ملک بازداشتی همانطور که از نامش پیداست، ملکی است که به دلایلی توقیف شده است. در نتیجه خرید و فروش این املاک ممنوع خواهد بود. مشخصات چنین املاکی که توسط مراجع قضایی توقیف می‌شوند، در دفتر ثبت اسناد درج می‌شود. اگر قصد خرید ملک داشته باشید، باید مطمئن شوید که منع قانونی نداشته باشد. همچنین به عنوان مالک بایستی ابتدا برای رفع بازداشت ملک خود اقدام کنید و سپس امکان فروش برای شما بوجود می‌آید. با املاک داران همراه باشید تا همه چیز درباره بازداشت ملک و رفع ملک بازداشتی را بدانید.
بازداشت ملک چیست؟
به توقیف حق مالکیتی که مالک نسبت به ملک خود دارد بازداشت ملک می‌گویند. و اما حق مالکیت همان رابطه اعتباری بین مالک و ملک است. در صورت بازداشت یا توقیف ملک، محدودیت‌هایی برای این رابطه اعتباری مالک با ملک تعیین می‌گردد. بر اساس این قانون، مالکیت مالک از وی سلب نمی‌شود ولی دیگر اختیار نقل و انتقال آن را ندارد. این توقیف دائمی نیست و مالک می‌تواند با رعایت مواردی برای رفع بازداشت ملک اقدام کند. البته امکان فروش ملک در زمان توقیف وجود ندارد. برای همین موضوع است که تاکید داریم قبل از هر معامله از مشاوره حقوقی املاک استفاده کنید.
همان طور که گفته شد بازداشت ملک با مصادره ملک توسط بانک متفاوت است. بنابراین خرید و فروش املاک بازداشتی فقط با دستور مقامات قضایی امکان پذیر است. پس اگر می‌خواهید برای خرید ملکی اقدام کنید، حتما وضعیت آن را از دفاتر اسناد رسمی استعلام نمایید. سپس اگر مانعی بر سر راه شما وجود نداشت، قرارداد ببندید. چرا که خرید و فروش ملک بازداشتی ممنوع است. فروشنده حق فروش چنین ملکی را ندارد و خریدار نیز مالک آن نخواهد شد. بنابراین ممکن است با خرید و فروش این املاک توقیفی، ناخواسته مرتکب جرم شوید.
شرایط درخواست بازداشت ملک
به منظور درخواست بازداشت ملک بایستی مطمئن شوید که ملک مورد نظر شرایط توقیف را دارد. بدین معنا که ملک باید قابل تسلیم است. در برخی موارد ممکن است قانون بازداشت ملکی را ممنوع اعلام کند. در این صورت امکان درخواست توقیف ملک وجود ندارد. یکی دیگر از شرایط بازداشت ملک این است که ملک باید به نام طرف دعوا در دفاتر اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد، در غیر این صورت درخواست شما راه به جایی نخواهد یافت.
آثار بازداشت ملک
با توجه به ماده ۵۶ قانوان اجرای احکام مدنی، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر است. یعنی چنانچه ملک توسط یک مرجع صالح توقیف یا بازداشت شود، بر اساس قانون امکان هیچ گونه نقل و انتقال اموال بازداشت شده وجود ندارد. البته مالک می‌تواند به قصد تعهد و نه انتقال ملک، قرارداد تنظیم کند. البته به شرطی که محکوم له رضایت دهد.
از دیگر آثار بازداشت ملک میتوان به حق تقدم شخصی که درخواست بازداشت ملک را داده اشاره کرد. در واقع او می‌تواند با توجه به طلبی که از مالک یا مدیون دارد، برای فروش ملک اقدام نماید و طلب خود را حصول کند.
انواع بازداشت ملک
مدت زمانی که برای بازداشت ملک تعیین می‌شود، به دلیل بازداشت ملک بستگی دارد. بنابراین چرایی توقیف املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع بر اساس دلیل اجرای حکم توقیف، بازداشت املاک به دو نوع دائم و موقت تقسیم می‌شود.
بازداشت موقت ملک
در برخی موارد بر اساس قانون، املاک تا زمان صدور حکم نهایی به طور موقت توقیف می‌شوند. به طور مثال اگر مالک به عنوان ضمانت یا کفالت، ملکی را به مرجع قضایی معرفی کند تا شخصی آزاد شود، ملک به طور موقت تحت توقیف است.
در بازداشت موقت ملک، املاک به طور موقت در اختیار مراجع قضایی قرار می‌گیرد. در واقع بعد از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم و رفع بازداشت ملک و برآوردن موارد قضایی، ملک مجددا در اختیار کامل مالک قرار می‌گیرد. مواردی که منجر به توقیف موقت ملک می‌شوند عبارتند از:
- وثیقه قرار دادن ملک به منظور ضمانت افراد
- وثیقه قرار دادن ملک به منظور آزادی افراد محکوم به مدت معین
- تامین خواسته یا توقیف ملک تا زمان پرداخت بدهی توسط مالک
بازداشت دائم ملک چیست؟
در صورتی که ملکی به طور دائم بازداشت شود، به طور کامل از اختیار و مالکیت مالک خارج خواهد شد. در واقع این اموال مصادره شده، پس از طی مراحل قانونی جزو اموال دولتی به شمار می‌رود. معمولا به دلیل نحوه به دست آوردن ملک و یا تخلف صورت گرفته در آن، این املاک به طو دائم توسط دولت توقیف می‌شوند.
