ملک بازداشتی همانطور که از نامش پیداست، ملکی است که به دلایلی توقیف شده است. در نتیجه خرید و فروش این املاک ممنوع خواهد بود. مشخصات چنین املاکی که توسط مراجع قضایی توقیف می‌شوند، در دفتر ثبت اسناد درج می‌شود. اگر قصد خرید ملک داشته باشید، باید مطمئن شوید که منع قانونی نداشته باشد. همچنین به عنوان مالک بایستی ابتدا برای رفع بازداشت ملک خود اقدام کنید و سپس امکان فروش برای شما بوجود می‌آید. قوانین بازداشت ملک در حقوق ایران مجموعه‌ای از مقررات و اصول حقوقی است که به موجب آن، مال یا ملکی که تحت شرایط خاصی قرار می‌گیرد، از طرف مراجع قضائی یا اداری توقیف شده و امکان نقل و انتقال آن محدود می‌شود. این فرآیند معمولاً به‌منظور تضمین پرداخت بدهی‌ها، اجرای احکام قضائی، تأمین مطالبات یا جلوگیری از تخلفات قانونی صورت می‌گیرد. در ادامه به برخی از مهم‌ترین قوانین و مقررات مرتبط با بازداشت ملک در ایران اشاره می‌کنیم. با املاکداران همراه باشید تا همه چیز درباره بازداشت ملک و رفع آن را بدانید.
بازداشت ملک چیست؟
به توقیف حق مالکیتی که مالک نسبت به ملک خود دارد بازداشت ملک می‌گویند. و اما حق مالکیت همان رابطه اعتباری بین مالک و ملک است. در صورت بازداشت یا توقیف ملک، محدودیت‌هایی برای این رابطه اعتباری مالک با ملک تعیین می‌گردد. بر اساس این قانون، مالکیت مالک از وی سلب نمی‌شود ولی دیگر اختیار نقل و انتقال آن را ندارد. این توقیف دائمی نیست و مالک می‌تواند با رعایت مواردی برای رفع بازداشت ملک اقدام کند. البته امکان فروش ملک در زمان توقیف وجود ندارد. برای همین موضوع است که تاکید داریم قبل از هر معامله از مشاوره حقوقی املاک استفاده کنید.
همان طور که گفته شد بازداشت ملک با مصادره ملک توسط بانک متفاوت است. بنابراین خرید و فروش املاک بازداشتی فقط با دستور مقامات قضایی امکان پذیر است. پس اگر می‌خواهید برای خرید ملکی اقدام کنید، حتما وضعیت آن را از دفاتر اسناد رسمی استعلام نمایید. سپس اگر مانعی بر سر راه شما وجود نداشت، قرارداد ببندید. چرا که خرید و فروش ملک بازداشتی ممنوع است. فروشنده حق فروش چنین ملکی را ندارد و خریدار نیز مالک آن نخواهد شد. بنابراین ممکن است با خرید و فروش این املاک توقیفی، ناخواسته مرتکب جرم شوید.
مراجع صالح برای بازداشت ملک
- مراجع قضائی: بازداشت ملک معمولاً از سوی دادگاه‌ها و مراجع قضائی انجام می‌شود. این اقدام می‌تواند در جهت اجرای حکم‌های قضائی مانند وصول مطالبات مالی، جلوگیری از تخلفات، یا به‌منظور اجرای دستور موقت صورت گیرد.
- مراجع اداری: در برخی موارد، بازداشت ملک به‌وسیله نهادهای دولتی مانند شهرداری‌ها، اداره مالیات یا بانک‌ها انجام می‌شود. این بازداشت معمولاً برای تأمین حقوق دولت یا نهادهای عمومی از جمله مالیات معوقه یا تخلفات ساختمانی است.
