مشاورین املاک پس از ثبت قرارداد حق کمیسیونی دریافت می‌کنند که درآمد این صنف را تامین می‌کند. لذا آشنایی با حق کمیسیون و روش محاسبه کمیسیون املاک برای مشاورین املاک ضروری است. روش تعیین حق کمیسیون رابطه‌ی مستقیمی با ارزش ملک دارد، بنابراین بررسی متغیرهای این محاسبه الزامی است. هرچند املاک داران برای رفع شبه میان خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر و حتی راحتی کار برای مشاوران املاک برای گرفتن حق الزحمه خود، محاسبه آنلاین کمیسیون مشاور املاک را راه اندازی کره است. اما برای آنکه بدانیم این محاسبات بر چه اساسی و به چه شکل صورت می‌گیرد با ما در ادامه این مقاله همراه باشید.
وقتی برای اولین بار با یک مشاور املاک برای فروش خانه خود ملاقات می‌کنید، شاید صحبت درباره حق کمیسیون کمی ناخوشایند به نظر برسد. اما لازم است که در مورد این موضوع قبل از هر کاری صحبت کنید. مشاوران املاک با توجه به آژانس های املاک که در آن کار می‌کنند، محل زندگی و نوع خدماتی که به شما ارائه می‌دهند، دستمزدهای مختلفی دریافت می‌کنند. ولی اکثریت قریب به اتفاق آنها، درصدی از قیمت فروش را پس از انجام معامله دریافت می‌نمایند. در ادامه شما را با مفاهیم مربوط به کمیسیون املاک آشنا خواهیم ساخت با املاک داران همراه باشید.
کمیسیون املاک چیست؟
درحالی که بسیاری از مشاغل مثل وکلا یا حسابدار به صورت پروژه‌ای، ساعتی یا ماهانه کار می‌کنند، اما مشاوران املاک کمیسیون خود را به شکل درصدی از پول رد و بدل شده در معامله نهایی دریافت می‌نمایند. این پول تنها زمانی پرداخت می‌شود که معامله انجام شده باشد. در غیر این صورت مشاور املاک هیچ پولی دریافت نخواهد کرد.
در واقع حق کمیسیون املاک پس از پایان معاملات ملکی مانند دستمزد سایر مشاغل باید پرداخت شود. این مبلغ با توجه به شرایط بازار املاک و بر اساس فاکتورهای خاصی در اتحادیه صنف تصویب و تعیین می‌شود. هر بنگاه معاملات ملکی موظف است با توجه به تعرفه‌ای که هر سال از سوی اتحادیه ابلاغ می‌شود، از طرفین معامله حق الزحمه دریافت کند. لازم است که مشاور املاک همیشه از این قانون پیروی کند و نحوه محاسبه آن را برای مشتری شرح دهد. اما فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک چیست؟ چگونه باید بعد از خرید و فروش، رهن یا اجاره ملک، حق الزحمه مشاور املاک را تعیین کنیم؟
کمیسیون املاک در چه زمان و به چه صورت پرداخت می‌شود؟
کمیسیون مشاورن املاک در سه حالت محاسبه و رداخت می‌گردد:
۱. در زمان معامله:
کمیسیون معمولاً در هنگام انعقاد قرارداد بین طرفین (خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر) پرداخت می‌شود. طبق قوانین، این مبلغ باید به مشاور املاک پرداخت شود.
۲. براساس توافقات:
در موارد توافقی، ممکن است نرخ کمیسیون با توافق طرفین تعیین شود.
۳. در معاملات رهن:
در قراردادهای رهن کامل، کمیسیون به صورت مشخص و طبق فرمول خاص محاسبه می‌شود و در زمان انعقاد قرارداد پرداخت می‌شود . که در ادامه به طور کامل و با مثال توضیح داده شده است.
به طور کلی، کمیسیون املاک باید در زمان معامله و طبق توافقات انجام شده پرداخت گردد.
