آنچه در این مقاله می خوانید:
قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از قراردادهای مهم در ساخت سازه است که در آن دو یا چند نفر با هم آورده و سهم الشرکه خود را مشخص می کنند. به موجب این قرارداد آن ها در ساخت این سازه با هم همکاری می کنند.
در این قرارداد نحوه تقسیم آورده و سهم الشرکه مشخص می شود. این قراردادها برای خود مفاهیم کلیدی دارند که به موجب آن می توان متن قرارداد را به کلی تغییر داد. لذا شما باید در مورد آن ها به اطلاعات دقیقی برسید تا قرارداد مشارکت در ساخت خود را امضا کنید.
در حال حاضر قرارداد مشارکت در ساخت با احکام شرکت (مال مشاع) در قانون مدنی تفاوت ها و تشابه هایی دارد. احکام شرکت در قانون مدنی ناظر بر شرکت (مال مشاع)، اداره و تقسیم آن است. در حالی که مالکیت مشاعی را در آن ایجاد نمی کند.
اگر قصد دارید در مورد قرارداد مشارکت در ساخت و آورده و سهم الشرکه آن چیزهایی را بدانید بهتر است این مقاله را تا انتها دنبال کنید.
همان گونه که در بالا به آن اشاره کردیم، قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که در آن چند نفر با هم توافق می کنند تا ساختمان یا پروژه ای را به موجب این قرارداد با هم بازسازی کنند. به طوری که در آن آورده و سهم الشرکه هر کدام از شرکا مشخص می شود. معمولا در این نوع قراردادها بیشتر برای بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده استفاده می کنند که سود زیادی برای مالکین آن دارد. عقد مشارکت در ساخت، یکی از قراردادهای خصوصی است که از ترکیب چند قرارداد مختلف ایجاد شده است و در ماده 10 قانون مدنی قرار دارد.
در این قرارداد مالک یا مالکین، سرمایه خود را که همان خانه یا زمین است را در اختیار شخص یا اشخاص سازنده قرار می دهند تا سازنده بتواند با هزینه خود اقدامات لازم مانند ساخت آپارتمان و غیره را انجام دهد. در انتها نیز بعد از اتمام پروژه، طرفین قرارداد با هم در ساختمان ساخته شده شریک می شوند.
شما برای عقد مشارکت در ساخت می توانید از نمونه های مختلف آن استفاده کنید. در حال حاضر طبق قانون و عرف انواع مختلفی از قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارند که در ادامه به آن ها اشاره می کنیم.
در این نوع قرارداد، طرف اول متعهد می شود زمینی را برای ساخت فراهم کند و طرف دوم نیز متعهد می شود هزینه ساخت ساختمان با مشخصات تعیین شده را پرداخت کند؛ سپس در زمان معین شده آن را تحویل دهد. معمولا در این نوع قراردادها قیمت زمین و هزینه ساخت آن مشخص نمی شود. بلکه در آن طرفین با هم توافق می کنند تا در انتها نیز کل مال را با هم شریک می شوند.
در این نوع قرارداد مشارکت، عقد قرارداد به صورت مرحله ای تنظیم می شود؛ یعنی بعد از اتمام هر مرحله سهمی به سازنده آن منتقل می شود. به عنوان مثال اگر سازنده ساختمان زیر بنای آن را ایجاد کند درصدی از سهم قرارداد به او منتقل می شود.
در این نوع قراردادها توافق بر سر این است که اگر ساخت پروژه به مرحله ای برسد، آنگاه مالک زمین برای انتقال سهم به سازنده اقدام می کند تا برای تنظیم سند رسمی مراحل قانونی آن را طی کنند.
نوع دیگری از قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که در آن ابتدا سه دانگ قرارداد را به سازنده واگذار می کنند تا کار ساخت را شروع کند.