شرایط درخواست بازداشت ملک
به منظور درخواست بازداشت ملک بایستی مطمئن شوید که ملک مورد نظر شرایط توقیف را دارد. بدین معنا که ملک باید قابل تسلیم باشد. در برخی موارد ممکن است قانون بازداشت ملکی را ممنوع اعلام کند. در این صورت امکان درخواست توقیف ملک وجود ندارد. یکی دیگر از شرایط بازداشت ملک این است که ملک باید به نام طرف دعوا در دفاتر اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد، در غیر این صورت درخواست شما راه به جایی نخواهد یافت.
طبق قانون، شرایط خاصی برای بازداشت ملک وجود دارد:
- ملک باید ثبت شده و دارای سند مالکیت معتبر باشد.
- ملک باید قابل تسلیم به مراجع قضائی یا اداری باشد.
- ملک نباید از گروه اموال مستثنیات دین باشد.
- ملک باید مشمول بازداشت قرار گیرد و نهادهای مربوطه باید دلایل قانونی قوی برای این اقدام داشته باشند.
آثار بازداشت ملک
با توجه به ماده ۵۶ قوانین اجرای احکام مدنی، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلا اثر است. یعنی چنانچه ملک توسط یک مرجع صالح توقیف یا بازداشت شود، بر اساس قانون امکان هیچ گونه نقل و انتقال اموال بازداشت شده وجود ندارد. البته مالک می‌تواند به قصد تعهد و نه انتقال ملک، قرارداد تنظیم کند. البته به شرطی که محکوم له رضایت دهد.
از دیگر آثار بازداشت ملک میتوان به حق تقدم شخصی که درخواست بازداشت ملک را داده اشاره کرد. در واقع او می‌تواند با توجه به طلبی که از مالک یا مدیون دارد، برای فروش ملک اقدام نماید و طلب خود را حصول کند.
انواع بازداشت ملک
مدت زمانی که برای بازداشت ملک تعیین می‌شود، به دلیل بازداشت ملک بستگی دارد. بنابراین چرایی توقیف املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع بر اساس دلیل اجرای حکم توقیف، بازداشت املاک به دو نوع دائم و موقت تقسیم می‌شود که شامل موارد زیر می‌شود:
- بازداشت قضائی: به دلیل بدهی‌های مالی یا احکام قضائی علیه مالک ملک که ممکن است به‌صورت موقت یا دائم صورت گیرد.
- بازداشت اداری: مانند توقیف ملک به دلیل تخلفات ساختمانی، مالیات معوقه، یا سایر مسائل قانونی.
- بازداشت برای خسارت احتمالی: اگر در پرونده‌ای درخواست خسارت احتمالی مطرح باشد، ممکن است ملک به‌عنوان وثیقه معرفی شده و توقیف شود.
- بازداشت کیفری: در صورتی که ملک به‌عنوان بستر جرم استفاده شده باشد (مثل پولشویی یا قاچاق مواد مخدر) ممکن است تحت بازداشت قرار گیرد.
دلایل بازداشت ملک
دلایل بازداشت ملک ممکن است به عوامل مختلفی بستگی داشته باشد. برخی از دلایل عمومی عبارتند از:
۱. قوانین و مقررات ملکی: عدم رعایت قوانین مربوط به تخصیص‌ها و مجوزهای ساخت و ساز یا تغییر کاربری ملک.
۲. مالیات: عدم پرداخت یا تأخیر در پرداخت مالیات‌های مربوط به ملک.
۳. بدهی‌های مالی: در صورتی که ملک به عنوان وثیقه برای وام استفاده شده باشد و بدهی‌ها تسویه نشود.
۴. تخلفات اداری: برای مثال، تخلفات در مساحت یا نوع ساختمان بر اساس مجوزهای صادرشده.
۵. جرایم کیفری: اگر ملک در ارتباط با جرایمی مانند قاچاق مواد مخدر یا سایر فعالیت‌های غیرقانونی مشکوک شناخته شود.
در هر مورد، دلایل دقیق بازداشت ملک نیاز به بررسی‌های قانونی و مدارک مربوطه دارد.
