هر مجموعه مسکونی دارای فضاهای مشاعی است که تمام ساکنان می‌توانند از آن استفاده کنند و مالکیت این فضاها غیرقابل انتقال هستند. گاهی استفاده از این فضاها می‌تواند منجر به اختلافاتی نیز شود. به دلیل زیاد بودن اختلافات در این موارد، قوانینی مربوط به مالکیت مشاعات در مجموعه‌های مسکونی ثبت و تنظیم شده‌اند که مشاعات ساختمان را مشخص می کند. که می‌تواند با تصمیمات هیئت مدیره و مشارکت ساکنان، قوانین مربوطه تغییر کنند. در این مقاله به بررسی اختلاف در مشاعات ساختمان و راهکارهای قانونی حل آن خواهیم پرداخت. با املاک داران همراه باشید.
مشاعات ساختمان شامل چه مواردی است؟
مفهوم “مشاعات” به همه قسمت‌های مشاع یک ساختمان یا مجموعه تجاری یا اداری اشاره دارد. این بخش‌ها به همه مالکان، بدون توجه به دارایی‌ها یا متراژ واحدها، حق استفاده کامل را می‌دهد و تمام اهالی ساختمان به یک اندازه روی این قسمت‌ها کنترل دارند.
مطابق اساسنامه آپارتمان نشینی، موارد زیر به عنوان بخش‌های مشاع در نظر گرفته می‌شوند:
۱. زمین مشاع استفاده شده برای پروژه املاک و مستغلات.
۲. راه‌پله، آسانسور، راه‌پله اضطراری، لابی آسانسور، ورودی و خروجی مشاع ساختمان.
۳. تراس‌ها و زیرزمین‌های مشاع.
۴. فضای سبز، مناطق بازی، پارکینگ‌های عمومی و انبارهای مشاع.
۵. مکان اقامت افرادی که برای حفاظت و کنترل اموال مشغول به کار هستند، از جمله نگهبانان و پرسنل حراست و غیره.
۶. تمامی امکانات اجتماعی و تجاری که در پروژه املاک وجود دارد.
۷. خدمات مرکزی از قبیل برق، گاز، آب و فاضلاب، تهویه مطبوع و سیستم‌های حفاظت از آب و انرژی‌های تجدیدپذیر.
۸. مخازن آب، پمپ‌ها، موتورها، کمپرسورها، فن‌ها، کانال‌ها و تمامی دستگاه‌های متصل به تاسیسات برای استفاده مشاع.
۹. سایر بخش‌های پروژه مرتبط با نگهداری، ایمنی و نیازهای عمومی ضروری.
اختلافات رایج در ملک مشاع
هر ساختمان دارای دو نوع مالکیت است: مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر قسمت‌های مشاع یا مشاعات که شامل مکان‌هایی مانند حیاط، پشت بام، پارکینگ، پله‌ها، ورودی‌ها و تاسیسات مشاع می‌شود. مالکیت برای همه ساکنان مشاع و غیر قابل انتقال است و هر واحد به نسبت مساحت خود در این مشاعات سهیم است. آگاهی از قوانین و راهکارهای حل اختلاف می‌تواند به پیشگیری از درگیری‌ها بین ساکنان کمک کند.
در ساختمان، هیچ ساکنی بدون اجازه دیگران اجازه استفاده از مشاعات را ندارد، مگر اینکه با دیگر ساکنین توافق شده باشد. این شامل قرار دادن کفش، جاکفشی، میز، صندلی و سایر وسایل در راهروها، پله‌ها، حیاط، پشت بام و دیگر مشاعات می‌شود که اگر بدون اجازه انجام شود، می‌تواند منجر به اعتراض سایر ساکنین شود.
همچنین، قرار دادن کیسه زباله یا سطل زباله در مکان‌هایی مانند پشت در و راهروها و پله‌ها ممنوع است.
برای هرگونه تغییر یا تعمیر در مشاعات، لازم است که رضایت صد در صدی سایر ساکنین حاصل شود.
استفاده از مشاعات نباید موجب ایجاد مزاحمت برای دیگران شود، بنابراین نگهداری حیوانات یا شستشوی وسایل در این فضاها ممنوع است.
هیچ ساکنی اجازه تغییر یا تعمیر در مشاعات را حتی با هزینه شخصی ندارد و پس از انجام تغییرات، نمی‌تواند از دیگر ساکنین هزینه‌ای دریافت کند.
مجموعه املاک داران برای شما مجموعه‌ای از قوانین آپارتمان نشینی را آماده کرده است، که قطعا پس از مطالعه آن سطح توقع شما از آپارتمان نشینی افزایش می‌یابد.
