سند مالکیت نشان دهنده مالکیت یک فرد خاص بر ملک است. در قوانین ایران، اسناد به چند دسته رسمی و عادی تقسیم میشوند. هر چند که اسناد عادی نیز تا حدودی معتبر هستند، اما اگر اختلاف یا مشکلی پیش بیاید، مشکلات زیادی پیش خواهد آمد.
سند تک برگ که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد، محکمترین و معتبرترین سند به شمار رفته و مالک با ارائه آن میتواند بدون هیچ اقدام اضافی، مالکیت خود را ثابت نماید. اگر زمین فاقد سند مالکیت بود، شخص میتواند بعد از اثبات مالکیت زمین که شرایط آن توسط قانون پیش بینی شده است، اقدام به تهیه سند رسمی کند.
در ادامه با شرایط و چگونگی اثبات مالکیت زمین بدون سند، هزینه و مراحل آن آشنا خواهیم شد. با املاک داران همراه باشید.
شرایط قانونی برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی برای سند رسمی شرایطی را ذکر میکند که بتوان آن رسمی نامید و از اعتبار قانونی برخوردار باشد. این شرایط عبارتند از:
- در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد
- مامورین رسمی دولت مقدمات ثبت را انجام داده باشند
- مامورین رسمی باید صلاحیت انجام این کار را داشته باشند
- تمامی مراحل ثبت سند رسمی بر اساس قانون باشد.
بنابراین اسنادی که فاقد شرایط بالا بوده و در نزد افراد معمولی تنظیم شود، سند عادی و غیر رسمی نامیده میشود.
املاکی که در ایران واقع شده است، به خاطر طرحها و قوانینی که در سالهای قبل و بعد از انقلاب اجرا شده، فاقد سند هستند. بنابراین این امر طبیعی است که زمین فاقد سند بوده یا سند عادی به اسم مالک داشته باشد. گاهی نیز ممکن است که انتقال مالکیت زمین نیز به صورت شفاهی انجام شده باشد.
در هر صورت این شرایط میتواند برای مالک مشکلاتی ایجاد کرده و یا مالکیت وی مورد اعتراض سایر افراد قرار گرفته باشد.
برای اثبات مالکیت زمین بدون سند، باید به دادگاه صالح مراجعه نمود. در واقع تنها با حکم دادگاه و شکایت از منابع طبیعی (در مواردی که زمین به خاطر قانون جنگلها و مراتع مشکل پیدا کرده است) این امکان وجود دارد که فرد بتواند مالکیت خود را ثابت کرده و سند رسمی بگیرد. پیشنهاد میکنیم مقاله سند مالکیت زمین تصرفی را مطالعه نمایید.
بنابراین شرط اصلی برای اثبات مالکیت زمین بدون سند، اثبات آن در مراجع قضایی صالح است. بنابراین فرد باید تمامی مدارکی که لازم است را به همراه دادخواست مربوطه به دادگاه تحویل داده تا مراحل رسیدگی به آن انجام شود.
نکته مهم دیگری که در اینجا وجود دارد این است که دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند را میتوان تنها برای زمینهایی که فاقد سند رسمی هستند مطرح کرد. یعنی نمیتوان برای زمینهایی که سند رسمی دارند شکایت تنظیم کرد.
مراحل اثبات مالکیت زمین بدون سند
طرح دعوا در نهادهای قضایی دارای تشریفات خاصی است که باید رعایت شود. مراحل اثبات مالکیت زمین بدون سند نیز باید بر اساس مراحل تعیین شده انجام شود که به شرح زیر است:
ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت را تنظیم کرده و در سامانه ثنا ثبت کنید. برای این کار باید به یکی از دفاتر خدمات قضائی الکترونیک مراجعه کنید.
دفتر خدمات قضایی، دادخواست مربوطه به همراه مدارکی که ضمیمه دادخواست شده است را به مرجع صالح ارسال میکند که در این مورد، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
سپس دادگاه صالح زمانی را برای رسیدگی به پرونده تعیین میکند که به آن ابلاغیه گفته میشوند و در پنل کاربری فرد قابل مشاهده است.
فردی که تقاضای اثبات مالکیت زمین بدون سند دارد، باید در جلسات دادگاه حاضر شده و ضمن ارائه مدارک، مالکیت خود را به قاضی ثابت کند.
اگر قاضی مدارک و دلایل شخص را پذیرفت، رای بر مالکیت متقاضی صادر میکند و به عنوان مالک رسمی شناخته میشود.
دو نکته مهم در چگونگی طرح دعوای اثبات مالکیت مطرح است که باید به آن توجه نمایید:
یک: اگر دادگاه بدوی رای مالکیت را برای فرد صادر نکرد و رای هم قطعی نبود، میتوان در مرحله تجدید نظر و سپس در دیوان عالی کشور به آن اعتراض کرد.
دو: روال قانونی دادگاهها این است که بعد از اعلام رای نهایی باید اجرائیهای برای به اجرا گذاشتن رای درخواست کرد. اما بعد از رای اثبات مالکیت زمین بدون سند، نیازی به صدور اجرائیه نیست و به محض صدور رای، میتواند حق مالکیت خود را اعمال نماید.
مدارک مورد نیاز برای اثبات مالکیت زمین بدون سند
همانطور که گفته شد، زمانی که اقدام به تنظیم دادخواست و ثبت آن میکنید، باید مدارکی که برای اثبات مالکیت نیز لازم است را ضمیمه دادخواست کنید. بعد از حضور در دادگاه هم باید بتوانید از آنها دفاع کنید.
