امروزه جوامع انسانی به دو چیز اصلی مانند قانون و مدیریت نیاز دارند که بتوانند قوانین و شرایط ساختمان را به نحو صحیحی اجرا کنند. مجتمع های مسکونی می تواند از جمله جوامع انسانی باشد مثل یک محله یا یک شهر. بنابراین بهتر است که هر مجتمع برای خود چند مدیر داشته باشد.
به همین دلیل بهتر است که با اصطلاحاتی مثل مدیر ساختمان، تملک آپارتمان ها و استملاک آپارتمان ها آشنا باشیم. پیشنهاد می کنیم برای اینکه بیشتر با مدیر یک ساختمان و وظایف آن آشنا شوید تا آخر مقاله همراه املاک داران باشید. در این نوشتار سعی کرده ایم تمام موارد مربوط به این موضوع را خدمت شما عزیزان ارائه دهیم.
مجمع عمومی چیست؟
شاید این سوال برای شما پیش بیاید که مجمع عمومی چیست و چگونه می توان طبق مجمع عمومی برای یک ساختمان تصمیم گرفت؟ بهتر است بدانید که تمام صاحبان ساختمان درون هر واحد در این مجمع عضو هستند و می توانند رای صادر کنند.
البته این نکته فراموش نشود که مستأجران حق عضویت در مجمع عمومی را ندارند، زیرا عضو رسمی این مجمع نیستند ولی می توانند در جلسات حضور داشته باشند و پیشنهاد یا نظرات خود را مطرح کنند.
مجمع عمومی می تواند چندین مدیر را جهت هیئت مدیره ساختمان تشکیل دهد و وظایف این هیأت مدیره هیچ فرقی با مدیر یک ساختمان ندارد. ولی باید توجه کنید که اعضای هیئت مدیره باید فرد باشند تا در حین رأی گیری دچار مشکل نشود.
وظایف مجمع عمومی
مجمع عمومی دارای وظایف و اختیاراتی هستند که در ادامه شرح خواهیم داد:
- تعیین مدیر یا هیئت مدیره ساختمان و بررسی به کارکرد آنها
- تایید و تغییر دادن قوانین ساختمان در طبق چهارچوب و کلیات قوانین کشور
- تصمیم گرفتن درباره امورات ساختمان
- تایید گزارش درآمد و همچنین هزینه های سالانه ساختمان
- تصمیم گرفتن درباره پس انداز برای انجام امورات مرتبط به نگهداری و حفظ یا تعمیر ساختمان
- واگذاری اختیارات به مدیر برای تشکیل قراردادهای ضروری
- در نتیجه مجمع عمومی باید سالانه حداقل یکبار برگزار شود و این جلسات برعهده مدیر باشد. بنابراین در صورتیکه مدیر یک ساختمان یا صاحبان آنجا تقاضا داشته باشد می تواند جلسه فوق حرفه ای تشکیل دهند.
نکات مهم در جلسات مجمع عمومی
در این جلسات باید صاحبان یا نمایندگان حضور فیزیکی داشته باشند تا جلسه بتواند به صورت رسمی تر برگذار شود. در صورتی که تعداد افراد در جلسه به حد نصاب نرسند باید جلسه به ۱۵ روز بعد موکول شود.
اگر در جلسه دوم نیز این تعداد تکمیل نشود دوباره باید تا ۱۵ روز به تعویق بیندازند و در جلسه سوم اگر تعداد افراد به حد و اندازه تعیین شده رسید می توان آن را به رسمیت شناخت.
تمام تصمیمات در مجمع عمومی توسط مدیر یا هیئت مدیره ساختمان نگهداری می شود و این مصوبه فقط زمانی اعتبار دارد که دو سوم افراد در جلسه به آن رای دهند.
مدیر ساختمان کیست؟
تا اینجای مطلب شما را با مجمع عمومی آشنا کردیم و فهمیدید که مجمع عمومی یکی از عوامل مهم در هر ساختمان است. اما مدیر یک ساختمان چه کسی است؟ در واقع مدیر مسئول است که در مقابل اداره ساختمان و تصمیماتی که مجمع عمومی می گیرند مراقبت کند.
بهتر است بدانید که مدیر یک ساختمان سالانه با رای صاحبان ساختمان تعیین می شود. برای انتخاب یک نفر به عنوان مدیر باید صاحبان ساختمان یک نفر را انتخاب کنند. این انتخاب باید بین مالکان ساختمان به صورت چرخشی دست به دست شود تا در نهایت یک نفر منصوب شود.
فردی که برای مدیر یک ساختمان انتخاب می شود می تواند یک شخص حقیقی یا خارج از ساختمان باشد. در صورتی که بعد از انتخاب مدیر فرد انتخاب شده مریض شده یا فوت کند، باید یک جلسه فوری توسط مجمع عمومی تشکیل شود و مدیر جدیدی تعیین شود.
