امروزه بسیاری از ساختمانها و ویلاهایی که مخصوصا در شهرهای شمالی کشور ساخته شدهاند، سند رسمی تک برگ نداشته است و به نحوی جزو اراضی ملی تصرفی به شمار میآیند. این زمینها که عموما به عنوان اراضی ملی شناخته میشوند، بر اساس قانون در سال ۱۳۴۱ به عنوان عرصه و اعیان تمامی اراضی جنگلی و بیشهها به دولت تعلق یافت. به همین جهت مالکان این زمینها با وجود اینکه دارای سند مالکیت اراضی بودند، مشکلات زیادی برایشان به وجود آمد.
از آنجایی که بر اساس قوانین فقهی، اماره تصرف یکی از دلایل مهم برای اثبات مالکیت افراد است، در سالهای بعد قانونی تصویب شد که افراد میتوانستند با استناد به آن به اراضی ملی شکایت کرده و به نحوی زمینها را پس بگیرند.
در ۷ بهمن ۱۳۹۶ خبری منتشر شد مبنی بر اینکه میتوان این زمینهای تصرفی را با شرایط خاصی سنددار کرد. در ادامه به نحوه گرفتن سند زمین تصرفی خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید.
اسناد و مدارک مورد نیاز برای سنددار کردن زمین تصرفی
مسلما هر دعوایی برای اثبات یا رد ادعا، نیاز به برخی اسناد یا مدارک دارد. در بحث اعتراض به اراضی ملی و سنددار کردن زمین تصرفی، مدارک متفاوتی را میتوان ارائه داد. مانند:
- سند مالکیت زمین. افرادی که دارای سند مالکیت بوده یا زمین به صورت ارثی به آنها منتقل شده است، میتوانند آن را ارائه کنند.
- قراردادهای عادی. قراردادهای عادی که میان افراد تنظیم شده است نیز میتواند به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرد.
- شهادت شهود. اگر اسناد معتبری نداشته باشید، میتوانید با معرفی شاهدان، تصرف بر ملک را ثابت کرد.
- مراحل تهیه نقشه هوایی: این نقشه کمک میکند تا دادگاه محل قرارگیری ملک یا چیزی که جزو قانون اراضی است را بهتر تشخیص دهد.
- اماره تصرف: منظور از اماره ید یا تصرف این است که شخص مالی را در اختیار داشته و مانند مالک با آن رفتار میکند. در این صورت اون مالک است، مگر اینکه خلافش ثابت شود.
همچنین در ماده ۶ آیین نامه اصلاحی مصوب ۱۳۹۰، در خصوص چگونگی اعتراض به اراضی ملی و زمینهای تصرفی میگوید:
«معترض یا معترضین یا وکیل حقوقی آنها برای اعتراض باید فرمهای مخصوص را تنظیم کرده و همراه با مدارک و مستندات لازم به دبیرخانه هیئت مستقر در اداره منابع طبیعی و آبخیزداری شهرستان محل تسلیم و شماره ثبتی آن را دریافت کنند. معترض یا معترضین موظفند، نشانی دقیق خود را به دادگاه ارائه دهند تا ابلاغ اوراق، دعوتنامه و سایر مکاتبات در فرم اعتراضیه قید و بهنشانی شخص ارسال شود. همچنین چنانچه تغییر آدرس صورت گیرد، باید نشانی جدید به دبیرخانه اطلاع رسانی شود».
مراجع صلاح برای رسیدگی به اعتراض به مالکیت اراضی ملی
اعتراضات وارده به مالکیت اراضی ملی برای برای گرفتن سند زمین تصرفی، معمولا به دو صورت مطرح میشوند:
- اعتراض به رای کمیسیون ماده ۵۶
- طرح دعوا در شعب مراکز استانها برای اجرای ماده ۵۶
اما به طور کلی اعتراض به مالکیت اراضی ملی و گرفتن سند برای زمین تصرفی در دادگاه عمومی حقوقی مرکز استانی که ملک در آنجا واقع شده، بررسی میشود. سپس در صورت اعتراض به رای وارده، در دادگاه تجدیدنظر به آن رسیدگی خواهد شد.
