قراردادهای خرید و فروش ملک، یکی از مهمترین اسناد عادی هستند که در بنگاه‌ها تنظیم می‌شوند. این قراردادها شامل شرایط و جزئیات مختلفی هستند که یکی از آنها حق فسخ قرارداد ملکی است. قانون این قراردادها را پذیرفته و به هیچ وجه اجازه فسخ آنها را نمی‌دهد. مگر اینکه حق فسخ در قرارداد پیش بینی شده باشد یا با دلیل موجه قانونی این کار انجام شود. فسخ قراردادها معمولا دارای مهلت زمانی خاصی هستند. در قانون روش‌های مختلفی برای فسخ تعریف شده که طرفین می‌توانند در متن قراردادهایشان از آنها استفاده کنند. با مراجعه به مشاوره حقوقی املاک در املاک داران و مشورت با ایشان از درستی معامله‌ای که انجام داده‌اید مطمئن شوید. در این مقاله به شرایط فسخ قرارداد ملکی، زمان آن، انواع خیارات و چگونگی فسخ قرارداد خواهیم پرداخت با ما در املاک داران همراه باشید.
فسخ به چه معنا است؟
فسخ از نظر لغوی به معنی نقض، زایل گرداندن و تباه کردن است. در تعریف حقوقی فسخ به معنای انحلال ارادی یک قرارداد است. حال این انحلال می‌تواند با اراده دو طرف قرارداد باشد یا یکی از آنها. یا حتی نفر سومی این معامله را به هم بزند. حق فسخ در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید و اجاره ذکر می‌شود. که بر اساس آن هر دو طرف می‌توانند در مدت زمان مشخصی و با رعایت کردن قوانین و ارائه دلائل موجه، نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. جهت اطلاع بیشتر در مورد فسخ قرارداد اجاره ملک پیشنهاد می‌شود مقاله مربوط به آن را مطالعه نمایید.
شرایط فسخ قرارداد ملکی
همانطور که گفته شد، شرایط فسخ قرارداد ملکی در قانون ذکر شده است و طرفین تنها در دو صورت می‌توانند قرارداد را فسخ کنند. این موارد عبارتند از:
- وجود یک دلیل موجه قانونی که یکی از طرفین می‌تواند از حق فسخ استفاده کند. مثلا مستاجر می‌تواند در صورت عدم تحویل ملک در زمان مشخص، قرارداد را فسخ کند.
- وجود یکی از خیارات در متن قرارداد.
در قانون انواع خیارات در معاملات ملکی تعریف شده که در صورت ذکر آنها در قرارداد، می‌توان در صورت بروز آن، قرارداد را فسخ کرد. این خیارات عبارتند از:
خیار مجلس
منظور از خیار مجلس این است که طرفین قرارداد در همان جلسه‌ای که قرارداد را می‌بندند، آن را فسخ کنند. به آن فسخ فی المجلس نیز گفته می‌شود.
خیار غبن
خیار غبن در معامله به معنای فریب خوردن در معامله است و آن زمانی واقع می‌شود که فرد قیمت اصلی ملک را نداند و به کمتر از آن بفروشد. در این صورت به شخص زیان دیده مغبون گفته می‌شود و می‌تواند معامله را فسخ کند.
خیار شرط
مهمترین نوع خیارات، خیار شرط است که معمولا در بیشتر قراردادها لحاظ می‌شود. این شرط می‌تواند زمان یا انجام کار باشد. مثلا به موجب این خیار به دو طرف قرارداد یک مهلت قانونی که معمولا ۲۴ ساعت است داده می‌شود تا در صورت پشیمانی بتواند بدون پرداخت هیچ خسارتی، قرارداد را فسخ کند. یا اینکه طرفین کاری را انجام دهند.
خیار تدلیس
خیار تدلیس به معنای فریب دادن و گمراه کردن است و زمانی رخ می‌دهد که فروشنده واقعیت خانه را به خریدار نشان نداده باشد یا دروغ گفته باشد.
