آنچه در این مقاله می خوانید:
یکی از مهم ترین قراردادهایی که نیاز به دقت و دانش بالایی دارد، قرارداد مشارکت در ساخت است. چرا که کوچکترین اشتباهی در بستنِ این قرارداد می‌تواند منجر به فریب و کلاهبرداری مشارکت در ساخت شود. این کار پیامدهای ناگواری به دنبال خواهد داشت و می تواند سرمایه و آسایش شما را از بین ببرد.
شاید بخواهید با یک سازنده شروع به ساختن ملکی در زمین شخصی تان کنید و یا سازنده ای هستید که به صورت مشارکتی ساخت و ساز انجام می دهید. همچنین اگر ملکی را پیش خرید می کنید که به صورت مشارکتی درحال ساخت است، در هر سه حالت قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می کنید. بنابراین داشتن اطلاعات کافی جهت قربانی نشدن در کلاهبرداری مشارکت در ساخت امری ضروری است که در ادامه به آن می پردازیم.
همانطور که از نامش پیداست توافقی دو طرفه را که در آن هر کدام سهمی در ساخت یک بنا خواهند داشت مشارکت در ساخت می نامند. برای درک بیشتر اگر کسی زمین یا خانه ای کلنگی داشته باشد؛ اما سرمایه و تخصص کافی برای ساخت نداشته باشد می تواند از مشارکت در ساخت استفاده نماید. در واقع می تواند با یک سازنده به توافق برسد که آن خانه کلنگی یا زمین را با سرمایه و تخصص خود به آپارتمانی تبدیل کند. پس از ساخت طبق توافق در سود این ساخت و ساز شریک می شود.
قولنامه مشارکت در ساخت همانگونه که مزایایی برای دو طرف معامله دارد، می تواند خطراتی را نیز به دنبال داشته باشد. کلاهبرداری در این زمینه نیز می تواند هم از طرف مالک و هم از طرف سازنده صورت بگیرد و باعث ضرر یکی از طرفین گردد.
معنای کلاهبرداری از منظر قانون با چیزی که بین عوام رواج دارد بسیار متفاوت است. در قانون هر رفتاری که فریب دهنده باشد یا هر وعده ای که عملی نشود، با عنوان کلاهبرداری شناخته نمی شود. بنابراین قبل از اینکه شکایتی را تنظیم کنید باید بدانید که با چه عنوانی و به چه مرجعی مراجعه نمایید.
در صورتی که با عنوان کلاهبرداری به دادگاه کیفری شکایت نمایید. اما از منظر قانونی عمل انجام‌شده کلاهبرداری نباشد، هیچ گاه شکایتتان راه به جایی نخواهد یافت. تنها هزینه و زمان زیادی از شما گرفته‌می‌شود و شما را از هدف اصلی دور می کند.
در حالت کلی می توان گفت اگر بر خلاف قول و قراری که دو طرف معامله توافق کردند عمل شود یا فریبکاری و رفتاری غیرصادقانه در میان باشد، می تواند کلاهبرداری باشد یا نباشد. در حالت اول اگر کلاهبرداری باشد مانند هر جرم دیگری مجازات کیفری خواهد داشت و شکایت با عنوان کلاهبرداری در دادگاه کیفری قابل پیگیری است. اگر کلاهبرداری نباشد جزو اعمال کیفری دسته بندی نمی شود. بنابراین عنوان کلاهبرداری از آن برداشته‌شده و جهت پیگیری باید به دادگاه حقوقی مراجعه نمود.
در قانون به کسی می‌توانیم عنوان کلاهبردار را نسبت دهیم که 3 مورد در عملی که انجام‌داده مشاهده شود. ابتدا باید برای دادگاه محضر شود که شخص با سوء نیت وارد معامله شده‌است. پس از آن باید فریب‌دادن با نقشه و نیرنگ و تقلب در معامله و عمل او وجود داشته‌باشد. در آخر نیز بایستی عمل او به ربوده شدنِ مال شخص مقابل ختم شده‌باشد. در قانون وجود هر سه مورد برای اثبات کلاهبرداری ضروری است.
کلاهبرداری مشارکت در ساخت می تواند به دو صورت انجام شود: کلاهبرداری از طرف سازنده یا از طرف مالک. از جمله موارد کلاهبرداری سازنده تاخیر در انجام پروژه و یا انجام ندادن تعهدات است که می تواند باعث فریب‌دادن و خسارت به مالک شود. به عنوان مثال با وعده ساختِ طبقه اضافه یا گرفتنِ مجوز تجاری غیرمجاز مالک را ترغیب به بستنِ قرارداد می‌کند اما به تعهدات خود عمل نمی کند.
نمونه های بسیاری نیز وجود دارند که شخصی خود را سازنده معرفی کرده و نمونه کارهایی که متعلق به او نیست را ارائه می دهد تا اعتماد مالک را به خود جلب نماید. پیش فروش کردن ملک بدون اطلاع و توافق با مالک نیز یکی دیگر از راه های کلاهبرداری سازندگان تقلبی است که مشکلات زیادی را به وجود می آورد.
