احتمالا زمانی که به جهت انجام معاملات مخصوصا خرید و فروش وارد بازار املاک شوید، نام مبایعه نامه را در بسیاری از معاملات خواهید شنید. در واقع مبایعه نامه قراردادی مهم است که بین فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. اگر برای تنظیم مبایعه نامه اقدام نکنید، با چالش‌های زیادی روبرو خواهید شد. بنابراین باید تمامی جزئیات و قوانین را در این نوع قرارداد ذکرنمایید تا بتوانید از آن در مراجع قانونی و قضائی استفاده کنید. در بسیاری از موارد شاید افراد بین مبایعه نامه و قولنامه تفاوتی قائل نشوند، اما از نظر فنی و قانونی این دو متفاوت هستند. در ادامه با املاک داران همراه باشید تا بدانید معنی مبایعه نامه ملک چیست آشنا شوید:
مبایعه نامه چیست؟
قبل از هر چیز باید بدانید معنی مبایعه نامه چیست؟ مبایعه نامه که به آن مبایع نامه یا فروشنامه هم می گویند، قراردادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می‌شود. در این قرارداد فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. جزئیات این نوع قرارداد در زمینه‌های مختلف با هم فرق می‌کند. به طور مثال مبایعه نامه خودرو با مبایعه نامه ملک متفاوت است.
کلمه مبایعه نامه از دو کلمه مبایعه و نامه ساخته شده است. مبایعه از ریشه بیع و به معنی فروش است. پس مبایعه نامه به معنی فروش نامه می‌باشد. اگر بخواهیم به صورت لغوی مبایعه نامه را تعریف کنیم میتوان گفت، مال مورد معامله! این بدان معنی است که مبایعه نامه تنها برای املاک نیست و برای خرید و فروش هر مالی استفاده می‌شود.
مبایعه نامه املاک چیست؟
و اما مبایعه نامه خانه چیست؟ مبایعه نامه املاک یک سند عادی است که میتوان با استفاده از آن عقد بیع را منعقد نمود. در نتیجه یک ملک در ازای پرداخت بهای آن، توسط فروشنده به خریدار انتقال خواهد یافت. در واقع با تنظیم مبایعه نامه املاک، طرفین معامله یک سری شرایط برای خرید و فروش ملک را بر روی سندی درج نموده و خریدار متعهد به پرداخت بهای ملک به فروشنده می‌شود. بر اساس این قرارداد، فروشنده نیز مالکیت ملک را به خریدار واگذار خواهد کرد. مبایعه نامه معمولا با حضور طرفین در دفاتر املاک تنظیم می‌گردد و با وضع قوانین مربوطه، از اختلافات در آینده جلوگیری می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
در ابتدا باید در مورد تفاوت مبایعه نامه و قولنامه تفاوت بدانیم. همانطور که در تعریف مبایعه نامه ذکر شد بر طبق آن مالی خرید و فروش می‌شود. پس قرارداد نوشته شده بین افراد که طی آن کالا یا خدمتی با پول یا هرچیز دیگر معامله شود، مبایعه نامه یا بیع نامه است. اما قولنامه در صورتی تنظیم می‌شود که فردی قصد خرید داشته باشد اما مجموع شرایط آماده انجام این معامله نباشد. پس قرارداد کتبی نوشته می‌شود تا پس از فراهم شدن کلیه شرایط در دفترخانه اسناد رسمی نقل و انتقال صورت گیرد. اما آیا بار حقوقی این دو متفاوت است؟ باید متذکر شد که شاید در مواردی مبایعه نامه الزامی تر از قولنامه باشد. اما همچنان قولنامه بار حقوقی خود را دارد و در محافل قضایی قابل استناد است.
بنابراین فرق قولنامه و مبایعه نامه چیست؟ در واقع آنچه که در زبان حقوقی مبایعه نامه خوانده می‌شود، همان چیزی است که در عرف قولنامه نام دارد. در مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، خریدار باید وجهی را به فروشنده پرداخت کند و فروشنده در ازای وجه، مبایعه نامه را ارائه نماید. اما در قولنامه نیازی به پرداخت وجه به محض تنظیم قرارداد نیست. بر اساس قولنامه فروش آپارتمان، فروشنده تعهد می‌دهد که ملک را تا زمان آماده کردن وجه اولیه به کسی دیگر نفروشد.
تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی
تا اینجا با تعریف مبایعه نامه آشنا شدید. اما تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی چیست؟ در واقع انواع سند رسمی توسط افراد رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. اما مبایعه نامه رسمی نیست و تا قبل از صادر شدن سند رسمی برای حفظ حقوق طرفین معامله، مورد استفاده قرار می‌گیرد. به طور مثال برای پیش خرید ملک و جلوگیری از فروش ملک به دیگری، بهتر است قراردادی تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم گردد.
انواع مبایعه نامه
بطور کلی این نوع اسناد به دوشکل عادی و رسمی تنظیم می‌شود. حال این سوال ایجاد می‌شود که مبایعه نامه سند رسمی محسوب می‌شود یا سند عادی؟ در پاسخ به این سوال باید گفت که اسناد در صورت تنظیم در سه مکان حالت رسمی پیدا می‌کنند.
- اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد.
- سندهایی که از طرف اداره ثبت اسناد صادر شده باشد.
- اسنادی که به وسیله یکی از ماموران دولتی مثل رای دادگاه تنظیم شده باشد.
پس مبایعه نامه رسمی چیست؟ درواقع اسناد تنظیم شده در دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت و از طرف ماموران دولتی، رسمی هستند و مابقی اسناد عادی به حساب می‌آیند. با این حال اگر مبایعه نامه در دفتر مشاورین املاک تنظیم شود حکم سند عادی را دارد و به همین صورت اگر در دفترخانه اسناد رسمی باشد یک نوع سند رسمی محسوب می‌شود. بنابراین برای داشتن یک مبایعه نامه رسمی بهتر است برای تنظیم مبایعه نامه در دفاتر اسناد رسمی اقدام کنید.
اگر هر گونه سوال یا نیاز به مشاوره حقوقی مسکن داشتید می‌توانید سوال خود را از کارشناسان حقوقی املاک داران بپرسید.
قوانین مبایعه نامه املاک
اگر برای خرید و فروش ملک، مبایعه نامه تنظیم شود، فروشنده بر اساس عقد بیع و در ازای دریافت وجه معین، مالکیت ملک را به خریدار منتقل می‌کند. بنابراین میتوان گفت که مبایعه نامه تابع قوانین عقد بیع است. در این بخش به توضیح قوانین مبایعه نامه املاک و نکات حقوقی خرید ملک می‌پردازیم:
-
یکی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه مسکن این است که مشخصات طرفین قرارداد به طور دقیق در قرارداد ذکر شود. هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک به صورت دستی یا در بنگاه املاک بایستی احراز هویت خریدار و فروشنده انجام شود تا از مشکلات حقوقی مانند فروش مال غیر و مواردی از این قبیل جلوگیری گردد.
-
از طرف دیگر باید هنگام تنظیم مبایعه نامه، مشخصات ملک به طور کامل قید شود. در واقع بایستی تمامی جزئیات مربوط به ملک از جمله امکانات ملک، وام دار بودن یا نبودن و سایر موارد پر اهمیت در قرارداد ذکر شود. گاهی در صورت وجود عیب و ایراد در ملک، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
-
در مبایعه نامه باید حتما بهای ملک مورد نظر به طور دقیق مشخص شود و نحوه پرداخت آن طبق توافق طرفین در قرارداد قید گردد. اگر پرداخت غیر نقدی مانند چک انجام می‌شود، باید مشخصات چک به طور دقیق در قرارداد نوشته شود.
-
مبایعه نامه یک نوع عقد لازم است. بدان معنا که فسخ قرارداد در صورت رضایت طرفین و یا وجود هر یک از شرایط فسخ قرارداد، می‌توانند از عمل کردن به مفاد قرارداد خودداری کنند. اما اگر هر یک از طرفین بدون دلیل موجه از تعهدات خود سر باز زند، می‌توانند به استناد مبایعه نامه به مراجع قانونی مراجعه کنند.