خیار تخلف شرط
خیار تخلف شرط نیز جزو موارد مهم است که معمولا در قرارداد ذکر می‌شود. با توجه به این خیار چنانچه خریدار یا فروشنده بر سر شرط یا شروطی توافق کنند اما یکی از آنها به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
خیار عیب
همانطور که از اسمش مشخص است، به معنای وجود عیب در ملک است. اگر ملک دارای عیوب و نواقصی باشد که خریدار از آن مطلع نبوده یا درباره آن توافقی صورت نگرفته است، می‌توان با استناد به آن، قراداد را فسخ نمود.
خیار رویت
گاهی ممکن است دو نفر قبل از دیدن ملک، قرارداد آن را بنویسند. در این صورت می‌توانند از خیار رویت استفاده کنند تا اگر بعد از دیدن ملک مشکلی در آن وجود داشت که با واقعیت تفاوت دارد، نسبت به فسخ آن اقدام کنند.
خیار تاخیر ثمن
اگر خریدار در پرداخت قیمت معامله تاخیر داشته باشد، یا فروشنده ملک را در موعد مشخص تحویل ندهد؛ می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
خیار تبعیض صفقه
تبعض به معنای تکه تکه یا جزء جزء و صفقه به معنای قرارداد است. این خیار زمانی استفاده می‌شود که بخشی از ملک مورد معامله در مالکیت فروشنده نبوده و حق فروش آن را نداشته است.
گذشته از این موارد کسی که می‌خواهد از حق فسخ استفاده کند، می‌بایست دارای شرایط زیر باشد:
- داشتن اهلیت لازم برای فسخ مانند عاقل و بالغ بودن
- فسخ قرارداد ملکی با رضایت کامل و اراده خود شخص نه اینکه تحت اکراه و اجبار این کار را انجام دهد.
- مدارک قانونی لازم برای فسخ را داشته باشد.
- همچنین اگر طرفین قرارداد از شرط اسقاط کافه خیارات استفاده کرده و تمامی خیارات قانونی را ساقط کرده باشند، نمی‌توانند به هیچ عنوان از حق فسخ استفاده کنند.
چگونگی فسخ قرارداد ملکی
فسخ قرارداد ملکی می‌تواند با رضایت دو نفر یا به صورت کاملا یک طرفه رخ دهد. اگر دو طرف برای فسخ قرارداد رضایت داشته باشند، به راحتی این کار را انجام می‌دهند. کافی است اراده خود را به دیگری اظهار کنند یا موافقت خود را اعلام نمایند. همچنین می‌توانند با ارسال یک اظهارنامه قضایی یا پیامک آن را رسمی‌تر کنند.
اما اگر یکی از طرفین می‌خواهد با توجه به حق فسخ خود، قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کند، باید مراحل زیر را انجام دهد:
- ارسال اظهارنامه برای طرف مقابل
برای فسخ یک طرفه قرارداد، باید حتما اظهارنامه‌ای را برای طرف مقابل ارسال کنید. در واقع مرحله اول فسخ قرارداد ملکی به صورت یکطرفه، تنظیم اظهارنامه قضایی و سپس ارسال آن است. اظهارنامه باید به صورت رسمی و کتبی باشد و صراحتا در آن ذکر شود که قصد فسخ قرارداد را دارید. اظهارنامه معمولا از طریق پست یا روش‌های دیگر به طرف مقابل اعلام می‌شود.
- تایید فسخ قرارداد توسط دادگاه
در مرحله دوم باید با مراجعه به دادگاه، تاییدیه فسخ را بگیرید. دادگاه بعد از بررسی مدارک و شواهد نسب به تایید آن تصمیم‌گیری می‌کند. بنابراین باید حتما مدارک لازم را نیز به دادگاه ارائه دهید.