در چنین شرایطی، پس از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم نیز ملک تحت اختیار دولت باقی می‌ماند. ملک به فروش می‌رسد و تمامی مزایای آن نصیب دولت می‌گردد. به طور مثال ملکی که توسط پولشویی به دست آمده و یا ملکی که محل لهو و لعب یا تولید مشروبات الکی بوده است، تا قبل از تعیین تکلیف این املاک توسط مراجع قضایی، هیچ گونه خرید و فروشی نباید صورت گیرد.
چگونگی بازداشت املاک
امکان بازداشت املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد. رفع بازداشت ملک با فک رهن سند خانه از بانک متفاوت است. به طور کلی املاک از نظر سابقه ثبتی به سه دسته تقسیم می شود که در اینجا به توضیح آن نحوه بازداشت این املاک می پردازیم:
- املاک جاری : املاک جاری به املاکی می‌گویند که در مرحله آغازین ثبت هستند و هنوز در دفاتر رسمی ثبت و اسناد به ثبت نرسیده‌اند. این املاک مثل سایر املاک امکان بازداشت دارند و این کار بایستی توسط اظهار نامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرورنده صورت گیرد.
- املاک ثبت‌شده : کافیست ملک در دفاتر ثبت اسناد به ثبت برسد. در این شرایط حتی اگر هنوز سند رسمی صادر نشده باشد، دولت کسی که ملک به او انتقال داده شده را مالک می‌شناسد. این انتقال ملک باید حتما در دفاتر رسمی و یا دفاتر املاک انجام شود. بازداشت املاک ثبت شده نیز امکان پذیر است و توسط مرجع با صلاحیت به اداره ثبت و اسناد صادر می‌گردد.
- املاک مجهول مالک : اموالی که به ثبت عمومی گذاشته شود ولی نسبت به آن تقاضای ثبت نگردد، از دیدگاه قانون ثبت و اسناد به عنوان اموال مجهول المالک شناخته می‌شود. و اما بازداشت املاک مجهول المالک نیز بر اساس قانون امکان پذیر است و برای چنین اموالی مالکیت ضرورتی ندارد.
بازداشت املاک ثبت شده
همانطور که پیش تر گفتیم، امکان بازداشت املاک ثبت شده نیز وجود دارد. در ادامه به رویه عملی بازداشت ملک ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی اشاره می‌کنیم:
- قبل از هر چیز دستور بازداشت از مراجع دارای صلاحیت به دفتر ثبت اسناد محل مورد نظر ارسال می‌شود.
- سپس دستور نامه در دفتر اندیکاتور ثبت و توسط مسئول دفتر ثبت به دفتر املاک بازداشتی ارجاع می شود.
- بعد از آن به منظور ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی بایگانی می شود.
- متصدی دفتر بازداشتی بعد از احراز مالکیت، نامه بازداشت ملک را بررسی و تهیه می‌کند.
- مراحل بازداشت ملک بایستی در دفتر بازداشتی و دفتر املاک ثبت گردد.
- نامه بازداشت ملک و ثبت دفتر املاک و دفتر بازداشتی باید به امضای مسئول مربوطه برسد.
- در نهایت نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور صادر و همراه با سند به مرجع مربوطه ارسال می‌گردد.
بازداشت املاک ثبت نشده
املاکی که سند مالکیت نداشته‌باشند، املاک جاری نام دارند. این املاک که هنوز برای آن سند صادر نشده و به طور کلی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده اند نیز قابل بازداشت هستند. چگونگی بازداشت یا توقیف املاک جاری را در ادامه شرح می دهیم:
- مراحل آغازین تفاوتی با املاک ثبت‌شده ندارد. ابتدا بایستی دستور بازداشت ملک از مراجع دارای صلاحیت به اداره ثبت محل ارسال گردد.
- دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور صادر و توسط مسئول اداره ثبت به دفاتر املاک بازداشتی ارجاع داده‌می‌شود.
- سپس نامه جهت ضمیمه نمودنِ پرونده بایگانی‌شده و به دفتر املاک بازداشتی ارائه می گردد.
- در این مرحله نیز نامه بازداشت ملک توسط متصدی دفتر بازداشتی تهیه و بررسی می شود. قبل از این کار باید احراز مالکیت صورت گرفته‌باشد.
- نامه بازداشت ملک توسط مسئول اداره امضا و در دفتر اندیکاتور صادر می شود. در نهایت نامه باید به دست مرجع مربوطه برسد.
