اجاره ملک تجاری یا سرقفلی مانند بقیه اموال فرد فوت‌شده ارزش مالی دارد و در اثر فوت، به وارث های او می رسد. در مورد سرقفلی باید به شما بگوییم مبلغی که اول اجاره مستاجر به مالک می‌دهد تا امتیازاتی را به دست آورد. البته این نکته قابل بحث است که این امتیازها به صورت شرط ضمن عقد به مستاجر داده شود بدون اینکه مبلغی پرداخت از سوی مستاجر شود.
اگر بعد از گذشتن مدتی مستاجر بخواهد قید این امتیازات را در نظر بگیرد و آن را قسطی کند این مالک است که باید مبلغ قیمت سرقفلی را به مستاجر بدهد. در این مطلب قصد داریم شما را بیشتر با موضوع سرقفلی بعد از فوت آشنا کنیم. در صورتی که قصد دارید بیشتر اطلاعات در این مورد کسب کنید پیشنهاد می کنیم تا انتهای مقاله همراه ما باشید.
شرایط انحصار وراثت سر قفلی بعد از فوت مالک آن
همان طور که می‌دانید سرقفلی به ارث می رسد. اکنون امکان دارد منافع همین مغازه باشد یا مبلغی که از اول به وسیله شخص مستاجر پرداخت شده یا بعد از گذشت زمانی به وسیله موجر به مستاجر پرداخت می گردد. در این مواقع هم وارث جانشین متوفی می شوند و حقوق او را به ارث می برند.
وارث و سرقفلی مشاع
به ارث رسیدنِ سرقفلی به صورت مشترک و مشع است. اگر در مدل اداره کردن و استفاده از آن یک دیگر به توافق نرسند این امکان را دارند از دادگاه درخواست انتقال داشته باشند. البته این موضوع نیز پیچیدگی های خاص خودش را دارد. پس به شما توصیه می کنیم در این مورد با وکیل متخصص سرقفلی که پرونده ها و تجربه های زیادی در این باره دارد مشورت کنید.
تفاوت ارث سرقفلی با حق کسب و پیشه
اکنون باید دقت داشته باشید که سرقفلی و مالکیت دو معنی مختلف دارد. چرا که حق کسب و پیشه یک نهاد است و به وسیله آن قانون مالک را مجبور می کند که اجاره را تمدید کند. این کار به نوعی عقدی تحمیلی است اما از قانون سال ۷۶ تابعیت می کند. این قانون نوعی اجاره با شرایطی دیگر به شمار می رود. به طوری که برای شخص مستاجر حقوقی مثل تمدید کردن اجاره در سال های بعد و غیره مطابق مواد ۷ و ۸ قرار داده‌شده‌است که اگر مستاجر فوت شد، ورثه او مالکیت منافع را بر عهده می گیرند. همچنین اگر هم مبلغ سرقفلی پرداخته‌شده به موجر برگردانده‌شود آن هم برای وراث خواهدبود.
| ویژگی | حق کسب و پیشه | سرقفلی |
|---|---|---|
| منشأ ایجاد | ناشی از فعالیت مستاجر و اعتبار کسب‌شده در ملک تجاری | ناشی از مبالغ پرداختی مستاجر به موجر یا حقوق قراردادی |
| قوانین حاکم | تحت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ | تحت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ |
| نحوه انتقال | به صورت خودکار به مستاجر منتقل می‌شود | نیاز به توافق و پرداخت دارد و قابل انتقال به مستاجر بعدی است |
| تضمین تخلیه | موجر موظف به پرداخت قیمت آن به مستاجر در زمان تخلیه است | ممکن است مستاجر حق استرداد آن را نداشته باشد و بستگی به شرایط قرارداد دارد |
| مدت اجاره | قراردادها به صورت خودکار تمدید می‌شوند | قراردادها پس از پایان مدت به صورت خودکار تمدید نمی‌شوند |
انحصار وراثت سرقفلی
انحصار وراثت یعنی اینکه ورثه های فردی که فوت شده از شورای حل اختلاف یا دادگاه بخواهند تعداد و مشخصات وراث و سهم هر نفر از آن ها را مشخص می کند. که در این بین باید تمام مال و اموال شخص فوت شده منقول یا غیر منقول و دارایی او درج شود. این نکته حائز اهمیت‌است که سرقفلی نیز جز این اموال به شمار می‌روند و در لیست اموال متوفی آورده‌می‌شوند.
انتقال حق سرقفلی به دیگر وراث
ورثه این امکان را دارند حق و سهم خود به نسبت سرقفلی را به وراث دیگر بسپارد و در صورتی که در اجاره انتقال شرط شده باشد، این مورد انتقال به غیر به شمار نمی رود و نظر اکثر دادگاه ها نیز همین است. مشاوره حقوقی املاک برای سرقفلی به ارث رسیده مسائلی که به سرقفلی علی الاصول ارتباط دارد از پیچیدگی زیاد حقوقی برخوردار است که فقط وکیل های متخصص سرقفلی از راه و چاه آن آگاهی دارند.