مواردی که نمی‌توان از حق فسخ استفاده کرد
گاهی نیز ممکن است شرایطی پیش بیاد که یکی از طرفین حق فسخ را داشته و شرایط نیز به همان شکل پیش می‌رود اما با این وجود نمی‌تواند از حق فسخ استفاده کند. این موارد عبارتند از:
- آگاهی نسبت به عیب مال
گاهی ممکن است ملک خریداری شده معیوب باشد اما خود خریدار نیز از آن آگاه بوده و نسبت به آن اعتراضی نکند، نمی‌تواند بعد از قرارداد از حق فسخ استفاده کند.
- رضایت به عیب مال
چنانچه خریدار به صورت شفاهی یا ضمنی عیبی که در ملک هست را پذیرفته و راضی باشد، نمی‌تواند نسبت به استفاده از حق فسخ اقدام کند.
مدارک لازم برای فسخ قرارداد
اگر قصد فسخ قرارداد ملکی به صورت یک طرفه را داشته باشید، می‌بایست حتما برخی مدارک را ارائه کنید تا دادگاه بر اساس آنها حکم نهایی را صادر کند. این مدارک عبارتند از:
- متن قراردادی که بین طرفین امضا شده و دارای امضای رسمی آنها، شهود و مهر و امضای بنگاه باشد.
- وجود مدارکی دال بر خیارات قانونی و حق فسخ
- دادخواست الزام به فسخ قرارداد
ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد
گاهی ممکن است فسخ قرارداد موجب وارد شدن ضرر و زیانی به طرفین یا یکی از آنها شود. تکلیف چیست؟ آیا می‌توان نسبت برای جبران خسارت ناشی از این ضرر و زیان اقدام کرد یا خیر؟
در واقع زمانی می‌توان ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد را مطالبه کرد که حتما در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت استفاده از حق فسخ یک طرفه، فسخ کننده می‌بایست مبلغی را به عنوان حق پشیمانی یا ضرر و زیان ناشی از فسخ به دیگری بپردازد.
راه حل دیگر آن هم این است که فردی که دچار ضرر و زیان ناشی از فسخ شده با اثبات این مسئله و با استناد به قرارداد، دادخواستی را به دادگاه ارائه کند و خسارتش را مطالبه نماید.
شرایط فسخ قرارداد از طرف خریدار
زمانی که فردی ملکی را می‌خرد، فقط هنگامی می‌تواند از حق فسخ استفاده کند که ملک دارای عیبی بود که فروشنده آن را اعلام نکرده باشد. یا اینکه فروشنده در زمان مقرر شده، ملک را واگذار نکند. همچنین اگر قسمتی از ملک متعلق به دیگری باشد و فروشنده نتواند در زمان مشخص شده شخص سوم را راضی نماید، خریدار حق فسخ خواهد داشت. همچنین در صورت گمراه کردن خریدار با تعریف‌های غیر واقعی از ملک، خریدار می‌تواند نسب به فسخ قرارداد اقدام نماید.
مدت زمان فسخ معامله ملک
اصولا در قانون زمانی مشخصی برای فسخ قرارداد ملکی ذکر نشده است. اصطلاحی به عنوان فسخ معامله تا ۲۴ ساعت در میان مردم وجود دارد که گمان می‌شود هر کسی می‌تواند تا ۲۴ ساعت بعد از عقد قرارداد آن را فسخ کند. بدون اینکه در قرارداد حق فسخ لحاظ شده باشد.
اما چنین مسئله‌ای در قانون ذکر نشده و به محض عقد قرارداد، هیچ کدام از طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند. مگر اینکه یک دلیل قانونی برای آن وجود داشته باشد یا حق فسخ در قرارداد گنجانده شده باشد.
