آنچه در این مقاله می خوانید:
همانطور که میدانید هر مکانی برای زندگی دارای قوانین بخصوصی است. آپارتمان نیز دارای قوانین خاصی است که میتواند کمک زیادی به نحوه بهبود این مکان از زندگی کند. ابتدا سعی بر آن خواهد شد تا مشترکات ساختمان مورد بررسی قرار گیرد. تا بدانیم در ساختمان چه مشترکاتی وجود دارد. و سپس به تعریف و بررسی مشاعات ساختمان میپردازیم. اگر با اطلاعات زیر به پاسخ های خود نرسیدید با املاک داران تماس بگیرید.
مشترکات ساختمان به قسمت هایی از ساختمان گفته می شود که تمام مالکان به نسبت مساوی می توانند از آن استفاده کنند. لذا مخصوص به یک ساختمان نیست. پس رجوع به سند و بررسی اینکه چه حقی به چه آپارتمانی تعلق دارد ضروری است. چند مصداق مشترکات ساختمان می تواند موارد زیر باشد.
زمین، تاسیسات مشترک مانند سرمایشی و گرمایشی از قبیل شوفاژ و تانک آب و پمپ های استفاده شده برای آبرسانی به طبقات بالاتر، چاه، انشعاب برق مخصوصاَ برق سه فاز که برای برق رسانی راه پله ها استفاده می شود، پارکینگ، فاضلاب، آسانسور و غیره.
انبار مشترک که در آپارتمان سازی جدید این انبارها بصورت مجزا بکار میروند. پشت بام، راهروها، راه پله ها، استخر، سونا و جکوزی و بسیاری از موارد دیگر که در ساختمانهای مختلف و در مکان های مختلف متفاوت هستند.
از قواعد حاکم بر مشترکات ساختمان میتوان به استفاده قانونی از ملک چه توسط صاحب خانه و چه توسط مستاجر اشاره کرد.
بنابراین ساکنین مجتمع های مسکونی باید در نظر داشته باشند. که هزینه مربوط به تاسیسات ساختمان بر عهده تمامی افراد ساکن در آپارتمان و جزو مشترکات ساختمان هاست. و چنانچه وسیله ای عمومی برای ساختمان تهیه شود لازم است تا همهی آن ها هزینهی خود را بپردازند.
لذا از قوانین حاکم بر مشترکات ساختمانی می توان به موارد زیر اشاره کرد؛
و بسیاری موارد دیگر که مطمئنا مقاله ای مفصل و جداگانه ای را میطلبد. در ادامه باید به این نکته توجه شود که به صراحت ماده 2 قانون تملک آپارتمان تفاوتی بین مشترکات و مشاعات در ساختمان وجود دارد که میتوان در تیتر بعدی مورد بررسی قرار داد.
در واقع دو کلمه مشاعات ساختمان ها و مشترکات آن، که گاهی اوقات به اشتباه به یک معنی به کار برده میشوند. با یکدیگر تفاوت دارند و رابطه میان این دو واژه به معنی عموم و خصوص مطلق است. در واقع کلیه مشترکات مشاع می باشند. ولی همه مشاعات، مشترک نیستند.
بر اساس ماده 2 قانون تملک آپارتمان که به شرح زیر است.
ماده ۲ – قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است. که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص دادهنشده است.
یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
و با تعریف ذکر شده می توان به این نتیجه رسید که مشترکات مانند راهرو و راه پله های مشترک، درب ورودی مشترک و آسانسور هستند. ولی اگر قسمتی از ساختمان تنها در اختیار یک نفر باشد، و از دسترس دیگران خارج باشد، جز مشترکات نیست و جز مشاعات ساختمان است.
لذا یکی از عمده ترین تفاوت های این دو در این است که مشترکات قابل خرید و فروش نیست، فرضاَ شما نمی توانید آسانسور را بفروشید. ولی مشاعات قابل خرید و فروش است. پس با خرید و فروش مشاعات، قسمت های مشترک نیز خود به خود به مالکیت خریدار در می آید.
طبق تعاریف آمده در بخش های قبل، ملاحظه کردید که آنچه در عرف به عنوان مشاع قلمداد میشود، عیناُ به عنوان مشترکات نیز بکار میرود. اما در تعریف قانونی آن ذکر کردیم که این دو با هم متفاوت اند. اما در تعریف نهایی و جمع بندی سعی می کنیم بر اساس حق و حقوق ساکنین به این مقوله نیز بپردازیم. زیرا تفاوتی بین حقوق ساکنین مخصوصا در مورد آسایش نیست.
یکی از مهمترین روش های استفاده از فضاهای اشتراکی این است که کلیه مالکین در همهی قسمت های مشترک دارای حقوق مساوی هستند. همچنین اگر یکی از مالکین، آپارتمان مربوط به خود را بفروش برساند یا اجازه دهد. به طور قهری حق استفاده از قسمت های مشترک به مستاجر یا مالک جدید منتقل می شود.
این موضوع در ماده 3 قانون تملک آپارتمان ها تصریح شدهاست. از دیگر ویژگی های قسمتهای مشترک این است که مشترکات ساختمان تقسیم ناپذیر هستند. مگر مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات پیشبینی و توافق کرده باشند.
یکی از اصول استفاده صحیح از مشاعات در این است که حق و حقوق دیگران به هیچ عنوان ضایع نشود و اشخاص با رعایت موازین اخلاقی و بهداشتی به این مسئله توجه نمایند.
یکی از این مواردی که باید رعایت شود اینست که بر طبق تصریح ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها "نگهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است." اما نگهداری حیوانات کوچک دیگر در حدی که از نظر عرف برای همسایگان ایجاد مزاحمت نکند در داخل آپارتمان (فضای اختصاصی مالک) منع قانونی ندارد.
همچنین تبصره همین ماده (ماده 3) مقرر کرده است که قراردادن هر نوع از اشیا همانند میز، جاکفشی، کمد دیواری، جا لباسی، یا هر وسیله دیگری ممنوع است. بر این مبنی قراردادن کفش هم در راهرو و پاگرد پله ها ممنوع است. زیرا که باعث چشم انداز نا زیبا و بی نظمی در راهروها می شود.