قبل از هر چیزی نکته ای که هست یک مدیر ساختمان باید خدمات ساختمانی را به خوبی کنترل کند، برای این کار باید با مهندسان ساختمانی و استادکاران ساختمانی در ارتباط باشد، تا به رفع مشکلات و معضلات ساختمان بتواند با سرعت بیشتری کمک کند. برای دسترسی به این متخصصین و فعالان حوزه های ساختمان می توانید در بخش خدمات ساخت و ساز ساختمان املاک داران به راحتی با ایشان در ارتباط باشید.
وظایف مدیر ساختمان چیست؟
مدیر یک ساختمان نیز مانند مجمع عمومی دارای یک سری وظایف و اختیارات است که در ادامه به صورت مفصل آنها را توضیح می دهیم.
-
حفاظت از اداره و همچنین اجرای تصمیمات مجمع عمومی
این گزینه می‌تواند یکی از اصلی ترین و جامع ترین وظیفه مدیر یک ساختمان باشد.در این حین مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد که ساختمان را از هرگونه آسیب و خرابی یا مشکل محافظت کند و تمام امور جاری در آن را انجام دهد.
همانگونه که قبلاً نیز گفتیم مجمع عمومی ساختمان یکی از اصلی ترین نهاد قانونی درون ساختمان است که مدیر هیئت مدیره باید حتماً از آن پیروی کنند، البته این مورد زمانی صدق می کند که قانون تعیین شده توسط مجمع عمومی با دیگر قوانین کشور یکی باشد. در غیر این صورت هیئت مدیره و مدیران نباید از آن پیروی کنند.
-
عدم واگذاری مدیریت به افراد دیگر
از دیگر وظایف مدیران این است که نمی توانند مدیریت را به شخص دیگری واگذار کند زیرا وقتی یک شخص برای مدیریت انتخاب می شود همان ابتدا در صورتی که نتواند این مسئولیت را به درستی انجام دهد باید استعفا دهد تا فرد دیگری جایگزین آن شود.
البته به صورت استثنا می توان این کار را به دیگری واگذار کرد و نباید برای مدت طولانی این کار را انجام دهد. به عنوان مثال گاهی اوقات مدیر نمی تواند چند روزی وظایف خود را در ساختمان انجام دهد و آن را در اختیار یکی از ساکنین قرار می دهد که این امر به صورت کوتاه مدت اصلاً مشکلی ندارد.
-
انتخاب شارژ هر واحد
مدیران ساختمان وظیفه دارند که شارژ را انتخاب کنند و از صاحبان آپارتمان دریافت کنند. این شارژ شامل شارژ ثابت، شارژ طبق نفرات و متراژ، شارژ ثابت و متراژ، شارژ ثابت و نفرات است. البته فراموش نشود مدیران مشخص می‌کنند که کدام یک از آنها محاسبه شود. برای مطالعه کامل درمورد انواع شارژ ساختمان به مقاله چگونگی روش محاسبه شارژ ساختمان مراجعه نمایید.
-
بررسی اعتراضات ساکنین در ساختمان
هر یک از ساکنان می توانند هرگونه اعتراض و شکایتی که داشته باشد با مدیر آن ساختمان در میان بگذارند و مدیر وظیفه دارد که آن شکایت را بررسی کند.
به عنوان مثال اگر طبق قانون افراد از یک یا چند واحد استفاده کنند و چه نکنند، باید حتماً شارژ بپردازند. شاید ساکنین آن واحد اعتراض کنند که چرا وقتی از آب و برق و گاز استفاده نمی کنند باید شهریه بپردازند، به همین خاطر مدیر باید طبق قانون این مشکل را بررسی کند و در صورت نیاز تنها شارژ خدمات عمومی ساختمان را از وی اخذ کند.
-
بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی
یکی از موارد مهم در یک ساختمان که مدیر باید به آن توجه کند و آن را جزء وظایف اصلی خود قرار دارد بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی است. زیرا ممکن است هر لحظه آتش سوزی رخ دهد و در صورتی که ساختمان بیمه نباشد باید خسارات جبران ناپذیری را پرداخت کند. بنابراین جبران خسارات بر عهده مدیر یا هیئت مدیره است.
-
بررسی و بازرسی وکالت نامه نماینده مالکین
مدیران موظف هستند که قبل از شروع جلسه در مورد مجمع عمومی وکالت نامه معتبر تحقیق کرده و معتبر بودن آن را تصویب کنند.
-
مراقبت و نگهداری از صورت جلسات مجمع عمومی
همانگونه که از قبل نیز گفتیم تمام این تصمیمات باید صورت جلسه شود و توسط مدیر یا هیئت مدیره نگهداری شود و در نتیجه به امضای تمام ساکنین و حاضرین در ساختمان برسد. فراموش نکنید که این صورت جلسات اسناد مهمی هستند که مدیران باید در حفظ و نگهداری آنها تلاش کنند.