بازداشت موقت ملک
در برخی موارد بر اساس قانون، املاک تا زمان صدور حکم نهایی به طور موقت توقیف می‌شوند. به طور مثال اگر مالک به عنوان ضمانت یا کفالت، ملکی را به مرجع قضایی معرفی کند تا شخصی آزاد شود، ملک به طور موقت تحت توقیف است.
در بازداشت موقت ملک، املاک به طور موقت در اختیار مراجع قضایی قرار می‌گیرد. در واقع بعد از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم و رفع بازداشت ملک و برآوردن موارد قضایی، ملک مجددا در اختیار کامل مالک قرار می‌گیرد. مواردی که منجر به توقیف موقت ملک می‌شوند عبارتند از:
- وثیقه قرار دادن ملک به منظور ضمانت افراد
- وثیقه قرار دادن ملک به منظور آزادی افراد محکوم به مدت معین
- تامین خواسته یا توقیف ملک تا زمان پرداخت بدهی توسط مالک
بازداشت دائم ملک
در صورتی که ملکی به طور دائم بازداشت شود، به طور کامل از اختیار و مالکیت مالک خارج خواهد شد. در واقع این اموال مصادره شده، پس از طی مراحل قانونی جزو اموال دولتی به شمار می‌رود. معمولا به دلیل نحوه به دست آوردن ملک و یا تخلف صورت گرفته در آن، این املاک به طو دائم توسط دولت توقیف می‌شوند.
در چنین شرایطی، پس از تشکیل جلسات دادگاه و صدور حکم نیز ملک تحت اختیار دولت باقی می‌ماند. ملک به فروش می‌رسد و تمامی مزایای آن نصیب دولت می‌گردد. به طور مثال ملکی که توسط پولشویی به دست آمده و یا ملکی که محل لهو و لعب یا تولید مشروبات الکی بوده است، تا قبل از تعیین تکلیف این املاک توسط مراجع قضایی، هیچ گونه خرید و فروشی یا معامله‌ای نباید صورت گیرد.
قوانین مرتبط با بازداشت ملک
- قانون اجرای احکام مدنی: این قانون، فرآیند بازداشت ملک در صورت عدم پرداخت بدهی و اجرائیه‌های صادره از دادگاه‌ها را تنظیم می‌کند.
- قانون ثبت اسناد و املاک: طبق این قانون، تمامی املاک باید در دفاتر ثبت اسناد به ثبت برسند و در صورت وجود حکم قضائی یا قرار تأمین خواسته، این املاک می‌توانند توقیف شوند.
- قانون مالیات‌های مستقیم: اگر ملک دارای بدهی مالیاتی باشد، اداره مالیات می‌تواند ملک را بازداشت کند تا پرداخت بدهی انجام گیرد.
- قانون شهرداری: در مواردی که ملک دارای تخلفات ساختمانی است، شهرداری می‌تواند نسبت به بازداشت آن اقدام کند تا مالک تخلفات را رفع کند.
مراحل بازداشت ملک
ابتدا باید از مراجع قضائی یا اداری درخواست بازداشت ملک ثبت شود. بعد از بررسی شرایط و دلایل، حکم بازداشت از دادگاه یا مرجع ذی‌صلاح صادر می‌شود. پس از صدور حکم، نامه بازداشت به اداره ثبت اسناد و املاک محل مربوطه ارسال می‌شود. در مراحل اجرائی، مراجع ذی‌صلاح اقدام به بازداشت سند یا ملک در دفاتر ثبت اسناد می‌کنند.
چگونگی بازداشت املاک
امکان بازداشت املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد. رفع بازداشت ملک با فک رهن سند خانه از بانک متفاوت است. به طور کلی املاک از نظر سابقه ثبتی به سه دسته تقسیم می شود که در ادامه به توضیح آن نحوه بازداشت این املاک می پردازیم:
- املاک جاری : املاک جاری به املاکی می‌گویند که در مرحله آغازین ثبت هستند و هنوز در دفاتر رسمی ثبت و اسناد به ثبت نرسیده‌اند. این املاک مثل سایر املاک امکان بازداشت دارند و این کار بایستی توسط اظهار نامه و سایر اوراق حاکی از انتقال پرورنده صورت گیرد.