نکات مهم در نگارش مبایعه نامه
قبل از هر چیز شما باید با نحوه نوشتن مبایعه نامه و نکات مربوط به آن آشنا شوید. در نوشتن مبایعه نامه هر اشتباه می‌تواند روند کلی قرارداد را خراب کند و در آینده مشکلاتی برای خریدار و فروشنده به وجود آورد. به همین دلیل در این بخش به توضیح نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه می‌پردازیم:
در حال حاضر، مبایعه نامه‌ها در آژانس های املاک بر روی فرم‌های آماده نوشته می‌شود. فرم مبایعه نامه و قولنامه دارای توضیحاتی‌هستند که امکان تغییرات اساسی در آن وجود ندارد. البته این امکان وجود دارد که در قسمت توضیحات، مطالبی را به متن آن‌ها اضافه کنید. درضمن اگر بندی از توضیحات طبق توافق شما نبود می‌توانید آن را حذف نمایید یا بر روی آن خط بکشید.
اما نکته مهم آن‌است که این قراردادهای از پیش آماده شده به عنوان سند عادی محسوب می‌شوند و مزایای سند رسمی را ندارند. بهترین راه برای نوشتن مبایعه‌نامه این است که شخص سومی قرارداد را بنویسد. دقت کنید که در نگارش آن فقط و فقط از یک خودکار استفاده کنید و با خط خوش و خوانا بنویسید.
درمبایعه نامه مشخصات دو طرف قرارداد را فقط و فقط بر حسب اطلاعات مندرج در کارت ملی بنویسید و به اظهارات شخص به تنهایی اکتفا نکنید. علاوه بر آن مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود و اظهارات مالک کافی نیست.
اگر به جهت دریافت کد رهگیری املاک قرارداد را در سامانه مربوط ثبت نمایید، با درج کدپستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک به صورت خودکار در مبایعه نامه ثبت می‌شود.از جمله مهمترین نکاتی که در مبایعه نامه باید درج شود، شماره پلاک ثبتی ملک و حتی شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی در صورت تفکیک شدن ملک به قطعات کوچکتر است.
البته تمام این مشخصات باید براساس اطلاعات سند مالکیت باشد. توجه داشته باشید که نحوه قیمت گذاری ملک باید هم به عدد و هم به حروف نوشته شود تا در صورت مغایرت یا خدای ناکرده اعمال جعل قابل استناد باشد و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند و کالت یا سند نمایندگی را در قرارداد ذکر نمایید.
اگر یکی از طرفین قرارداد، شخصیت حقوقی مانند شرکت یا موسسه باشد، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود.
اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شده و مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نوشته شود. در صورتی که مبایعه نامه را به صورت دستی می‌نویسید دقت کنید که در صورت وجود خط خوردگی علت آن را در قسمت توضیحات یادآوری کنید تا دستمایه وقوع امر خلاف نباشد و همچنین از نوشتن هرگونه مطلبی بین خطوط مبایعه نامه خودداری کنید.اگر قصد حذف قسمت‌هایی از فرم چاپی مبایعه نامه را دارید پس از حذف یا مخدوش کردن آن، در بخش توضیحات به علت آن اشاره کنید. همچنین به تاریخی که برای رفتن دو طرف معامله به دفتر خانه مشخص می‌شود، دقت کنید، تا مصادف با تعطیلات رسمی نباشد. آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزییات بیان شود.
چنانچه مبایعه نامه مسکن به صورت دستی نوشته می‌شود، باید از خط خوردگی جلوگیری کنید. اما در صورت خط خوردگی در مبایعه نامه، باید در بخش توضیحات مبایعه نامه املاک به آن پرداخته شود. در واقع میتوان هر گونه توضیحاتی را با تایید دو نفر در پشت قرارداد اضافه نمود.
اگر یکی از طرفین معامله هستید، از مشاور یا مدیر قرارداد خود بخواهید که مبایعه نامه را یا به صورت دستی و یا تایپ شده تنظیم کند. و در صورت تغییر نوع دستنویس به تایپی، دقت کنید که محتویات و نوشته‌های آن کاملا بر هم منطبق باشند. پس در صورت وجود دو عدد مبایعه نامه تطبیق آن‌ها با یکدیگر امری بسیار مهم است.