-
اطلاع رسانی تصمیمات مجمع عمومی
به طور یقین یک هفته از قبل برای ساکنین ساختمان دعوت نامه ارسال می شود که در این جلسه حضور پیدا کنند. در صورتی که نتوانند به این جلسه بروند مدیر یا هیأت مدیره وظیفه دارند که تمام موارد مربوطه را به اطلاع ساکنین برسانند. بنابراین مدیر وظیفه دارد تمام موارد گفته شده در جلسه را حداکثر تا ۱۰ روز به اطلاع ساکنین ساختمان برساند.
-
انتقال اظهارنامه به مالکین بدهکار
در صورتی که مالکین یک ساختمان حق شارژ خود را پرداخت نکنند مدیر وظیفه دارد که به وسیله اظهارنامه به اطلاع آنها برساند که اقدام به پرداخت بدهی کند. همچنین مالکین باید تذکرات مدیر ساختمان را جدی بگیرند و از توهین به مدیر ساختمان جلوگیری کنند.
البته این نکته را فراموش نکنید که نمی‌توان این اطلاع رسانی را به صورت آگهی و تابلوی اعلانات اعلام کرد، زیرا پیگرد قانونی دارد و ممکن است مدیریت آن ساختمان جریمه شود.
بنابراین بهتر است که اظهارنامه روی فرم های مخصوصی که از طریق قوه قضاییه دریافت شده در سه نسخه تنظیم و امضا کنند و سپس مبلغ بدهکاری را توسط مامور به اطلاع مالک برسانند.
-
دادن گواهی تسویه حساب هزینه های ساختمان
برای این کار بهتر است که دفتر اسناد رسمی هنگام تنظیم انواع سند مانند سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره هزینه های ساختمان را پرداخت کنند. این گواهی باید حتماً توسط مدیر یا مدیران به مرحله تصویب و امضا رسید باشد.
-
خدمات ندادن به مالکین بدهکار
در صورتی که یک فرد از ساختمان بدهکار شود زمان دارد تا ۱۰ روز سهم بدهی خود را پرداخت کنند. در صورتی که بدهی خود را پرداخت نکند مدیر وظیفه دارد تمام خدمات آن واحد را قطع کند، به عنوان مثال شوفاژ، برق، آب، گاز و غیره را قطع کرده تا ساکنین آپارتمان مجبور شوند بدهی خود را پرداخت کنند.
البته این نکته را نیز توجه داشته باشید که مدیر یک ساختمان نمی تواند قبل از ابلاغیه خدمات آن واحد را قطع کند، در صورتی که این کار را انجام دهد مالک ساختمان می تواند به این قضیه اعتراض کند.
-
تقاضای اجرائیه برای دریافت خواسته ها
در صورتی که مدیر یک ساختمان به فرد بدهکار هشدار دهد که بدهی خود را پرداخت کند ولی فردی بدهکار این کار را انجام ندهد مدیر می تواند یک صدور اجرائیه درخواست دهد. بدین وسیله دفتر اسناد رسمی اجرایی را صادر کرده و با توجه به بدهی وی اموالش را از او می گیرد.
-
طرح دعوی برای دریافت مطالبات
مدیر علاوه بر تقاضای اجراییه به وسیله طرح دعوی نیز می تواند با توجه به دریافت مطالبات ساختمان از مالکین بدهکار در دادگاه اقدام کند.
-
ساخت مجموعه بعد از تایید مجمع عمومی
در صورتی که مجمع عمومی ساختمان بازسازی شود، مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارند که فرایند بازسازی را انجام دهند.
-
تقاضای تخلیه واحدهایی که در بازسازی اقدام به همکاری نمی کنند
هرچند که پروسه بازسازی بعد از تاییدیه مجمع عمومی آغاز می شود ولی بازم امکان دارد که بسیاری از مالکین به این کار رضایت نداشته باشد. بنابراین امکان دارد که بازسازی ملک با توجه به عدم تخلیه مالک این صورت نگیرد، در این صورت مدیر موظف است که یک دستور تخلیه ساختمان از دادگاه درخواست کند. البته این نکته را فراموش نکنید که دیگر مالکین باید قبل از تخلیه مسکن مناسب را تامین کرده باشد.
-
تقاضا از طریق وزارت مسکن جهت تعیین کارشناس
امکان دارد که بسیاری از افراد ساکن در ساختمان اعتراض کنند که عمر مفید ساختمان به اتمام رسیده و به دلیل فرسودگی احتمال خطر برای مال و جان افراد وجود دارد و به همین دلیل درخواست تقاضای تجدید بنا داشته باشند.
ولی با این حساب ممکن است بعضی از افراد نیز مخالف باشند. به همین خاطر مدیر یک ساختمان موظف است که از طریق اداره مسکن و شهرسازی درخواست کارشناس رسمی کند که این مورد را بررسی نمایند.
کلام پایانی
امیدواریم این مقاله برای شما مفید بوده باشد. همانگونه که در این مطلب نیز اشاره کردید مدیر یک ساختمان دارای وظایفی است که باید این مسئولیت را تمام و کمال در ساختمان انجام دهد. خوشحال میشم این مقاله را به دوستان خود اشتراک گذاشته و نظرات و تجربیات خود را با ما در میان بگذارید.