- املاک ثبت‌شده : کافیست ملک در دفاتر ثبت اسناد به ثبت برسد. در این شرایط حتی اگر هنوز سند رسمی صادر نشده باشد، دولت کسی که ملک به او انتقال داده شده را مالک می‌شناسد. این انتقال ملک باید حتما در دفاتر رسمی و یا دفاتر املاک انجام شود. بازداشت املاک ثبت شده نیز امکان پذیر است و توسط مرجع با صلاحیت به اداره ثبت و اسناد صادر می‌گردد.
- املاک مجهول مالک : اموالی که به ثبت عمومی گذاشته شود ولی نسبت به آن تقاضای ثبت نگردد، از دیدگاه قانون ثبت و اسناد به عنوان اموال مجهول المالک شناخته می‌شود. و اما بازداشت املاک مجهول المالک نیز بر اساس قانون امکان پذیر است و برای چنین اموالی مالکیت ضرورتی ندارد.
بازداشت املاک ثبت شده
همانطور که پیش تر گفتیم، امکان بازداشت املاک ثبت شده نیز وجود دارد. در ادامه به رویه عملی بازداشت ملک ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی اشاره می‌کنیم:
- قبل از هر چیز دستور بازداشت از مراجع دارای صلاحیت به دفتر ثبت اسناد محل مورد نظر ارسال می‌شود.
- سپس دستور نامه در دفتر اندیکاتور ثبت و توسط مسئول دفتر ثبت به دفتر املاک بازداشتی ارجاع می شود.
- بعد از آن به منظور ضمیمه نمودن پرونده و تحویل به دفتر املاک بازداشتی بایگانی می شود.
- متصدی دفتر بازداشتی بعد از احراز مالکیت، نامه بازداشت ملک را بررسی و تهیه می‌کند.
- مراحل بازداشت ملک بایستی در دفتر بازداشتی و دفتر املاک ثبت گردد.
- نامه بازداشت ملک و ثبت دفتر املاک و دفتر بازداشتی باید به امضای مسئول مربوطه برسد.
- در نهایت نامه بازداشت ملک از دفتر اندیکاتور صادر و همراه با سند به مرجع مربوطه ارسال می‌گردد.
بازداشت املاک ثبت نشده
املاکی که سند مالکیت نداشته‌باشند، املاک جاری نام دارند. این املاک که هنوز برای آن سند صادر نشده و به طور کلی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده‌اند نیز قابل بازداشت هستند. مراحل آغازین تفاوتی با املاک ثبت‌شده ندارد. چگونگی بازداشت یا توقیف املاک جاری را در ادامه شرح می‌دهیم:
- ابتدا بایستی دستور بازداشت ملک از مراجع دارای صلاحیت به اداره ثبت محل ارسال گردد.
- دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور صادر و توسط مسئول اداره ثبت به دفاتر املاک بازداشتی ارجاع داده می‌شود.
- نامه جهت ضمیمه نمودنِ پرونده بایگانی شده و به دفتر املاک بازداشتی ارائه می‌گردد.
- در این مرحله نیز نامه بازداشت ملک توسط متصدی دفتر بازداشتی تهیه و بررسی می‌شود. قبل از این کار باید احراز مالکیت صورت گرفته باشد.
- نامه بازداشت ملک توسط مسئول اداره امضا و در دفتر اندیکاتور صادر می‌شود. در نهایت نامه باید به دست مرجع مربوطه برسد.
