نوشتن قرارداد شراکت در ساخت و ساز که یک قرارداد مدنی است و بین اشخاص حقیقی یا حقوقی امضا می‌شود ملزم به آن است که هر یک از طرفین بسیاری از مسائل حقوقی را رعایت کنند.
به‌بیان‌دیگر به زمانی که مالکین قدیمی با سازندگان توافق می‌کنند و ملک خود را در اختیار آن‌ها قرار می‌دهند به این کار قرارداد مشارکت در ساخت گفته می‌شود که ملک از یکی و سرمایه از شخص دیگری است. این قرارداد نوعی قرارداد دوطرفه است که در ادامه می‌خواهیم شما را با نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت آشنا کنیم.
برای ساخت و ساز اگر به مشارکت با شرکت های ساختمانی نیاز داشتید می توانید به صفحه انبوه سازان ساختمان مراجعه کرده و اقدامات لازم را به جا آورید.
با نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت بیشتر آشنا شوید.
برای نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، رعایت اصول و قواعد آن باید به نکات زیر توجه کنید:
- این قرارداد را در دفتر اسناد رسمی و دفتر وکالت منعقد می‌کنند.
- نوشتن این قراردادها بیشتر به نفع مالکین است چون با قوانین آن آشنایی کمتری دارند.
- هر تعهدی که بین طرفین صورت می‌گیرد باید به‌صورت کتبی نوشته شود.
- شخص سازنده باید متعهد شود که در طول دوره ساخت ملک، برای مالک مکان مناسبی را فراهم کند و باید مبلغی را برای پول پیش و اجاره سالیانه ملک بپردازد.
- شخص سازنده در برابر ایجاد هرگونه خسارتی مانند تمامی حوادث ناشی از ساخت‌وساز و خسارت به ملک‌های هم‌جوار در هنگام کار مسئول خواهد بود.
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
انواع قراردادهای مشارکت در ساخت کدامند؟
- ممکن است در این قرارداد طرف اول زمین خود را ارائه دهد و طرف دوم هزینه‌های ساخت زمین را بر عهده بگیرد. در این نوع قرارداد شاید قیمت زمین در قرارداد ذکر نشود، به همین دلیل شخص سازنده باید متعهد شود که زمینی با مشخصات موردنظر که طرفین درباره آن توافق کرده‌اند را بسازد. درنتیجه پس از اتمام کار طرفین در زمین ساخته‌شده شریک شوند.
- در حالت دوم ممکن است طرفین توافق کنند که میزان سهم پس از انجام هر مرحله تعیین شود. مثلا بعد از انجام اسکلت‌بندی یک‌دانگ منتقل شود. در این حالت باید پس از اتمام کار شخص انتقال‌دهنده باید برای دریافت سند رسمی اقدام کند.
- در این حالت طرفین توافق می‌کنند که اگر پروژه موردنظر به مرحله مشخصی رسید، شخص مالک باید وکالت بلاعزلی جهت تنظیم سند رسمی برای شخص سازنده تهیه کند.
- حالت چهارم به این صورت است که طرفین توافق می‌کنند که از همان ابتدا، مالک سه دانگ از ملک به شخص سازنده انتقال دهد.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
- انتخاب فرد سازنده یکی از مهم‌ترین نکاتی است که باید به آن توجه داشته باشید. ممکن است فرد سازنده برای کاهش هزینه‌ها از مصالح ضعیف و یا روش‌های دیگری در ساخت‌وساز استفاده کند که انجام این کار سبب پایین آمدن کیفیت ساخت‌وساز می‌شود.
همچنین ممکن است شخص سازنده، کار را نیمه رها کند و یا ملک را با توجه به کیفیتی که در قرارداد ذکرشده تحویل ندهد. برای جلوگیری از اتفاقاتی که در قسمت بالا ذکر شد باید شخص معتمد و باوجدانی پیدا کنید که قرارداد به‌درستی تنظیم شود و به تمام تعهدات ذکرشده موجود در قرارداد پایبند باشد.
- باید مدت‌زمان کار ساخت را مرحله‌بندی کنید و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد ذکر کنید. به‌عنوان‌مثال تاریخ دقیق اسکلت‌بندی، خاک‌برداری، سفت‌کاری، نازک‌کاری، اتمام کار و… در قرارداد باید ذکر شود.