مهمترین این مدارک عبارتند از:
- مدارک هویتی فرد مدعی مالکیت مانند شناسنامه و کارت ملی
- اسنادی که مالکیت فرد بر زمین را تایید میکند. مانند مبایعه نامه در صورتی که به صورت عادی تنظیم شده باشد.
- شهادت شهود
- رسید پرداخت وجه در صورتی که زمین را خریداری کرده است.
- وصیت نامه یا گواهی انحصار وراثت برای زمانی که زمین موروثی است.
- سابقه تصرف بر زمین برای مواردی که سند دیگری ندارد. به این مورد سبق تصرف گفته میشود و قانون آن را به عنوان دلیلی برای اثبات مالکیت پذیرفته است. یعنی اگر فرد ثابت کند که سالهای زیادی در حال کار بر روی زمین است، یعنی مالک آن است. این مورد بیشتر برای زمینهای کشاورزی فاقد سند استفاده میشود.
هزینه اثبات مالکیت زمین بدون سند
تمامی پروندههایی که در دادگاهها مطرح میشوند، میبایست مبلغی را به عنوان هزینه دادرسی به حساب قوه قضائیه واریز کنند. هزینه اثبات مالکیت زمین بدون سند با توجه به ارزش منطقهای که ملک در آن واقع شده متفاوت است.
اما به طور کلی یک فرمول ثابت برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای اثبات مالکیت وجود دارد. آنهم این است: در مرحله بدوی، برای ملکی با ارزش منطقهای تا ۲۰ میلیون تومان، ۲/۵ درصد ارزش زمین و برای ملکی با ارزش منطقهای بیش از ۲۰ میلیون تومان، ۳/۵ درصد بهای زمین، میباشد.
البته هزینه ثبت نام در سامانه ثنا، هزینه محاسبه ارزش ملک توسط کارشناس دادگاه و هزینه وکیل در صورتی که قصد استفاده از آنها را دارید، باید به لیست هزینهها اضافه کنید.
دادگاه صالح برای طرح دعوای اثبات مالکیت زمین بدون سند
به طور کلی پروندههای مربوط به املاک غیرمنقول باید در دادگاههای محل وقوع ملک مطرح شوند. حتی اگر فرد مدعی مالکیت زمین در شهر دیگری ساکن است، برای رسیدگی به پرونده باید به دادگاه محل قرارگیری زمین مراجعه کند.
از آنجایی که امروزه تمامی دادخواستها باید در دفاتر خدمات قضائی الکترونیک ثبت شوند، سامانه به صورت خودکار پرونده را برای همان دادگاه ارسال میکند. در نتیجه شما میتوانید در هرجایی که هستید دادخواست به دفاتر خدمات قضائی الکترونیک برده و بعد از تشکیل جلسات، به دادگاه محل ملک بروید.
نمونه دادخواست اثبات مالکیت زمین بدون سند
خواهان : …… (مشخصات خریدار)
خوانده : ………. (مشخصات فروشنده)
وکیل یا نماینده قانونی: …….. (در صورت داشتن وکیل، نام و نام خانوادگی و مشخصات وکلی نوشته می شود)
خواسته یا موضوع و بهای آن: (صدور حکم بر اثبات معامله فی مابین اینجانب و خوانده نسبت به یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی . . . بخش . . . شهرستان . . . با احتساب کلیه خسارات دادرسی مقوم بر ریال)
دلایل و منضمات دادخواست:
- فتوکپی مصدق استشهادیه
- استماع شهادت شهود
- تحقیق محلی
- فتوکپی مصدق صورتجلسه تامین دلیل مورخ
- فتوکپی مصدق چکهای پرداختی بابت ثمن معامله
شرح دادخواست :
سلام با احترام به استحضار می رساند:
اینجانب در سال ۷۴ یک قطعه زمین به مساحت . . . دارای پلاک ثبتی . . . واقع در بخش . . . شهرستان . . . را به بیع شفاهی از خوانده محترم خریداری نموده و کل ثمن معامله را به نامبرده طی چک های شماره . . . الی . .. عهده بانک . . . هر کدام به مبلغ . . . ریال پرداخت نمودم.
پس از انجام معامله نامبرده زمین موصوف را به تصرف اینجانب درآورد و اینجانب در همان سال اقدام به احداث بنا در زمین مذکور نمودم و در حال حاضر مدت . . . سال است که در خانه احداث شده درآن زمین سکونت دارم.
نظر به این که در زمان عقد بیع چند نفر شاهد حضور داشتند و در حال حاضر خوانده فروش زمین را به اینجانب انکار می نماید ضمن دعوت از شهود مستندا به مواد ۱۰ ، ۱۹۰، ۲۱۹ ، ۳۳۸ ، ۳۳۹ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ ، ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور حکم بر اثبات معامله فی مابین اینجانب و خوانده در خصوص یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی . . . با احتساب کلیه خسارات قانونی مورد استدعاست.
جمع بندی
زمینهای بدون سند میتوانند تبدیل به مشکلات بزرگی برای مالکان آنها شوند. زمینها معمولا به دلایل مختلفی ممکن است فاقد سند رسمی باشند. کسانی که قصد دارند برای زمینهای خود سند رسمی دریافت کنند، باید ابتدا دادخواست اثبات مالکیت زمین بدون سند را در دفاتر خدمات الکترونیک قضائی ثبت کرده تا دادگاه به آن رسیدگی کند.
مالک زمانی میتواند برای دریافت سند رسمی اقدام کند، که دادگاه مالکیت او را تایید کرده باشد. ضمنا اثبات مالکیت زمین کشاورزی بدون سند نیز مانند سایر زمینها است و فرد باید بتواند با ارائه ادله و مدارک متفاوت آن را ثابت نماید. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