هرچند که طرف دعوا در این پرونده منابع طبیعی است، اما ممکن است بنیاد مسکن انقلاب اسلامی یا سازمان مسکن و شهرداری نیز طرف دعوا باشند. به همین جهت باید حتما اسم آنها نیز در متن شکایت قید شود.
دادگاه نیز برای جلوگیری از طولانی شدن دادرسی، همزمان که برای پرونده وقت تعیین میکند، نظر کمیسیون ماده مطرح شده را نیز دریافت مینماید. اگر در همان جلسه اول، دادگاه اثبات مالکیت اراضی ملی را تایید کرد، پرونده رد میشود. اما اگر موضوع به رسیدگی بیشتری نیاز داشته باشد، پرونده برای انجام تحقیقات محلی به کارشناس ارجاع داده خواهد شد. پس از استعلام دستگاههای ذی ربط، چنانچه قاضی رای هیئت ماده را نقض نماید، رای جدید صادر میشود. این رای جدید نیز قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهد بود.
پرداخت هزینه سند زمین تصرفی
پس از ثبت درخواست شما در اداره ثبت اسناد و املاک، باید هزینههای مربوطه را پرداخت کنید. این هزینهها شامل هزینههای کارشناسی، هزینههای ثبت و هزینههای صدور سند میشود.
چگونگی تشخیص مستثنیات اراضی ملی
در ماده یک قانون ملی شدن جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۴۱ آمده است: «از تاریخ تصویب این تصویب نامه قانونی عرصه و اعیانی کلیه جنگلها و مراتع و بیشههای طبیعی و اراضی جنگلی کشور ـ جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند.»
بنابراین منظور از مستثنیات اراضی ملی، مواردی است که شامل این قانون نمیشود. تشخیص اینکه آیا زمین جزو اراضی ملی است یا نه، به عهده وزارت جهاد سازندگی بوده و اداره آن نیز با منابع طبیعی است. بعد از اینکه رای صادر شد، مالکیت افراد رسمی خواهد شد.
در گذشته افراد زیادی به دلیل به این قانون، املاک خود را از دست دادهاند، به همین جهت تشخیص مستثنیات یکی از بحث برانگیزترین پروندههای سالهای اخیر بوده است. چنانچه جهاد کشاورزی مالکیت این دسته از افراد را درست تشخیص دهد، مالکیت خصوصی شده و حق خرید و فروش به آنها داده میشود. این مسئله برای کسانی که در شهرهای شمالی کشور زندگی میکنند، اهمیت بسزایی دارد.
چگونگی اعتراض به مالکیت اراضی ملی
کسی که ادعای مالکیت بر اراضی ملی دارد، میتواند به آن اعتراض کرده و دادخواهی کند. البته باید بتواند ثابت کند که اراضی او متعلق به جنگلها و مراتع نیست. همچنین باید بتواند دلیل مالکیت خود را نیز اثبات کند. اینکه زمین به صورت مورثی به او رسیده یا اینکه آن را خریداری کرده است. به همین جهت میتوان از بیع نامه عادی نیز استفاده کند.
کسی که مدعی مالکیت است باید ثابت کند که قبل از ملی شدن جنگلها یا قبل از قانون اصلاحیه، متصرف بر ملک بوده و آن بخش جزو جنگل و مراتع نیست. بنابراین بدون ارائه سند رسمی یا حکم قطعی بر مالکیت، باز هم میتواند به آن اعتراض کند.
در این پرونده، فرد مدعی مالکیت خواهان یا شاکی محسوب شده و منابع طبیعی به عنوان خوانده درنظر گرفته میشود. بنابراین شکایت باید خطاب به اداره منابع طبیعی باشد. نماینده قانونی این نهاد در دادگاه حضور خواهد یافت.