آیا قوانین سرقفلی بعد از فوت مالک پایدار خواهد بود؟
تمام ورثه در زمان استفاده از سرقفلی حق و حقوق برابری دارند، این به آن معناست که هر یک از وراث این امکان را دارند حق خود را به دیگری منتقل کنند؛ چرا که وراث نسب به یک دیگر، غیر محسوب نمی شوند. حتی اگر در قرارداد نوشته‌شده‌باشد که مستاجر از حقی برای انتقال برخوردار نیست یا مالک اجازه انتقال را نداده‌باشد. اکنون اگر یکی از وراث حق سرقفلی خودشان را به فرد دیگری بدون اینکه مالک اطلاع داشته باشید اطلاع دهد، مالک این امکان را دارد از دادگاه سرقفلی را درخواست کند.
قوانین روابط موجر و مستاجر
اگر مستاجر محل کسب، پیشه یا تجارت در اجاره نامه، حق انتقال به شخص دیگری داشته باشد این توانایی را دارد که برای همان شغل یا شغل های شبیه به آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به شخصی دیگر منتقل کند. هر وقت در اجاره نامه حق انتقال به غیر نوشته‌نشده یا اجاره نامه‌ای وجود نداشته یا مالک به انتقال به فردی دیگر رضایت ندهد، باید در مقابل تخلیه ملکی که اجاره داده‌شده، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را پرداخت‌کند. وگرنه مستاجر این امکان را دارد برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند و دادگاه نیز حکم انتقال منافعی که اجاره داده شده را به شخصی دیگر صادر می کند.
همچنین رونوشت آن را به دفترخانه مربوطه ارسال می کند و مراحل انجام شده را به مالک هم اعلام خواهد کرد. مستاجر جدید از هر جهت نسبت به شرط های اجاره رییس مستاجر قبلی خواهد بود. اگر ظرف ۶ ماه ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر انتقال داده‌نشود حکم ذکرشده باطل می شود.
در قانون رابطه بین مالک و مستاجر در صورت تخلف مستاجر یا سرقفلی دار، سرقفلی مغازه او به صورت کامل گرفته‌می‌شود. تنها در یک مورد به طوری که شخص مستاجر از قانون روابط مالک و مستاجر با خبر نباشد و تخلف کند، به اسقاط حق سرقفلی به صورت نصف منجر می شود. وقتی مستاجر در صورت انتقال حق سرقفلی به غیر بدون رعایت کردن قوانین و مقررات ماده ۱۹ قانون روابط و مستاجر ۱۳۵۶ اقدام به این کار کند، مالک این امکان را دارد با پرداخت نصف سرقفلی زیر نظر کارشناس مستاجر را تخلیه نماید.
طبق ماده ۱۱قانون روابط موجر و مستاجر مکان هایی که قبل از تصویب کردنِ این قانون اجاره داده‌شده‌اند از این قانون مستثنی نیستند و باید آن ها را اجرا کنند.
قوانین مربوط به وراثت سرقفلی بعد از فوت مالک
دفترهای اسناد رسمی وظیفه دارند علاوه بر نکته هایی که بر اساس قوانین باید رعایت در زیر آمده‌است:
- شغل مالک و مستاجر و خانه مالک به صورت کامل و مشخص.
- نشانی کامل ملکی که قصد دارید اجاره دهید و نوشتن اینکه از لحاظ رابطه اجاره این ملک اقامتگاه قانونی مستاجر است. مگر اینکه دو طرف قرارداد مکان دیگری را مدنظر داشته باشند.
- عین مستاجره در اختیار کدام یک از طرفین است؟ چنانچه که دست مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی امکان پذیر خواهد بود؟
- مهلتی که فرد مستاجر برای پرداخت اجاره دارد بعد از گذشتن ۱۰ روز از تاریخ سررسید هر قسط است. مگر اینکه دو طرف معامله به باهم بیشتر از مدت توافق کرده باشند. در این صورت مدت زمان توافق‌شده باید در سند قید شود.
تفاوت ارث سرقفلی پس از فوت مالک
در ابتدا باید بگوییم در حق کسب و پیشه نوعی تحمیل وجود دارد. به این معنا که طبق قانون تصویبشده در سال ۵۶، مالک باید بعد از اتمام مدت اجاره قرارداد اجاره را تمدید کند. ولی سرقفلی تابع قانونی است که در سال ۷۶ تصویب شده‌است و تحمیلی وجود ندارد و تمدید کردن اجاره شرایط بسیار متفاوت تری دارد. به طوری که مالک طبق شرایط خاصی این امکان را دارد قرارداد مورد نظر را تمدید نکند. در حقیقت قانون گذار هم برای مالک هم مستاجر در قانون تصویبشده ۷۶ حقوقی در نظر گرفته‌است.