قانون مشاعات چیست؟
قانون مشاعات ساختمان به موضوع مسئولیت نگهداری از فضاهای مشاع ساختمان می‌پردازد. این مسئولیت به عهده تمام افراد می‌باشد. در صورتی که مورد مطالعه ما یک ملک تجاری باشد، هیئت مدیره یا مالک مسئولیت نگهداری از بخش‌های مشاع را بر عهده دارد. مسئولیت پرداخت هزینه‌های مربوط به حفظ اموال و فضاهای مشاع به عهده هر صاحب امتیازی است. به عبارت دیگر، همه ساکنان باید هزینه‌های قسمت‌های مشاع را تسویه بپردازند.
بر طبق قوانین مشاعات ساختمان، هیچ مالکی از مسئولیت پرداخت هزینه‌های مشاع معاف نمی‌شود، حتی در صورتی که از بخش‌های مشاع بهره‌مند نباشد یا از آنها استفاده نکند. این موضوع در اسناد فروش آپارتمان و اوراق ثبت ملک قید می‌شود تا تمامی افراد در جامعه به درستی از این مسئولیت آگاه باشند و هیچ کس نتواند از آن بگریزد.
همچنین فضاها و تاسیسات مشاع قابل تقسیم یا مالکیت نیستند، بنابراین هیچ مالک یا ساکنی نمی‌تواند حق مالکیت بر آنها را ادعا کند یا درخواست تقسیم آنها داشته باشد. همچنین، مالکان مشاع نمی‌توانند باعث تضییع حقوق دیگران و مانع از استفاده آنها از فضاهای مشاع شوند.
اگر قصد دارید درمورد تقسیم ملک مشاع اطلاعاتی به دست آوردید پیشنهاد می‌شود مقاله مربوط به آن را مطالعه نمایید.
قوانین مربوط به حیاط‌های مشاع ساختمان
حیاط یکی از قسمت‌های مشاع ساختمان است، که هر فرد نمی‌تواند به صورت شخصی از آن استفاده کند یا وسایل شخصی خود را در آن قرار دهد و موجب آزار و اذیت دیگران شود. ماده ۱۰۰ شهرداری این موضوع را تأیید می‌کند و بر اساس آن، هرگونه ساخت و ساز در حیاط مشاع، قابلیت تخریب دارد. حتی اگر فردی از حیاط به عنوان پارکینگ شخصی یا انباری استفاده کند، این کار با قانون مالکیت متناقض است.
گاهی ممکن است برخی از واحدها اجازه پارک کردن در حیاط را داشته باشند، اما این باید به صورت مشترک و با توافق ساکنین انجام شود. هیچ فردی نمی‌تواند بخش خاصی از حیاط را به عنوان پارکینگ شخصی خود مشخص کند. همچنین، استفاده از برق، آب، نگهداری حیوانات، تعمیرات خودرو و غیره نیز در حیاط ممنوع است و با قوانین مشاعات ساختمان در تناقض است.
قوانین مربوط به پشت بام مشاع
پشت بام نیز یکی از بخش‌های مشاع ساختمان است که هزینه نگهداری و تعمیر آن توسط تمام ساکنین پرداخت می‌شود. هیچ فردی نمی‌تواند از پرداخت این هزینه‌ها سر باز بزند و همه باید به صورت یکسان در این مورد مسئولیت بپذیرند. تمام تصمیم‌گیری‌های مربوط به استفاده از این بخش از ساختمان، باید در جلسات هیئت‌مدیره و با توافق ساکنین انجام شود.
استفاده از پشت بام برای مقاصد مختلف مانند نصب کابل‌های مخابراتی یا تبدیل آن به روف گاردن، تنها با موافقت ساکنین امکان‌پذیر است و هر گونه تغییرات باید با توافق عمومی صورت گیرد. هیچ کدام از ساکنین نمی‌توانند به صورت شخصی از پشت بام استفاده کرده و یا در آن تغییراتی انجام دهند. ولو با هزینه شخصی خودشان باشد.
قوانین مربوط به راهرو، پله و آسانسور مشاع
قوانین مربوط به راهروها، پله‌ها و آسانسورها اغلب به دلیل تداخل در استفاده و نگهداری موارد مشاع، منجر به اختلافاتی می‌شوند. مشکلاتی نظیر نصب آسانسور، استفاده ناقص از آن و قرار دادن اشیاء شخصی در این فضاها موجب اختلافات شده است.