مالک نیز می تواند از طریق بستن قرارداد با دو یا چندین سازنده و همچنین پیش فروش ملک بدون اطلاع به سازنده اقدام به کلاهبرداری و خسارت زدن به او نماید. به علاوه ممکن است کل ساختمان را بدون اطلاع شخص سازنده به فروش برساند. در صورتیکه ملک اوقافی بوده یا در بازداشت و رهن باشد و یا در ثبت آن ایرادی وجود داشته باشد و مالک به سازنده نگفته باشد می تواند خسارت سنگینی را به او وارد نماید.
به عنوان مثالی از کلاهبرداری توسط مالک می توان شخصی را در نظر گرفت که به عنوان مالک یک طرف قرارداد مشارکت در ساخت باشد. پس از مدتی سند ارائه داده شده از طرف او جعلی از آب در بیاید و مشخص شود که او مالک نیست و طی قرارداد منعقد شده نیز مبلغی با عنوان بلاعوض دریافت کرده باشد. از لحاظ قانونی این فرد در عملی که انجام‌داده مالی را با استفاده از یک سند جعلی ربوده، پس کلاهبردار است.
در صورتی که حکم دادگاه مبنی بر کلاهبردار بودن شخص صادر شود، علاوه بر رد مال به صاحبش مجازات یک تا هفت سال حبس و یا جزای نقدی به اندازه مالی که سرقت کرده نیز به آن افزوده می شود.
با توجه به آنچه که در قرارداد مشارکت در ساخت توافق می شود هر یک از طرفین با توجه به آورده ای که داشته اند نسبتی معین از ساختمان را سهم می برند. مشخص شدن سهم هر کس در قرارداد اهمیت بسزایی دارد. زیرا مشخص می کند که هر فرد مالک چه مقداری از ساختمان است.
توجه داشته باشید که در قرارداد مشارکت در ساخت اگر فروش یا پیش فروش واحدها نیاز تاییدیه ای از شخص مقابل نداشته باشد احتمال کلاهبرداری زیاد می شود. در واقع داشتنِ اختیار کامل بر سهم خود می تواند منجر به فروش یا پیش فروش واحدها شده و در مواردی کلاهبرداری را به دنبال داشته باشد.
برای درک بهتر تصور کنید که مالک زمینی قراردادی را بدون مشورت با وکیلی متخصص با سازنده ای امضا می کند. طبق توافق سهم هر شخص از واحدهایی که ساخته می شود معین می شود. حال اگر سازنده واحدهای خود را بفروشد و ساختمان را نیمه کاره رها کند چه اتفاقی می افتد؟
مسلما مالک زمین به دردسر می افتد و علاوه بر اینکه برنامه اش بهم ریخته، باید با خریداران نیز مذاکره کرده و به توافق برسد. در این بین احتمال اینکه خریداران واحدهای سازنده از شراکت بین او و مالک بی خبر باشند و پس از معامله با مالک دیگری روبرو شوند نیز وجود دارد. به علاوه اگر سازنده هر واحد را به چند نفر فروخته باشد باعث دردسر بیشتری می شود.
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که بله. طبق قانون اگر شخصی با سوء نیت و انجام اعمال فریب‌دهنده بخواهد مال طرف مقابل را برباید. اما موفق نشود با این حال باز هم جرمی را انجام داده‌است. طرف مقابل با وجود اینکه مالی را از دست نداده اما با ارائه مدارک و شواهدی مبنی بر اثبات سوء نیت و فریب کاری شخص می تواند به جرم شروع به کلاهبرداری اقدام به شکایت نماید.
همانگونه که می دانید در همه موارد پیشگیری بهتر از درمان است. درست است که در صورت بروز مشکل در قرارداد مشارکت در ساخت می توان به صورت قانونی پیگیری نمود. اما ثابت کردن حق تان در دادگاه نیازمند وقت و هزینه بسیاری است. به علاوه اینکه شما را تحت فشار روحی و روانی قرار می دهد. زیرا همیشه روند همه چیز آنگونه که پیش بینی می شود اتفاق نمیفتد.
مشورت با یک وکیل باتجربه و دقت در ذکر جزئیات ذکر شده در قرارداد می تواند بهترین راه جهت پیشگیری از کلاهبرداری در این زمینه شود. زیرا تنظیم قرارداد امری بسیار حساس است که کوچکترین سهل انگاری در آن می‌تواند خسارات جبران ناپذیری را به دنبال داشته‌باشد. همچنین هر چه قرارداد جزئیات بیشتری از اقدامات و تعهدات طرفین را در بر داشته باشد علاوه بر کاهش درصد کلاهبرداری، در صورت بروز آن می تواند دلیل محکم تری در دادگاه باشد.
دلایل بسیاری برای جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین استفاده از قرارداد در دادگاه به نفع شما وجود دارد که تنها با تنظیم آن توسط فردی حرفه ای امکان پذیر است. تنظیم قرارداد توسط وکیل حرفه ای می تواند از خسارت های مالی سنگین در حال و آینده پیشگیری نماید. همچنین متن قرارداد به قدری شفاف خواهد بود که سوء تعبیر یا برداشت های متفاوت را توسط قاضی و افراد دیگر به دنبال نداشته باشد.