قانون امکان اعتراض به ملی شدن جنگلها
همانطور که گفته شد بعد از ملی شدن اراضی جنگلها و مراتع، مشکلات زیادی برای افرادی که خارج از مرزهای مقرر شده اقدام به ساخت و ساز یا کشاورزی کرده بودند، به وجود آمد. این قانون در دفعات زیادی اصلاح شده و قوانین دیگری نیز برای رسیدگی به اعتراضات این افراد تصویب شده است. در آخرین اصلاحیه انجام شده به تاریخ ۲۳ تیرماه ۱۳۸۹، قوه قضائیه و دادگاههای مراکز استانها، اثبات مالکیت اراضی ملی و اعتراض به ملی بودن زمین را در دستور کار خود قرار دادند. این پروندهها عموما به عنوان کمیسیون ماده ۵۶ رسیدگی میشوند.
در ماده ۹ قانون افزایش بهرهوری بخش کشاورزی و منابع طبیعی آمده است:
«وزارت جهاد کشاورزی مکلف است با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در اجراء قوانین و مقررات مربوط، با تهیه حدنگاری (کاداستر) و نقشههای مورد نیاز، نسبت به تثبیت مالکیت دولت بر منابع ملی و اراضی موات و دولتی و با رعایت حریم روستاها و همراه با رفع تداخلات ناشی از اجراء مقررات موازی اقدام و حداکثر تا پایان برنامه پنج ساله پنجم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، سند مالکیت عرصهها را به نمایندگی از سوی دولت اخذ و ضمن اعمال مدیریت کارآمد، نسبت به حفاظت و بهره برداری از عرصه و اعیانی منابع ملی و اراضی یاد شده بدون پرداخت هزینههای دادرسی در دعاوی مربوطه اقدام نماید.
تبصره۱ـ اشخاص ذی نفع که قبلاً به اعتراض آنان در مراجع ذی صلاح اداری و قضایی رسیدگی نشده باشد میتوانند ظرف مدت یک سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون نسبت به اجراء مقررات اعتراض و آن را در دبیرخانه هیأت موضوع ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده (۵۶) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب ۱۳۶۷/۶/۲۹ شهرستان مربوطه ثبت نمایند.
پس از انقضاء مهلت مذکور در این ماده، چنانچه ذی نفع، حکم قانونی مبنی بر احراز مالکیت قطعی و نهایی خود (در شعب رسیدگی ویژهای که بدین منظور در مرکز از سوی رئیس قوه قضاییه تعیین و ایجاد میشود) دریافت نموده باشد، دولت مکلف است در صورت امکان عین زمین را به وی تحویل داده و یا اگر امکان پذیر نباشد و در صورت رضایت مالک، عوض زمین و یا قیمت کارشناسی آن را پرداخت نماید».
جمع بندی
تا پیش از اینکه دولت قانون مربوط به ملی شدن جنگلها و مراتع را تصویب کند، افراد عادی آن زمینها را خرید و فروش کرده و دارای اسناد رسمی بودند. اما این قانون، باعث شد که مالکیت بسیاری از افراد باطل شده و همه اراضی در ید دولت قرار گیرند.
این کار ضرر بزرگی به افراد وارد کرد. زیرا بسیاری از آنها در این زمینها اقدام به ساخت و ساز کرده بودند. تاثیر این قانون چنان زیاد بود که با گذشت بیش از ۵۰ سال از تصویب آن، همچنان جزو پروندههای مطرح شده در دادگاهها است. به همین جهت قانونگذار شرایطی را تعیین کرد تا این افراد بتوانند برای سنددارکردن زمین تصرفی خود به دست دولت اقدام کرده و آنها را پس بگیرند. البته این کار مستلزم پیگیری و طرح دعوا در نهادهای قانونی مرتبط است.
اگر دادگاه صالح که مسئول رسیدگی به پرونده است، این زمینها را جزو مستثنیات قانون اراضی ملی تشخیص داد، سند رسمی برای فرد صادر شده و از مزایای مالکیت رسمی زمین، مانند امکان دریافت تسهیلات، فروش و انتقال آسان و افزایش ارزش زمین بهرهمند خواهد شود. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
