زمانی که دو نفر تصمیم می‌گیرند که قراردادی بین خودشان منعقد کنند، به طور ضمنی رضایت می‌دهند که به تعهدات خود در زمان مقرر عمل کنند. اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که طرفین قصد انعقاد قرارداد را دارند اما شرایط لازم برای ایفای تعهد فراهم نیست. مثلا آنها قصد خرید یا فروش یک منزل مسکونی را دارند اما پولشان کافی نیست ولی می‌توانند تا مهلت مشخصی آن را تهیه کنند.
خرید ملک قولنامه ای، دارای اعتبار قانونی است اما برخلاف مبایعه نامه، صرفا یک قرارداد قول و قراری است و انتقال مالکیت و پرداخت بیع التزامی ندارد. در این مورد، طرفین قراردادی می‌بیندند که در اصطلاح حقوقی به آن سند موقت یا قولنامه گفته می‌شود. اما اینکه قولنامه چیست و چه شرایط و ویژگی‌هایی باید داشته باشد، مطلبی است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت. با ما در املاک داران همراه باشید.
سند قولنامه ای چیست؟
قولنامه از دو واژه قول و نامه تشکیل شده و به معنی سندی است که در آن تعهد یا قولی قید شده است. ماده ۱۰ قانون مدنی درباره قولنامه یا قراردادهای خصوصی می‌گوید: «قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است»
قولنامه که اعتبارش را از این ماده می‌گیرد به معنای سند عادی و موقت، پیش قرارداد یا وعده قرارداد است. قرادادی خصوصی که بر اساس آن طرفین در آینده عقدی را منعقد می‌کنند و متعهد می‌شوند که در زمان مشخص، به تعهدات خود عمل نمایند.
هدف از تنظیم قولنامه، مکتوب کردن قول و تعهدات نسبت معامله‌ای است که در آینده انجام می‌شود و تضمینی برای ایفای این تعهدات به شمار می‌آید. در واقع طرفین با تنظیم قولنامه مطمئن می‌شوند که طرف مقابلشان نسبت به عقد قرارداد و انتقال مال متعهد است.
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در چیست؟
در بسیاری از موارد، پیش می آید که افراد مبایعه نامه و قولنامه را باهم اشتباه می گیرند. اما باید این نکته را بدانید که این با یکدیگر متقاوت هستند. فرق قولنامه و مبایعه نامه شامل موارد زیر می شوند:
- در قرارداد مبایعه نامه، پس از عقد قرارداد انتقال مالکیت باید صورت بگیرد، اما در قولنامه پس از عقد قرارداد انتقال مالکیت صورت نمی پذیرد.
- در مبایعه نامه بیع جاری می شود، اما قولنامه صرفا قول و قراری است قانونی که بین طرفین مکتوب می شود و الزامی در پرداخت وجه وجود ندارد.
- مبایعه نامه نسبت به قولنامه رسمیت بیشتری دارد.
ویژگی‌هایی که قولنامه باید داشته باشد
حال که دانستید قولنامه چیست باید بدانید که ویژگی‌های قولنامه شامل چه مواردی می‌شود که باید به آنها دقت کنید:
- اولین ویژگی قولنامه این است که قراردادی لازم و غیر قابل فسخ است. زمانی طرفین می‌توانند آن را فسخ کنند که وجود حق فسخ و انواع خیارات معاملات ملکی در آن ذکر شده باشد.
- دومین ویژگی آن این است که قولنامه سندی عادی محسوب می‌شود و تمامی ویژگی‌های یک سند عادی را دارد. یعنی می‌توان آن را در محاکم ارائه داد و برای دفاع یا اقامه دعوا از آن استفاده کرد. قولنامه همچنین دارای مهر و امضا است. البته از آنجایی که بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است، صحت آن می‌تواند مورد تردید یا انکار واقع شود.
- سومین ویژگی آن نیز در قدرت الزام قراردادی و دریافت وجه التزام است. یعنی طرفین ملزم به انجام تعهدات خود هستند و می‌توان برای اطمینان از آن ضمانت دریافت کرد.