استفاده از راهروها و پله‌ها برای قرار دادن اشیاء شخصی یا تزیینات، غیرمجاز است. همه تصمیم‌های مربوط به این بخش‌ها باید با توافق همه ساکنین گرفته شود. همچنین، برای نصب آسانسور نیز نیاز به موافقت همه ساکنین است و هرگونه تغییرات باید با اجماع انجام شود. در صورت بروز مشکلات، پیشنهاد می‌شود ابتدا در جلسات هیئت‌مدیره و با شورای حل اختلاف بحث و گفتگو شده و در صورت لزوم، به پلیس مراجعه شود. البته بهتر است که حل مسائل به صورت مسالمت‌آمیز و توافقی و با آرامش و رضایت عمومی صورت گیرد.
قوانین مربوط به پارکینگ مشاع
مسائل مربوط به پارکینگ در مجتمع‌های مسکونی می‌تواند به منازعاتی بین ساکنین منجر شود. مالکیت پارکینگ به دو صورت اختصاصی و مشاع است که هرکدام دارای قوانین خاصی هستند و نوع آن در سند مالکیت مشخص می‌شود.
اطلاع از این قوانین و راه‌حل‌های حقوقی می‌تواند در پیشگیری از درگیری‌ها مؤثر باشد. استفاده نادرست یا بی‌اجازه از پارکینگ، مانع از آرامش همسایه‌ها می‌شود و در صورت عدم رعایت قوانین، پیامدهای حقوقی را به دنبال دارد. به منظور حفظ ترتیب و آرامش، توافق و هماهنگی با سایر ساکنین ضروری است و عدم رعایت آن ممکن است منجر به پیگیری‌های حقوقی شود.
بنابراین بهتر است که قسمت های اختصاصی و اشتراکی یک ساختمان را بشناسیم و این موضوع سبب می‌شود که قوانین استفاده از پارکینگ آپارتمان نیز برای شما به خوبی ارزیابی شود.
اختلاف در مورد هزینه مشاعات
مشاعات ساختمان و هزینه‌های آن یکی از دلایل اصلی اختلافات در آپارتمان‌هاست. همه ساکنان موظف به پرداخت هزینه‌های مشاع و نگهداری بخش‌های مشترک هستند. اما متاسفانه این موضوع همچنان باعث اختلافاتی میان آنها می‌شود. هر واحد باید بر اساس متراژ خود در پرداخت هزینه‌های ساختمانی مشارکت کند، اما برخی افراد ممکن است عدم استفاده از بخش‌هایی از ساختمان را برای عدم پرداخت هزینه‌ها بهانه کنند. در صورتی که این کار قانونی نیست و همه باید سهم خود را به موقع و به صورت کامل پرداخت کنند. به طور کلی باید این موضوع را در نظر داشته باشید که در بخش تعیین هزینه مشاعات ساختمان توافق میان مالکان اهیمت بسیاری دارد. در واقع می توان گفت که قوانین داخلی بخش های مشاع آپارتمان توسط مالکان تعیین می گردد.
اختلاف در چگونگی استفاده از مشاعات
اختلافات در مشاعات و نحوه استفاده از آنها یکی از مسائلی است که می‌تواند بین ساکنین بوجود آید. ممکن است برخی از افراد بیش از حد و بی‌رویه از این فضاها استفاده کنند، مانند بیش از حد ماندن در حیاط یا استفاده زیاد از روف گاردن. برای رفع این اختلافات، می‌توان زمان‌های مشخصی برای استفاده از این فضاها تعیین کرد، مانند تعیین ساعات مشخصی برای استفاده از حیاط و روف‌گاردن. همچنین، لازم است که در طول هفته و آخر هفته به رعایت سکوت پس از ساعات مشخصی توجه شود تا آسایش سایر ساکنین مختل نشود.
جهت اطلاع از افراز در حقوق چه معنایی دارد؟ به مقاله مربوطه راجعه نمایید.
جمع بندی
در جامعه آپارتمان‌نشینان، دانستن قوانین و مقررات مربوط به مشاعات ساختمان امری بسیار مهم است که می‌تواند به پیشگیری از درگیری‌ها و اختلافات بین ساکنین کمک کند. همه ما شاهد برخوردهای ناخوشایند بین همسایگان در یک ساختمان بوده‌ایم که ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم اطلاع یا درک نادرست از قوانین ساختمانی رخ دهد.
یکی از موارد مهمی که باید در نظر گرفته شود، آشنایی با قوانین مشاعات ساختمان است. این قوانین مربوط به استفاده از فضاهای مشاع مانند حیاط، پارکینگ، پله‌ها و راهروها، تعیین حقوق و تعهدات ساکنین و موارد مشابه است. با آشنایی بیشتر با این قوانین، هر فرد قادر خواهد بود تا حقوق و تعهدات خود و همچنین حقوق همسایگانش را بهتر درک کرده و به ایجاد یک محیط زندگی آرام در ساختمان کمک کند. برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان املاک داران در تماس باشید.
