با گسترش جمعیت و شهرنشینی، پدیده ای به نام اجاره نشینی به وجود آمد. در ابتدا هیچ قانون خاصی برای آن وجود نداشت. اما با مشکلاتی که به وجود آمد، قوانینی برای روابط مالک و مستاجر تدوین شد. این قوانین ناظر بر مسائل و مشکلاتی بودند که ممکن بود در طول مدت اجاره نشینی برای طرفین قرار داد به وجود بیاید. یکی از عمده ترین این مشکلات، بحث بر سر هزینه های مربوط به ساختمان است. ساختمان های مسکونی معمولا مشکلاتی برایشان پیش می آید که گاه جزئی است و گاهی کلی. قانون با توجه به نوع آن، قوانینی را تدوین کرده است که مالک و مستاجر باید به آن توجه نمایند. با املاک داران همراه باشید تا درباره قوانین مربوط به هزینه تعمیرات آپارتمان بیشتر بدانید.
ماده 486 قانون مدنی در مورد تعمیرات ساختمان است. این ماده قانونی خرابی و مشکلات آپارتمان را به دو دسته تعمیرات کلی و جزئی تقسیم کرده است. سپس چنین گفته که هزینه تعمیرات کلی ساختمان به عهده موجر یا مالک است و تعمیرات جزئی تر را مستاجر باید پرداخت نماید.
طبق این قانون تعمیرات کلی و اساسی موارد زیر را شامل می شود:
تعمیرات جزئی خانه نیز عبارتند از:
گاهی در تفسیر کلی یا جزئی بودن تعمیرات اختلافاتی بین موجر و مستاجر پیش می آید. در این گونه موارد باید به عرف مراجعه کرد. در ادامه به توضیح برخی از این موارد خواهیم پرداخت.
پرداخت سهم شارژ ساختمان یکی از موارد مهم در آپارتمان نشینی است. قانون در برخی موارد مسئولیت پرداخت شارژ را به صورت تضامنی بر عهده مالک و مستاجر گذاشته است. مالک و مستاجر می توانند برای پرداخت شارژ ساختمان با هم توافق کنند.
اگر پرداخت هزینه به عهده مستاجر باشد ولی او از این کار امتناع ورزد، هیات مدیره می تواند علاوه بر مستاجر به مالک نیز مراجعه نماید. اگر پرداخت هزینه های مشترک بر اساس قرارداد اجاره به عهده مالک باشد و آن را پرداخت نکند، مستاجر می تواند آن را پرداخت کرده و از اجاره بها کم کند.
مالک موظف است که قبل از تحویل ملک، تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد آمده را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در قرارداد ذکر شود که ساختمان باید نقاشی شود، مالک باید قبل از تحویل این کار را انجام دهد. اگر در زمان سکونت مستاجر در ملک، با انجام کارهایی مثل کوبیدن میخ به دیوار یا خط خطی کردن دیوار توسط کودک، رنگ و گچ دیوار از بین برود؛ مستاجر مسئول پرداخت هزینه نقاشی ساختمان است.
تعمیر کولر نیز یکی از مواردی است که ممکن است میان مالک و مستاجر بر سر آن اختلاف به وجود بیاید. در واقع مالک باید قبل از تحویل آپارتمان کولر را درست کند. اما اگر بعد از آمدن مستاجر کولر خراب شد، هزینه تعمیرات آن بر عهده چه کسی است؟
طبق عرف اگر از ورود مستاجر مدت زمان زیادی نگذشته باشد، مثلا مستاجر در فصل بهار یا پاییز خانه را گرفته و می خواهد برای اولین بار از کولر استفاده کند. در این صورت اگر کولر خراب شد، هزینه آن به عهده مالک است. اما اگر مالک از ابتدا کولر جدید و سالمی را در اختیار مستاجر گذاشته باشد و بعد از استفاده آن مستاجر خراب شده باشد، هزینه تعمیر و تعویض موتور سوخته آن با مستاجر است.
در حال حاضر بسیاری از آپارتمان ها دارای آسانسور هستند. آسانسور نیز یکی از وسیله هایی است که ممکن است در زمان سکونت مستاجر خراب شد. حال سوال اینجاست که آیا تعمیر آسانسور جزو هزینه های کلی است یا جزئی؟ آسانسور آپارتمان ها معمولا به صورت ماهیانه سرویس می شوند. این هزینه ها جزو تعمیرات جزئی محسوب می شود و به عهده مستاجر است. اما اگر آسانسور طوری خراب شود که بتوان آن را جزو تعمیرات کلی به شمار آورد، هزینه آن به عهده مستاجر است.
تعمیرات مربوط به سقف خانه زمانی مصداق پیدا می کند که مستاجر در آخرین طبقه آپارتمان ساکن باشد. هزینه تعمیر سقف مسلما از وظایف موجر به شمار می آید. اما از آن جایی که سقف آپارتمان جزو مشترکات به حساب می آید، دیگر مالکین نیز موظف هستند هزینه تعمیرات آن را پرداخت نمایند.