پرداخت کمیسیون املاک در شهرهای مختلف
- نرخ پرداختی حق کمیسیون مشاورین املاک در شهرهای مختلف بسته به مصوبه اتحادیه مشاورین املاک همان شهر متفاوت است، به طو مثال برای شهرهای تهران و جنوبی ایران معادل ۰.۵ در از ارزش ملک فروخته شده محاسبه می‌شود.
- در شهر اصفهان برای خرید آپارتمان در اصفهان، خریدار و فروشنده هر کدام ۰.۲۵ درصد از ارزش معاملاتی ملک را به عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌کنند.
- مالیات بر ارزش افزوده نیز به حق کمیسیون در تمامی شهرها تعلق می‌گیرد که به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. (مالیات بر ارزش افزوده در سال ۱۴۰۳ برای تمامی شهرهای کشور برابر با ۱۰ درصد است)
نکته: در گذشته، برخی از مشاوران املاک حق کمیسیون خود را بر اساس تعرفه رسمی اعلام شده اخذ نمی‌کردند. اما از سال ۹۹، دریافت حق کمیسیون به صورت تک نرخی و طبق تعرفه مصوب اتحادیه الزامی شده است. همچنین تمام قراردادهای ملکی مشمول پرداخت حق کمیسیون هستند. برای دریافت خدمات مشاوره املاک، حتماً به مشاوران املاک معتبر مراجعه کنید.
نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک
برای تنظیم قرارداد به عنوان مشاوراملاک برای مدیریت جلسه عقد قرارداد باید با اصطلاحات زیادی آشنا شوید. که یکی از آنها روش محاسبه حق کمیسیون مشاور املاک است. حق کمیسیون املاک همانطور که گفته شد با توجه به ارزش ملک تغییر می‌کند. و هر چه قیمت خانه معامله شده بیشتر باشد، حق کمیسیون نیز بیشتر است. به عنوان مثال اگر ملک شما ۵۰۰ میلیون تومان باشد بنگاه موظف است نیم درصد از ارزش ملک خریداری یا فروخته شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت کند.
لذا این نیم درصد، از صاحب خانه و همین مقدار از طرف مستاجر باید پرداخت شود. این مقدار بدون محاسبه ۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده است. بنابراین سعی می‌کنیم، پس از معرفی انواع حق کمیسیون به روش‌های محاسبه حق کمیسیون بپردازیم.
روش محاسبه انواع حق کمیسیون املاک
- حق کمیسیون خرید و فروش املاک
- حق کمیسیون رهن کامل املاک
- حق کمیسیون رهن و اجاره املاک
- حق کمیسیون مشارکت در ساخت
- حق کمیسیون معاوضه ملک
- حق کمیسیون مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
پس از دانستن انواع حق کمیسیون املاک، باید به این نکته اشاره کرد که تعرفه مشاورین املاک املاک که میانگین درآمد مشاوران املاک از آن است در هر سال توسط اتحادیه مشاوین املاک پس از بررسی‌هایی لازم اعلام می‌شود. بر این اساس طبق تازه‌ترین ابلاغیه اتحادیه صنف مشاورین املاک، نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای تنظیم مبایعه نامه، تک نرخی و به نوعی ساده سازی شده است. بر این اساس تمامی قراردادها مشمول پرداختِ حق کمیسیونی معادل نیم درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که هم خریدار و هم فروشنده باید به مشاور املاک بپردازد. البته همانطور که پیشتر اشاره کردی، این مبلغ و نحوه محاسبه آن، در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش و رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می‌شوند همچنین در شهر های مختلف، متفاوت است.
محاسبه کمیسیون املاک برای خرید و فروش ملک
همان طور که گفته شد اتحادیه مشاوران املاک هر سال تعرفه حق کمیسیون املاک را برای آژانس‌های املاک مشخص می‌کند. در سال ۱۴۰۳ حق کمیسیون خرید و فروش ملک در شهر تهران برای تمامی املاک تجاری، اداری و مسکونی به صورت زیر است:
در واقع بر اساس ابلاغیه اتحاد صنفی مشاوران املاک تهران، تمامی قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی برابر با ۰.۵ درصد از ارزش معاملات ملکی می‌شوند. این حق کمیسیون بر عهده هر دو طرف معامله است البته طرفین معامله باید مالیات بر ارزش افزوده را نیز پرداخت کنند که سهم هر یک از آنها ۱۰ درصد از ارزش ملک است.