جزئیات تنظیم قولنامه یا سند موقت
هنگامی که طرفین قرارداد بر سر بستن قولنامه یا سند موقت به تفاهم می‌رسند، باید آن را با توجه به جزئیاتی که مد نظر قانون است، تنظیم نمایند. مهم‌ترین این موارد عبارتند از:
- مهم‌ترین و اولین چیزی که باید در قولنامه ذکر شود، مشخصات خریدار و فروشنده ملک است.
- در قولنامه باید زمان آغاز و پایان معامله قید شود.
- طرفین می‌توانند با توجه به توافقات میان خودشان، حق فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص را نیز درنظر بگیرند. شرایط خاص یعنی مواقعی که خریدار یا فروشنده می‌توانند از نظر حقوقی و قانونی و با توجه به آن معامله را برهم بزنند. مانند عدم مطابقت اصل ملک مورد ادعا از طرف فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که به خریدار حق فسخ را می‌دهد. همچنین اگر خریدار نتواند مبلغ تعیین شده را در موعد مقرر بپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد.
- طرفین می‌توانند در قولنامه، هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارات در نظر بگیرند. به این هزینه وجه التزام گفته می‌شود که تضمین کننده ایفای تعهدات توسط طرفین است.
- چگونگی پرداخت مبلغ و تحویل ملک نیز باید در قولنامه به صورت دقیق ذکر شود. اگر خریدار قرار است چک دهد، باید مشخصات چک را به صورت کامل و دقیق در قولنامه درج کرد. چنانچه مدارکی مانند اصل سند از طرف فروشنده ارائه شود، عنوان آنها نیز باید در قولنامه بیاید تا بعد مشکلی حقوقی به وجود نیاید.
- در پایان نیز باید مهر و امضای بنگاه، امضای طرفین قرارداد و دو نفر شاهدی که هرکدام معرفی می‌کنند هم در قولنامه درج شده و آن را امضا کنند.
- توجه داشته باشید که قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه برای خریدار، یکی برای فروشنده و نسخه سوم نیز نزد مشاور املاک بماند. هر سه نسخه نیز باید دقیقا شبیه هم باشند و هر گونه مغایرت در اطلاعات آنها می‌تواند منجر به ابطال معامله شود.
نکات مهمی که هنگام انعقاد قولنامه باید مدنظر داشته باشید
۱- زمانی که برای تنظیم قولنامه و انعقاد آن به یک بنگاه معاملاتی مراجعه می‌کنید، قبل از همه چیز در انتخاب مشاور املاک معتبر و داشتن مجوز بنگاه یا مشاور املاکی دقت نمایید. بنگاه املاک زمانی می‌تواند یک قولنامه قانونی تنظیم کند که مجوز فعالیت از اتحادیه مشاورین املاک را داشته باشد.
۲- اگر بنگاه فاقد چنین مجوزی بود، قولنامه نیز فاقد اعتبار حقوقی و قانونی است و در صورت بروز مشکلات احتمالی، قادر به استناد به آن نخواهید بود.
۳- مشاور املاک در نقش واسطه میان خریدار و فروشنده ظاهر می‌شود و در صورت بروز هرگونه مشکلی درباره ملک یا پرداخت هزینه‌ها یا سایر موارد ذکر شده در قولنامه، طرفین به او مراجعه می‌کنند. به همین جهت باید از قانونی بودن آن مطمئن شوید.
۴- قبل از انعقاد قولنامه، حتما سند خریدار را رویت کرده و صحت آن را بررسی کرده و سپس اطلاعات آن را با اطلاعات درج شده در قولنامه مطابقت دهید. بهتر است قبل از هر اقدامی درباره وضعیت بدهی‌های ساختمان نیز از شهرداری یا دهیاری استعلام بگیرد.