اطلاعات بیشتر: آیا می‌شود ملک قولنامه‌ای را بابت مهریه توقیف نمود؟
نحوه تشخیص ملک بازداشتی
گاهی ممکن است مالک به صورت آگاه یا نا آگاه برای فروش ملک بازداشتی خود اقدام کند. این مسئله می‌تواند عواقبی را برای خریدار به همراه داشته باشد. پس اگر قصد خرید ملک را دارید، باید قبل از هر کاری از وضعیت ملک استعلام بگیرید. جهت اطلاع بیشتر و به روز از روش های استعلام سند املاک پیشنهاد می‌شود مقاله مورد نظر را مطالعه نمایید.
چگونه میتوان بازداشتی بودن ملک را تشخیص داد؟ در ادامه به نحوه تشخیص ملک بازداشتی اشاره می‌کنیم:
- یکی از راه‌های تشخیص ملک بازداشتی، بررسی سند تک برگ ملک است. چرا که اطلاعات مربوط به توقیف ملک به طور کامل در سند درج می‌شود. در صورتی که ملک دارای سند تک برگ بود، کافیست پشت آن را نگاه کنید. در سندهای منگوله دار اطلاعات بازداشت ملک معمولا در صفحات آخر سند قید می گردد.
- البته نباید تنها به سند ملک اکتفا کنید. گاهی بر روی سند چیزی درباره توقیف آن ملک ذکر نمی‌شود. اگر اطلاعاتی بر روی سند مبنی بر بازداشت ملک وجود نداشت، باید از دفاتر اسناد رسمی استعلام بگیرید. در ضمن جهت اطمینان، بهتر است قبل از پرداخت هر گونه وجهی و برای نقل و انتقال ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
نحوه رفع بازداشت ملک ثبت شده
در برخی موارد بازداشت ملک موقتی است و امکان رفع بازداشت ملک وجود دارد. پس از رفع کامل توقیف، میتوان برای خرید و فروش ملک مورد نظر اقدام کرد. در چه مواردی امکان رفع بازداشت املاک وجود دارد؟ در ادامه به این مسئله می‌پردازیم:
- رفع بازداشت با رضایت خواهان: توقیف مال معمولا به منظور احقاق حق خواهان انجام می‌شود. بنابراین اگر خواهان رضایت دهد و بخواهد از حق خود بگذرد، میتوان نسبت به رفع بازداشت اقدام کرد.
- رفع بازداشت به دلیل محکومیت خواهان: بر اساس قانون، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان و یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می‌شود.
- رفع بازداشت به تقاضای شخص ثالث: بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، گاهی ممکن است شخص ثالث نسبت به ملک توقیف شده اظهار حق کند. اگر ادعای مزبور به حکم قطعی یا سند رسمی مستند باشد، توقیف رفع می‌شود. در غیر این صورت عملیات اجرای حق خواهان تعقیب و پیگیری می‌گردد.
- رفع بازداشت ملک به دلیل عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر: خواهان بایستی ظرف ۲۰ روز از دستور موقت، برای اقامه دعوا اقدام کند. در غیر این صورت خوانده می‌تواند رفع بازداشت از دستور موقت را بخواهد.
- تبدیل تامین: یکی دیگر از راه های رفع بازداشت ملک، تبدیل تامین است. خوانده می‌تواند به اندازه مالی که دادگاه توقیف نموده، مبلغ نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک‌ها تودیع نماید.
ویژگی های دستور رفع بازداشت ملک
امکان رفع بازداشت برای املاک بازداشتی در صورت صلاحدید مراجع مربوطه وجود دارد. در اینجا به ویژگی‌های دستور رفع بازداشت ملک می پردازیم:
- این نامه بایستی در پاکت در بسته قرار گیرد و ممهور به مهر مرجع متقاضی باشد.
- در این نامه باید به نامه درخواست بازداشت ملک اشاره شود.
- تمامی مشخصات ملک و در صورت سند دار بودن، اطلاعات سند در آن قید شده باشد.
- این نامه به منظور ضمیمه نمودن پرونده به بایگانی و سپس به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می‌گردد.
