتری از کمیسیون پرداختی به بنگاهدار برعهده سازنده خواهد بود.
*برخی از وکلا عقیده دارند که به دلیل اینکه درصد بیشتر کمیسیون بنگاهدار توسط سازنده پرداخت میشود. به همین دلیل باید او سهم بیشتری از سود حاصل از ساختوساز دریافت کند. اما برخی دیگر میگویند به دلیل اینکه سازنده صاحب ملک را پیدا میکند و از وی برای همکاری دعوت به عمل میآورد باید سهم کمتری دریافت و حق کمیسیون بیشتری پرداخت کند.
برای قرارداد مشارکت در ساخت حضور در بنگاه ضروری است؟
به دلیل اینکه بهتر است قرارداد نهایی در دفتر وکالت یا دفتر اسناد رسمی به طور قانونی و رسمی ثبت شود. اگر با طرف معامله خود در جایی خارج از بنگاه آشنا شدهاید، میتوانید بدون مراجعه به بنگاه قرارداد خود را تنظیم کرده و به ثبت رسمی برسانید.
در این صورت باید تمام شرایط از قبل مشخص و بر سر آن به توافق برسید. اما به طور معمول بیشتر طرفین در بنگاه با یکدیگر آشنا میشوند. به همین دلیل حضور در این مکان و پرداخت حق کمیسیون به فرد بنگاهدار غیرقابلاجتناب است.
کلام آخر
هنگامی که طرفین معامله در یک بنگاه و بهواسطه بنگاهدار قصد عقد قرارداد مشارکت در ساخت را دارند، موظفاند که به وی دستمزدی تحت عنوان حق کمیسیون پرداخت نمایند. میزان کمیسیون بهطورکلی از طرف صنف املاک تعیین میشود.