گاهی ممکن است مالک از انجام تعمیرات آپارتمان سرباز زند. در این صورت تکلیف مستاجر چیست؟ وی چه کاری می تواند انجام دهد. از آن جایی که هزینه تعمیرات کلی بر اساس قانون بر عهده مالک است، در صورت عدم انجام این کار توسط مالک، مستاجر می تواند نزد مراجع قانونی از وی شکایت کند.
برای این کار مستاجر باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و شکایت خود را ارائه دهد. اگر بعد از شکایت مالک باز هم حاضر تعمیر خرابی آپارتمان نشد، مستاجر می تواند با حکم و نظارت دادگاه اقدامات لازم مربوط به تعمیرات آپارتمان را انجام داده و از اجاره بها کم کند. اگر مستاجر ملک را رهن کرده باشد یا اینکه نخواهد تعمیرات را انجام دهد، دادگاه به او اجازه می دهد که قرارداد را فسخ نماید.
ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در این خصوص می گوید:
«رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد. در صورت شکایت مستاجر، دادگاه خارج از نوبت به پرونده رسیدگی کرده و حکم را صادر می کند.
فرض دیگری در قانون وجود دارد که اگر مالک خواست آپارتمان را تعمیر نماید ولی مستاجر از آن جلوگیری کند، حکم آن چیست؟
در ماده 485 قانون مدنی که ناظر بر روابط موجر و مستاجر است آمده: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر موجر باشد، مستأجر نمی تواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجر کلا یا بعضا استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.»
بنابراین اگر مستاجر مانع از انجام تعمیرات شد، می تواند قرارداد خود را فسخ کند. اگر مستاجر مایل به فسخ قرارداد نبود، دادگاه زمان خاصی را برای مستاجر تعیین می کند تا اجازه دهد مالک تعمیرات را انجام دهد. اما اگر باز هم ممانعت به عمل آورد، دادگاه می تواند حکم تخلیه موقت را صادر نماید. ضمنا در این صور مستاجر باید خسارتی که به دلیل ممانعت وی از تعمیرات ایجاد شده را نیز بپردازد.
چنان که در ماده 22 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 آمده است: «هر‌گاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال حاضر مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.»
در تبصره همین ماده آمده است: «رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.» یعنی در صورت شکایت مالک، دادگاه خارج از نوبت به دعوا رسیدگی کرده و حکم را صادر می نماید.
یکی از موارد دیگر در باب هزینه تعمیرات آپارتمان این است که آیا مستاجر می‌تواند تعمیرات کلی که قانون به عهده مالک گذاشته را انجام دهد و هزینه را از اجاره بها کم کند؟
اگر مستاجر قبلا با مالک هماهنگ کرده باشد که تعمیرات کلی را انجام دهد، می تواند هزینه آن را از مالک مطالبه کرده و یا از اجاره بها کم کند. اما اگر مستاجر بدون نظر مالک تعمیرات را انجام دهد، نمی تواند بهای آن را مطالبه کند. مگر اینکه خسارت وارده بسیار شدید بوده و صاحبخانه نیز از پاسخ دادن خودداری کرده باشد. مانند ترکیدگی لوله ها یا نشست ساختمان و موارد این چنینی.
در این صورت مستاجر می تواند خود اقدام به کار کند. البته باید فاکتور هزینه ها را نگه دارد. در این مورد خاص اگر موجر قبول نکرد، مستاجر نمی تواند از اجاره بها کم کند. او باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و موضوع را گزارش دهد. کارشناسان شورای حل اختلاف مشکل را بررسی کرده و با تعیین مبلغ، مالک را ملزم به پرداخت هزینه می کنند.
پیشنهاد می شود که هنگام عقد قرارداد در مورد موارد مربوط به تعمیرات آپارتمان به توافق برسید. در این صورت بعد از تعمیرات می توانید به راحتی هزینه ها را از موجر دریافت کنید. همچنین هنگام تحویل ملک، تمامی لوازم، تاسیسات و امکانات ساختمان را چک کنید. و از درستی آن ها مطمئن شوید.
تعمیرات مربوط به آپارتمان یکی از مواردی است که ممکن است میان مالک و مستاجر اختلاف پیش بیاید. قوانین ناظر بر روابط موجر و مستاجر مواردی را برای اینگونه مشکلات تعیین کرده است. بر اساس قانون، تعمیرات کلی ساختمان به عهده مالک است و در صورتی که از انجام آن ممانعت کند، مستاجر می‌تواند با توسل به قانون وی را مجبور به این کار کرده یا خود تعمیرات را انجام و هزینه را از موجر دریافت کند.
قانون همچنین در صورتی که مستاجر از انجام تعمیرات جلوگیری کند نیز تدابیری اندیشیده است. هزینه های جاری آپارتمان و هزینه های جزئی مانند تعویض شیر آب و غیره نیز به عهده مستاجر است. در صورتی که مستاجر در هنگام استفاده از آپارتمان آسیبی به آن وارد نماید، موجر می تواند هزینه را وی دریافت کند.
.png){kind=icon}
ورود / ثبت نام