انتقال حق سرقفلی به دیگر وراث چگونه است؟
ورثه این امکان را دارند حق سرقفلی خود را به ورثه های دیگر انتقال دهند. چنانچه در قرارداد سرقفلی نوشته‌شده‌باشد که مستاجر حق انتقال ندارد. اما این انتقال، منتقل کردن به دیگری به حساب نمی آید و ورثه این امکان را دارند سهم خود را به دیگر وراث انتقال دهند.
آیا قوانین سرقفلی پس از فوت شخص نیز قابل اجرا است؟
بله، در چنین شرایطی اکثر وراث در استفاده از این حق دارای حقوق مساوی خواهند بود. یعنی هریک از ورثه این امکان را دارند حق خود را فقط به ورثه دیگر انتقال دهند. زیرا وراث نسبت به هم غیر به حساب نمی آیند. حتی اگر در قرارداد اجاره در مورد این موضوع توافقی انجام نشده باشد یا مالک اجازه این کار را نداده باشد. اگر یکی از افراد ورثه بدون اطلاع فردی دیگر به انتقال این حق به فرد دیگر اقدام کند. در صورتی که این عمل او بدون این که مالک در جریان باشد اتفاق بیفتد. در این حالت مالک، این امکان را دارد دادخواستی مبنی بر بطلان سرقفلی را از دادگاه بخواهد.
در این مطلب به موضوعی مرتبط با معامله املاک تجاری و وضعیت آن در انحصار وراثت پرداختیم. لذا در صورتی که قصد فروش دفتر کار و اداری در اصفهان را داشتید، می توانید در سایت املاک داران اقدام فرمایید.
قانون مدنی و انحصار وراثت سرقفلی به همسر
با استناد بر این مواد قانون مدنی می توان شرایط انحصار وراثت سر قفلی به همسر را تعیین نمود.
ماده ۹۴۶ قانون مدنی: زوج از تمام اموال زوجه ارث می برد و زوجه در صورت داشتن فرزند زوج یک هشتم از عین اموال منقول و یک هشتم از اموال غیر منقول اعم از عرصه و اعیان ارث می برد در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یک چهارم از کلیه اموال می باشد.
پس باتوجه به این ماده از قانون مدنی زوجه در صورتیکه همسر دائمی متوفی (مستاجر) باشد مانند بقیه ورثه از حق سرقفلی او برخوردار خواهد بود. به علاوه اگر همسر موجر، مغازه اش اجاره رفته و به این صورت به دیگری واگذار شده باشد، و از او حق سرقفلی دریافت شده باشد، همسر او نیز از آن سهم می برد.
سوالات متداول درباره انحصار وراثت سرقفلی سال ۱۴۰۳
۱. آیا سرقفلی به ارث می رسد یا خیر؟
بله، سرقفلی هم به مانند دیگر اموال و دارایی های اشخاص حق مالی به حساب می آید و جزو ماترک متوفی محسوب می شود.
۲. چه کسانی سرقفلی را به ارث می برند؟
به ترتیب افرادی که سرقفلی را به ارث می برد شامل؛ پدر و مادر ، فرزندان و نوه ها می شوند که در اولویت اول هستند.
در اولویت دوم هم پدر بزرگ ها و مادر بزرگ ها ، برادران و خواهران و فرزندان هستند.
در اولویت سوم؛ عمو ها ، عمه ها ، خاله ها و دایی ها و در اولویت چهارم؛ فرزندان آنها را شامل می شود.
۳. وارثان چگونه حق سرقفلی را از طریق انحصار وراثت بین خود تقسیم می نمایند؟
شرایط و مراحل انحصار وراثت سرقفلی هم مثل انحصار وراثت سایر اموال و دارایی اشخاص است.
۴. مراحل انحصار وراثت سرقفلی به چه صورت است؟
- ابتدا اشخاص باید اقدام به درخواست صدور گواهی انحصار وراثت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نمایند.
- سپس این دادخواست در شورای حل اختلاف مورد بررسی قرار می گیرد.
- پس از تعیین شدن ورثه متوفی و ماترک او، اقدام به تقسیم ارث می نمایند.
نتیجه گیری
سرقفلی که جزئی از اجاره منافع و مالکیت منافع یک ملک تجاری یا مغازه است که به وسیله ارث به ورثه می رسد. همچنین با توجه به درخواست انحصار وراثت این امکان را دارد در دارایی وراث متوفی شود. انتقال دادنِ سرقفلی به وسیله هر کدام از ورثه به شخص دیگری حتما باید با توجه به متن موجود در اجاره نامه و شرایط آن انجام بپذیرد. به هر حال منتقل کردن سهم سرقفلی به هر کدام از ورثه امکان پذیر است و مانعی ندارد.