بر فرض اگر ملکی به قیمت ۵ میلیارد تومان در اصفهان به فروش برسد طبق مصوبه اتحادیه شهر اصفهان ، محاسبه کمیسیون املاک به صورت زیر است:
| ارزش ملک فروخته شده ضربدر ۰.۵ درصد | ۱۲.۵۰۰.۰۰۰=۰.۲۵ %* ۵.۰۰۰.۰۰۰.۰۰۰ |
| حق کمیسیون ضربدر ۱۰ درصد مالیات | ۱.۲۵۰.۰۰۰= ۱۰% * ۱۲.۵۰۰.۰۰۰ |
| جمع حق کمیسیون و مالیات | ۱۳.۷۵۰.۰۰۰ = ۱.۲۵۰.۰۰۰ + ۱۲.۵۰۰.۰۰۰ |
| سهم هر یک از طرفین برای پرداخت به مشاور املاک | ۱۳.۷۵۰.۰۰۰ تومان |
اصول محاسبه کمیسیون خرید خانه
به طور اصولی مشاورین املاک باید بر طبق مصوبه اتحادیه برای ملک زیر ۵۰۰ میلیون تومان ۰.۵% و مابقی را بر حسب ۰.۲۵% محاسبه شود، به عنوان مثال اگر ملک معامله شده دارای ارزشی برابر با ۶۰۰ میلیون باشد. برای این ملک تا ۵۰۰ میلیون حق کمیسیون، نیم درصد محاسبه شده و برای ۱۰۰ میلیون باقی مانده، بیست و پنج صدم درصد محاسبه می‌شود.
مثال:
(۵۰۰ میلیون ضربدر نیم درصد) + (۱۰۰ میلیون باقی مانده ضربدر بیست و پنج صدم درصد) (بر اساس نرخ کمیسیون املاک در اصفهان) = حاصل حق کمیسیون ملک ۶۰۰ میلیون تومانی می‌شود.
لذا بعد برای محاسبه مالیات، حق کمیسیون را در ۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده ضرب می‌کنیم. بنابراین مبلغ مالیات به اضافه حق کمیسیون؛ می‌شود مبلغ قابل پرداخت توسط هر یک از طرفین معامله، که آنها باید پرداخت کنند.
محاسبه حق کمیسیون املاک در قراردادهای اجاره
طبق مصوبه اتحادیه صنف مشاوران املاک، حق کمیسیون مشاوران املاک برای قرارداد اجاره با توجه به انواع قرارداد اجاره، ۲۵ درصد از مبلغ اجاره بهای ماهیانه است حتما در نظر داشته باشید قبل از هرچیز قراردادی را منعقد نمایید برای مثال قرارداد اجاره مغازه می‌تواند بسیار کار آمد باشد. محاسبه کمیسیون املاک اجاره بر اساس فرمول انجام می‌شود.
محاسبه کمیسیون املاک برای رهن کامل ملک
در مورد حق کمیسیون رهن کامل ملک، نحوه محاسبه بر اساس مبلغ تبدیل رهن به اجاره محاسبه می‌شود. بطور مثال به ازای هر یک میلیون تومان رهن سی هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود که باید سی هزار تومان در مبلغ رهن ضرب شود. همانطور که پیشتر گفته شد این مبلغ بستگی به زمان و شهر مورد نظر دارد. که در مواقعی متغیر است. فرضا محاسبه کمیسیون املاک در اصفهان با شهرهای دیگر متفاوت است.