قرارداد همه جانبه و حرفه ای می تواند احتمال کلاهبرداری و تخلف را توسط افراد تا حد زیادی کاهش دهد. به علاوه باعث اطمینان خاطر و کاهش اضطراب، بهبود کیفیت کار و همچنین صرفه جویی در زمان نیز می شود.
مشخصاتی که از طرفین ثبت می شود را حتما با اسناد هویتی مطابقت دهید. اگر طرف مقابل شما یک شخص حقیقی نیست حتما با یک وکیل اسناد هویتی آن را مورد بررسی قرار دهید. ثبت مشخصات کامل زمینی که می خواهید در آن ساخت و ساز انجام دهید و همچنین نقشه ای که قرار است در آن پیاده سازید را به دقت وارد نمایید.
هنگام تنظیم قرارداد تعهدات دو طرف باید به صورت شفاف و کامل نوشته شود. همچنین تاریخ انجام هر عملی که نوشته می شود را همراه جریمه ای بابت دیرکرد بنویسید. مصالح و متریالی که قرار است در پروژه مورد استفاده قرار گیرند باید با جزئیات کامل و گزینه هایی برای جایگزینی بیان شوند. بهتر است انتخاب مصالح را به صورت اصولی و با درنظرگرفتن سود دو طرف انجام دهید.
در رابطه با شرایط پیش فروش ملک و همچنین هزینه های پروژه و مقدار سهم هر شخص تمامی جزئیات را با دقت توضیح دهید. به علاوه تخلفات مجاز و غیرمجاز را معین نموده و ذکر کنید که در صورت تخلف غیرمجاز از طریق سازنده عواقب و پیگیری ها به عهده شخص اوست و مالک می تواند وجه التزام را دریافت کند.
مشخصات اوراق بهاداری که مبادله می شوند حتما باید با تاریخ و علت درج شود. همچنین به این نکته توجه داشته‌باشید که در صورت ذکر حق فسخ قرارداد، بیان کنید که در صورت فسخ از طرف مالک، سازنده باید خسارت های مالک را کم کرده سپس درخواست مطالبه هزینه های انجام شده را بدهد. به علاوه اینکه سازنده نمی تواند در رابطه با مالی که مورد مشارکت قرار گرفته ادعای مالکیتی داشته باشد.
در زمان عقد قرارداد باید پیش بینی کنید که در صورت وجود معارض حل آن بر عهده چه کسی است و مسئول خسارت ها و نحوه پرداخت آن را معین کنید.
حتما قبل از امضا متن قرارداد را بخوانید و زیر همه صفحات آن را امضا و اثر انگشت بزنید. تنظیم قرارداد در چند نسخه و داشتن یک نسخه از آن توسط هر شخص بسیار ضروری است. همچنین متن تمام نسخه ها را بررسی کنید که تفاوتی با یکدیگر نداشته باشند. توجه داشته باشید که به هیچ وجه نسخه اصلی را به واسطه ها ندهید؛ زیرا ممکن است در آن دست ببرند. در آخر حتما در محضر تمام مدارک را کپی برابر اصل بگیرید.
در قسمت مربوط به مدت قرارداد به جای برنامه زمان بندی، تنها زمان تحویل ساختمان نوشته می شود. یعنی به عنوان مثال، سازنده در مدت 24 ماه پس از امضای قرارداد یا گرفتنِ پروانه‌ساخت باید ساختمان را تحویل دهد.
دومین اشتباه، دادنِ حق فروش یا پیش فروش به سازنده است. زیرا ممکن است سازنده با پول به دست آمده از فروش یا پیش فروش واحدهای خود دیگر دلیلی برای به اتمام رساندن پروژه نداشته باشد. یا آن پول را صرف پروژه دیگری کرده و برای ادامه پروژه شما سرمایه کافی برایش نماند.
مورد بعدی را می توان انتخاب نکردن داور مشخصی در قرارداد دانست. داور در قرارداد مشارکت در ساخت وظیفه رفع مشکلات بین مالک و سازنده را بیرون از دادگاه بر عهده دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت قراردادیست که بین مالک زمین و سازنده بسته می شود و طی آن هر کدام به نسبت آورده خود از ساختمان سهم می برند. در این بین در صورت رعایت نکردن مواردی مانند مشورت با متخصص حقوقی جهت تنظیم قرارداد، می تواند باعث از دست رفتن سرمایه شود.
راهکارهای پیشگیری و مقابله با کلاهبرداری در این زمینه باید حتما جدی گرفته‌شوند. زیرا اگر قرارداد را سرسری بگیرید و کلاهبرداری اتفاق بیفتد با توجه به ذکر نشدن بسیاری از موارد در قرارداد، اثبات کلاهبرداری برای شما در دادگاه طاقت فرسا و در مواردی حتی غیرممکن خواهد بود. بنابراین در کنار مزایای مشارکت، احتمال کلاهبرداری را نیز درنظر گرفته و تدابیر لازم را به کار ببرید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