شما برای این که قرارداد خود در چهارچوب قانون درج کنید باید برای نوشتن آن به دفاتر وکالت یا اسناد رسمی مراجعه کنید تا در صورت بروز مشکل، ضمانت اجرایی محکمی داشته باشید. در آن باید تمام تعهدات طرفین را به صورت کامل در قرارداد ذکر کنید و میزان سهم هر کدام از طرفین معامله را به وضوح قید کنید. هم‌چنین برای محکم شدن ضمانت اجرایی قرارداد خود جهت انجام تعهدات طرفین باید شروط ضمن عقد بنویسید.
در قرارداد مشارکت در ساخت، مشاع ایجاد شده (ساختمان احداث شده)، تقسیم ساختمان و سهم شرکا از قوانین مدنی تبعیت می کند و مشمول ماده 10 قانون مدنی است؛ بنابراین در قرار مشارکت در ساخت باید تقسیم سهم برای طرفین قرارداد تنها به نفع یک نفر تنظیم نگردد. متاسفانه در برخی از قراردادهای مشارکت مشاهده شده است که در آن مال مشاع را بر اساس قوانین مدنی برای طرفین قرارداد به صورت یکسان تقسیم نکرده اند. در حالی که چنین چیزی خلاف قراردادهای مشارکت در ساخت است.
در ادامه قصد داریم مفاهیم و اختلافات مربوط به آورده، سهم الشرکه و تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت را از نظر احکام شرکت در قانون مدنی بررسی کنیم.
آورده، به چیزیی گفته می شود که هر کدام از شرکا آن را برای سهیم شدن در قرارداد واگذار می کنند. به عنوان مثال اگر فردی می خواهد در زمین خود یک آپارتمان بسازد می تواند آورده خود را یک زمین ساختمانی عنوان کند و سازنده نیز آورده خود را خرج ساخت آپارتمان بداند. آورده ها باید ارزیابی و قیمت گذاری شوند تا بین سهم الشرکه هر کدام از شرکا تناسب ایجاد شود. در نهایت نیز مالکیت آن ها در مال مشاع (آپارتمان) مشخص می شود.
سهم الشرکه هر شریک به معنای درصد مالکیت او از کل ساختمان احداثی است که آن را در انتها قرارداد ذکر می کنند. درصد سهم الشرکه هر شریک به موجب ارزش آورده آن تعیین می شود؛ بنابراین هر چه آورده شریکی زیاد باشد درصد زیادی از مال مشاع را سهیم خواهد شد.
تقسیم در قرارداد مشارکت در ساخت نیز به عمل جداسازی هر سهم از مال مشاع گفته می شود که از قوانین مدنی تبعیت می کند. در این نوع تقسیم مشاع، توافق برای تقسیم در آینده صورت می گیرد؛ زیرا هنوز مال مشاع ایجاد نشده است تا تقسیمی در آن صورت بگیرد.
در قرارداد مشارکت در ساخت تا زمانی که کل ساختمان تمام نشود نمی توان آن را جداسازی کرد. در واقع در این نوع قراردادها اثر جداکنندگی وجود ندارد. لذا باید اول کل ساختمان ساخته شود و سرنوشت آن مشخص شود تا بعد از آن مالکین مال مشاع معلوم شود.
اختلافات آورده، سهم الشرکه و تقسیم در عقد مشارکت در ساخت
در این بخش می خواهیم به شایع ترین اختلافات آورده، سهم الشرکه و تقسیم در عقد قرارداد صحبت کنیم تا به هنگام منعقد کردن آن ها به این نکات توجه کنید.
ماده ۵۷۵ قانون مدنی بیان می کند هر کدام از شرکا به نسبت سهم خود در نفع و ضرر مال مشاع سهیم هستند؛ اما می توان برای یک یا چند نفر از شرکا در مقابل انجام عملی سهم بیشتری را در نظر گرفت. در حالی که اگر شرط شود یکی از شرکا بدون انجام عملی سهم زیادی داشته باشد، قرارداد باطل می شود.
اما با این وجود ماده 575 قانون مدنی بیان می کند که هر کدام از شرکا باید به نسبت آورده در نفع و ضرر حاصل از مال مشاع با هم به توافق برسند. در حالی که هیچ لزومی ندارد سهم آن ها با آورده شرکا تناسب داشته باشد؛ مثلا اگر مالک و سازنده ساختمان به نسبت مساوی برای ساخت پروژه خود مال آورده باشند می توانند طبق توافق خودشان به نسبت 70 به 30 قرارداد عقد کنند. لذا هیچ ضرورتی ندارد که درصد سهم آن ها با آورده‌شان تناسب داشته باشد.