بیست و پنج صدم درصد به عنوان حق کمیسیون از طرفین بر اساس مبلغ بدست آمده از دوطرف به مشاور املاک پرداخت می‌شود و ده درصد به عنوان مالیات بر ارزش افزوده برای معامله در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال اگر رهن کامل ملکی ۷۰ میلیون تومان باشد، حق کمیسیون مشاور املاک به صورت زیر محاسبه می‌شود که در ادامه به توضیح واضح و کامل آن پرداخته ایم:
| تبدیل رهن به اجاره | ۲.۱۰۰.۰۰۰= ۳۰.۰۰۰ * ۷۰ |
| مبلغ اجاره ضربدر ۲۵ درصد | ۵۲۵.۰۰۰ = ۰.۲۵ * ۲.۱۰۰.۰۰۰ |
| جمع حق کمیسیون و مالیات | ۵۷۲.۲۵۰ = ۴۷.۲۵۰ + ۵۲۵.۰۰۰ |
| سهم هر یک از طرفین برای پرداخت به مشاور املاک | ۵۷۲.۲۵۰ تومان |
مراحل محاسبه کمیسیون املاک برای رهن کامل ملک
در این قسمت به صورت مرحله به مرحله توضیح می‌دهیم تا واضح متوجه شوید، برای محاسبه کمیسیون املاک در رهن کامل ملک مراحل زیر را دنبال کنید:
۱. تعیین مبلغ رهن: ابتدا مبلغ رهن کامل ملک را مشخص کنید.
۲. محاسبه مبلغ اجاره معادل: بر اساس نرخ تبدیل رهن به اجاره، قیمت اجاره ملک را محاسبه کنید. به طور معمول، به ازای هر یک میلیون تومان رهن، ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود.
۳. محاسبه حق کمیسیون: سپس کمیسیون را تعیین کنید. همان طور که گفته شد، طبق اعلامات صنف مشاوران املاک، ۲۵% از مبلغ اجاره معادل به عنوان حق کمیسیون محاسبه می‌شود.
بنابراین نتیجه می‌گیریم باید هر یک میلیون تومان رهن را در ۳۰ ضرب کنید. ۲۵ درصد از مبلغ اجاره (محاسبه شده در مرحله ۱) را به عنوان حق کمیسیون در نظر بگیرید. ۱۰ درصد از حق کمیسیون را به عنوان مالیات بر ارزش افزوده محاسبه کنید. مبلغ حق کمیسیون و مالیات را با هم جمع کنید.
در این مثال، حق کمیسیون بنگاه املاک برای رهن کامل ۷۰ میلیون تومانی، ۵۷۲,۲۵۰ تومان خواهد بود این روش محاسبه برای رهن کامل صدق می‌کند. همچنین در رهن و اجاره، حق کمیسیون به صورت جداگانه برای رهن و اجاره محاسبه می‌شود. و باید در نظر داشته باشید که حق کمیسیون اجاره ۲۵ درصد از اجاره بهای ماهیانه است.
محاسبه کمیسیون املاک برای رهن و اجاره ملک
اگر در اجاره نامه، علاوه بر رهن مبلغی نیز برای اجاره تعیین شده باشد، برای محاسبه کمیسیون رهن و اجاره ملک باید ابتدا مبلغ رهن را به اجاره تبدیل و سپس مجموع آن را با اجاره بهای ماهیانه در بیست و پنج صدم درصد ضرب کنید. تا حق کمیسیون مشاور املاک به اضافه ۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده آن اضافه شود. تمامی این موارد برای اجاره آپارتمان در اصفهان نیز صادق است.
به طور مثال اگر در قرارداد مبلغی معادل با ۲۰ میلیون تومان رهن و ۱ میلیون تومان اجاره تعیین شده باشد، محاسبه کمیسیون املاک به صورت زیر انجام می شود:
| تبدیل رهن به اجاره | ۶۰۰.۰۰۰ = ۲۰ * ۳۰.۰۰۰ |
| مجموع رهن و اجاره بها | ۱.۶۰۰.۰۰۰ = ۶۰۰.۰۰۰ + ۱.۰۰۰.۰۰۰ |
| محاسبه حق کمیسیون ۲۵ درصدی | ۴۰۰.۰۰۰ = ۰.۲۵ * ۱.۶۰۰.۰۰۰ |
| محاسبه مالیات ۱۰ درصدی | ۳۶.۰۰۰ = ۴۰۰.۰۰۰ * ۱۰% |
| مجموع حق کمیسیون و مالیات | ۴۳۶.۰۰۰ = ۴۰۰.۰۰۰ + ۳۶.۰۰۰ |
| سهم هر یک از طرفین برای پرداخت به مشاور املاک | ۴۳۶.۰۰۰ تومان |
بنابراین دستمزد مشاورین املاک، بنگاه‌های معاملات املاک، آژانس‌های املاک یا همان مشاوراملاک‌ها طبق فرمولی که اتحادیه‌های مشاورین املاک تعیین می کنند، محاسبه می شود.