البته می‌توان در ضمن خیار شرط، یک مهلت زمانی با توجه به توافق طرفین برای فسخ قرارداد تعیین شود. یعنی ذکر شود که اگر در مهلت مقرر مثلا ۲۴ یا ۷۲ ساعت دیگر خریدار پول را پرداخت نکرد یا فروشنده ملک را تحویل نداد، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند. بنابراین هنگام عقد هرگونه قراردادی توجه داشته باشید که چنین چیزی در قانون ذکر نشده است و به امید این قانون ساختگی نباشید. حتما شرایط فسخ را در متن قرارداد ذکر کنید.
مدت زمان قانونی استفاده از حق فسخ قرارداد
اگر در قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد و اتفاقا شرایطی پیش بیاید که مشمول فسخ قرارداد شود، خریدار یا فروشنده تا چه زمانی می‌توانند از حق فسخ استفاده کنند؟ آیا استفاده از حق فسخ همیشگی است یا مدت زمان مشخصی دارد؟ مثلا اگر خریدار عیبی در ملک ببیند که زمان قرارداد به او گفته نشده، تا کی می‌تواند قرارداد را فسخ نماید؟
در قانون برای هر کدام از خیارات یک مدت زمان قانونی وجود دارد که از آن عبور کنند، دیگر نمی‌توانند از حق فسخ استفاده کنند. با توجه به ماده ۴۵۶، طرفین قراردادهای ملکی می‌توانند از تمامی خیارات قانونی به جز خیار حیوان که مربوط به حیوانات است، استفاده کنند. مدت زمان استفاده از این خیارات نیز به شرح زیر است:
- مدت زمان قانونی استفاده از خیار مجلس، تا زمانی است که طرفین در مجلس عقد حضور دارند. به محض خروج از مجلس، این حق از آنها سلب می‌شود.
- مدت زمان قانونی استفاده از حق فسخ خیار شرط، همان محدوده زمانی است که توسط طرفین تعیین شده است.
- مدت زمانی قانونی فسخ معامله به موجب خیار عیب، خیار غبن، خیار رویت و خیار تدلیس ، فوری و بلافاصله بعد از دیدن عیب و فهمیدن تدلیس است. پس اگر خریدار واکنشی نشان نداد، به عنوان رضایت او درنظر گرفته می‌شود.
- مدت زمان قانونی فسخ معامله به موجب خیار تبعض صفقه، بعد از اطلاع از باطل بودن یک بخش از معامله می‌باشد و گرچه اعمال این خیار، فوری نیست اما، نباید مهلتی بگذرد که عرفا، به منزله قبول، تلقی می‌گردد.
- مدت زمان قانونی برای استفاده از حق فسخ خیار تاخیر ثمن، سه روز بعد از تاریخ بیع ملک است. به شرط اینکه ضرب الاجلی برای پرداخت ثمن معامله صورت نگرفته باشد و در این سه روز نه بایع ملک را تحویل داده باشد و نه مشتری تمام مبلغ را پرداخت کرده باشد. البته با توجه به ماده ۴۰۲ قانون مدنی، اعمال این خیار فقط برای فروشنده وجود دارد.
همچنین می‌توانید با مطالعه انواع روش پرداخت پول در معاملات مسکن اطلاعات کاملی کسب کنید.
جمع بندی
فسخ قرارداد ملکی یکی از موارد حقوقی بوده که ممکن است برای هر کسی پیش بیاید. گاهی در فرآیند خرید و فروش اتفاقاتی رخ می‌دهد که نیاز به فسخ معامله و برهم زدن آن می‌شود. قانون حقوق قراردادها این اجازه را به طرفین نمی‌دهد که بدون هیچ دلیل موجه قانونی، قراردادها را فسخ کنند. به همین جهت یک راه حل دیگر پیش پای آنها گذاشته است که به اسم خیارات قانونی مطرح است. خریدار و فروشنده می‌توانند ۹ خیار قانونی را در متن قرارداد خود بگنجاند تا در صورت لزوم بتوانند قراردادها را فسخ کنند. برای فسخ قرارداد بهتر است به شرایط قانونی آن توجه کرده و براساس قانون اقدام کرد. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