- باید ضمانت اجرایی ارائه کنید که اگر اجرای هریک از موارد با تاخیر مواجه شد، قرارداد فسخ شود.
- باید توجه داشته باشید که عبارت قرارداد مشارکت در ساخت در بالای تمام صفحات نوشته‌شده باشد. تحت هیچ شرایطی از عبارت‌های دیگر مانند مبایعه‌نامه، قرارداد مشارکت مدنی، معامله و یا بیع استفاده نکنید. توجه داشته باشید که واگذاری قرارداد به بیع و حق دریافت وام را باید سلب کنید.
- لازم به ذکر است که تحت هیچ شرایطی، پس از امضای قرارداد، وکالت غیرضروری را در اختیار سازنده قرار ندهید. در صورت نیاز و برای انجام امور اداری می‌توانید وکالت‌نامه را به‌صورت مدت‌دار و محدود در اختیار سازنده قرار دهید.
- باید در قرارداد ذکر شود که نوسانات و تغییرات ارزی و قیمت هیچ‌گونه تاثیری بر روی مبالغی که در قرارداد تعیین‌شده است، نخواهد گذاشت.
- شخص سازنده باید قبل از انعقاد قرارداد از ملک و زمین مالک استعلام بگیرد تا مشخص شود در رهن بانک است یا خیر؟ که بدین منظور مالک باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با ارائه اصل مدارک خود، استعلامی از وضعیت زمین خود گرفته و به سازنده تحویل دهد.
- مالک باید به دنبال شخصی باشد که پروانه اجرا از سازمان مهندسی و وزارت مسکن را داشته باشد که هیچ‌گونه مشکلی در حین انجام پروژه به وجود نیاید.
- از شرایط بسیار مهمی که باید به آن توجه کرد، برآورد میزان دارایی سازنده است. در قرارداد باید میزان سرمایه موردنیاز، نوع متریال و… ذکر شود و سپس با توجه به میزان برآورد شده باید از حساب بانکی سازنده استعلام گرفته شود.
باید توجه داشته باشید که در بعضی از موسسات عملیات اعتبار سنجی انجام می‌شود و مالک با انجام این کار می‌تواند از میزان دارایی شخص سازنده مطلع شود. همچنین ممکن است شخص سازنده، برای انجام پروژه از شخص دیگری تحت عنوان سرمایه‌دار استفاده کند، در این صورت نیز مالک باید عملیات اعتبار سنجی را انجام دهد.
سعی کنید برای ضمانت از چک معتبر بانکی استفاده کنید چون برخلاف تصور مردم چک اعتبار بیشتری از سفته دارد و در صورت بروز هرگونه مشکلی بهتر می‌توان آن را پیگیری کرد.
- شخص سازنده یا پیمانکار باید ظرف مدت یک یا دو ماه گزارش رسمی یا صورت‌جلسه‌ای از انجام مراحل کار را به شخص مالک ارائه دهد.
- اگر در حین انجام پروژه مالک فوت کند، ورثه او باید ادامه پروژه را انجام دهند.
- اگر زمان قرارداد ذکرشده در توافق‌نامه به اتمام برسد و عملیات ساخت‌وساز همچنان ادامه داشته باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت مگر اینکه در قرارداد چیزی درباره این موضوع ذکرشده باشد.
- تعیین میزان سهم برای طرفین بر اساس میزان هزینه ساخت، قیمت و… تعیین خواهد شد.
- پرداخت هزینه‌های جانبی مانند مالیات، هزینه بیمه، هزینه انشعابات برق، گاز، آب، عوارض تراکم اضافی و… باید طبق توافق بین طرفین انجام شود.
- اگر تعداد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت زیاد باشد، باید یک قرارداد مستقلی که تکالیف و حقوق بین آن‌ها را تعیین می‌کند، بین آن‌ها بسته شود.
- باید نحوه تامین هزینه و مسئولیت اجرایی، اجازه اعمال تغییرات به‌وسیله مالک و خریداران باید مشخص شود.
مشکلات و خطرات احتمالی نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
اگر قرارداد مشارکت در ساخت به‌درستی تنظیم نشود، سبب ایجاد خسارات و مشکلات بسیاری برای طرفین می‌شود.