نحوه تشخیص ملک بازداشتی
گاهی ممکن است مالک به صورت آگاه یا نا آگاه برای فروش ملک بازداشتی خود اقدام کند. این مسئله می تواند عواقبی را برای خریدار به همراه داشته باشد. پس اگر قصد خرید ملک را دارید، باید قبل از هر کاری از وضعیت ملک استعلام بگیرید. جهت اطلاع بیشتر و به روز از چگونگی استعلام الکترونیکی املاک پیشنهاد می‌شود مقاله مورد نظر را مطالعه نمایید.
چگونه می توان بازداشتی بودن ملک را تشخیص داد؟ در ادامه به نحوه تشخیص ملک بازداشتی اشاره می کنیم:
- یکی از راه های تشخیص ملک بازداشتی، بررسی سند تک برگ ملک است. چرا که اطلاعات مربوط به توقیف ملک به طور کامل در سند درج می شود. در صورتی که ملک دارای سند تک برگ بود، کافیست پشت آن را نگاه کنید. ولی اطلاعات بازداشت ملک معمولا در صفحات آخر سند های منگوله دار قید می گردد.
- البته نباید تنها به سند ملک اکتفا کنید. گاهی بر روی سند چیزی درباره توقیف آن ملک ذکر نمی شود. اگر اطلاعاتی بر روی سند مبنی بر بازداشت ملک وجود نداشت، باید از دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرید. در ضمن جهت اطمینان، بهتر است قبل از پرداخت هر گونه وجهی و برای نقل و انتقال ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
نحوه رفع بازداشت ملک ثبت شده
در برخی موارد بازداشت ملک موقتی می باشد و امکان رفع بازداشت ملک وجود دارد. پس از رفع کامل توقیف، می توان برای خرید و فروش ملک مورد نظر اقدام کرد. در چه مواردی امکان رفع بازداشت املاک وجود دارد؟ در ادامه به این مسئله می پردازیم:
- رفع بازداشت با رضایت خواهان: توقیف مال معمولا به منظور احقاق حق خواهان انجام می شود. بنابراین اگر خواهان رضایت دهد و بخواهد از حق خود بگذرد، می توان نسبت به رفع بازداشت اقدام کرد.
- رفع بازداشت به دلیل محکومیت خواهان: بر اساس قانون، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان و یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود.
- رفع بازداشت به تقاضای شخص ثالث: بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، گاهی ممکن است شخص ثالث نسبت به ملک توقیف شده اظهار حق کند. اگر ادعای مزبور به حکم قطعی یا سند رسمی مستند باشد، توقیف رفع می شود. در غیر این صورت عملیات اجرای حق خواهان تعقیب و پیگیری می گردد.
- رفع بازداشت ملک به دلیل عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر: خواهان بایستی ظرف ۲۰ روز از دستور موقت، برای اقامه دعوا اقدام کند. در غیر این صورت خوانده می تواند رفع بازداشت از دستور موقت را بخواهد.
- تبدیل تامین: یکی دیگر از راه های رفع بازداشت ملک، تبدیل تامین است. خوانده می تواند به اندازه مالی که دادگاه توقیف نموده، مبلغ نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک ها تودیع نماید.
ویژگی های دستور رفع بازداشت ملک
امکان رفع بازداشت برای املاک بازداشتی در صورت صلاحدید مراجع مربوطه وجود دارد. در اینجا به ویژگی های دستور رفع بازداشت ملک می پردازیم:
- این نامه بایستی در پاکت در بسته قرار گیرد و ممهور به مهر مرجع متقاضی باشد.
- در این نامه باید به نامه درخواست بازداشت ملک اشاره شود.
- تمامی مشخصات ملک و در صورت سند دار بودن، اطلاعات سند در آن قید شده‌باشد.
- این نامه به منظور ضمیمه نمودن پرونده به بایگانی و سپس به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می گردد.
جمع بندی
در واقع بازداشت املاک، یکی از تدابیر قانون گذار به منظور دریافت مطالبات است. همانطور که گفتیم در زمانی که ملک توقیف می شود، ملک امکان فروش آن را نخواهد داشت. بنابراین بایستی برای رفع بازداشت ملک خود اقدام کند. در برخی موارد بازداشت ملک به صورت موقت است و میتوان این توقیف را برطرف نمود. ولی گاهی بازداشت دائم صورت می گید و ملک به طور کلی جزو اموال دولت محسوب می شود. در این مقاله به توضیح توقیف ملک، انواع آن، نحوه تشخیص و چگونگی رفع بازداشت ملک پرداختیم.
برای استفاده از خدمات سایت املاک آنلاین املاکداران که شامل مشاوره حقوقی املاک تلفنی، تهاتر ملک، خرید آپارتمان در اصفهان، مشارکت در ساخت و رهن و اجاره آپارتمان در اصفهان و غیره می شوند، می توانید به صفحه اصلی سایت مراجعه کرده و برای کسب اطلاعات بیشتر به برگه های مربوطه مراجعه فرمایید.