دستمزد یا حق الزحمه هر مشاور املاکی طبق تعرفه همان شهر محاسبه می‌شود. لذا هر شهر تعرفه‌ی خودش را دارد. به این فرمول که اتحادیه‌های مشاورین املاک به بنگاه‌های املاک می‌دهند، نرخنامه مشاورین املاک می‌گویند.
کمیسیون قراردادهای مشارکت
انواع قرارداد مشارکت در ساخت به‌طور عمده با هدف بهبود و نوسازی بافت‌های شهری و استفاده بهینه از زمین‌های موجود به کار گرفته می‌شود. این نوع قرارداد بین مالک زمین (کلنگی) و سازنده منعقد می‌شود و هر یک از طرفین در نهایت مالک درصدی از ساختمان خواهند بود که این درصد بستگی به قیمت واحد نوساز در منطقه دارد. بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت، تمام هزینه‌های مربوط به ساخت به عهده سازنده است. به همین دلیل، در بسیاری از موارد، مالکین کمیسیون املاک را نیز به عنوان یکی از هزینه‌های ساخت در نظر می‌گیرند و پرداخت آن را به سازنده ای که طرف مقابل قرارداد است، واگذار می‌کنند. برای کمیسیون قراردادهای مشارکت در ساخت، هیچ مبلغ مشخصی از طرف اتحادیه به‌طور قانونی و صنفی تعیین نشده و معمولاً این کمیسیون به‌صورت توافقی به‌عنوان درصدی از سود سازنده محاسبه می‌گردد.
مشکلات محاسبه حق کمیسیون یا حق الزحمه بنگاه املاک
باید بدانید که محاسبه حق الزحمه مشاوران املاک با توجه به قوانین تصویب شده در اتحادیه صنف املاک انجام می‌گردد. در صورتی که تخلفی در این مورد رخ دهد، مشاور املاک یا طرفین معامله می‌توانند آن را از طریق مراجع قانونی پیگیری نمایند.
یکی از رایج ترین مشکلاتی که هنگام محاسبه کمیسیون املاک وجود دارد، اختلاف بر سر ارزش ملک است. در واقع گاهی بنگاه املاک مدعی می‌شود که ارزش واقعی ملک بیش از رقم معامله شده است. در نتیجه درخواست مبلغ بالاتری به عنوان حق الزحمه خود می‌کند. اگر چنین اختلافاتی در بنگاه های املاک پیش بیاید، طرفین معامله باید بدانند مجبور به پرداخت مبلغی بیش از آن چه اتحادیه تصویب نموده، نیستند!
هر چند حق کمیسیون بنگاه املاک، حقی قانونی به شمار می‌رود و بایستی پس از امضای قرارداد به صورت نقد پرداخت شود. اما خریدار و فروشنده باید آگاهی خود را در این زمینه افزایش دهند تا مشکلی پیش نیاید. بی اطلاعی افراد از مبلغ تصویب شده در اتحادیه و همچنین نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک می‌تواند باعث برخی اختلافات و سوء استفاده‌ها شود.
اختلاف دیگری که ممکن است بر سر مقدار حق الزحمه بنگاه‌های معاملات ملکی رخ دهد، زمانی است که طرفین معامله قبل از مراجعه به بنگاه با هم توافق نموده اند. در واقع فرقی نمی‌کند خریدار و فروشنده به صورت شخصی با هم آشنا شده باشند و یا بنگاه آنها را به یکدیگر معرفی کرده باشد. در هر دو صورت حق کمیسیون به صورت کامل باید پرداخت شود.