- به‌عنوان‌مثال اگر ملک ساخته شود و بعد از گذشت مدتی به علت استفاده شخص سازنده از مصالح ضعیف و یا ازنظر فنی ضعیف ساخته‌شده باشد، سبب ایجاد مشکلات فراوانی خواهد شد.
- برای بستن این قرارداد و نوشتن توافق‌نامه باید بسیار هوشیار باشید و با آگاهی کامل عمل کنید. شاید سازنده به شخص مالک پیشنهاد دهد که از همان ابتدا، به‌منظور کاهش مالیات و تسهیل روند نقل‌وانتقال، سهمش را به‌صورت یکجا برایش انتقال دهید. این کار به لحاظ قانونی ممکن است مشکلات و خطرات بسیاری برای مالک به وجود آورد.
- قرارداد مشارکت در ساخت چه بندهایی دارد؟
این قرارداد بسیار مهم بندهایی دارد که شامل موارد زیر می‌شود
- باید به‌صورت دقیق و کامل مشخصات طرفین قرارداد ذکر شود. همچنین باید طرفین قرارداد اصل مدارک یکدیگر را بررسی کنند و برای جلوگیری از کلاه‌برداری باید از هویت طرف مقابل کاملا بررسی شود.
- باید در هر قراردادی با جزییات واضح و کامل موضوع تعیین شود. به‌عنوان‌مثال باید در قرارداد متراژ زمین، وضعیت زمین و آدرس زمین به‌طور کامل ثبت شود.
- باید در هر قرارداد میزان آورده هر شخصی تعیین شود؛ مثلا مالک فلان زمین را به‌عنوان آورده در قرارداد ثبت کرده و شخص سازنده میزان آورده نقدی خود را باید در قرارداد ذکر کند.
- سایر شرایط مانند میزان سهم‌الشرکه طرفین باید در قرارداد ثبت شود.
- باید در قرارداد حتما مدت قرارداد، مدت‌زمان سازندگی، تاریخ شروع قرارداد و پایان کار مشخص شود. انجام این کار سبب می‌شود که طرفین بعد از انعقاد قرارداد به تعهدات خود عمل کنند و به بندهای ذکرشده در توافق‌نامه را به‌درستی اجرا کنند.
تضمین و ضمانت قرارداد مشارکت باید چگونه باشد؟
یکی از نکات مهم قرارداد مشارکت تضامین است. ضمانت اجرایی باید برای تعهد باشد، به همین دلیل باید در قرارداد ضمانت عدم اجرای تعهد ذکر شود تا به‌عنوان اهرم فشار عمل کند؛ مثلا باید در قرارداد ذکر شود که شخص متعهد در صورت عدم اجرای تعهد باید مبلغی را به‌عنوان خسارت به‌طرف مقابل پرداخت کند.
ضمانت دیگری که می‌توان در این قرارداد از آن استفاده کرد، اعمال فسخ قرارداد است. بدین‌صورت که اگر هریک از طرفین به تعهدات ذکرشده در قرارداد عمل نکنند، طرف مقابل اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ضمانت دیگری که در این قرارداد قابل‌اجرا است، بدین‌صورت است که اگر هر یک از طرفین به تعهد خود عمل نکنند، شخص مقابل نیز می‌تواند به تعهدات ذکرشده در قرارداد عمل نکند.
کلام آخر
در این مقاله سعی کردیم نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت را به‌طور کامل برای شما شرح دهیم. همان‌گونه که ذکر شد این قرارداد بین مالک و سازنده بسته می‌شود و افراد باید به تعهدات ذکرشده در قرارداد پایبند باشند. همچنین برای جلوگیری از هرگونه مشکلی باید به نکات ذکرشده در بالا دقت کنید.
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
اگر در این حوزه به اطلاعات کامل تری احتیاج داشتید، می توانید به مقاله تعریف جامع نمونه قرارداد مشارکت در ساخت مراجعه کنید.
در معاملات مشارکت در ساخت میان سازنده ها و مالکین، نیاز به خدمات ساختمانی و به طور کلی موارد مربوط به ساخت و ساز پیش خواهد آمد. اگر به خدماتی در حوزه ساخت و ساز احتیاج داشتید می توانید به سایت املاک داران مراجعه کرده و از خدمات ما بهره مند شوید.
