آنچه در این مقاله می‌خوانید:
بیع یکی از عقود لازم و معین است که در قانون مدنی به آن اشاره شده است. این عقد به معنای خرید و فروش بوده و مردم تقریبا در تمام روز با آن سروکار دارند. در این قرارداد با ایجاب و قبول مشتری، عقد بیع واقع شده و مشتری در عوض پرداخت پول، مالک شیء
معین می‌شود. البته عقد بیع شرایط و ارکانی دارد که در ادامه به بررسی آن خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید.
در ماده 338 قانون مدنی عقد بیع به این شکل معنی شده است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». بر اساس این تعریف، عقد بیع یک عقد معوض است. یعنی زمانی که دو نفر عقدی با هم می‌بندند، یکی از آنها متعهد می‌شود مالی را به دیگری واگذار کرده و در مقابل پول را پرداخت شود. مثلا فروشنده خانه‌اش را در ازای مبلغ مشخصی به خریدار، واگذار می‌کند. به این عقد، عقد بیع گفته می‌شود.
در اصطلاح عامیانه به قرارداد بیع، مبایعه نامه یا بیع نامه گفته می‌شود. البته ممکن است برخی هم از عبارت قولنامه استفاده کنند که صحیح نیست.
برای آنکه عقد بیع صحیح و قانونی باشد، باید چند عنصر ضروری در خصوص مبیع داشته باشد:
با توجه به این شرایط، قرارداد پیش فروش آپارتمان مثل پیش فروش آپارتمان در اصفهان و قراردادهایی که برای فروش سرقفلی تنظیم می‌شود، بیع به شمار نمی‌آیند.
ذات عقد بیع، تملیک عین در عوض پرداخت پول است و نمی‌توان بر خلاف آن شرط کرد. زیرا قراردادها باید تابع قانون باشند. البته این به معنای بطلان قراردادها نیست. این گونه قراردادها معمولا بر اساس ماده 10 قانون مدنی و قانون آزادی قراردادها تفسیر می‌شوند تا صحیح باشند.
عقد بیع به غیر از شرایطی که سایر عقود دارند، دارای ارکانی است که به شرح زیر است:
اولین و مهم‌ترین رکن تشکیل دهنده عقد بیع، ایجاب و قبول است. ایجاب و قبول به معنای توافق خریدار و فروشنده در مورد قرارداد است.
ایجاب اولین مرحله انعقاد قرارداد خرید و فروش است. ایجاب به معنی ارائه پیشنهاد از طرف فروشنده است. مانند اینکه فروشند ملک خود را برای فروش به بنگاه معاملات ملکی می‌سپارد. با این کارش نشان می‌دهد که قصد فروش خانه خود را دارد. سپس خریدار این پیشنهاد را قبول کرده و معامله شکل می‌گیرد.
یکی از ارکان صحت تمامی عقود از جمله عقد بیع، اهلیت داشتن طرفین معامله است. این رکن دوم به شمار آمده و در مورد فروشنده و خریدار جاری می‌شود.
منظور از اهلیت داشتن یعنی اینکه خریدار و فروشنده باید عاقل، بالغ، رشید باشند و با رضایت کامل اقدام به انعقاد عقد بیع کنند.
بنابراین اگر یکی از طرفین معامله، صفیر، سفیه یا مجنون بود یا اینکه معامله را به اجبار و اکراه انجام دهد، عقد بیع باطل خواهد بود.
سومین رکن تشکیل دهنده، عقد بیع، وجود یک کالا یا ملک یا مال است که به آن مبیع گفته می‌شود. این مال باید مشروع، قابل معامله، قابل انتقال، قابل تسلیم و قابلیت خرید و فروش داشته باشد.
رکن دیگر عقد بیع، ثمن معامله یا پولی است که خریدار بابت مبیع می‌پردازد. این پول باید در هنگام عقد و در عوض تسلیم ملک به فروشنده داده شود.
بیع عقد همچنین یک عقد عهدی نیز به شمار میرود که بایع طی آن تعهد می‌کند تا مبیع را تسلیم مشتری کند.
برای صحت عقد بیع، باید شرایط زیر مهیا باشد.
مبیع که همان ملک یا کالاست باید ارزش مالی داشته و قابل معاوضه باشد. همچنین باید منفعت عقلانی داشته باشد.
فروشنده زمانی می‌تواند مبیع را بفروشد که قدرت تسلیم آن در زمان مقرر را داشته باشد.
یعنی مبیع وجود خارجی داشته و مجهول نباشد.
بر اساس ماده 342 قانون مدنی، فروشنده باید مقدار، جنس و وصف مبیع را به صورت معلوم و واضح بیان کرده و بر اساس عرف آن را تعیین کند.
بر اساس اصل صحت، فروش مال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی، باطل نیست.
بر اساس صحت هر معامله‌ای که طرفین آن را منعقد می‌کنند، صحیح است مگر آنکه خلافش ثابت شود. این اصل به اصل آزادی اراده انسان در اعمال حقوقی برمی‌گردد.
هیچ نص قانونی در مورد بطلان فروش مال غیرمنقول بدون سند رسمی وجود ندارد. ماده 48 قانون ثبت که به اعتبار اسناد در مراجع قانونی می‌پردازد، دلیلی بر بطلان این نوع بیع نیست.
از آنجایی که از اسناد ثبت نشده قانونی نمی‌توان در ادارات و محاکم قضایی استفاده کرد، در نتیجه نمی‌توان با اتکا به این اسناد تصرفات رسمی مالکانه را انجام داد. مانند در رهن گذاشتن ملک برای دریافت وام، گرفتن بهای آن در عوض تملیک توسط سازمان دولتی، دریافت پروانه ساختمانی. همچنین با استناد به اسناد ثبت نشده نمی‌توان دعوای تخلیه و خلع ید علیه مستاجر را مطرح کرد.
بر اساس ماده 22 قانون ثبت، دولت مالک را کسی می‌داند که ملک به اسم ثبت شده یا به مالکیت او درآمده است. این انتقال را در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسانیده است. اما اگر سند انتقال مالکیت هنوز ثبت رسمی نشده باشد، نمی‌تواند باعث بطلان معامله شود.
بر اساس مواد 219 و 220 قانون مدنی، قرارداد فقط نسبت به کسانی که انرا منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها موثر است و به اشخاص ثالث تسری نمی‌یابد. یعنی این قرارداد اصولا نه حقی را برای افراد ثالث ایجاد و نه سلب می‌کند. همچنین تکلیفی را به عهده آنها نمی‌توان گذاشت.
همچنین در این ماده آمده که طرفین قرارداد با توجه به قراردادی که منعقد کرده‌اند ملزم به انجام تمام تعهدات خود با توجه به عرف و عادت خواهند شد.
در ماده 356 در مورد عقد بیع بیان می‌کند که هر چیزی که عرفا و عادتا جزو مبیع یا تابع محسوب می‌شود، متعلق به مشتری است. حتی اگر صراحتا آن را در عقد ذکر نکرده باشند و طرفین قرارداد نیز از وجود آن آگاه نباشند.
عقد بیع یکی از عقود معین بوده که در قانون مدنی به آن اشاره شده است. عقد بیع دارای ارکان و شرایطی است که اگر رعایت نشود، نمی‌توان گفت عقد بیع بوده است. در عقد بیع عین معینی در ازای مقدار مشخصی ثمن یا پول به تملیک خریدار درمی‌آید. این عقد در حوزه املاک بسیار پرکاربرد است. اما عقود پیش فروش آپارتمان و فروش سرقفلی جزو عقد بیع محسوب نمی‌شود.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