نتیجه گیری
محاسبه کمیسیون املاک یکی از مهمترین کارهای مشاورین املاک است که در شهرهای مختلف طبق مصوبه اتحادیه همان شهر متفاوت است.
به دلیل اینکه منبع درآمد مشاورین املاک از طریق کسب محاسبه کمیسیون است. لذا دانستن انواع کمیسیون و نحوه محاسبه آن و همچنین محاسبه مالیات مورد نظر در این امر بسیار حیاتی است.
سوالات متداول
در زیر به برخی از سوالات متداول در این زمینه پاسخ می‌دهیم:
۱. کمیسیون املاک چیست؟
کمیسیون املاک مبلغی است که به واسطه‌گان (مشاوران املاک) به عنوان حق‌الزحمه برای خدمات ارائه شده در زمینه خرید، فروش یا اجاره ملک پرداخت می‌شود.
۲. درصد کمیسیون معمولاً چقدر است؟
در ایران، کمیسیون املاک معمولاً بین ۱ تا ۵ درصد از مبلغ معامله (خرید یا اجاره) متغیر است. این درصد بسته به منطقه، نوع ملک و توافق بین طرفین می‌تواند متفاوت باشد.
۳. آیا کمیسیون بر اساس قیمت ملک محاسبه می‌شود؟
بله، کمیسیون معمولاً بر اساس قیمت نهایی فروش یا اجاره ملک محاسبه می‌شود. برای مثال، اگر ملک به قیمت ۱ میلیارد تومان فروخته شود و کمیسیون ۲ درصد باشد، مبلغ کمیسیون ۲۰ میلیون تومان خواهد بود.
۴. کمیسیون در فروش و اجاره متفاوت است؟
بله، معمولاً کمیسیون در فروش و اجاره املاک متفاوت است. برای فروش، درصد کمیسیون بیشتر و برای اجاره کمتر است. به طور معمول، کمیسیون در اجاره به صورت سالیانه محاسبه می‌شود.
۵. آیا کمیسیون را باید تنها به واسطه‌گر پرداخت کرد؟
بله، معمولاً کمیسیون به واسطه‌گر پرداخت می‌شود. اما در صورتی که مشاوران املاک چند طرف معامله را نمایندگی کنند، ممکن است توافقات متفاوتی صورت گیرد.
۶. آیا در تمامی مناطق کمیسیون یکسان است؟
خیر، کمیسیون در مناطق مختلف و بسته به تعرفه‌های محلی و شرایط بازار ممکن است متفاوت باشد. برخی مناطق ممکن است تعرفه‌های بالاتری داشته باشند.
۷. آیا پس از قرارداد، امکان تغییر در کمیسیون وجود دارد؟
تغییر در کمیسیون پس از امضای قرارداد به طور معمول امکان‌پذیر نیست مگر اینکه به توافق جدیدی بین طرفین برسند.
۸. در صورت وجود مشکلات قانونی، چه کسی مسئول است؟
در کل، مسئولیت‌ها باید در قرارداد مشخص شود. اگر مشاور املاک در انجام وظایف خود قصور کرده باشد، ممکن است مسئولیت‌هایی بر عهده او قرار گیرد. بنابراین بهتر است با یک مشاور حقوقی ملک نیز مشورت شود.
۹. آیا می‌توان از پرداخت کمیسیون امتناع کرد؟
اگر قرارداد یا توافقی در این زمینه وجود داشته باشد، نمی‌توان به راحتی از پرداخت کمیسیون امتناع کرد. اما در انواع خاصی از معاملات ممکن است امکان مذاکره وجود داشته باشد.
۱۰. در صورت عدم رضایت از خدمات مشاور، آیا می‌توان کمیسیون را نپرداخت؟
اگر خدمات ارائه شده رضایت‌بخش نباشد، می‌توانید موضوع را با مشاور مطرح کنید و توافق جدیدی در این زمینه انجام دهید. در غیر این صورت، چنانچه تعهداتی از سوی مشاور به انجام رسیده باشد، عموماً لازم به پرداخت کمیسیون خواهید بود.
اگر سوالات بیشتری دارید یا نیاز به توضیحات بیشتری دارید، برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در ارتباط باشید.