هم‌چنین در صورتی که مالک و سازنده در قرارداد خود به نسبت 70 به 30 توافق کرده باشند و بعد از اتمام پروژه قصد دارند آن را اجاره بدهند باید از سود اجاره نیز به نسبت 70 به 30 شریک شوند. لذا اگر نسبت آن ها در دریافت سهم اجاره 60 به 40 باشد، قرارداد باطل می شود.
عیب آورده تنها مختص به زمین متصور شامل می شود که می تواند اشکالاتی مانند طرح قرار گرفتن زمین یا توقیفی بودن آن داشته باشد.
یکی از اختلافات قرارداد مشارکت در ساخت این است که اندازه زمینی که در قرارداد ذکر شده است، با آن چه که در محیط وجود دارد، متفاوت است. به عنوان مثال فرض کنید که شما در قرار خود نوشتید که مساحت زمین 1000 مترمربع است. در حالی که بعد از اندازه گیری متوجه شدید که مساحت آن 900 مترمربع بوده است. هر چند که مساحت زمین در سند آن ذکر شده است؛ اما ممکن است به موجب عقب نشینی یا حریم جاده کمتر از آن باشد؛ بنابراین در این صورت مشکل کاستی آورده به میان می آید.
یکی از مشکلات موجود در قرارداد مشارکت در ساخت عدم تسلیم آورده است. تسلیم آورده را می توان از دو نظر بررسی کرد:
تسلیم فیزیکی: در این حالت مالک زمین باید از آن رفع تصرف کند؛ مثلا این که اگر خانه کلنگی باشد باید آن را تخلیه کند و تحویل سازنده دهد.
تسلیم قانونی: یعنی این که در زمین امکان دریافت مجوز ساخت وجود داشته باشد. به طوری که بعد از آن نیز امکان تقسیم مشاع در زمان تفکیک و تقسیم ساختمان فراهم شده باشد؛ بنابراین در صورتی که سند زمین در طرح یا توقیف باشد، آنگاه تسلیم قانونی آورده صورت نگرفته است.
اگر کلیه اقدامات اولیه قرارداد مانند آورده، سهم الشرکه و غیره به نسبت درست انجام شده باشد؛ اما اگر به هنگام تقسیم سهم، واحدهای مشخص شده از نظر مرغوبیت (کیفیت) یا متراژ (کمیت) با هم تناسب نداشته باشند، شریک متضرر می تواند طبق ماده 601 قانون مدنی تقسیم را ابطال نماید. در این حالت امکان فسخ تقسیم به استناد غبن یا عیب در قانون مدنی پیش بینی نشده است و تنها شریک متضرر می تواند از طریق ابطال سهم آن را باطل کند.
البته می توان در این روش با پرداخت مابه‌التفاوت مرغوبیت، کاهش یا افزایش متراژ درصد سهم شرکا را برقرار کرد تا تناسب میان آن ها ایجاد شود.
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهایی است که در آن دو یا چند شریک با هم توافق می کنند تا مالی را به وسط بیاورند و از آن برای ساخت ساختمان های مختلف استفاده کنند. در این قرارداد آورده، سهم شرکا و تقسیم مال مشاع در انتها و ابتدا قرارداد مشخص می شود. هم‌چنین در آن به وظایف و تعهدات هر کدام از شرکا اشاره می شود. درج شروط ضمن عقد قرارداد نیز در آن می تواند به شما کمک کند تا در صورت بروز دعاوی یک ضمانت اجرایی قوی داشته باشید.
برای درج قرارداد خود باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و در آن جا از کارشناسان کمک بگیرید.
شما به هنگام قرارداد مشارکت در ساخت باید نکات اصولی آن را رعایت کنید که همه آن ها را در بالا برای شما بیان کردیم. هم‌اکنون شما می توانید با خیال راحت این قرارداد را منعقد کنید.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