تفاوت بازداشت با مصادره ملک
بازداشت ملک معمولاً برای تضمین اجرای احکام قضائی و وصول مطالبات است و پس از برآورده شدن شرایط، ممکن است رفع شود. مصادره ملک عمدتاً در پرونده‌های کیفری به‌منظور اجرای مجازات و برای املاکی که در فعالیت‌های غیرقانونی استفاده شده‌اند، انجام می‌شود و معمولاً ملک پس از مصادره به مالکیت دولت درمی‌آید.
فروش ملک بازداشتی
در حالت عادی، فروش ملک بازداشتی امکان‌پذیر نیست و باید با مسائل حقوقی خرید و فروش ملک آشنا باشید. تنها در صورتی که بازداشت رفع شده باشد یا اجازه‌نامه خاص از مراجع صالح صادر شود، مالک می‌تواند اقدام به فروش ملک کند.
این‌ها مهم‌ترین جنبه‌های قانونی بازداشت ملک در حقوق ایران هستند که افراد درگیر با چنین مسائلی باید به آن‌ها توجه داشته باشند تا بتوانند از حقوق خود دفاع کنند یا در صورت نیاز به رفع بازداشت، اقدامات لازم را انجام دهند.
جمع بندی
در واقع بازداشت املاک، یکی از تدابیر قانون گذار به منظور دریافت مطالبات است. همانطور که گفتیم در زمانی که ملک توقیف می‌شود، ملک امکان فروش آن را نخواهد داشت. بنابراین بایستی برای رفع بازداشت ملک خود اقدام کند. در برخی موارد بازداشت ملک به صورت موقت است و میتوان این توقیف را برطرف نمود. ولی گاهی بازداشت دائم صورت می‌گیرد و ملک به طور کلی جزو اموال دولت محسوب می‌شود. در این مقاله به توضیح توقیف ملک، انواع آن، نحوه تشخیص و چگونگی رفع بازداشت ملک پرداختیم. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاکداران در تماس باشید.
سوالات متداول
۱. بازداشت ملک به چه معناست؟
بازداشت ملک به معنای محدود کردن حقوق مالکیتی فرد بر روی ملک است. این وضعیت معمولاً به دلیل بدهی‌ها یا دعاوی قانونی ایجاد می‌شود.
۲. چه دلایلی برای بازداشت ملک وجود دارد؟
– عدم پرداخت بدهی‌ها یا وام‌ها
– صدور رأی دادگاهی
– مشکلات مالیاتی
– دعاوی مدنی
۳. چگونه میتوان از بازداشت ملک جلوگیری کرد؟
– پرداخت به موقع بدهی‌ها
– مذاکره با طلبکاران
– مشاوره حقوقی برای مدیریت مالی بهینه
۴. چگونه میتوان بازداشت ملک را رفع کرد؟
– پرداخت بدهی یا توافق با طلبکار برای پرداخت اقساطی
– ارائه مستندات لازم به دادگاه
– درخواست تجدیدنظر در صورت عدم رضایت از رأی اولیه
۵. آیا بازداشت ملک بر فروش آن تأثیر می‌گذارد؟
بله، ملک بازداشت شده معمولاً نمی‌تواند به صورت قانونی فروخته شود تا زمانی که وضعیت بازداشت رفع گردد.
۶. آیا برای رفع بازداشت ملک نیاز به وکیل هست؟
اگرچه می‌توانید به تنهایی اقدام کنید، اما مشاوره با وکیل می‌تواند به تسریع فرآیند و جلوگیری از اشتباهات کمک کند.
۷. چه مدارکی برای رفع بازداشت ملک لازم است؟
– مدارک مربوط به پرداخت بدهی
– مستندات حقوقی مرتبط با ملک
– هرگونه توافق‌نامه یا قرارداد حاصل از مذاکره با طلبکار
۸. فرآیند زمان‌بر رفع بازداشت ملک چقدر طول می‌کشد؟
مدت زمان بسته به نوع و علت بازداشت، و همچنین پیچیدگی‌های حقوقی می‌تواند متفاوت باشد. به طور کلی، از چند هفته تا چند ماه متغیر است.