۵- باید به همزمان بودن معامله نیز توجه نمایید. منظور از همزمانی بودن معامله آن است که طرفین قرارداد به صورت همزمان و قدم به قدم با هم تعهدات را انجام دهند. مثلا تا زمانی که هزینه کامل پرداخت نشده، نباید کار انتقال سند را انجام داد یا بالعکس.
۶- اگر ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر است، دقت داشته باشید که همه آنها باید حضور داشته باشند یا اینکه یک نفر به وکالت از دیگران حضور یابد. در این صورت باید وکالتنامه رسمی فرد که در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده را ارائه دهد. هر گونه دستخط یا مهر و امضا و یا سربرگ‌های شرکتی فاقد اعتبار قانونی بوده و در آینده مشکل‌ساز خواهد بود. در نتیجه باید حتما اصل گواهی وکالتنامه را بررسی نمایید.
۷- حتما تمامی مشاعات ساختمان مورد معامله مانند آب، برق، گاز، پارکینگ و غیره در قولنامه ذکر شود. اگر مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می‌شود، باید مالک رسید آن را داده و ضمیمه سند موقت شود.
۸- بنگاه مشاور املاک نباید از هیچ کدام از طرفین قرارداد جانبداری کنند و مدارک فروشنده و چک‌های خریدار باید به امانت نزد او نگه داشته شوند. بنگاه نمی‌تواند بدون رضایت فروشنده یا خریدار، مدارک یا چک‌ها را به دیگری بدهد.
شاید این نکات به نظر ساده و پیش پا افتاده برسند، اما عدم رعایت آنها می‌تواند منجر به اختلافات میان طرفین شود. حتی بسیاری از کلاهبرداری‌ها نیز مربوط به عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد میان طرفین بوده است.
اعتبار قانونی قولنامه
قولنامه یک سند موقت است که بین دو شخص نوشته می‌شود. هرچند قانون این نوع قرارداده را معتبر می‌داند اما اگر موارد ذکر شده در قانون رعایت نشود، فاقد اعتبار قانونی بوده و هیچ ارزشی ندارد. بنابراین هنگام نوشتن قولنامه باید تمام جزئیات آن را لحاظ کرد. مثلا امضاها کامل باشد، زمان مشخص باشد و وجه التزام یا مبلغ بیعانه نیز در آن ذکر شود.
سوالات متداول درباره سند موقت ملک یا قولنامه
۱. آیا امکان دارد که یک ملک قولنامه‌ای بدون سند، واقع در یک شهر، در بنگاه معاملات املاک واقع در شهر دیگری معامله شود، با توافق طرفین؟
خرید خانه به صورت مبایعه‌نامه و با درج کد رهگیری یکی از روش‌های رایج و مورد قبول در عرف برای خرید و فروش ملک است که از نظر قانونی معتبر محسوب می‌شود، هرچند که به طور رسمی ثبت نشده است.
۲. اعتبار قولنامه دستی نزد مراجع قانونی چقدر است؟
قولنامه یک سند موقت است که بین دو شخص نوشته می‌شود. هرچند قانون این نوع قرارداده را معتبر می‌داند اما اگر موارد ذکر شده در قانون رعایت نشود، فاقد اعتبار قانونی بوده و هیچ ارزشی ندارد.
جمع‌بندی
قولنامه یکی از سندهای مهم در امر خرید و فروش است که نوعی قرارداد اولیه یا سند موقت به شمار می‌آید. البته سندهای رسمی و شش دانگ اعتبار بیشتری داشته و باید سعی کرد تا حد امکان از خرید خانه قولنامه‌ای بدون توجه به نکات خرید خانه قولنامه‌ای دوری کرد، اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که طرفین ناگزیر به تنظیم قولنامه می‌شوند. در این هنگام باید قولنامه را با توجه به نکات و جزئیاتی که در بالا ذکر شد، تنظیم کرده تا وجاهت قانونی داشته و در مواقع لزوم بتوان از آن استفاده کرد. به هرحال قولنامه یا سند موقت از نظر قانون پذیرفته شده است و می‌توان از آن استفاده کرد. البته به شرط‌ها و شروط‌ها. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