از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه ، وجه التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. مقدار این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به مقداری تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به کمترین میزان برساند.
البته باز هم باید در قرارداد نوشته شود که مطالبه این وجه و یا جرائم نوشته شده در قرارداد بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و کسی که به نفع او تعهد شده استمعتدله می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد بخواهد. اگر مجوز پایان‌کار ساختمانی ملک قدیمی است، باید در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌کار جدید را تحویل دهد. معمولا در عرف متداول است که ثمن معامله به صورت زیر پرداخت می‌شود.
- ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه نامه
- ۳۰ تا ۴۰ درصد در زمان تحویل ملک
- و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه پرداخت می‌شود.
اگر قرارداد در سه نسخه و به صورت کاربنی استف امضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد. پس هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید.
اگر قرارداد در چند نسخه نوشته شده است همه برگه‌ها را امضا کنید و به امضای برگ آخر اکتفا نکنید. البته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده‌باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. لازم‌است به امضا اکتفا نکرده و اثر انگشت را نیز ثبت نمایید. در ضمن امضا در یک جلسه و در حضور طرفین معامله انجام شود. به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین به امضا نرسد. حتما نسخه قرارداد مربوط به خود را در همان جلسه که امضا را انجام دادید از مشاور خودتان دریافت کنید. و به هیچ عنوان اجازه ندهید سه نسخه نزد مشاور املاک بماند.
اصل سند مالکیت را تا روز انتقال سند ملک در دفترخانه، در نزد مشاور خود به امانت بگذارید و از او رسید دریافت کنید تا از هرگونه بهره برداری و خیانت در امانت جلوگیری شود.
در صورتی که قرار است مبلغ مورد معامله به صورت چک که یکی از انواع روش پرداخت پول در معاملات مسکن است پرداخت شود، دریافت چک توسط خریدار روی کپی چک و یا در مبایعه نامه رسید شود. اگر صادر کننده چک و خریدار یک نفر نیستند، پشت چک توسط خریدار امضا شود. اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.
در صورتی که فروشنده نمی‌تواند بخواند یا بنویسد، به جهت جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی باید یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند. همچنین برای نوشتن مبایعه نامه املاک، می‌توانید به مشاورین املاک در املاک داران مراجعه نمایید.
دانلود مبایعه نامه املاک
همانطور که گفتیم، تنظیم مبایعه نامه املاک در دفاتر رسمی یا بنگاه‌ها انجام می‌شود. طرفین معامله با در نظر گرفتن یک سری شرایط، مبایعه نامه مسکن را امضا می کنند. در تنظیم این نوع قرارداد باید شهودی در محل حاضر باشند و قرارداد را امضا کنند. در صورتی که قصد عقد چنین قراردادی را دارید، بهتر است با نمونه مبایعه نامه املاک آشنا شوید. توجه داشته باشید که اگر مبایعه نامه در بنگاه املاک تنظیم شود، در سامانه ثبت می‌گردد و یک کد رهگیری ۱۳ رقمی ارائه می‌شود. در نتیجه شما می‌توانید برای استعلام قرارداد از طریق کد ملی و کد رهگیری خود اقدام کنید. قبل از امضای مبایعه نامه برای دانلود رایگان فرم مبایعه نامه املاک اقدام نمایید تا با قوانین آن آشنا شوید.
جمع بندی
قبل از انعقاد هر قراردادی، باید موارد حقوقی و قانونی آن را مورد بررسی قرار دهید. هنگام تنظیم مبایعه نامه املاک باید اشراف کامل به این موضوع داشته باشید تا از بروز هر گونه اختلاف در آینده جلوگیری شود. همانطور که گفتیم، مبایعه نامه املاک نوعی سند است که بر اساس آن فروشنده ملک را در ازای دریافت وجه معین به خریدار منتقل می‌کند. در این مقاله به بررسی تعریف مبایعه نامه مسکن، تفاوت مبایعه نامه با قولنامه و قوانین آن پرداختیم. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید با کارشناسان املاک داران در ارتباط باشید.
